物业大并购落幕，它是带头大哥 | 年报风云（83）
文/乐居财经 邓鑫妮
用于收并购的募集资金已经用完，雅生活服务（03319.HK）第三方的增拓速度却没有放缓，如今来自第三方的面积已经占据了8成。
近日，雅生活公布了2021年全年的业绩情况，业务表现可圈可点。过去一年，雅生活在第三方发力，物业管理服务业务收入持续提升，城市服务业务板块正式确立。
作为头部物企，雅生活的规模和营收水平在49家公布年度业绩的港股物企中，排名第二，仅次于碧桂园服务。
在管面积接近5亿方，基数较大，但其规模增速却保持在较高水平。截至2021年12月31日，雅生活在管面积约4.89亿平方米，较上一年末增加1.14万方，增长率为30.4%。
新增在管面积中，来自第三方项目的贡献最多，约有1亿方。其中，仅第三方外拓转化就有4400万方，占比43.3%。
此外，其盈利表现也较为亮眼，2021年实现收入140.8亿元，同比增40.4%；毛利38.68亿元，同比增30.1%；毛利率27.5%，归属股东净利润23.09亿元，同比增31.6%。
四个营收板块收入齐涨，物业管理服务贡献了超六成的收入，2021年“破冰”城市服务效果明显，年内收入接近7亿元。
第三方规模占比6连涨
2015年-2021年，雅生活服务的外拓能力不断提升，第三方面积占比连续6年上涨，从15.7%增至82.4%，占比激增66.7个百分点。
雅生活管理第三方开发商的项目，起于2015年7月。当年底，其来自第三方的面积约为550万方，2021年底已经达到约4.03亿方。
不过在外拓的过程中，物企依靠野蛮收并购来拓规模的时代似乎已经过，第三方市场拓展反而成了“香饽饽”。
去年中期，雅生活管理层表示，“未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。”
碧桂园服务总裁李长江也曾在业绩会上表示，“碧桂园服务大规模收购时间已经过去。”
管理层的态度一定程度上与公司的发展现状相吻合。就雅生活来说，去年上半年，其上市募集资金中用于收并购投资的26亿元已经告罄，而第三方的市场拓展成本相对可控。
不过，收缩收并购并不意味着雅生活手头资金紧缺，截至去年末，其手中仍有43.9亿元现金，还有33.5亿元受限制现金。
发力市拓，雅生活不仅仅是说说，2021年内，其联动区域及成员企业，成功联合中标获取数十个项目，新增合约年化合同金额超过五千万元。
中标项目涵盖城市服务、商写办公、医疗机构、政府公建、住宅社区等多种业态，包括北京冬奥会配套场馆崇礼太子城冰雪小镇项目、上海轨道交通等。
除此之外，早年股权合作后经营效果较好的企业，雅生活又追加了一轮投资。
在2020年上半年，完成对中民物业60%股份的收购后，去年4月又完成对新中民物业60%股权的收购。同时，雅生活还增持宏泰物业股权至100%。
截至2021年12月31日，雅生活服务年内新增在管面积1.14亿平方米。剔除出表的规模后，来自第三方项目贡献的新增在管面积有1.016亿方，其中包括第三方外拓项目年内转化的新增在管面积4400万平方米、收购新中民物业时并入的4260万平方米、收购宏泰物业时并入的在管面积3940万平方米。
外拓能力强，对关联方的依赖则较低。2021年，雅生活约有8600万方的在管面积来自雅居乐集团和绿地控股，关联方面积占比17.6%。在32家公布相关数据的港股物企中，其关联方占比排名第30位。
城市服务首年收7亿
2021年，雅生活在营收结构上做了一次调整，将城市服务单列出来。首年入表，城市服务营收便接近7亿元，净利润9400万元。
去年4月，雅生活中标洋浦经济开发区海上环卫服务项目，突破海上服务业态，同时加码城市服务。
进行海上环卫工作是雅生活对城市服务探索的进一步深化。早在2007年，海南政府与雅居乐共同建设陵水县清水湾项目，彼时雅生活就提供了城镇全域规划与服务。
清水湾项目位于海滨小镇，拥有长达12公里的原生态沙滩。基于清水湾项目的服务，雅生活构建了一套海陆空三位一体的海域管理服务系统，为之后的业态外拓打下基础。
不仅是海南的海上环卫，雅生活过去一年还拿下包括西安雁塔区城市道路、合肥柏堰科技园在内的上百个城服项目。
截至去年中期，其服务项目已经超过120个，主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设 施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等业务内容。
如今，雅生活的城市服务已经在收入板块中占据了一席之地。
2021年，雅生活整体收入为140.8亿元，较去年同期增长40.4%。四大业务所贡献的收入分别为：物业管理服务收入较去年同期增长33.6%至86.58亿元；业主增值服务收入较去年同期增长77.3%至18.67亿元；外延增值服务收入较去年同期增长14.7%至28.57亿元；以及城市服务收入6.98亿元。
毛利率方面，城市服务表现中规中矩。期内，雅生活整体毛利率为27.5%，物管服务、业主增值服务、外延增值服务和城市服务的毛利率分别为20.1%、45.7%、39.2%、22.1%。
对比其他头部物企的城市服务业务，该板块毛利率整体成色不佳。2021年，碧桂园服务城市服务分部毛利率下跌14.9个百分点至17.6%；世茂服务2021年布局新业务——城市服务，毛利率为13.4%。
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