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傍上国资,这家物企背后老板不简单

徐酒眠 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 徐酒眠

黄浦江畔,上海外滩,站在这里望见的每一寸风景,背后都是桩桩能生钱的生意。

2001年,52岁的肖兴涛站在刚竣工的久事大厦向外眺望,一眼就看中了这十里洋场的物管生意。

彼时,他在上海国资委旗下的上海久事集团公司任职,刚被派任为上海外滩物业有限公司(简称“外滩物业”)副总经理。这是他第一次触摸到物管行业。次年,他拉上傅其昌,创立了浦江物业。

2004年,外滩物业被挂在上海联合产权交易拍卖,肖兴涛带着浦江物业,凭着法定代表人身份的“近水楼台”优势,以755万元拍下了这家带他入行的公司。

浦江物业由此走入公共政府物业领域,外滩220号的小汇丰、外滩261号的联合大楼、天津银行上海市分行,以及外滩18号等历史建筑,也成为肖兴涛可以拿出来侃侃而谈的代表项目。

十九年过去了,74岁的肖兴涛,逐渐把家业交给了儿子肖予乔。而为了铺宽未来之路,肖兴涛找到老东家,将外滩物业“还”了回去。

5月8日,浦江中国(01417.HK)刊发公告宣布,其间接全资附属公司上海浦江物业有限公司(简称“浦江物业”)与独立第三方上海强生集团有限公司(简称“强生集团”)订立了一份收购及出售协议。

据此,浦江物业同意按代价向强生集团转让其于外滩物业的100%股权;作为代价,强生集团同意将浦江物业在上海强生物业有限公司(简称“强生物业”)的权益,由30%增加至48.53%。

简而言之,这是一笔“以物换物”的“换股”交易,即,浦江物业用外滩物业的100%股权,与强生集团换取了强生物业的18.53%股权。

不过,根据公告,交易完成后,强生物业将持有外滩物业100%股权。因此,浦江物业通过强生物业也将间接持股外滩物业,占比48.53%。

最终算下来,浦江物业向强生集团置换强生物业的18.53%股权,实际上用的是外滩物业51.47%的股权。

如此复杂的操作一番之后,浦江物业既没有了外滩物业的控股权,也没有坐上强生物业的控股股东股东之位,肖兴涛的醉翁之意在哪儿?

傍附“国资”

“甲方及其集团公司整体为上海市属领先国有企业。彼等拥有并负责管理及运营诸多上海具有标志性的体育赛场、体育场馆、主题公园、商业楼宇、公共交通设施等各种公众物业。”

浦江中国直言不讳,其打的就是强生集团及其背后股东资源的主意,其表示,这笔交易有利于加强其与国企的整合,使其能够扩大集团的业务,并进一步增加在政府及公众物业的物业管理市场份额。

在竞争日益激烈的物管市场,作为一家纯粹的第三方物业公司,背后没有实力强大的地产母公司做支撑,浦江中国的确需要有强大的国企背书。

数据显示,浦江中国2022年实现营收9.18亿元,同比增长3.6%。其中,包干制物业管理服务收入6.44亿元、酬金制物业管理服务176.1万元、城镇环卫服务收入2.64亿元、投资性房地产转租服务714.5万元。

报告期内,其录得毛利1.27亿元,毛利率14.2%,远低于行业24.64%均值水平;净利润2476.30万元,同比减少53.27%;母公司拥有人应占溢利1252.5万元,同比减少67.54%。

事实上,筹备上市前,2016年5月,浦江物业就收购强生物业30%股权。根据其招股书披露,当时的对价是953.4万元。

穿透股权,强生物业的直接控股股东为强生集团。再往上穿透,强生集团由上海久事置业100%持股。

而上海久事集团直接持有上海久事置业80%股权,通过上海久事旅游集团间接持股20%。上海久事集团则隶属于上海市国有资产监督管理委员会。

“强生物业管理其集团公司拥有的众多物业。”从股权关系不难看出,强生物业背后的资源十分强大。资料介绍,成立于1992年的强生物业,主要从事体育场馆、公园、商业及政府物业的物业管理。

而外滩物业主要从事各种商用物业及公共交通设施的物业管理,主要管理强生集团公司拥有的部分物业。

将外滩物业置入强生物业旗下,也意味着外滩物业将有机会获取强生物业多级股东背后的资源。

买“珠”还“椟”

事实上,外滩物业原本就是肖兴涛和浦江物业从上海久事集团买来的公司。

成立于1996年的外滩物业,比浦江物业的发展史更长。其前称为“上海外滩房屋置换物业有限公司”,是实打实的国有企业,最初注册资本达2000万元。2021年3月1日才更名为如今的外滩物业,也是这个时候,肖兴涛成为了这家公司的法定代表和副总经理。

2004年,肖兴涛和浦江物业出手收购外滩物业;2007年11月,又各自以原价将外滩物业70%、21%股权转给了浦江控股。之后少部分股权又经历了几轮变更,不过控股权一直在浦江控股手中。

有意思的是浦江中国筹备上市前夕,从浦江控股手中股收购外滩物业。2016年7月22日,双方厘订的代价为770万元,几天后,双方又签订补充协议,代价变为了1756.84万元。

而根据公告,此番外滩物业的出售代价为3189.6万元。虽然比不上上海滩的房价涨势,但其身价也在这19年间也翻了四倍多。

不过,如今的外滩物业,经营业绩并不佳。2022年,外滩物业营业额“倒车”,除税前后溢利虽然没有亏损,但基本也算得上“膝盖斩”了。

数据显示,截至2022年12月31日,外滩物业的营业额约为7792.3万元,较2021年同期的8089万元减少约3.67%;同期,除税前、后溢利净额分别约为243.2万元、160.5万元,较上一年同期的727.6万元、540.2万元下滑66.60%、70.29%。

同期,外滩物业的资产总额与资产净值也有所减少。

相较而言,强生物业的财务报表就好很多。截至2022年12月31日,强生物业的营业额约为1.20亿元,较2021年同期的1.10亿元增长9.5%;同期,除税前、后溢利净额分别约为717.5万元、562.1万元,较上一年同期有所减少,但并不多。

同期,外滩物业的资产总额减少约864.1万元,但资产净值增加了约3438.2万元。

因此,也有分析认为,“将外滩物业转为强生物业的子公司,也不排除是想挽救外滩物业净利润大滑坡趋势的这种可能性。”

债多钱少

浦江中国“以物易物”的“换股”收购,并非行业首例。在此之前,已经有了万物云4.8%股权“换股”阳光智博100%股权,和世纪金源服务8%股权换第一服务控股20.88%股权的先例。

而具体到浦江中国来看,其以“换股”的形式增厚在强生物业的持股,或许也与之“债多钱少”的窘境有关。

财报显示,截至2022年12月31日,浦江中国现金及现金等价物约为1.72亿元,较上一年同期的1.78亿元有所减少。

同期,浦江中国的债务却在增加。截至2022年底,浦江中国计息银行借款总额由2021年的1.12亿元增至1.56亿元。时间线进一步拉长,2019年、2020年,这笔款项的数额分别为0.61亿元、0.97亿元。

作为第三方物企,浦江中国主要的外拓方式为招投标和收并购。据乐居财经《物业K线》统计,自上市以来,浦江中国共发起过5笔收并购,2018年的上海外滩科浦工程、南通盛和物业,2019年的上海新市北企、泓欣环境、蚌埠置业物业,以及南京松竹物业。

但2020年下半年开始,行业收并购大潮此起彼伏,浦江中国却以各种理由出售手中的子公司、联营企业及合营企业,其中包括上海新市北企、安徽外滩物业等。

关于出售原因,浦江中国给出过“和高端非住宅物业定位不相符”和利润贡献不理想等。

肖予乔此前曾在接受媒体采访中表示,“我不认为住宅物业能够提供比较高的利润,住宅物业利润远低于非居物业。”

不过,切割住宅物业、低利率公司,并没有让浦江中国摆脱利率走低的“困局”。

2018至2022年,其毛利率分别为17.18%、15.40%、15.35%、14.29%、14.17%。


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