保利物业囤车位 | 中报风云㊶
文/乐居财经 邓鑫妮
“短期波动不改行业长期向好趋势。”面对行业经济下行摩擦，“稳健派”保利物业（06049.HK）给出自己的观点。
上半年物管股的估值受到重创，即便有央企做后盾的保利物业也受到波及。不过就保利物业自身的业绩来看，依旧实现了稳定增长。
截至2022年6月30日，保利物业营收约64.49亿元，同比增加25.2%；毛利13.05亿元，同比增长26.5%；净利润6.35亿元，同比增长25.8%。
业绩增长之下，财务数据却起伏明显。期内，其现金及现金等价物同比减少26.7%，资产负债率连续三年增长至40.96%，同时与关联方的非业主增值服务和车位代理业务拉高了贸易应收款、按金及其他应收款。
保利物业在财报中表示：“要深耕核心产业，建立专业化的增值服务能力。”现金流入增值服务，提升该业务的投入成本，但是据收入贡献显示，其社区增值服务板块的收入占比回缩，且营收增长率排在三大业务末位。
现金减少三成
观察保利物业的战略部署，可以看到一条明显的牵引绳。基于“大物业”的整体布局，保利物业呈现出区域扩大化、业务多元化的特点。
能够承载各种业务的增值服务，是保利物业发力的重点方向。不仅下调并购金为增值服务铺路，还将资金投入资产运营和增值服务，以致期内现金减少超过三成。
财报显示，截至2022年6月30日，保利物业现金及现金等价物约为52.24亿元，较上一年同期减少26.7%，而与2021年年末的76.9亿元相比已经减少约32.1%。
保利物业解释道：“主要由于本集团将资金投入到使用效率更高的资产运营业务及增值服务所致。”管理层也在业绩会上表示，公司现金下降是和保利发展开展车位租售有关。
2021年7月，保利物业与保利发展控股签订《车位租售业务代理服务框架协议》开展车位代销业务，同时向后者支付30亿元的按金，根据合同约定将于2022年12月收回。
车位租售业务正好包含在社区增值服务当中，投拓增加，增值服务表现如何？
盈利方面，社区增值服务是保利物业毛利率水平最高的业务板块，上半年也顶住压力实现正向增长。报告期内，社区增值服务毛利率31.89%，同比增长1.53个百分点。
然而社区增值服务的收入占比和毛利占比却隐隐下跌。截至上半年，保利物业社区增值服务营收14.02亿元，同比增长16.6%，收入占比21.8%，同比下跌1.5个百分点；毛利总额4.47亿元，占比与去年同期比较也下降了1.1个百分点。
非业主增值逆势增长
保利物业的收入增长中规中矩，被问及未来的业绩指引时，总经理吴兰玉重申年初定下的目标，希望未来的营收增速保持在30%，同时利润不低于20%。
如果将三条业务线单拎出来，上半年只有非业主增值服务的营收增速超过30%达到35.4%，物业管理服务和社区增值服务同比增长率分别为25.8%和16.6%。
物业管理服务是保利物业收入占比最高的业务，达到61%，其次为社区增值服务21.8%，再次为非业主增值服务16.9%，收入占比和增速相互作用下，保利物业营收同比整体增长25.2%。
非业主增值服务常常被称作地产为物业输送利益的“暗门”，在房地产开发和交付并不蓬勃的上半年，保利物业的非业主增值服务逆势增速第一，与其背后发力的地产公司有一定关系。
不过不同于其他物企在该业务上攫取的高毛利率，保利物业非业主增值服务的毛利率约为18.63%，与其他头部物企对比并不占优势。
碧桂园服务和雅生活的财报显示，前者非业主增值服务毛利率27.2%，后者相关的外延增值服务毛利率35.9%。
虽然单一业务的毛利率不高，但是在今年动荡的市场环境下，保利物业稳住了盈利基本盘，其整体毛利率20.23%，与上一年基本持平。
员工缩减控成本
上半年资本暗流不断，物企对外收并购的态度谨慎了不少。保利物业在并购话题上一向保持克制，财报显示上半年并未有重大收并购行为。
董秘尹超也表示，当前由于整个行业受到资金链影响，市场上用于并购的资金量明显下降。直观的感觉就是买家的购买意愿和卖方出价意愿都明显回落。
基于上述原因，保利物业将外拓方式指向投标，尤其是市场上释放出来的公建和城服项目。
截至2022年6月30日，保利物业合同管理项目总面积约7.3亿平方米，合同管理项目总数2575个；在管项目总面积约为5.23亿平方米，在管项目总数1910个。
期内，公共及其他物业在管面积增长至约2.76亿平方米，于在管规模中的比重为约52.7%。
公共服务在管面积增长迅速，但也面临着收入困境。截至2022年上半年，公共及其他物业管理收入9.35亿元，占物业管理总体收入比重约23.6%，远低于规模占比。
年初的业绩会保利物业也回应过相关问题，其表示，虽然公共服务盈利表现较低，但仍会将公共服务项目作为公司战略发展的重心。
为了提高收入，保利物业严格把控成本，报告称：“我们将围绕组织人才、项目管理和成本管理持续推进精益管理、提质增效，提升自身规模化发展的核心竞争力，赋能公司高质量发展。”
与上一年相比，保利物业服务成本上升24.8%，与2021年同期43.76%涨幅相比减少近19个百分点。一年内员工数量减少1275名至42827名员工，期内总员工成本约为23.54亿元，涨幅12.76%。