聆讯98天后，这家物企未挂牌上市之谜
文/乐居财经 徐酒眠
半个月前，众安控股召开了2022年半年度经营分析会议。时值酷夏，召开会议的两天，杭州的最高气温分别达到了39℃、37℃。不过为了体现会议的庄重和严肃，施中安还是穿了一件淡蓝色的长袖衬衣出席。
迎来花甲之年，施中安的头发已经不可避免的斑白了。他并没有刻意遮掩，坦然的将它们打理得一丝不苟。
站在台上，手握话筒，施中安围绕当前的市场环境，以题为“穿越低谷的经营之道”发布讲话，他激励手下员工，要锚定目标不放松，提振精神再奋进。
强调锚定目标、再奋进的施中安，7月29日，再次向港交所递交了众安智慧生活服务有限公司（简称“众安智慧生活”）的招股书，招商证券国际、中泰国际为其联席保荐人。
事实上，今年4月22日，众安智慧生活通过两次递表，已经拿到过一次港交所的“入场券”了。不过，彼时物业股动荡，资本市场并没有表现出过高的期待情绪。最终，众安智慧生活选择了放弃启动全球招股。
沉淀了三个多月，此番再度递表，众安智慧生活能否再次顺利获得港交所放闸、能否博得一个满意的身价，资本市场尤为期待。
管理面积1000多万平米的众安智慧生活，体量并不算大，不过其盈利能力较强，高达37.4%的毛利率，可以说是“小而美”物企的代表之一。
其第二次递表能在较短时间内获得港交所的“入场券”，毛利率表现稳定且在行业均值之上，功不可没。
毛利率稳定在均值之上
最新的递表，众安智慧生活将财务经营数据更显到了截至2022年6月31日。数据披露，较2021年末相比，其规模数值并无新增。
截至2022年6月30日，众安智慧生活共管理79个项目，较2021年末的74个增加了5个，涵盖区域从6个城市增加到了8个，覆盖的省份从两个增加到了3个。不过，其在管总建筑面积还是约为1180万平方米。其中，来自独立第三方开发商在管面积占比约44%
合约建筑面积约为1710万平方米。较2021年末的总数值未变，不过项目数量从108个增加到了116个，覆盖覆盖国内17个城市及7个省份。
2019年到2021年，众安智慧生活的收入分别为1.80亿元、2.31亿元、2.96亿元，三年复合年增长率约28.1%；对应期内的净利润分别为 2871.5万元、4704.9万元、4179.0万元。
今年上半年，其总收益约1.52亿元，较去年同期的增幅为14.6%；净利润约为2080.9万元，同比增长9.4%。
众安智慧生活共有三个业务板块，分别是物业管理服务、主要面向房地产开发商的增值服务，以及社区增值服务。
实施成本节约措施，通过智能服务管理系统将营运数字化、程序标准化，众安智慧生活物业管理服务的毛利率从2019年的31.4%增加至2020年的36.1%。
2021年，其物业管理服务板块的毛利率保持稳定，为34.7%。同期，港股上市物企的物业管理服务的毛利率均值约为23.3%。
基础物业服务保持高毛利率水平的同时，其主要面向房地产开发商提供增值服务、社区增值服务的毛利率水平也不低。
2019年-2021年，众安智慧生活为房地产开发商提供增值服务的毛利率分别约为41.5%、42.7％、43.0%；社区增值服务的毛利率分别为44.3%、46.0％、46.5%。
2022年上半年，其三个物业板块的毛利率继续保持稳定，物业管理服务、主要面向房地产开发商提供增值服务、社区增值服务的毛利率分别为34.4%、42.5%、46.5%。
各板块毛利率较高且保持稳定，众安智慧生活的整体毛利率也十分可观。2019年-2021年分别为32.7%、37.6%、37.6%；2022年上半年，整体毛利率为37.4%。
据乐居财经《物业K线》统计，截至目前披露2021年财报的51家港股物企的整体毛利率均值约为30%。
“三战”港交所
“或许在不久的将来，众安旗下将会有第三家上市公司。”早在五年前，施中安就萌生了再造一个物业上市平台的想法。不过筹谋已久，却没有选择在行业最大风口的时候行动。
去年2月，众安集团开始腾挪资产，重组众安智慧生活。
与多数房企分拆物业上市不同，施中安加固了众安智慧生活与众安集团的母子关系。重组递表之前，众安物业分散在众安集团以及中国新城市旗下的各个子公司，没有统一的运营主体。
筹备上市的资产腾挪中，众安智慧生活以1.05亿元，收购了中国新城市旗下浙江润州、杭州众宏及余姚众力的全部股权。资料显示，这三家公司主要在浙江提供商管服务，与此同时，它们还是中国新城市在商管领域的全部业务。
换而言之，众安智慧生活冲击港交所，也是打包了“物管+商管”。
重组之后，众安智慧生活与众安集团的母子关系更进一步，与中国新城市的关系渐渐疏远。
招股书显示，重组后、IPO完成之前，众安智慧生活由施中安间接持股57.89%，众安其他股东持股42.11%，同时众安智慧生活也就成为了众安集团的全资子公司。
经过四个多月大刀阔斧的资产腾挪，去年6月24日，众安智慧生活首次递表。彼时，距离港交所宣布盈利规定调高计划刚过去一个月，冲击“末班车”的意图明显。以其当时披露的财务数据来看，其并未达到港交所上市的新规要求。
首份招股书失效过去仅一个多月，今年1月30日，众安智慧生活再次递交了上市申请，相关经营数据更新截至2021年12月31日。以最新财年计算，相关数据达成了港交所新规要求。
这一次递表后，不到三个月，4月22日，众安智慧生活通过港交所的聆讯。不过，与王健林万达商管二次递表时间相撞，施中安的这则喜讯在市场上似乎被冲谈了几分。
彼时，资本市场通过施中安另外两个上市平台——众安集团与中国新城市(01321.HK)——给出的反馈并不算好，4月25日，众安智慧生活通过聆讯后的首个交易日开盘，两个关联上市平台股价均走低，前者收跌跌去1.67%，后者收跌2.73%。
资本市场表现的期待情绪不高，与此同时，物业板块股价多次下挫，众安智慧生活聆讯后选择了暂停启动全球招股。
携老将亲自坐镇
分拆众安智慧生活冲击资本市场，60岁施中安独揽大部分股权的同时，也亲自坐镇执行董事兼董事会主席，负责监督集团业务发展、制定及实施业务战略。
施中安的女儿施金帆，不到30岁已经逐渐扛起众安的大旗。其2015年正式进入众安集团，并于2020年4月起担任执行董事，负责资本市场营运业务。
不过，施中安并未将女儿放到众安智慧生活历练，而是自己带着三名老将坐镇，他们追随施中安的时间都在十五年及以上。
其中，43岁的孙志华最为年轻，其作为首席执行官，负责集团业务战略的制定及实施、日常管理及营运。
履历表显示，孙志华物业行政及管理拥有逾20年经验。
孙志华自2001年7月加入众安集团，担任办公室职员，主要负责办公室行政事宜；2003年2月至2012年2月，其担任众安的附属公司的经理，其主要从事物业开发、整体营运，以及扩充众安集团的物业管理业务，包括设立合肥绿色港湾。
之后两年，孙志华被提升为众安首席执行官秘书，负责协助首席执行官制定，实施众安集团的物业开发及物业管理业务的业务战略。2014年4月至2018年4月，孙志华担任众安首席执行官办公室经理兼营运中心总监，。此后，他又调任为众安工程营运中心总经理，负责众安集团战略计划、项目工程的行政及管理。
另一名老将是与施中安同龄的卢建国，他作为副总裁，负责集团日常管理、营运及风险管理。
卢建国在物业管理及物业开发行业拥有逾21年经验。其2000年3月加入众安集团，历任包括人事行政、投资决策等多个岗位。
第三位老将是47岁的徐建颖，与另外两位相比，她加入众安集团的时间稍短，不过也已有15年之久。她被委任为众安服务的财务管理中心总监，负责集团财务管理。
徐建颖在会计及财务管理方面拥有逾18年经验。2007年1月加入众安集团之后，历任财务管理中心主管、众安管理财务部经理、众安服务控股财务副总监、众安服务控股金融投资中心副总经理等职位。