没钱还债，地产商拿资产抵给物企

文/乐居财经 徐酒眠

名字测算网上，关于“烨星”的解读包含了朝气蓬勃、光辉灿烂、前程似锦、辉煌夺目、多才多艺、拔群出萃之义。

四年前，鸿坤“二代”赵伟豪把这些美好的愿景都寄予给了家族首个冲击主板资本市场的物业平台，将鸿坤物业更名为烨星集团赴港IPO。在疫情冲击、全球股市动荡、美股多次熔断等背景下，1948.62倍超额认购也曾让赵家的这颗“烨星”一度光辉灿烂。

但遗憾的是，被写下的似乎是作为流星的命运，此后这几年烨星集团都未曾再现过光芒，反而是紧随鸿坤集团理财爆雷、美元债逾期等变得更加黯淡了。

母公司陷入困境，有“高依赖性症”的烨星集团尝尽苦果。

9月26日，其连发了两则公告，涉及关联交易下被拖欠的可退还按金及贸易应收款项、“被迫性”买楼的以资抵债条款，以及相关事项未遵守上市规则申报及公告的“检讨”。

概而言之，公告当日，烨星集团间接全资附属公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（简称“鸿坤瑞邦”）与北京锐鸿达企业资询有限公司（简称“北京锐鸿达”）订立了一项转让协议，后者隶属于是北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（简称“鸿坤伟业”），由赵伟豪实际控股。

根据协议，北京锐鸿达将旗下的一座办公大楼的使用权让渡给鸿坤瑞邦，代价约3684.69万元，期限自股东根据上市规则批准交易起至2041年6月30日，以抵销无锡永庆房地产有限公司（简称“无锡永庆”）未偿还的可退还保证金总额即未偿还贸易应收账款总额。

关于无锡永庆、以及烨星集团与无锡永庆之间的这两笔债，乐居财经《物业K线》在今年2月中旬就进行过深度梳理。彼时，永庆房地产破产清算申请获法院受理，烨星集团以内幕消息的形式做了一些信息披露。

以资抵债

虽然无锡永庆自2021年9月28日不再是鸿坤伟业的全资附属公司，也不再是烨星集团的关联方，但这项股权变动发生在烨星集团与无锡永庆签订独家租赁/使用权转让代理服务之前。

根据公告，2020年5月12日、2020年12月30日，烨星集团方与无锡永庆分别就488个车位、643个车位及2间商铺，签订了独家租赁/使用权转让代理服务，并分别向后者支付了约1950万元、3156万元的可退还按金。

截至2023年9月26日，在可退还按金中，有1263.03万元已经退还给烨星集团，有788.8万元通过232个车位收购抵销，余下约3056.64万元还未偿还。同时，无锡永庆还欠付烨星集团约628.04万元的未偿还贸易应收账款总额。

“收购事项将有利于集团的追收债务进度”，收不回真金白银，接受资产抵债多少都算是退而求其次的选择。

毕竟烨星集团手里也不算宽裕。如果是在常规情况下，其会一口气掏出近四千万买楼的可能性应该很小。数据显示，截至2023年6月30日，烨星集团现金及现金等价物约为1.54亿元，在62家披露中期财报的上市物企中排在第57位。

公告显示，北京锐鸿达转让给烨星集团的这处办公大楼位于北京市大兴区西红门镇宏福路8号鸿坤新都荟D座，总建筑面积约1.08万平方米。

相关地产租售平台信息显示，大兴区西红门的写字楼租赁价集中在每平米每天1.67元到4.5元不等。不过，烨星集团并没有打算转租鸿坤新都荟D座赚租金。

“该物业拟由鸿坤瑞邦持作一般办公、行政及营运用途包括但不限于提供充足空间用于设立本集团的资讯科技中心。”烨星集团表示，其致力于改善行政及运营职能，且考虑到业务稳定增长，需要新及额外的办公空间。设立更专业及设备更完善的资讯科技中心就是计划之一，而其董事会认为，这比较适合一幢独家使用权并具有规模的物业。

虽然收购鸿坤新都荟D座使用权不用再支付代价，但烨星集团应该还是需要再投入一部分资金对其进行翻新。

对于这部分，烨星集团在公告中也有提及。根据独立估值师按收益法编制的初步估值结果，鸿坤新都荟D座为期17年10个月物业的使用权市值约为3800万元，考虑到鸿坤瑞邦翻新该物业所需的时间，因此对市值应用了3.03%的贴现率。

深度捆绑鸿坤集团

烨星集团似乎钟爱收购办公楼。

两年前，2021年9月13日，烨星集团旗下的北京鸿坤物业曾斥资2276万元，买入了京市大兴区宏福路1号院B座第2层205号的物业资产，总建筑面积为948.6平方米。

这处物业，烨星集团同样表示自留作办公室使用。而卖方，也是母公司鸿坤集团。

事实上，收购关联方物业资产、业务公司股权，或者掏高额可退还按金置换关联房企的车位“独家租售权”，在一定程度上都是物业“反哺”地产的方式。烨星集团过去的这些交易，也被指过有“关联利益输送”的影子。

烨星集团对关联方鸿坤集团的依赖性体现在相关业务以及管理面积的来源上。

今年上半年，烨星集团来自物业管理服务、物业开发商相关服务，以及增值服务的收入占比分别约为86.5%、1.8%及11.7%。而在物业管理服务中，来自鸿坤集团开发的项目所产生的收入约为1.33亿元，占比90.1%；而上一年同期，这组数据约为88.8%。

规模方面。截至2023年6月30日，烨星集团拥有合约建筑面积约为1535万平方米，管理总收益建筑面积约为1214.5万平方米。其中，78%的收益建筑面积来自鸿坤集团，也同比提升了2.4个百分点。

截至2023年6月30日，其总收益约为1.71亿元，同比减少约0.8%；录得毛利约0.47亿元，同比减少4.1%，毛利率从上一年的28.5%微降至27.6%；纯利约0.13亿元，同比增长41.5%。而纯利表现可观，主要是因为其今年上半年应收关连方款项减值亏损大幅减少约93.0%至90万元。

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