禹洲卖物管，少要了200万
文/乐居财经 邓鑫妮
过去两个月，禹洲集团（01628.HK）上演了一场生死时速。一笔优先票据的利息付款时间迫在眉睫，而出售禹洲物业的事项还在洽谈。
3月8日晚间，禹洲集团和华润万象生活（01209.HK）一同发布公告，禹洲物业100%股权最终价格敲定为10.58亿元，这笔交易正式落锤。
与1月5日的公告相比，这次的补充公告并未做太多的调整，价格在不高于10.6亿元的合理区间内，首期支付67%，余下33%按在管面积交付情况支付。
禹洲物业走上了替父还债的路子。禹洲集团表示，其2023年到期的5亿美元8.5%优先票据的利息到期没有付清，构成了违约，目前该票据已经暂停交易。
远在香港的九龙旭日街17号泰捷工厂大厦重建项目，也被禹洲集团转让出去，总价3.05亿港元。
这家二度冲刺港交所失利的物企，成了禹洲集团暂时的泄压阀。截至目前，递表还未上市的物企共有27家，其中处于失效状态的有10家，包括禹佳生活服务在内明确终止上市的有7家，仍处于递表排队状态的有9家。
而对禹洲物业发起收购的华润万象生活，也将凭借开年的两笔收购，进一步巩固自己的地位。
两笔并购超30亿
10.58亿元，大致分两笔付清。
首先，买方将支付67%的首笔代价存入托管账户，即7.0886亿元。剩余的33%代价，将根据在途面积及合约面积实际交付情况拟定，最高不超过3.4914亿元。
上市一年多，华润万象生活的规模和营收已经做到行业领先位置，其在去年的业绩会上表示：“商业运营服务业务维持行业第一，物管业务上要做行业第一梯队。”
有业内人士认为，类似华润万象这种“大部分商业+少部分住宅”的模式在资本市场颇受欢迎。包括这点在内，还有业态布局、城市分布等方面，即将上市的金茂服务与华润万象生活有颇多相似之处。。
如今，手握120多亿的华润万象生活逐渐展现收并购野心，两笔交易已经花去30多亿元。
资金方面，华润万象生活并不短缺。截至2021年6月30日，手握现金124.57亿，排在上市物企第三位。
虽然不缺钱，但是物企虚高的估值还是劝退了华润万象生活。过去一年，其鲜少在并购场所露面，并在去年中期业绩会上表示，价格太贵没谈拢。
高估值没有延续多久，2021年下半年物管股集体回落，站在高位的物企估值随之回落。去年全年，上市物企有超300亿元的收购规模，其中大部分发生在下半年。
华润万象生活憋着一股收购的劲，2022年开年拿下禹洲物业和中南服务，这两家物企均在资本市场亮过相。
截至2021年12月31日，禹洲物业未经审核综合账面净值约为1.34亿元。同期，禹洲物业除税前溢利为1.01亿元，除税后溢利为7587万元。
而且，以商业运营为特色的华润万象生活，今年以来主要将目光锁定在住宅物业上。
禹洲物业是禹佳生活服务的运营主体之一，截至2020年底，禹佳生活服务物业服务在管项目137个，在管总建筑面积为1870万平方米；已签约项目181个，订约总建筑面积为2680万平方米；商业运营服务的在管项目有28个，在管总建筑面积为 80万方米；已订约项目39个，订约总建筑面积为150万平方米。
相较禹洲物业，中南服务的规模更大。截至2021年9月30日，中南服务在管总建筑面积已经达到4330万平方米，签约面积7010万平方米。收入上，2021年前5个月，中南服务实现净利润2841万元，相比2020年同期增长50.3%；2018年-2020年，三年净利润复合增长率达到了92.9%。
无论是中南服务还是禹洲物业，都会为华润万象生活的物管业务带来不少助益。截至2021年6月30，华润万象生活整体收入达到40.14亿元。
华润万象表示，其将在2025年实现在管面积突破4亿方的目标。截至2021年中期，其住宅物业管理服务的在管建筑面积为 1.22亿平方米，已开业购物中心建筑面积为690万平方米，写字楼物业管理面积为710万方。
禹洲背水一战
禹洲集团出售物业的目的很明确，“调配财务资源用于其他业务或未来发展。”
眼下，禹洲集团的流动性正经受考验，卖资产回笼资金不失为一个办法。
香港九龙旭日街17号泰捷工厂大厦重建项目，是禹洲集团控股的健采有限公司的主要资产。2月22日，禹洲集团将其85.64%的股权转让给泰捷有限公司，并由后者承让其销售贷款。
据悉，泰捷工厂大厦由禹洲在2018年收购而来，2020年底，其申请重建作住宅，大厦如今正进行拆楼前预备工作，预计在今年完成拆卸，项目预计2025年完成。
交易前，该公司由禹洲及泰捷公司分别拥有85.64%及14.36%。项目卖出后，禹洲不再持有股份。出售健采有限公司的理由更为直白，用于偿还债务。
今年以来，禹洲集团已经出售了禹洲物业和健采有限公司的股权，合计13.63亿元。去年末，禹洲集团还将深圳总部大楼进行抵押，获11亿元贷款。
除了出售资产，禹洲集团提出用交换要约的方式来缓解债务难题，通俗理解就是发行新票据用以交换旧票据。
早在一月初，禹洲集团就受到评级机构的压力。彼时，联合国际曾将禹洲集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，同时其发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“BB-”下调至“B”。
该机构认为，禹洲能否筹集到足够的离岸资金来偿还到期的高级美元票据存在很高的不确定性。
1月12日，禹洲集团公告称，其无法利用惯常的融资管道，如银行借贷及资本市场股本及债务融资等，使短期流动性面临巨大压力。
为减轻现金流的压力并管理违约风险，其当日即宣布了2笔临期美元债交换要约，并征求同意另外包括2022年到期的12.00%优先票据在内的12支票据交换。
不过，禹洲集团2023年到期的8.5%优先票据的利息2125万美元在宽限期满仍未支付，已经构成违约事件。
眼下，禹洲集团仍在积极考虑各种方法自救。1月23日，董事局主席林龙安在2022年年度工作交流会上表示，目前正是行业的“至暗时刻”，需背水一战确保“活下去”。林龙安同时表示，禹洲集团未来的目标是“小而美”的发展路线。
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