这家物企成功追债地产爸爸
文/乐居财经 徐酒眠
“雅居乐对雅生活的欠款不会形成坏账……我们也会向母公司催回应付款项。”
三个多月前的业绩发布会上，面对投资对关联账款的关切，雅生活服务（03319.HK）董事会联席主席兼执行董事黄奉潮作出了如是表态。
能如此有底气地放话，除了黄奉潮发言中指出的——“雅居乐的整个融资端在不断缓解，现金状况不断缓解”外，还因为在此前一个多月，今年的2月13日，雅生活与雅居乐集团（03383.HK）就已经订立一纸“抵房”协议。
据此，双方约定，如果未来雅居乐未能偿还雅生活应付款项，雅生活可以从雅居乐集团未售资产中，选定等值资产以抵销未偿还应付款项。抵销资产清单由双方最终确定，包括但不限于写字楼、商铺和商品房。
赶在上半年的最后一天，二者关于“以房抵债”的首笔交易完成落地。
6月30日收盘后不久，雅生活服务刊发了一则关联交易公告，宣布茂名雅居乐、宁乡雅居乐旅游、武汉长凯，以及云浮雅兴，将各自的该等物业转让予雅生活服务，作为持续关连交易应付款项的替代付款。
根据公告，这笔交易包括406项物业，其中347项为住宅物业，59项为商业物业，涉及总建筑面积约为4.25万平方米。该等物业合计抵销约2.823亿元的应收款：
406项物业
406项物业，是否价值2.823亿元，这是公告发布之后，投资者讨论最多的问题之一。
具体来看，该等物业大部分位于三四线城市。
其中，茂名雅居乐转让的126项物业，包括107项住宅物业、19项商业物业，总建筑面积约为1.38万平方米，而它们全部位于广东省的地级市——茂名市。
根据独立合资格估值师采用的市场法评估，该批物业估值8040万元。折合下来，约5835元/平方米。而乐居财经《物业K线》通过公开资料获悉，在茂名市茂南区环市南路北侧，有一个名为“雅居乐乐活新城”的高层住宅楼盘，最新均价约为4600元/平方米。
宁乡雅居乐旅游转让的是文旅大盘，即雅居乐依云小镇的214项住宅物业。具体位置，则是在湖南长沙市宁乡市灰汤村。该批物业总建筑面积约为1.76万平方米，按照第三方提供的估值约8320万元计算，折合约4727元/平方米。
雅居乐依云小镇没有最新的销售价格可查询，不过其2022年的洋房毛坯均价约5000元/平方米，带装修均价为每平方米6000元至6500元。
云浮雅兴转让的23项住宅物业，总建筑面积约为5401.0平方米，估值2920万元，折合约5406元/平方米。
公告披露，该批物业位于广东省辖地级市云浮市新兴县新城镇文兴路南侧，而据此推测，该楼盘应该是云浮碧桂园雅居乐大名府。而相关资料显示，该楼盘的销售均价约6800元/平方米。
武汉长凯所转物业位于武汉市江夏经济开发区，算是406项物业中唯一的新一线城市项目，其中包括3项住宅物业、40项商业物业，总建筑面积约为5704.3平方米。按照8950万元的估值计算，该批物业折合约1.57万元/平方米。
根据地理位置来看，该楼盘或是武汉雅居乐花园。资料显示，其毛坯洋房、精装复式的均价约1.13万元/平方米，联排、双拼别墅的毛坯销售均价约为每平方米2.9万至3.8万。
雅生活服务并未披露406项物业的具体情况，如住宅的具体楼层、朝向，商业物业的用途、位置等，因此仅凭现有信息似乎很难断言这笔交易的盈亏。
不过，有投资表示，就目前的市场情况来看，按市场评估价结算，估计要打个7-8折才能现金套现。
“可将该等物业出售或出租予第三方以换取现金”，雅生活服务表示，变现之外，其也考虑将该等物业押予其第三方供应商，以结清应付款。
应收款压力
无论盈亏与否，在房企自身都在艰难求生的背景下，雅居乐愿意以旗下资产向物企抵销部分甚至全部服务费用，对雅生活服务而言，总是避免了关联方应收款大规模沦为坏账的局面。
数据显示，截至2022年12月31日，雅生活服务来自关联方的贸易应收款约为34.24亿元，较上一年同期的15.24亿元增长约124.69%。据乐居财经《物业K线》统计，雅生活服务来自关联方的贸易应收款规模，居于50家港股物企的榜首。
同期，雅生活服务来自关联方的其他应收款项约为8.96亿元，较上一年同期的2.78亿元增长约222.30%。
2022年，雅生活服务对关联方与第三方的贸易应收款，合计减值拨备了7.76亿元，较上一年同期的3.29亿元增长135.87%。在乐居财经《物业K线》统计的50家物企中，雅生活服务对关联方贸易应收款的计提规模仅次于金科服务（17.77亿元）和融创服务（10.30亿元）。
同期，雅生活服务对关联方与第三方的其他贸易应收款，合计减值拨备了6570.3万元，较上一年同期的2402.4万元增长约173.49%。
尽管进行了大笔计提，但整体来看，雅生活服务的应收款压力依然不小。
数据显示，截至2022年12月31日，雅生活服务的贸易应收款合计约61.53亿元，同比增长70.04%；同期，其他贸易应收款合计约38.20亿元，同比增长190.82%。
不过，饱尝应收款压力的并不只有雅生活服务。
据《乐居财经》物业K线统计，截至2022年13月31日，50家港股上市物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。值得一提的是，同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。
欠债还钱，天经地义。但在开发商自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账。而以资抵债，正在成为越来越多开发商与物业结算欠款的方案。
事实上，开发商拿出旗下未售物业资产抵债，雅居乐与雅生活也并不是唯一的案列。
几天前，6月21日，方圆生活服务（09978.HK）与鹤山市富都物业发展有限公司达成了一则置换交易。后者拿出了23套住宅物业，向前者抵销了1600万元应收款项。
除此之外，恒大物业与中国恒大正在商讨134亿被占用资金赔偿方案，而大致方向也是后者拿出旗下资产抵销赔偿款。
今年5月底，金科服务向法院起诉金科股份，要求其偿还15亿全部借款及涉及利息。按照当初的协议，金科股份最终很可能会用资产抵押包里的资产来抵销这笔债。