作者 | 李明君 来源 | 法务之家
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为了讲清“无证房产的买卖”问题，我首先把相关的法律、法规作以引用，以便大家读起来的时候能够做到心底明了：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：”下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
3、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
5、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”
6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”
7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
关于“无证房产的买卖”问题，在司法实践中是个十分普遍的现象，各级法院也曾发布了一些指导性的案例，下面介绍几个：
(一)在房地产开发公司无商品房预售许可证的情况下，买受人与房地产开发商所签订的商品房买卖合无效。
最高人民法院对孙海涛与华镇名、吉林轩宇房产开发有限责任公司执行异议纠纷案作出裁定，法院认为：在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下，孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售，应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，该合同无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定，在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同，之后将该合同办理备案登记，人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售，人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款，是否实际占有，孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。但实际情况却是，孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同，导致合同无法办理登记备案，因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况，对此后果，只能由孙海涛和轩宇公司承担，而不能由申请查封人华镇名承担。【该内容引用自最高人民法院(2013)民申字第675号民事裁定书“本院认为”部分。】
(二)对于强占耕地建设引发的房屋买卖纠纷，在行政机关未对违法占用耕地的行为处理之前，法院对此不予受理。
连云港中级人民法院对上诉人邱玥因与被上诉人孙凝春房屋买卖合同纠纷一案作出裁定，法院认为：对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖合同纠纷，应先由行政机关解决被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院对此不予处理。【该内容引用自连云港市中级人民法院(2015)连民终字第02013号民事裁定书的“本院认为”部分。】
(三)判定无证房屋买卖合同是否有效，要看买卖行为是否违反法律及行政法规效力性强制性规定。
湖北省鄂州市鄂城区人民法院对原告秦盛宏、秦川与被告秦盛汉房屋买卖合同纠纷一案作出判决，法院认为：被告辩称涉案房屋未办理房屋产权证，原、被告房屋买卖行为属无证房屋买卖行为，违反法律强制性规定，协议应认定为无效。《合同法》第五十二条第(五)项之强制性规定，属效力性强制性规定，法律及行政法规关于违反禁止性规定行为才产生合同无效或不成立的法律后果，故《城市房地产管理法》第三十七条之规定不能作为认定合同效力的依据。【该内容引用自湖北省鄂州市鄂城区人民法院(2017)鄂0704民初469号民事判决书的“本院认为”部分。】
(四)双方签订的无证房屋买卖合同，因未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，属无效合同。
浙江省苍南县人民法院对卢辉、陈爱华与杨华丰、陈华仙房屋买卖合同纠纷一审作出民事判决书，法院认为：被告杨华丰在未取得建设工程规划许可证情况下，私自在坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场B幢601室房屋顶层上加盖建成701室房屋，对此，苍南县住房和城乡规划建设局已经立案查处，被告杨华丰虽然申请听证，但至今仍未能提供相关合法审批手续，故原、被告于2013年12月26日签订的契据违反法律强制性规定，应认定为合同无效。【该内容引用自浙江省苍南县人民法院(2014)温苍民初字第430号民事判决书的“本院认为”部分。】
综合分析以上案例，法院处理无证房产的买卖问题的意见基本是一致的，主要内容包括以下几个方面：
（一）房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同，该合同不会因房产证的缺失而一律判决无效。但若因为不能取得房产证，导致买方不能按约定时间办理贷款手续的，卖方应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规定的，才应当认定合同无效。
(二)房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间，并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房产证为由，对买卖协议反悔时，买受人可以以出卖人为被告向法院起诉，要求继续履行合同，此时法院可依职权追加开发商为第三人，判决其协助出卖人办理房屋产权证，以便合同继续履行。
(三)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，该合同的风险应由买受人自行承担。
《最高人民法院对关于无证售房问题的答复》中明确：“
其一，对于实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的，根据《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该商品房预售合同无效，但是在起诉前开发商已经取得商品房预售许可证明的，可以认定该商品房买卖合同有效。
其二，在商品房预售合同被认定无效之后，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此，如果该预售商品房合同有关于解决争议的约定，则人民法院应尊重该当事人约定的效力，将该约定作为处理当事人之间争议的依据。在合同无效且合同中并无有关解决争议方法的情况下，应进一步根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。与此同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
其三，为了进一步解决实践中如何处理无证预售商品房合同无效后的赔偿损失问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即规定了针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿。至于开发商没有欺诈或者故意隐瞒的情况，则应根据上述合同法的规定，进行法律适用，因此，如果人民法院能够认定，开发商与购房人对于合同无效均有过错，则应根据双方的过错程度，判决各自承担相应的责任，这是适用合同法的结果。”
(四)关于人民法院在执行无证房产时，如何办理产权登记的问题。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》[法〔2012〕151号]第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”第三条规定：“执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。”
(五)买卖无证回迁房的法律效力。所谓回迁房是指开发商在征收土地时，配给回迁户的房子。有些回迁户将回迁房直接予以处理，从而形成了一些纠纷。虽然回迁房的买卖可以突破一些商品房交易的禁锢，价格也可能会便宜一些，但是回迁房的买卖还是存在诸多的风险：比如回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所注明的名字确定房产所有人，不会直接将房产证的名字列在购房人名下。
在这种情况下，如果出卖人反悔，购房人将不会得到想要的房产。因此说，未取得房产证的回迁房是不可以进行买卖的。基于此，在购买回迁房时，一定要问清回迁房是否有房产证。若尚无房产证，要切实注明应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续。因回迁房具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方死亡，回迁房依法应作为遗产由继承人分割，所以，在签订回迁房买卖合同时，最好要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和继承权利的放弃。
(六)无证安置房的买卖问题。所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。如果没有房产证，房屋买卖协议一般是不受法律保护的。
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