房地产抵押的5大风险及4大审核要点！

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作者 | 梁琰 来源 | 信贷风险管理

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一、房地产抵押范畴

房地产抵押通常指的是国有土地使用权抵押、房地产抵押和在建工程抵押三种。抵押房地产是对银行债权的一种担保形式，当债务人不履行义务时，银行作为债权人，有权依法以抵押房地产处置价款优先受偿。

二、主要风险点

1、权属风险，

即抵押人对抵押物是否具有合法、合规、完整、独立的产权。主要包括：是否是依法不能抵押的房地产，不合法的房地产，权属有争议、产权有纠纷的房地产；是否是共有房地产；同一房地产是否设定多个抵押权，房地是否分别抵押、重复抵押；④抵押期限内，抵押土地是否超过规定的使用年限；⑤在规定的期限内，是否由于土地开发进度不足或未按规定用途使用土地，面临行政处罚和国家收回土地的风险；

2、市场风险

即因为市场环境发生变化产生的风险。主要包括：宏观经济下行，房地产市场波动影响抵押房地产的价格；城市规划发生变化，社会经济环境不规范，中介机构不按规范，职能管理部门管理上的漏洞造成房地产评估价格虚高；

3、变现风险

即将房地产出售，变为现金资产。主要包括：抵押物变现能力弱，如特定类型的房地产，大宗房地产，分割抵押的房地产；经济波动和市场预期导致变现出现困难；变现时间的急迫性影响了变现价格；④房地产的功能性贬值导致的变现风险；⑤房地产用途改变导致的变现风险。

4、突发事件风险

如发生地震、水灾等造成抵押房地产的损毁、灭失，从而导致抵押权灭失。

5、地方法规的风险

各地对房地产抵押的规定不完全一致，银行在审查审批时容易忽略地方的一些特别规定，如：深圳的相关法规规定，在建工程不得用于抵押；土地使用权证和房产证有两证合一、两证分离的不同情况，对两证分离的授信，审查时可能会只审查了其中一证；对集体土地使用权设定抵押的要求和程序仅在地区，如河北、成都等地有了较为明确的规定等。

三、审查要点

01、禁止抵押的房地产：土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外、国家机关、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等所占用的房地产、根据城市规划政府决定收回的土地使用权、共有房地产，未经其他共有人书面同意的、权属不明、权属有争议的，或未依法登记取得权属证书的房地产、司法机关依法裁定、决定查封、扣押、监管或者以其他形式限制权利的房地产、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的房地产、违章建筑及已依法公告列入拆迁范围的房地产、空置三年（含）以上的商品房、已存在预告登记的不动产。

02、抵押的可靠性：抵押房地产的价值与变现能力。审查抵押物是否经过银行认可的评估事务所预评（首次授信客户）或评估，评估方法选取是否合理、适当。评估价值与审查人员的判断有明显出入的，视情况考虑重新指定评估机构或降低抵押率。房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析，抵押价值可参考评估报告所提出的变现价值。以贷款实施的在建工程抵押的，抵押物为该建设工程的土地使用权、建设过程中逐渐形成的财产及最终形成的财产。审查时，应动态分析判断抵押物的价值。

03、对于存在租赁关系的抵押房地产，原则上应要求抵押人（出租人）提供已将本次抵押告知承租人的书面文件，同时，银行应与抵押人（出租人）、承租人签订协议或要求承租人出具相关书面声明，确保银行需行使抵押权时不受租赁行为的影响。

04、其它问题：

①坚持房地一并抵押的原则，不接受有地上建筑和定着物的单独以国有土地使用权的抵押以及不包括土地使用权的房产的抵押；

②以在建工程抵押的融资，授信续做时要关注对在建工程的持续投入形成的资产是否纳入了抵押资产；在建工程取得产权证后，是否以竣工房地产重新办理了抵押登记；

③一般应要求抵押人进行财产保险，保险金额一般应与抵押物价值相同，如抵押物价值高于授信敞口金额，则保险金额可不低于授信敞口金额。

④如必须以集体建设用地使用权单独设定抵押时，首先要考虑地方法规的相关规定，地方法规必须明确允许集体建设用地使用权设定抵押；其次，必须办理完备的手续，如必须得到集体土地所有权人同意设定抵押的有效文件、抵押登记手续等；第三，必须明确一旦抵押被认定无效后的补救措施及相关责任。

⑤由于集体建设用地的用途受到严格限制，即使抵押合法有效，在抵押权实现过程中也不得改变集体土地的用途和性质，因此抵押权的实现受到较大限制，审查审批时必须事先做好贷后管理及资产保全的相关应对措施；

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