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实践中，“凶宅”的认定及未及时披露“凶宅”信息的法律后果存在争议本期以房屋买卖合同纠纷中“凶宅”的认定及未及时披露“凶宅”信息的法律后果为基础整理了相关裁判规则和司法观点
裁判规则
1.出卖方故意隐瞒“凶宅”信息构成欺诈，买受方因此而主张撤销合同的，应予支持——彭倩、杨雯诉陈元会、杨宗全商品房销售合同纠纷案
案例要旨：在传统民间文化中，“凶宅”属物之瑕疵，会影响房屋的交换价值。出卖方对该信息故意隐瞒的，构成欺诈，买受方因此而主张撤销合同的，应得到支持。案号：（2015）成民终字第7099号 审理法院：四川省成都市中级人民法院 来源：《人民司法·案例》2018年第29期
2.出卖人未披露房屋曾发生跳楼自杀事件的信息，致使买受人因欺诈而作出错误意思表示的，系可撤销的民事行为——肖某、潘某诉杜海某房屋买卖合同纠纷案案例要旨：出卖人对其明知且实际会对房屋买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有披露义务。在订立合同时，单纯沉默不构成欺诈，但若负有信息披露义务，并因沉默获得利益，则构成欺诈。买受人因欺诈而作出错误意思表示，系可撤销的民事行为。合同撤销后，因欺诈造成买受人损失的，出卖人应承担民事赔偿责任。案号：（2015）浦民一（民）初字第3599号 审理法院：上海市浦东新区人民法院 来源：《人民司法·案例》2016年第23期
3.买受人不能仅以自己的主观心理感受认定房屋为“凶宅”，“凶宅”可以达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的程度来认定——祖荣庆、赵刚与张纪龙房屋买卖合同纠纷案案例要旨：买受人主张房屋发生过装修工人手指受伤的事实，但该种情况远未达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的“凶宅”程度，出卖人不具备欺诈或隐瞒房屋重大瑕疵的情节，买受人仅以自己的主观心理感受认定该房屋为“凶宅”并拒绝履行房屋买卖合同的，属于违约行为。案号：（2015）徐民终字第1627号 审理法院：江苏省徐州市中级人民法院 来源：法信精选
4.出卖房屋中曾有人上吊自杀，是典型的“凶宅”,购房人不知情购得“凶宅”的，有权要求退房或赔偿损失——张某某诉刘某某、某某房产中介公司商品房买卖合同纠纷案案例要旨：在二手房交易中，卖房人故意隐瞒事实真相，将曾经有过不正常死亡事件发生的房屋卖给买房人，购房人不知情购得“凶宅”的，购房人有权要求退房或赔偿损失。审理法院：河南省郑州市中级人民法院 来源：《商品房与二手房纠纷实战案例：避免踏进购房陷阱的36计》，法律出版社2010年版
5.凶杀案构成合同标的物重大瑕疵，出卖人违背诚信原则,未告知买房人该房内曾发生凶杀碎尸案这一事实,其行为已构成欺诈,买房人可以请求撤销房屋买卖合同——李某诉刘某夫妇房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：凶杀案构成合同标的物重大瑕疵，出卖人违背诚信原则,未告知买房人该房内曾发生凶杀碎尸案这一事实,其行为已构成欺诈,买房人请求撤销房屋买卖合同,于法有据。对“凶宅”买卖案件的处理,司法实践中需要结合买受人所忌讳事件的发生时间、情形及普通公众对忌讳内容的容忍程度来综合判定。审理法院：四川省成都市金牛区人民法院 来源：《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》，法律出版社2012年版
司法观点
1.订立合同时出卖人有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息
现代民法认为，在合同订立阶段，买卖双方为了订立合同进行磋商之际，双方当事人负有保护信赖关系的附随义务即先合同义务，违反此义务的当事人应承担缔约过失责任。先合同义务中的一项重要内容是告知义务，即信息提供义务。本质上，先合同义务是对当事人之间信用的确认和保护，是对民法最高原则诚实信用原则的遵守。诚信原则是整个民法体系的基本原则，是现代合同法理论的最高原则。合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条是关于缔约过失责任的条文，根据该条规定，有缔约欺诈行为的，应承担缔约过失责任。该条并未正面说明合同一方具有信息披露义务或告知义务，但从该条文可以看出缔约欺诈分为两种情况：第一种是沉默性欺诈，第二种是误导性欺诈。构成沉默性欺诈的逻辑前提是与订立合同有关的重要事实不能隐瞒，应予披露。但何为与订立合同有关的重要事实，即信息披露的范围，合同法并未做进一步规定。
系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件，该项房屋的历史信息并非存在于房屋本身，不能通过房屋的物理属性表现出来，又与房屋的产权信息不同。房屋的产权信息登记在房地产交易中心等国家有关部门，购房时，买受人可以去相关部门查询。因此仅是看过几次房屋的买受人较之于产权人，无从或者难以知晓房屋的该项历史信息。在缔结合同时，由于买卖双方的信息不对称，必将造成双方谈判地位的不平等。因此在市场交易时，如因信息不对称而导致当事人利益不平衡时，诚信原则要求当事人进行信息披露，改变信息的不对称状态，从而使得利益平衡得以恢复，确保真正的合同自由，确保市场交易的安全性和效益性。系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件，也就是通常所称的凶宅。对于何为凶宅，我国法律、法规并无规定。按照我国传统的民俗习惯，如出售房屋内曾经发生过非正常死亡的事件，此类房屋通常被称为凶宅。对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律没有进一步规定，但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息，但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。（摘自魏婷婷《房屋买卖合同中的信息披露义务》，载《人民司法·案例》 2016年第23期。）
2.“凶宅”是否构成物的瑕疵？
据人们的一般认知，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。
既然“凶宅”对房屋交易价值影响巨大，“凶宅”可否构成物的瑕疵，由出卖人承担物的瑕疵担保责任呢？这里，首先需要明确物的瑕疵的概念。按照学理上的一般认识，物的瑕疵是指出卖人所交付的标的物在品质上不符合合同约定或者法律规定的标准，抑或是不符合交易上的习惯，致使该标的物的用途和价值降低或丧失。在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的情事，对于房屋用途上不会产生影响，但在成交价格上却是明显降低的。
我国合同法对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，其第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”我国合同法对物的瑕疵的概念上的关注点在于“质量”，而质量一词，据字面理解，是指事物、产品或工作的优劣程度和数量，并不关乎事物本身的价值。这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，过于狭隘。
我国台湾地区“民法”即明确了物的瑕疵的类型，第三百五十四条规定，物的出卖人对于买受人应担保其物“无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵”，“但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵”，“出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质”。这一规定为物的瑕疵确立了三种类型：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵。效用瑕疵和品质瑕疵不难理解，价值瑕疵是指对于标的物的交换价值，出卖人应当保证没有灭失或减少其价值的瑕疵，换句话说，对于可能使受让人降低交易价格的物的某些特殊情况属于价值瑕疵，出让人出售时应当向受让人说明这些情况，否则将承担瑕疵担保责任。例如，出售的食物腐化变质，即属于丧失价值的情形，而出售的食物仅仅是外包装出现破损，则存在的只是减少价值的情形，但这两种情形都属于存在物的价值瑕疵。当然，无论是食物变质还是食物包装破损，也都属于物的质量瑕疵。回到本案中，买卖合同的标的物如果是“凶宅”，无疑它的交易价值会大为降低，成交的可能性也会降低，房屋中发生的“非正常死亡”的事实当然会构成物的价值瑕疵。但从房屋质量上而言，是否为“凶宅”并不影响其使用价值，就是说即便是“凶宅”，其效用上也未发生变化。
很明显，在学理上物的瑕疵可以扩展到价值瑕疵层面，而从法律条文规定上看物的瑕疵被局限在质量瑕疵之内。但从法律适用角度，笔者认为，应当将物的瑕疵担保责任中的“物的瑕疵”作扩大解释，理由如下：一是符合诚实信用原则。卖房人隐瞒“凶宅”的有关情况，目的是为了及时将房屋售出并卖得好价钱，这显然有悖交易诚信。二是物的交易价值为合同缔约方所关注。对于买受人来说，关注的是购买的东西“是不是值这个价”，对于出让人来说，关注的是卖出的东西“价格上是不是合理”。既然双方都关注物的交易价值，出让人自然有保证所售之物在价值上不应有瑕疵的义务。三是若是物的瑕疵仅仅限定在质量瑕疵或者说使用价值上，那如果买受人所购之物是为了再行售卖，其利益又如何保障？在本案中，假设原告买房目的并非用于自住而是用于投资，在未知情的情况下买入“凶宅”，待出售时“凶宅”之事已被周知，岂不遭受重大损失，而这一损失又是由于前手隐瞒真相所致。瑕疵担保责任制度的价值就在于平衡买卖双方的利益，保证交易的公平性。一方面，当物存在瑕疵之时，授以买受人以救济渠道；另一方面，规定买受人提出物的瑕疵的异议期，促进已完成的交易的安定性。（摘自李超《“凶宅”买卖中的瑕疵担保责任与缔约责任》，人民法院报2013年01月24日，第七版。）
法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
2.最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
68.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
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