最高法：“一般代理”权限的委托诉讼代理人无权提出变更、增加诉讼请求！

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来源 | 民事审判

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【裁判要旨】1.委托诉讼代理人只能在被代理人授权的范围内实施诉讼行为，只有在被代理人授权范围内实施诉讼代理行为，其行为的法律后果才能由被代理人承担。当事人的授权委托书明确载明其代理人代理权限为一般代理，法院以一般代理为由，向的代理人释明无权变更、增加诉讼请求，适用法律正确，并无不当。2.民事权利的放弃事关当事人的切身利益，必须有明示的意思表示才能发生权利放弃法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在法律无特别规定或者当事人无明确约定的情形下，推定当事人对权利作出放弃。
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2018）最高法民终83号

上诉人（一审原告）：中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道5号海南大厦13至14层。

负责人：陈明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘普，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴佳雪，北京天驰君泰律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：海南东泰嘉华房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇高隆路307号8栋。

法定代表人：周克顺，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈珊，北京大成（海口）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：海南嘉怡房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇高隆路307号8栋。

法定代表人：向伶，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈珊，北京大成（海口）律师事务所律师。

【为行文方便，此处省略部分“被上诉人（一审被告）”身份信息】

上诉人中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司（原称中国长城资产管理公司海口办事处,以下统一简称长城公司）因与被上诉人海南东泰嘉华房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）、海南嘉怡房地产开发有限公司（以下简称嘉怡公司）、海南宇昌房地产开发有限公司（以下简称宇昌公司）、周克顺、向伶、庄进展、黄小篱金融借款合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2016）琼民初39号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人长城公司的委托诉讼代理人刘普、吴佳雪，被上诉人东泰公司、嘉怡公司、周克顺的共同委托诉讼代理人罗敬到庭参加诉讼。被上诉人宇昌公司、庄进展、黄小篱经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被上诉人向伶经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
长城公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判东泰公司立即向长城公司支付欠付的利息2607万元；2.撤销一审判决第四项，改判长城公司在东泰公司应承担的欠款本金、利息、罚息、违约金等全部还款义务范围内对“海的理想”项目80661.97平方米在建工程、文国用（2012)W0301314号土地使用权及该土地上将来新增的在建工程在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；3.撤销一审判决第七项；4.本案二审阶段全部诉讼费用由七位被上诉人共同负担。事实与理由：一、一审判决未查明抵押物状况，判决主文及附件中的《抵押财产清单》与实际办理抵押登记的在建工程存在近14000m2的面积差。根据长城公司与东泰公司签署的《抵押合同》及《追加抵押协议》，东泰公司抵押给长城公司的在建工程抵押面积为80661.97m2（即64947.53m2+15714.44m2),并且办理了抵押登记。长城公司在一审阶段向法院提交了案涉在建工程的抵押登记证书（文昌市房建文昌市字第××号）。根据该证书记载，截至2014年9月19日，案涉抵押登记财产为：1、2、3、4、5、6、7号楼，B、C、D型别墅，A、B段商铺；前述抵押财产建筑面积合计80661.97m2。一审判决未依照该抵押权证书查证案件事实，直接以长城公司与东泰公司2014年7月25日签署的《抵押合同》附件认定抵押财产建筑面积为64947.53m2，属认定事实明显错误。二、长城公司一审开庭时主张重新明确利息金额合法有据，一审法院不予支持错误。长城公司提起本案诉讼时，在诉状中明确载明：利息、罚息、违约金的主张金额为暂定金额。在长城公司明确请求金额的情况下，一审法院既未征询各方当事人意见，亦未休庭并要求长城公司书面确认变更后的请求金额，径行认定“长城公司对其民事权利的放弃”，属适用法律错误、程序违法。综上所述，一审判决对抵押财产部分的事实认定错误，对利息的认定适用法律不当，理应予以纠正。
东泰公司辩称，一、长城公司没有如实告知法院抵押物的实际情况，也没有在一审提交相应证据，一审法院根据当事人陈述的内容以及相应的证据作出判决不属于认定事实不清。根据民事诉讼的不告不理原则，长城公司在二审中才提交《追加抵押协议》，其认为一审存在面积计算错误的过错及后果应由其自行承担。二、原告有义务提出明确的诉讼请求，法院只能围绕原告的诉讼请求范围进行审理。一审庭审中，法官再三询问长城公司代理人利息计算方法以及利息计算数额，长城公司都坚持按照其诉讼请求主张，虽然经过计算相应的利息数额与长城公司主张的有差距，但民事权利依法可以放弃，一审认定长城公司构成权利放弃正确。三、长城公司已经公告转让案涉债权，其是否仍享有上诉权存疑，二审应予调查核实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
长城公司向一审法院起诉请求：1.东泰公司立即一次性偿付长城公司欠款本金237000000元；2.东泰公司立即支付长城公司欠付利息1095044.31元（暂计算至2016年11月2日）；3.东泰公司立即支付长城公司逾期未归还本金的罚息2315885元（暂计算至2016年11月2日）；4.东泰公司支付长城公司违约金（按每日万分之五的标准，以237000000元本金为基数，自2016年8月12日起算，计算至实际偿还完毕之日止，暂计算至2016年11月12日为10665000元）；5.确认长城公司在前述第1至第4项诉请范围内对“海的理想”项目在建工程、文国用（2012）W0301314号土地使用权及该土地上将来新增的在建工程在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；6.确认长城公司在前述第5项抵押物清偿之后不足部分的范围内对周克顺质押的东泰公司90%股权、庄进展质押的东泰公司10%股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；7.周克顺、向伶、庄进展、黄小篱、宇昌公司、嘉怡公司对前述第5、6项抵押物、质押物清偿之后的不足部分承担连带保证责任；8.东泰公司、宇昌公司、嘉怡公司、周克顺、向伶、庄进展、黄小篱共同负担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2014年7月25日，长城公司与文昌市农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社、万宁市农村信用合作联社、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、海南白沙农村合作银行、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社、澄迈县农村信用合作联社、东泰公司、周克顺、庄进展、黄小篱、向伶、杜春泉签订编号为中长资（琼）合字〔2014〕48号zqzr1的《债权转让协议》。在该协议中，文昌市农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社、万宁市农村信用合作联社、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、海南白沙农村合作银行、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社、澄迈县农村信用合作联社合称卖方，周克顺、庄进展合称出质人，庄进展、黄小篱、周克顺、向伶、杜春泉合称保证人，长城公司为买方，东泰公司为债务人、抵押人。《债权转让协议》“鉴于”部分载明：1.卖方于2013年4月28日与债务人签署了编号为文昌联社2013年（项）社团固借（诚）字第01号的《海南省农场信用社固定资产社会贷款合同》，贷款合同金额为20000万元，实际向债务人发放了本金为14000万元的人民币贷款，贷款年率为13.15%（包括11.15%的贷款基本利率和2%的贷款诚信奖励金率），期限至2016年4月28日；当前该贷款的本金余额为14000万元。2.抵押人于2013年4月28日与卖方签署了编号为文昌联社2013年社团抵字第01号的《海南省农村信用社社团抵押合同》，约定以其所有的评估值为40051.03万元的位于海南省××清××开发区高隆湾沿海地段的66666.67平方米土地使用权〔证号：文国用（2012）第W0301314号〕及50220.32平方米在建工程为债务人在上述《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》项下的借款本息清偿义务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押担保权利凭证编号为文他项（2013）第0013063号。3.出质人于2013年4月28日与卖方签署了编号为文昌联社2013年社团质字第01-1、01-2号的《海南省农村信用社社团质押合同》，约定以其所有的东泰公司100%股权为债务人在上述《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》项下的借款本息清偿义务提供质押担保，并依法办理了质押登记手续，质押担保权利凭证编号为：（琼文）股质登记设字〔2013〕第1300290749号、1300289199号、1300289944号、1300290178号、1300290211号、1300290390号、1300290498号、1300290707号、1300290721号、1300290648号、1300290610号、1300290426号、1300290339号、1300290116号、1300289326号、1300288578号。4.保证人于2013年4月28日与卖方签署了编号为文昌联社2013年社团保字第01号的《社团保证合同》，约定为债务人在上述《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》项下的借款本息清偿义务提供连带责任保证担保，保证期间至贷款期限届满之日起两年。5.截止本协议签订日，债务人结欠卖方借款本息为人民币14000万元，其中本金14000万元，且借款项下的抵/质押、保证担保持续有效，卖方已依法将债务人所欠上述债务认定为不良贷款，拟通过转让方式处置该资产。6.买方已对资产实施必要的尽职调查，并基于卖方在本协议项下所做的声明和保证，同意按本协议确定的价格及其他交易条件，受让债权。7.债务人（抵押人）、出质人、保证人均接受并认可本次资产转让，承诺并保证在资产转让后，向买方履行债务偿还及担保责任。如买方受让资产后对债务人实施债务重组，债务人（抵押人）、出质人、保证人中的庄进展、黄小篱、周克顺、向伶均同意与买方签订有关书面合同，包括但不限于《债务重组协议》《抵押合同》《股权质押合同》《连带保证合同》，并承诺依照与买方订立的相关合同履行债务偿还义务及担保责任。保证人中的杜春泉经买方同意，可以不对重组的债务承担保证担保责任，如买方受让资产后未对债务人实施债务重组，则杜春泉仍就买方收购的债权承担保证担保责任。《债权转让协议》约定“买卖双方一致确认，买方受让本协议项下贷款债权的买价计人民币14000万元。”同日，长城公司（买方）与湖北省林贸建设股份有限公司（卖方）、东泰公司（债务人）签订编号为中长资（琼）合字〔2014〕48号zqzr2的《债权转让协议》。该协议“鉴于”部分载明：1.卖方湖北省林贸建设股份有限公司于2012年5月10日与债务人东泰公司签订了《建设工程施工合同》，合同总价款为23433.15万元。根据债务人、卖方以及监理单位海南丰邦项目管理有限公司确认的《工程款拖欠情况说明》，截至2013年12月12日，债务人结欠卖方文昌市“海的理想”项目建设工程价款16005.6万元。2.截止至本协议签订日，卖方与债务人共同确认，债务人尚欠卖方建设工程价款11005.6万元，现卖方拟将上述建设工程价款债权11000万元转让给买方，买方基于卖方在本协议项下所作的声明和保证，同意按本协议确定的价格及其他交易条件，受让建设工程价款债权。上述两份《债权转让协议》后，长城公司依约向卖方支付价款共计25000万元。
2014年7月25日，长城公司（甲方、债权人）与东泰公司（乙方、债务人、抵押人）、周克顺（丙方、保证人、出质人）、庄进展（丁方、保证人、出质人）、宇昌公司（戊方、保证人）、黄小篱（己方、保证人）、向伶（庚方、保证人）签订了编号为中长资（琼）合字〔2014〕48号zwcz的《债务重组协议》，并办理了具有强制执行效力的公证，编号为（2014）椰城证经字第406号。《债务重组协议》第一条系关于“债权债务确认”的约定。各方一致确认：甲方对乙方所享有的主债权由乙方所欠甲方重组债务本金、债务重组收益组成，其中：1.1截至2014年7月25日，重组债务本金为人民币25000万元；1.2债务重组收益（计算方法详见2.2条）。该协议第二条系关于该债务重组后的还款期限与收益后的约定。2.1经各方协商一致，债务重组期限为3年，从2014年8月13日起至2017年8月12日止。2.2甲方对乙方的重组收益包含：利息收入，按照未偿还重组债务本金的11%/年计算，日利率=11%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按14.3%/年（说明：上浮30%）计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。该协议第三条系关于“债务的清偿”的约定。3.1.1利息的支付方式为按季支付，即：每个自然季度末月（3月、6月、9月、12月）20日为计息日，每个自然季度末月的21日为债务重组收益支付日，重组期限届满之日利随本清。3.1.2自重组之日起第一年和第二年每年偿还本金均不低于重组债务本金的30%（即每年不低于7500万元），且按“海的理想”项目销售收入的60%与前述还款计划孰高原则偿还本金；重组之日起第三年按季等额偿还剩余重组本金，且按“海的理想”项目销售收入的60%与前述还款计划孰高原则偿还本金。销售收入不足以偿还上述债务本金的，不足部分由乙方补足。该协议第四条系关于务债务重组的担保系的约定。4.1乙方与原债权人签订的《海南省农村信用社社团抵押合同》项下的担保权利已随贷款债权转让给甲方，甲方对该合同项下抵押物权利依法享有担保物权，为进一步保证甲方在本重组协议项下权利的实现，乙方自愿与甲方另行签订《抵押合同》[编号为中长资（琼）合字〔2014〕48号dy]，以其享有的位于海南省××清××开发区高隆湾沿海地段的“海的理想”项目65811.65平方米土地使用权〔证号：文国用（2012）W0301314号〕及64947.53平方米在建工程为乙方在本协议项下的全部债务提供抵押担保。重组期间，项目抵押率[抵押率=未偿还的主债权本金余额/抵押财产长城金桥金融咨询有限公司评估报告〔金桥估字（2013）第252号〕评估价值与抵押财产市场价值孰低之价值]始终不高于37.44%。4.2为进一步保证甲方在本重组协议项下权利的实现，丙方和丁方自愿分别与甲方另行签订《股权质押合同》[编号分别为：中长资（琼）合字〔2014〕48号gqzy1、中长资（琼）合字〔2014〕48号gqzy2]，以其享有的东泰公司100%股权为乙方在本协议项下的全部债务提供质押担保。如乙方未按本协议履行债务，则甲方有权就全部抵押物及质押权利折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。4.3丙方、丁方、己方、庚方与原债权人签订的保证合同项下的保证担保权利已随主债权转让给甲方，甲方已成为丙方、丁方、己方、庚方合法的担保权人，为确保甲方在本重组协议项下权利的实现，丙方、丁方、戊方、己方、庚方自愿在本协议签署后，另行与甲方订立《连带保证合同》[编号为中长资（琼）合字〔2014〕48号1dbz]，为乙方在本协议项下的全部债务提供连带责任保证担保。4.5抵押、质押及保证担保范围：除了本协议第一条所述债务重组之本金、利息外，还及于由此产生的违约金、损害赔偿金以及甲方为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）。该协议第八条系关于“违约责任”的约定。8.1若乙方不按本协议第三条约定的期限、金额清偿本金、利息的，则甲方可以采取包括但不限于以下一项或几项措施：8.1.1自逾期之日起，要求乙方按未清偿金额（包括上期应偿付而未清偿的债务本金、利息）的日万分之五支付违约金，直至全部清偿完毕为止。《债务重组协议》还对其他事项进行了约定。
2014年7月25日，长城公司（甲方、抵押权人）与东泰公司（乙方、抵押人）签订编号为中长资（琼）合字〔2014〕48号dy的《抵押合同》，并办理了具有强制执行效力的公证，编号为（2014）椰城证经字第405号。《抵押合同》第2.1条约定“本合同中所称的抵押财产为乙方合法拥有的如下财产：位于海南省××清××开发区高隆湾沿海地段的‘海的理想’项目65811.65平方米土地使用权〔证号文国用（2012）W0301314号〕及64947.53平方米在建工程（具体详见《抵押财产清单》）。”第2.4条约定“甲乙双方确认，抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物（包括但不限于在建工程、房屋、其他建筑物或地上附着物）也作为甲方债权的抵押担保，乙方应根据甲方的要求办理必要的抵押登记等手续。”第三条约定工本合同的抵押担保范围为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）。”
2014年7月25日，长城公司分别与周克顺、庄进展签订《股权质押合同》[编号分别为：中长资（琼）合字〔2014〕48号gqzy1、中长资（琼）合字〔2014〕48号gqzy2]，约定周克顺以其持有的东泰公司90%股权、庄进展以其持有的东泰公司10%股权为《债务重组协议》中东泰公司的全部债务提供质押担保，并办理了质押登记[权利凭证编号分别为：（琼文）股质登记设字〔2014〕第1400377752号、（琼文）股质登记设字〔2014〕第1400377707号]，担保范围“为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）等。”
2014年7月25日，长城公司（甲方）与宇昌公司（乙方）、庄进展（丙方）、黄小篱（丁方）、周克顺（戊方）、向伶（己方）签订《连带保证合同》[编号中长资（琼）合字〔2014〕48号1dbz]，约定宇昌公司、周克顺、庄进展、黄小篱、向伶为《债务重组协议》中东泰公司的全部债务提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为两年，自主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起算，担保范围“为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）等。”该合同第5.4条约定“在主合同履行期内，甲方与债务人对主合同内容进行变更的，应当征得乙、丙、丁、戊、己五方的书面同意。未经乙、丙、丁、戊、己五方书面同意，如果该等变动减轻了债务人的债务的，乙、丙、丁、戊、己五方仍应对变更后的合同承担保证责任；如果该等变动加重了债务人的债务的，乙、丙、丁、戊、己五方对加重的部分不承担担保责任。”该合同第7.2.4条约定“无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、甲方是否向其他担保人提出权利主张，或放弃、部分放弃任何担保债权，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由乙、丙、丁、戊、己五方自己所提供，乙、丙、丁、戊、己五方在本合同项下的担保责任均不因此减免，甲方均可直接要求乙、丙、丁、戊、己五方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，乙、丙、丁、戊、己五方将不提出任何异议。”
《债务重组协议》签订后，东泰公司共向长城公司支付本金1300万元及2015年第四季度以前的利息共计3025.34万元。本案诉讼期间，东泰公司向长城公司支付了2016年第一季度的利息658.991667万元。
因东泰公司未能按照《债务重组协议》的约定于2015年8月12日向长城公司偿还第一期剩余债务重组本金6200万元，2015年12月24日，长城公司（甲方）与东泰公司（乙方）、周克顺（丙方）、庄进展（丁方）、黄小篱（己方）、向伶（庚方）、嘉怡公司（辛方）签订《补充协议》。在《补充协议》中各方一致确认：截至《补充协议》签署之日，乙方尚未偿还的债务重组本金为23700万元。经各方协商一致，本次债务重组的截止期限延长12个月，债务到期日为2018年8月12日。分期还本计划如下：2016年8月12日前应累计偿还不低于23700万元本金的30%，即7110万元，其中2016年第一个自然季度内应偿还本金不低于2000万元；2016年8月13日至2017年8月12日应累计偿还不低于23700万元本金的60%，即14220万元；剩余本金在剩余的还款期限（重组期限）内按季度分四次等和偿还（即每期偿还2370万元）。延期后的利息按照未偿还本金的11%/年计算，日利率=11%÷360；逾期还款的，逾期罚息利率按14.3%/年计算。不能按时支付的利息，按逾期金额罚息利率计收复利。利息支付以每一自然季度为一个结算周期，每个自然季度末月的20日为结息日，结息日次日为利息支付日。东泰公司、周克顺、庄进展、宇昌公司、黄小篱、向伶在《补充协议》中承诺为《债务重组协议》项下提供的担保继续有效，自愿继续为东泰公司延期后的债务承担担保责任，嘉怡公司同意为东泰公司延期后的债务提供连带责任担保。《补充协议》约定“乙方若未能按照本协议第二条约定按期归还任何一期本息或发生本协议或原协议约定的其他违约事项，甲方有权宣布剩余债权立即到期，有权采取资产保全、诉讼追偿、对外转让等方式处置本协议及《债务重组协议》项下的全部债权，并有权要求乙方、丙方、丁方、己方、庚方、辛方承担违约责任。乙方、丙方、丁方、己方、庚方、辛方对乙方的前述还款义务或其他责任承担担保责任。”《补充协议》还约定“本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。本协议与原协议有冲突的，以本协议为准。本协议未有约定的，仍按原协议的约定履行。”嘉怡公司在《补充协议》中同意为东泰公司延期后的债务提供连带责任担保，并与长城公司另行签订了《连带保证合同》。《连带保证合同》特别约定“无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、甲方是否向其他担保人提出权利主张，或放弃、部分放弃任何担保债权，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由乙方自己所提供，乙方在本合同项下的担保责任均不因此减免，甲方均可直接要求乙方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，乙方将不提出任何异议。”
周克顺与向伶系夫妻关系，庄进展与黄小篱系夫妻关系。2014年3月1日，向伶、黄小篱分别向长城公司出具承诺函，同意将周克顺、庄进展名下持有的属于夫妻共同财产的东泰公司股权质押给长城公司，并由周克顺、庄进展与长城公司签署相应的股权质押合同。
另查明，宇昌公司于2015年12月17日在《海南日报》刊登遗失声明称“海南宇昌房地产开发有限公司合同专用章（2）、财务专用章（2）各壹枚，声明作废。”
东泰公司对长城公司主张的欠款本金数额没有异议，对其主张的对“海的理想”项目在建工程、文国用（2012）W0301314号土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权没有异议；嘉怡公司、周克顺、庄进展、黄小篱对长城公司主张的要求其承担担保责任的诉求没有异议。
庭审中，长城公司的代理人请求将第二项诉讼请求中的“利息”变更为复利，并请求增加一项主张利息的诉讼请求，即判令东泰公司立即支付2016年前三季度所欠利息13324666.66元。因长城公司代理人为一般代理，一审法院当庭向其释明作为一般授权代理人，其无权增加或变更诉讼请求，故一审法院仅围绕长城公司的书面诉讼请求进行审理。
一审法院认为，本案所涉两份《债权转让协议》《债务重组协议》《补充协议》除有关宇昌公司的约定外、长城公司与东泰公司签订的《抵押合同》、长城公司分别与周克顺、庄进展签订的两份《股权质押合同》、长城公司与宇昌公司、庄进展、黄小篱、周克顺、向伶签订的《连带保证合同》、长城公司与嘉怡公司签订的《连带保证合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。各方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。因东泰公司未按《补充协议》的约定偿还借款，根据《补充协议》第5.2条的约定，长城公司有权宣布剩余债权立即到期。长城公司于2016年11月23日提起本案诉讼，一审法院于2016年12月15日向东泰公司送达了起诉状副本，鉴于《补充协议》并未约定贷款人宣布贷款提前到期的具体方式，且长城公司的起诉状中也有明确的宣布贷款提前到期的意思表示，可以视为2016年12月15日长城公司向东泰公司宣布贷款到期。因此，可以认定长城公司宣布贷款到期日为2016年12月15日，东泰公司应当立即偿还长城公司剩余债权本息，否则，应视为逾期。因东泰公司对长城公司主张的欠款本金数额没有异议，对长城公司主张的对“海的理想”项目在建工程、文国用（2012）W0301314号土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权没有异议；嘉怡公司、周克顺、庄进展、黄小篱对长城公司主张的要求其承担担保责任的诉求没有异议，因此，对长城公司关于请求判令东泰公司立即一次性偿付长城公司欠款本金237000000元的诉求、关于请求确认长城公司对“海的理想”项目已办理抵押登记的在建工程、文国用（2012）W0301314号土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉求、关于请求判令周克顺、向伶、庄进展、黄小篱、嘉怡公司承担连带保证责任的诉求，该院予以支持。
一审法院认为本案争议焦点为：一、长城公司主张的利息、罚息、违约金是否有事实和法律依据；二、长城公司对“海的理想”项目将来新增加的在建工程在拍卖、变卖后所得价款有没有优先受偿权；三、长城公司请求宇昌公司承担担保责任有没有事实和法律依据。
关于争议焦点一。关于利息及罚息，长城公司的诉讼请求为请求判令东泰公司立即支付欠付利息1095044.31元及逾期未归还本金的罚息2315885元（暂计算至2016年11月2日）。《补充协议》约定“延期后的利息按照未偿还本金的11%/年计算，日利率=11%÷360；逾期还款的，逾期罚息利率按14.3%/年计算。”“利息支付以每一自然季度为一个结算周期，每个自然季度末月的20日为结息日，结息日次日为利息支付日。”关于还款时间，《补充协议》约定：2016年8月12日前应累计偿还不低于23700万元本金的30%，即7110万元，其中2016年第一个自然季度内应偿还本金不低于2000万元；2016年8月13日至2017年8月12日应累计偿还不低于23700万元本金的60%，即14220万元；剩余本金在剩余的还款期限内按季度分四次等和偿还。因《补充协议》签订后东泰公司仅偿还了2016年第一季度的利息，未偿还债权本金，因此，至2016年11月2日，东泰公司应以23700万元为本金，自2016年3月21日起至2016年3月31日止、以21700万元为本金，自2016年4月1日起至2016年8月12日止、以16590万元为本金，自2016年8月13日起至2016年11月2日止按年利率11%计算利息，利息总额为13838244.44元；以2000万元为本金，自2016年4月1日起至2016年8月12日止，以7110万元为本金，自2016年8月13日起至2016年11月2日止按年利率14.3%计算罚息，罚息总额为3380440.56元。现长城公司请求判令东泰公司支付至2016年11月2日的欠付利息1095044.31元及逾期未归还本金的罚息2315885元，未超过东泰公司应付金额，该院予以支持。对于东泰公司按合同约定应当支付而长城公司未提出请求的剩余利息12743200.13（13838244.44－1095044.31）元及剩余罚息1064555.56（3380440.56－2315885）元，视为长城公司对其民事权利的放弃，予以照准。关于违约责任，长城公司的诉讼请求为请求判令东泰公司以23700万元为基数，按日万分之五的标准向其支付违约金，从2016年8月12日起计付至实际偿还完毕之日止。《债务重组协议》约定：自逾期之日起，长城公司有权要求东泰公司按未清偿金额（包括上期应偿付而未清偿的债务本金、利息）的日万分之五支付违约金，直至全部清偿完毕为止。根据上述约定及本案已查明的事实，东泰公司本应以2000万元为本金，自2016年4月1日起至2016年8月12日止，以7110万元为本金，自2016年8月13日起至2016年12月15日止，以23700万元为本金，自2016年12月16日起至实际付清之日止，向长城公司支付违约金。但是，《债务重组协议》及《补充协议》对于利息、罚息、复利、违约金均有明确约定，罚息、复利是对借款人逾期不归还借款的惩罚，而违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，其一方面填补违约方对守约方造成的实际损失，另一方面对违约方进行惩罚，以确保合同得到实际履行。因此，罚息的性质与违约金的惩罚性是一致的，违约方不能因一个违约行为同时受到性质相同的惩罚。故在该院已经支持长城公司主张的2016年11月2日以前的罚息的情况下，对其主张的2016年11月2日以前的违约金该院不予支持。另外，如前所述，本案债权宣布到期日为2016年12月15日，故2016年11月3日至2016年12月15日，东泰公司逾期未归还债权金额为7110万元，2016年12月16日以后，东泰公司逾期未归还债权金额为23700万元。综上，东泰公司应以7110万元本金，自2016年11月3日至2016年12月15日止；以23700万元为本金自2016年12月16日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准向长城公司计付违约金。
关于争议焦点二。长城公司与东泰公司在《抵押合同》中约定东泰公司以其所有的位于海南省××清××开发区高隆湾沿海地段的“海的理想”项目65811.65平方米土地使用权〔证号文国用（2012）W0301314号〕及64947.53平方米在建工程向长城公司提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时已经设立。对此，东泰公司亦无异议，故长城公司关于对“海的理想”项目在建工程、文国用（2012）W0301314号土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的主张有事实和法律依据，该院予以支持。长城公司同时主张对抵押土地上将来新增加的在建工程在拍卖、变卖后所得价款也享有优先受偿权。东泰公司辩称因未办理抵押登记，长城公司对抵押土地上将来新增加的在建工程不享有抵押权。对此，该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。《抵押合同》第2.4条约定“甲乙双方确认，抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物（包括但不限于在建工程、房屋、其他建筑物或地上附着物）也作为甲方债权的抵押担保，乙方应根据甲方的要求办理必要的抵押登记等手续。”上述约定合法有效，但抵押合同的效力与抵押权的效力是两个不同的概念，在抵押合同合法有效但未办理抵押登记的情况下，抵押权尚未设立。因此，在未办理抵押登记的情况下，长城公司关于对抵押土地上将来新增加的在建工程在拍卖、变卖后所得价款也享有优先受偿权的主张缺乏法律依据，该院不予支持。
关于争议焦点三。经查，《债务重组协议》《连带保证合同》均签订于2014年7月25日，两份协议落款处均盖有“海南宇昌房地产开发有限公司”公章和“王**”私人印章；《补充协议》签订于2015年12月24日，协议落款处盖有“海南宇昌房地产开发有限公司合同专用章（2）”。宇昌公司对《债务重组协议》《连带保证合同》及《补充协议》上的王**的私人印章及宇昌公司公章的真实性没有异议，但辩称宇昌公司没有参与签约过程，印章系他人盗盖，不是宇昌公司的真实意思表示，故宇昌公司不应承担保证责任。主要理由包括：一是因与东泰公司合作开发“银河金座”项目，宇昌公司公章及王**私章在2015年8月20日之前由东泰公司掌管，东泰公司随时可以使用；二是从2014年初到2016年7月份期间，王**的人身自由受到限制，不可能在2014年7月25日参与签订《债务重组协议》及《连带保证合同》并签章；三是因“海南宇昌房地产开发有限公司合同专用章（2）”遗失，宇昌公司于2015年12月17日已向公安机关申请报废并于同日在海南日报公告作废，而《补充协议》签订于2015年12月24日；四是根据《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，公司向他人提供担保要经过股东会决议，长城公司提交的证据中没有宇昌公司同意担保的股东会决议，故《债务重组协议》《连带保证合同》及《补充协议》无效。对此，该院认为，首先，《合作开发“银河金座”项目合同书》明确约定宇昌公司将公司公章、原有的财务章、合同专用章交东泰公司共管，而非交由东泰公司单独管理和使用，故宇昌公司关于其公章及王**私章在2015年8月20日之前由东泰公司掌管、东泰公司随时可以使用的主张与事实不符。其次，宇昌公司提交的证据载明王**的妻子彭兰花于2016年4月1日向公安机关报案称王**于2014年10月份被他人非法拘禁，但并未得到公安机关证实。即便彭兰花所说属实，王**也是2014年10份才被非法拘禁的，王**被公安机关刑事拘留更是发生在2016年6月以后，而《债务重组协议》《连带保证合同》均签订于2014年7月25日，并不影响王**参与签订《债务重组协议》及《连带保证合同》。因此，宇昌公司关于王**2014年初即被他人非法拘禁，不可能在2014年7月25日参与签订《债务重组协议》及《连带保证合同》并签章的主张不能成立。故宇昌公司提交的现有证据不能证明《连带保证合同》及《补充协议》上的王**的私人印章及宇昌公司公章系他人盗盖。第三，《债务重组协议》是经过公证机关公证的具有强制执行效力的债权文书，宇昌公司自愿为东泰公司的债务提供连带责任保证担保并与长城公司签订《连带保证合同》，故即便《补充协议》签署于“海南宇昌房地产开发有限公司合同专用章（2）”登报作废以后，《补充协议》上宇昌公司的公章确为他人盗盖，也不影响宇昌公司对案涉债权承担担保责任。因为《补充协议》明确约定“本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。本协议与原协议有冲突的，以本协议为准。本协议未有约定的，仍按原协议的约定履行。”即便宇昌公司不参与签订《补充协议》也不影响其依据《债务重组协议》及《连带保证合同》对案涉债权承担担保责任。第四，《中华人民共和国公司法》第十六条的规定并非效力性强制性的规定，不应作为认定合同效力的依据。综上，宇昌公司关于其不应承担担保责任的抗辩理由不能成立，不予支持。
鉴于本案既有人的担保又有物的担保，对于债权人行使担保权利的顺序，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”长城公司分别与周克顺、庄进展签订的两份《股权质押合同》，与宇昌公司、庄进展、黄小篱、周克顺、向伶签订的《连带保证合同》，与嘉怡公司签订的《连带保证合同》中均明确约定无论长城公司对案涉债权是否拥有其他担保，长城公司均可直接要求抵押人、保证人承担担保责任。因此，长城公司依合同约定可以直接请求抵押人、质押人、保证人同时承担担保责任，而不受顺序限制，但长城公司本案诉讼请求为：1.确认长城公司在行使抵押权清偿之后不足部分的范围内对周克顺质押的东泰公司90%股权、庄进展质押的东泰公司10%股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；2.判令周克顺、向伶、庄进展、黄小篱、宇昌公司、嘉怡公司对行使抵押权、质押权清偿之后的不足部分承担连带保证责任，应视为长城公司对其享有的合同权利的放弃，该院予以照准。
综上，长城公司的诉讼请求部分成立，该院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、东泰公司于一审判决生效之日起三十日内向长城公司偿还欠款本金237000000元及至实际清偿之日止的违约金（以7110万元本金，自2016年11月3日至2016年12月15日止；以23700万元为本金自2016年12月16日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计付）；二、东泰公司于一审判决生效之日起三十日内向长城公司支付欠付的利息1095044.31元（计算至2016年11月2日）；三、东泰公司于一审判决生效之日起三十日内向长城公司支付逾期未归还本金的罚息2315885元（计算至2016年11月2日）；四、如东泰公司到期不履行一审判决第一项、第二项、第三项的还款义务，长城公司有权对东泰公司名下位于海南省××清××开发区高隆湾沿海地段的“海的理想”项目65811.65平方米土地使用权〔证号文国用（2012）W0301314号〕及64947.53平方米在建工程（具体抵押财产及面积详见附件《抵押财产清单》）折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；五、长城公司行使一审判决第四项的优先受偿权后仍不能全部清偿一审判决第一项、第二项、第三项债权的剩余部分，长城公司对周克顺、庄进展持有的东泰公司的股权拍卖、变卖后价款享有优先受偿权[已办理出质登记，权利凭证编号分别为：（琼文）股质登记设字〔2014〕第1400377752号、（琼文）股质登记设字〔2014〕第1400377707号]；六、长城公司行使一审判决第四项、第五项的优先受偿权后仍不能全部清偿一审判决第一项、第二项、第三项债权的剩余部分，嘉怡公司、宇昌公司、周克顺、向伶、庄进展、黄小篱承担连带清偿责任，嘉怡公司、宇昌公司、周克顺、向伶、庄进展、黄小篱承担连带清偿责任后，有权向东泰公司追偿；七、驳回长城公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1297179.64元，由东泰公司、嘉怡公司、宇昌公司、周克顺、向伶、庄进展、黄小篱共同负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，长城公司（甲方）与东泰公司（乙方）于2014年7月25日签订的《抵押合同》第4.2条约定：“若抵押土地使用权上因附合、混合、加工、改建等原因而产生新增物（包括但不限于在建工程、房屋、其他建筑物或地上附着物），乙方应于新增建筑物每增加3000平方米/层后3个工作日内通知甲方，并根据甲方的要求按4.1条约定办理新增建筑物抵押登记手续。”
长城公司（甲方、抵押权人）与东泰公司（乙方、抵押人）于2014年8月1日签订的《追加抵押协议》明确约定，本协议追加的抵押财产为乙方合法拥有的如下财产：位于海南省××清××开发区高隆湾沿海地段的“海的理想”项目15714.44平方米在建工程；本协议的追加抵押财产担保范围为主合同项下全部债权；双方应于本协议签订后15个工作日内共同到相应的登记机关办妥抵押登记手续。
登记时间为2014年9月19日的文昌市房建文昌市字第××号在建工程抵押登记权属证书记载，抵押权人为长城公司，抵押人为东泰公司，在建工程坐落于文昌市清澜开发区高隆湾沿海地段的“海的理想”项目，在建工程变更登记为：1、2、3、4、5、6、7号楼；B、C、D型别墅；A、B段商铺；建筑面积合计：80661.97m2。
再查明，一审庭审中，长城公司代理人在法庭调查阶段请求增加一项诉讼请求，即“判令东泰公司立即支付2016年度前三季度所欠利息13324666.66元”。一审法院当庭向其释明一般授权代理人无权增加或变更诉讼请求，并询问该代理人是否有异议，该代理人当庭表示无异议，且表示以书面诉讼请求为准。
又查明，东泰公司在二审中提交《付款说明》及相应付款凭证，证明其于2007年至2018年3月期间向长城公司支付了21388199.7元。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审法院未准予长城公司变更、增加诉讼请求是否构成程序违法；2.东泰公司应向长城公司支付的利息数额为多少；3.长城公司对“海的理想”项目在建工程享有优先受偿权的范围应如何认定。
一、关于一审法院未准予长城公司变更、增加诉讼请求是否构成程序违法的问题
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款规定：“授权委托书必须记名委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。”根据本院查明的事实，长城公司代理人在一审庭审法庭调查阶段提出将起诉状列明第二项诉讼请求中的“利息”变更为复利，并请求增加一项“判令东泰公司立即支付2016年度前三季度所欠利息13324666.66元”的诉讼请求。本院认为，委托诉讼代理人只能在被代理人授权的范围内实施诉讼行为，只有在被代理人授权范围内实施诉讼代理行为，其行为的法律后果才能由被代理人承担。我国民事诉讼法之所以规定诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权，其立法目的在于该类诉讼权利属于实体权利或与实体权利密切相关的诉讼权利，故要求委托人对此作出明确授权，与不涉及被代理人实体权利的一般代理处分权限相区分。因长城公司授权委托书明确载明其代理人代理权限为一般代理，一审法院向其释明一般代理人无权增加或变更诉讼请求，并询问该代理人是否有异议，该代理人当庭表示无异议，且表示以书面诉讼请求为准。一审法院以长城公司代理人为一般代理为由，当庭向其释明无权变更、增加诉讼请求，适用法律正确，并无不当。长城公司上诉主张在其要求明确请求金额时，一审法院既未征询各方当事人意见、亦未休庭要求其书面确认变更后的请求金额，与本院查明的事实不符，不应予支持。此外，长城公司代理人系于庭审时以口头形式提出增加变更诉讼请求。该代理人作为专业律师，对相关法律司法解释规定的未获特别授权的一般代理身份无权代为变更诉讼请求应当清楚知悉，理应于庭审前为增加变更诉讼请求准备好相关授权手续或书面变更申请书，一审法院在一审法庭辩论终结前仍未收到有关同意代理人变更增加诉讼请求的授权委托书或加盖有长城公司公章的书面变更诉讼请求申请书，故未予认可长城公司代理人口头提出增加变更诉讼请求符合法律规定。
二、关于东泰公司应向长城公司支付的利息数额为多少的问题
长城公司上诉请求第一项为，撤销一审判决第二项，改判东泰公司立即向长城公司支付欠付的利息2607万元。本案中一审判决第二项为，东泰公司于本判决生效之日起三十日内向长城公司支付欠付的利息109.504431万元；与该判项相对应的第二项诉讼请求为，东泰公司立即支付长城公司欠付利息1095044.31元（暂计算至2016年11月2日）。由此可见，囿于长城公司诉讼请求的具体金额，一审判决支持的利息、罚息金额并无不当；长城公司就利息问题提出的上诉请求实际上亦超过了一审诉讼请求范围，本院对此不予支持。
应当指出的是，本案一审法院经审理认定，截至2016年11月2日，东泰公司应支付的合同期限内利息为13838244.44元，罚息总额为3380440.56元。因长城公司诉请截至该日的利息1095044.31元和罚息2315885元均小于法院认定的数额，一审法院仅支持了长城公司的诉请数额，并认为东泰公司按合同约定应当支付而长城公司未提出请求的剩余利息12743200.13元及剩余罚息1064555.56元，视为长城公司对其民事权利的放弃。本院就此认为，民事权利的放弃事关当事人的切身利益，必须有明示的意思表示才能发生权利放弃法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在法律无特别规定或者当事人无明确约定的情形下，推定当事人对权利作出放弃。本案中，长城公司主张的利息和罚息确实少于一审法院所认定的数额，但其诉讼请求中有关“欠付利息1095044.31元（暂计算至2016年11月2日）”的措辞仅表明其自身对利息的认识，并不表明其就利息、罚息剩余部分的处分作出了明确的意思表示，更不宜认定为对该剩余部分的放弃。一审法院在长城公司未作出明确放弃合同权利的情形下，径行认定长城公司对未在本案中主张的剩余利息和罚息视为放弃，实有不妥，本院予以纠正。就长城公司未在本案中主张的剩余利息和罚息，其可另循途径解决。
此外，长城公司在本案一审诉讼请求中明确相关利息、罚息和违约金均暂计至2016年11月2日，一审法院在审理中将该院向东泰公司送达本案起诉状副本之日即2016年12月15日确定为本案贷款提前到期日。基于该提前到期日的认定，一审判决中所计算的东泰公司应付利息中，并未包含以16590万元为本金自2016年11月3日至2016年12月15日应计收的合同期限内利息，本院亦予以指出。长城公司可另循途径解决。
此外，就东泰公司在本案二审中提交《付款说明》及相应付款凭证证明其于2007年至2018年3月期间向长城公司支付了21388199.7元的问题，本院认为可以在执行阶段审查解决。
三、关于长城公司对“海的理想”项目在建工程享有优先受偿权的范围应如何认定的问题
（一）关于实际办理抵押权登记在建工程面积的问题。长城公司上诉主张一审判决主文及附件中的《抵押财产清单》与实际办理抵押权登记的在建工程存在近14000m2的面积差。据查，虽然长城公司与东泰公司于2014年7月25日签订的《抵押合同》第2.1条约定的在建工程抵押面积为64947.53平方米，但该合同第4.2条同时约定若抵押土地使用权产生新增物时，双方应办理新增建筑物抵押登记手续。此后，双方于2014年8月1日签订《追加抵押协议》，明确约定追加15714.44平方米在建工程为抵押财产。根据上述两份协议，登记时间为2014年9月19日的文昌市房建文昌市字第××号在建工程抵押登记权属证书记载，抵押物建筑面积合计：80661.97m2，该登记的在建工程抵押物面积，恰为上述两份协议所约定的面积之和，故长城公司就在建工程享有抵押权的范围亦当以该登记面积为准。一审法院直接依据《抵押合同》第2.1条的约定，认定实际办理抵押权登记的在建工程面积为64947.53平方米，系属错误。长城公司依据在建工程抵押登记权属证书主张其享有优先受偿权的在建工程面积为80661.97m2，有事实和法律依据，本院予以支持。
（二）关于长城公司对“海的理想”项目将来新增在建工程是否享有优先受偿权的问题。长城公司与东泰公司签订的《抵押合同》第4.3条约定，东泰公司应于新增建筑物每增加3000平方米/层后通知长城公司办理新增建筑物抵押登记手续。根据本院查明的事实，已办理登记的在建工程抵押面积为80661.97m2。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然长城公司与东泰公司对新增在建工程抵押登记有约定，但对于未办理登记的在建工程，抵押权未设立。因此，一审法院以新增在建工程未办理抵押登记为由，认定长城公司对其在拍卖、变卖后所得价款不享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，长城公司的上诉请求部分成立，一审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十九条第二款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海南省高级人民法院（2016）琼民初39号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销海南省高级人民法院（2016）琼民初39号民事判决第七项；
三、变更海南省高级人民法院（2016）琼民初39号民事判决第四项为：如海南东泰嘉华房地产开发有限公司到期不履行一审判决第一、二、三项的还款义务，中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司有权对海南东泰嘉华房地产开发有限公司名下位于海南省文昌市清澜开发区高隆湾沿海地段的“海的理想”项目65811.65平方米土地使用权〔证号文国用（2012）W0301314号〕及80661.97平方米在建工程折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；
四、驳回中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费172150元，由中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司负担68860元，由海南东泰嘉华房地产开发有限公司、海南嘉怡房地产开发有限公司、海南宇昌房地产开发有限公司、周克顺、向伶、庄进展、黄小篱负担103290元。
本判决为终审判决。审   判   长　 陈宏宇审   判   员　 王毓莹审   判   员　 曹　刚二〇一八年十一月十五日法 官 助 理    谢素恒书   记   员    赖建英

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