地产“榨干”物业的新套路
文/乐居财经 邓鑫妮
近几个月，关于孙宏斌的消息多了起来。
一件简单的蓝色夹克衫，黑发中间夹杂着白发，这是孙宏斌最近流出的一张照片，彼时的他正出席武汉的一场交流活动。几天后，孙宏斌又带着左膀右臂突袭融创华北区域总部——天津，一项人事调整已经暗中酝酿。
一系列操作下，那个雷厉风行的“白武士”形象似乎又回来了。即便如此，市场对融创的声音依旧掺杂着质疑。
孙宏斌归来，但债务不会因此变轻，境外债务重组迫在眉睫。有市场消息称，融创有意债转股，即将美元债按照一定比例转换成融创中国或者融创服务的股份。
这件事似乎已经有了进展。近日有消息人士透露，部分债权人同意融创提出的重组方案，其中包括将91亿美元债务中的约37亿美元置换为融创中国或融创服务的股权，绝大部分置换操作将通过发行可转换／可交换票据进行。
债转股，转的不只是地产的股份，还有一部分来自物企。换言之，地产公司又将物业推上了还债的前线。
融创并非首例，此前华夏幸福偿债也用了物业公司的股权，以及正荣服务和特发服务等，公司股权都成了“硬通货”，被拿去抵股东或关联地产方的债。
融创的化债剧本
81天过会，腾讯、高瓴资本、雪湖资本及IDG资本四大基石投资人捧场，融创服务在一片祝贺声中敲响了上市铜锣。
2020年末，资本市场空前热闹，融创服务、恒大物业，以及华润万象生活相继上市，欢呼和掌声环绕着物管股，然而少有人注意的角落，债务的大山已悄悄逼近。
融创顶不住了，最终决定债务重组。
据知情人士透露的消息，融创的37亿美元债务将根据债转股主要分为三类：
债权人还可以选择将17.5亿美元债务置换为强制可转换债券。
从物业的角度来看，融创服务的股权将为融创抵掉9亿-10亿美元的债务，大约为70.6港元-78.5港元。
值得一提的是，股转债价格为每张17港元，眼下融创服务每股2.99港元，按此计算，融创服务股权出售溢价约470%。
而以17港元的价格出售，孙宏斌只需要割去4.2亿-4.6亿股，占总股本约13.7%-15%。2022年中期财报显示，孙宏斌受益融创服务66.95%股份，即便将股权抵债，融创服务仍掌握在孙宏斌手中。
最新业绩显示，2022年全年融创服务实现营收总额约为71.26亿元，录得毛利润约为16.04亿元，公司归母核心净利润约7.6亿元。
不过同时，2022年全年公司拥有人应占亏损约为4.82亿元，亏损主要由于集团对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致。
融创服务在业绩预告中表示，基于关联方应收款项回款情况，对非业主增值业务做出主动调整，非业主增值服务的业务规模大幅下降。若剔除非业主增值业务，本集团于本年度的其他核心业务毛利额不低于去年同期。
物业股权抵债
除了融创服务，近期让人印象最深的就是华夏幸福用物业画出的那张500亿“大饼”。
去年12月19日，华夏幸福宣布，拟将所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”，并以两平台股权作为偿债资源。
其中，“幸福精选平台”是华夏幸福重新搭建的物管平台，由幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权三家公司组成。
据第三方机构评估，“幸福精选平台”预测估值500亿元，该平台向债权人以预测估值的八折或七五折的价格实施，即49%的股权对应债权人约200亿元的债务。
如今，华夏幸福已经取得了部分成果。公告显示，截至2023年2月28日，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务已实施金额约为73.42亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为19.38%。同时以“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为25.57亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为1.30%，获得“幸福优选平台”股权比例约为5.30%。
总体来看，华夏幸福是目前将物业股抵债数额最大的地产企业。除此之外，正荣服务的股份也曾被欧宗荣拿来偿还一笔贷款，特发服务的股份也被股东拿来抵债。
2022年3月，正荣服务突然发布一条公告，大老板欧宗荣将公司24.4%股权转让给华博贸易，以偿还一笔由他担保的贷款。
另一家国资物企特发服务也遭遇了此类事件。去年5月，上海市第二中级人民法院出具《执行裁定书》，解冻了南通三建持有的特发服务780万股，并要求南通三建将上述股票交付嘉兴创泽投资抵偿相应债务。
南通三建无力偿还债务，被法院判定用特发服务的股权抵债，而嘉兴创泽半推半就拿到股份，现在又在盘算着减持特发服务。
地产债务逼近的当下，已经有人撕开了物业股权抵债的口子。当初，物业之所以成为分拆上市的热门，就在于其作为轻资产业务的融资能力，如今的形式虽然改变，但内核依旧是用物业变现。