​最高院：《执行异议和复议规定》第28条规定的不动产买受人的权利本质上属于债权请求权，不能对抗优先受偿权

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【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第28条规定的不动产买受人的物权期待权本质上属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。即《执行异议和复议规定》第27条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第28条规定。
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2022）最高法民终77号

上诉人（原审被告）：陈贺绅，男，1994年3月16日出生，汉族，住江西省弋阳县。

上诉人（原审被告）：贺艳，女，1969年8月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：徐家玮，江西帝经律师事务所律师。

以上二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋晋玮，江西帝经律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：中铁建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区石景山路20号。

法定代表人：梅洪亮，该公司董事长。

委托诉讼代理人：龙晓忠，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：万妍玫，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。

原审第三人：江西海源房地产开发有限公司。住所地：江西省上饶市信州区中山西路82号。

法定代表人：方琪，该公司董事长。

委托诉讼代理人：方世庚，该公司工作人员。

上诉人陈贺绅、贺艳因与被上诉人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）及原审第三人江西海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省高级人民法院（2021）赣民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2022年3月30日公开开庭审理了本案。陈贺绅、贺艳的共同委托诉讼代理人徐家玮、蒋晋玮，中铁公司的委托诉讼代理人万妍玫，海源公司的委托诉讼代理人方世庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈贺绅、贺艳上诉请求：（一）撤销一审判决；（二）改判二人对龙湖湾小区3幢1单元1-6号和1-7号房屋享有足以排除中铁公司强制执行的民事权益；（三）本案一、二审诉讼费由中铁公司承担。事实与理由：（一）一审认定事实错误，陈贺绅、贺艳已足额支付案涉房产合同价款，实际占有、使用案涉房产。（二）中铁公司作为“龙湖湾”小区的总包方，恶意拒不配合提交竣工验收资料，滥用施工单位的优势地位，继续执行上诉人的房屋，明显违背基本的公平原则。
中铁公司辩称，（一）案涉商铺系在中铁公司应享有的工程款优先受偿权范围内，陈贺绅、贺艳与海源公司仅为债权关系，不能对抗法定的工程款优先受偿权。（二）一审适用法律正确。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）正确，“物权期待权”不是既得物权，本质上仍属于债权请求权，应劣后于工程价款优先受偿权及担保物权等。（三）陈贺绅、贺艳不满足法律规定的排除执行的要件，不应排除执行。
海源公司述称，同意陈贺绅、贺艳的上诉意见。
中铁公司向一审法院起诉请求：（一）准予执行上饶市信州区××道××号××小区××幢××单元××层××号××号商铺；（二）本案诉讼费由陈贺绅、贺艳承担。
一审法院认定事实：一审法院于2017年2月10日对中铁公司与海源公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）赣民初49号民事判决，判决：1.解除中铁公司与海源公司于2012年9月20日订立的《“龙湖湾”住宅小区总承包工程建设工程施工合同》；2.自判决书生效之日起十日内，海源公司向中铁公司支付尚欠工程款58582806.77元；3.自判决书生效之日起十日内，海源公司向中铁公司支付尚欠工程款逾期利息（截止至2016年6月30日逾期利息为4999462.16元，自2016年7月1日始至清偿之日止，尚欠工程款的利息应以本金58582806.77元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；4.中铁公司对于位于上饶市××道小区××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃楼××层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权；5.驳回中铁公司的其他诉讼请求。中铁公司与海源公司均不服该判决，向最高人民法院提出上诉，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民终762号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，中铁公司向一审法院申请强制执行，该院于2018年11月16日作出（2018）赣执35号执行裁定，裁定：1.冻结、划拨被执行人海源公司在金融机构的存款6391.96万元。2.如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人海源公司价值相等的其他财产和财产权益。2019年1月21日，一审法院向上饶市经济开发区房产管理分局（以下简称上饶经开区房管分局）作出（2018）赣执35号协助执行通知书，查封被执行人海源公司名下位于上饶市信州区××道××号“龙湖湾”小区1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃楼商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业房产（含案涉2个商铺，共计95个商铺）。查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。陈贺绅、贺艳对此提出异议，一审法院于2021年9月10日作出（2021）赣执异7号民事裁定，裁定中止对被执行人海源公司名下位于上饶市信州区××道××号××小区××幢××单元××层××号××号房产的执行。中铁公司不服，向一审法院提出案外执行异议之诉。
一审法院另查明，2015年12月12日，陈贺绅、贺艳与海源公司签订2份《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号分别为201512110024、201512110023），合同约定预售许可证号为饶房预售证第（2013）022号，所购商品房的规划用途为商业营业用房，房屋号分别为3幢1单元1层1-6号、1-7号，预测建筑面积分别为37.76平方米、64.59平方米，总价款分别为305856元、523179元，买受人应当在2015年12月12日前支付该商品房全部价款。商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3.该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。陈红东于2013年10月10日向海源公司转款30万元，未注明用途；2013年10月12日，贺艳向海源公司转款9万元，未注明用途；2014年4月25日，贺艳从银行取现金20万元，2014年10月8日取现金5万元，2015年2月24日取得现金8万元，2015年9月12日取现金126018元。以上款项合计846018元。陈红东与贺艳系夫妻关系，陈贺绅系陈红东与贺艳的儿子。2021年8月10日海源公司出具《关于全额支付购房款的证明》表示陈贺绅、贺艳自2013年10月至2015年9月分批次通过银行汇款、现金支付方式向海源公司全额支付了购买3号楼1-6号、1-7号购房款，共计829035元。之后，2015年12月12日，海源公司与购买人签订了商品房买卖合同，开具了购房发票，并在上饶市经开区房地产管理局办理了备案登记手续。海源公司于2021年10月29日出具《关于交房证明》，证明其于2017年3月15日将案涉房产交付给了陈贺绅、贺艳。
2017年10月8日，贺艳与陈秋明就案涉房产签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年11月6日至2023年11月6日止，年租金前三年为4万元整，后三年租金增长10%。如转租给他人使用，后三年租金增长20%。陈秋明系上饶县利民饭店的经营者，该饭店的经营场所为上饶市上饶县三清山大道569号龙湖湾小区3号楼。朱福英系陈秋明妻子。2017年10月8日，朱福英在其卡号6217********取42000元，同日在同一营业所，贺艳存入现金42000元。2018年10月20日，贺艳收到朱福英租房2万元。2020年11月5日收到朱福英租房2万元，2021年1月3日收到2万元租金。2020年5月7日，龙湖湾物业服务中心收取大众饭店电费、水费、物业费共计10252元，2021年1月12日，海源公司出具收据，收取大众小吃龙湖湾3＃1-5号店铺电费、水费共计4233元，2021年4月19日，海源公司出具收据收到大众小吃龙湖湾3＃1-5号店铺水费、电费物业费共计2866元整。2021年10月29日，海源公司出具《关于龙湖湾水电费的收取情况说明》，因“龙湖湾”房产项目的部分业主所用的水电系接用本公司水电，该部分业主所交纳的水电费由本公司收取，其中包括陈贺绅、贺艳业主的3号楼1-6、1-7号房产的水电是由本公司代收代缴，该房产的水电系2017年3月15日交房时接通。
另查明，江西省上饶市中级人民法院于2019年3月12日就中铁公司与海源公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）赣11民终232号民事判决，维持江西省上饶县人民法院（2018）赣1121民初3048号民事判决即判决中铁公司在判决生效之日起10日内就完成的“龙湖湾”住宅小区工程造价129343941.80元的工程量范围内向海源公司移交相关竣工验收资料，竣工图纸和电子磁盘等资料，并配合办理竣工验收的相关手续。2020年7月23日，上饶经开区房管分局就龙湖湾小区办证的问题，回复称，由于施工企业中铁公司与开发企业存在经济纠纷，一直不配合提交工程验收材料，导致该项目无法完成验收手续，业主无法办理个人不动产权证。在上饶经开区管委会多次协调督促下，该项目工程建设已基本完成，规划验收已通过；水、电、天然气等已可正确使用，并达到验收条件，验收工作正与相关部门沟通办理中。质检、消防、人防等工程已基本完成，现正在与相关部门办理验收手续。2020年7月8日，我分局召集海源公司负责人、项目施工单位、中铁公司相关人员，督促其加快办理各项验收手续。同时，我分局将按照《上饶龙湖湾竣工验收事宜进度安排表》的时间节点，监督完成情况，督促开发企业以及中铁公司按进度完成相关工作。
一审法院认为，本案争议的焦点为陈贺绅、贺艳对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。对此，一审法院认为，判断陈贺绅、贺艳对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合其对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。《执行异议复议规定》虽适用于执行异议和复议程序，但其中属于实质审查的条款，人民法院在审理执行异议之诉案件中，也可以参照适用。本案中，陈贺绅、贺艳应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，履行相应的举证责任。陈贺绅、贺艳与海源公司虽就案涉房产签订了商品房买卖合同并进行了备案，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，陈贺绅、贺艳与海源公司仅成立了商品房买卖（预售）合同关系，但商品房所有权尚未转移。因此，案涉商铺所有权未转移登记的情况下，该商铺的所有权属于海源公司。且预售登记备案手续属于行政管理手段，不具有所有权转移登记的公示效力，陈贺绅、贺艳未取得案涉房产所有权。陈贺绅、贺艳作为商品房买受人只在符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定的条件情形下，才享有一般的房屋买卖合同买受人的物权期待权及作为商品房消费者的物权期待权。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉查封房产的规划用途为商业营业用房，明显具有投资性，不属于消费者生存权保护的范畴，并非用于居住，故陈贺绅、贺艳不享有商品房消费者的物权期待权。至于其主张认为符合第二十八条规定的情形，从提交的证据来看，案涉合同虽在人民法院查封之前签订，但陈贺绅、贺艳所支付款项金额数额及方式与合同约定不符，其提供的转账凭证及取现均系在案涉合同签订之前，陈贺绅、贺艳及海源公司均主张转账款项系预付定金，但未提供证据予以证明，且合同也未明确在签订之前，陈贺绅、贺艳支付了定金，其所支付的款项不排除系其他性质的款项。陈贺绅、贺艳认为已将案涉房产出租给他人经营，但其提供的有关水电费及物业费收据均系在本院查封后产生的，且提供的大众饭店的水电物业费收据系龙湖湾3幢1-5号房，并非案涉1-6、1-7号房产，且在其未提供直接支付水电费及物业费的凭证的情况下，仅凭海源公司的单方说明，难以认定陈贺绅、贺艳已占有使用案涉房产。其主张符合第二十八条规定的情形缺乏足够证据证明。根据生效判决，中铁公司对案涉房产享有建设工程优先受偿权。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条明确了抵押权等优先受偿权与一般债权竞合时处理的原则。而原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复明确了交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权及建设工程的承包人的工程价款优先权，故上述权利人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但该条是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权等具有优先性的原则。因此，商品房消费者应当仅限于符合《执行异议复议规定》第二十九条的商品房消费者，而一般的房屋买卖合同的买受人并不适用，故《执行异议复议规定》第二十八条规定并非属于第二十七条中的“但法律、司法解释另有规定的”的规定。故即使陈贺绅、贺艳符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，也不能对抗法定优先权，其主张依据第二十八条规定排除强制执行的抗辩理由不成立。
综上，一审法院认为中铁公司的诉讼请求成立。判决：继续执行海源公司名下位于上饶市信州区××道××号××小区××幢××单元××层××号××号房产。案件受理费12090.33元，由陈贺绅、贺艳负担。
本院二审期间，各方当事人均表示没有新的证据需要提交。本院依法对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：陈贺绅、贺艳对案涉房产享有的权益能否排除中铁公司依据建设工程优先受偿权申请的强制执行。
《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述《执行异议复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权本质上属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。即《执行异议复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议复议规定》第二十八条规定。本案中铁公司已经人民法院生效判决确认对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便陈贺绅、贺艳的主张符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的物权期待权，也不能对抗中铁公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，陈贺绅、贺艳上诉请求本院不予支持。至于中铁公司是否滥用施工单位的优势地位而恶意不配合案涉项目竣工验收，不能反证陈贺绅、贺艳提出的异议足以排除中铁公司基于工程价款优先受偿权提出的执行申请，该项上诉理由本院亦不予采纳。
综上，陈贺绅、贺艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12090.33元，由陈贺绅、贺艳负担。
本判决为终审判决。
审   判   长　 金　悦审   判   员　 汪　军审   判   员　 李晓云二〇二二年五月十七日法 官 助 理　 耿慧茹书   记   员　 邱金坤

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