济南融汇城 | 莫让“维权”成“维稳”！在建车库坍塌导致玫瑰公馆投诉潮，可能失控...
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中国质量万里行律师联盟会员 吴逸凡 律师
2月16日-3月14日，投诉通平台共收到162例山东济南融汇城玫瑰公馆2期楼房主体结构检测不合格的投诉。
起因是2018年10月5日，在建地下车库坍塌，专业机构对6栋楼主体结构进行检测，结果为车库和楼房主体结构严重不合格。
业主称，开发商以赠送车位为诱饵，诱导大家签订同意加固补充协议......引发矛盾并逐步升级。
全文共5186字，阅读约需10分钟
面对坍塌的车库、严重不合格的楼体、令人质疑的设计和检测、不合规又别有用心的“补充协议”，购房者拒绝加固房，要求依据合同退房退款+赔偿或者拆掉重建+补偿......由此，开始了长达半年的维权行动。
▲图片为业主提供视频截图
双方都没有料到
“投诉维权”差点弄成“社会维稳”
▲业主现场拍摄视频
A.被房子扰乱的生活
遇到融汇之前
从没想过生活如此艰难
01
妻子维权住进医院
2019年2月13日，春节后刚上班，济南建委第一次就玫瑰公馆质量问题进行回复后，业主微信群就炸开了锅：对调查方式存在质疑，措辞明显带有偏袒性不满，满满的都是无奈与愤懑。
16点56分，济南下起了大雪，我妻子突然发来消息说：“见红了！”。我脑袋嗡的一下，带妻子来到医院......大夫说，已经胎停了。
妻子没日没夜的哭，不断自责：“我们对不起孩子，一心想着房子维权忽视了他。他来了又走，是怕给我们添麻烦！”
▲业主宇航的爱人
好好的谁愿意维权啊，我们就是纯刚需，就想买房早点结婚、生孩子，忍了位置偏远及周围六、七座坟墓群……没想到掉进了投诉的坑里。
——业主宇航
02
幸亏车库塌的早
我是一名保险从业人员，与客户沟通时常说：再有本事控制不了两件事，意外和疾病。想不到的事情发生在自己身上了，85岁老父亲拿出了积攒了一辈子的血泪钱，一千元的存单有好几张发了黄，接过来我泪流满面，发誓好好的生活，孝敬他老人家终老。可是，做梦也没想到开发商盖出了豆腐渣工程。
▲业主供图：融汇城拒绝沟通，增派了大量保安
有些业主情急之下走上街头表达抗议，极个别的触犯法律是该承担责任，但盖出有安全隐患的房子也要追究他们责任啊。幸好是地下车库现在塌了，没有人员伤亡，要是以后楼塌了，后果不堪设想。
——业主兰兰
03
真怕住进去出不来啊
2018年3月花了148万买新房，感觉是梦想的开始，首付90万借了很多。直到2018年10月份，同学把一个文章转发给我，说出事了，瞬间梦想也坍塌了，整个脑袋都是懵的。现在维权要经请假，还不能经常请假，怕老板扣工资那更还不上别人的钱了。
▲业主供图
孩子还在憧憬着住新房，经常问什么时候搬家呀？我只能骗她说：快了快了......就是想住个安全的房子而已，那个质量都不如老家农村的房子，真怕住进去出不来啊。
——维权业主昂子
04
为维权老婆丢了工作
我是5-2的业主，2017年12月买的房子，我们好不容易凑了不到15万，又借了亲戚20万凑完首付，突然出这么一档子事情，人生立马陷入迷茫，我一个月车贷、房贷7000多，为了维权妻子丢了工作，倍感压力，买这么个危房，混凝土强度不够，根本没有抗震性，以后怎么在这里生活啊！
▲业主苦苦等待开发商的答复，却被拒之门外
我现在跑滴滴快车，一天要干十几个小时，我老婆天天在售楼处盯着，生活已经全部被打乱了。
——业主孙拓
业主小儒称：自从开发商被爆出偷偷施工，我们一个业主就不定时的去工地现场查看。今天他母亲住院了，白天没有来得及看，半夜又过去查看了。
▲失去信任，业主半夜查看工地
B.玫瑰公馆维权事件回顾
在建车库坍塌后
诱导签订加固补充协议
2018年10月5日晚19时左右，济南融汇城玫瑰公馆2期车库局部顶板发生坍塌，业主们通过媒体报道才得知此事。
▲坍塌现场
▲坍塌现场
2018年12月3日，在业主们不懈努力下，玫瑰公馆2期1-6号楼主体结构检测报告出炉，显示包括基础、混凝土在内存在大量严重问题，而且大部分质量缺陷是不可逆转、不可修复的。以3号楼为例，自负2层至33层中，共有27层剪力墙混凝土强度不合格，25层梁板混凝土强度不合格。
▲山东省建筑工程质量监督检验测试中心出具的报告
▲业主根据检测报告
总结出的混凝土强度不合格情况
2018年10月26日，济南市质量简讯通报了玫瑰公馆2期地基检测报告造假情况——
▲济南市质量简讯通报的
玫瑰公馆2期地基检测报告造假情况
2019年1月3日，开发商在加固可行性论证结论得出之前，用部分人防车位作为“补偿”，诱导购房者签订同意加固的补充协议。
消费者断然拒绝了开发商的要求，转而向济南建委求助，希望得到一个真相，讨要一个说法。
▲业主多次联名，希望公开公正解决问题
C.济南市建委的回复
一石激起千层浪
引发业主对主管部门信任危机
2019年2月13日，济南市建委就融汇城质量问题做出回复，但难以令业主信服，引发了业主对主管部门的信任危机。
▲济南建委的回复
对济南市建委复函中的疑问
1、调查不力。复函中称事故发生后通过对开发商自查自纠，建委复查的检查方式，得出其余项目未发现的质量安全隐患的结论。我们对此种不到现场、不负责任的调查方式和草率的结论提出抗议。
2、答复不清。对复函中提出的，经原设计单位的分析验算，“大部分结构构件能满足安全和使用功能要求，少量结构构件不能满足原设计和相应国家规范要求”需要进行加固补强处理的结论提出质疑：
1）“大部分”和“少量”的用词模糊，故意混淆“满足安全和使用功能要求”与“满足原设计和相应国家规范要求”的概念，多处措辞和描述中存在误导消费者的严重嫌疑。在未进行补充检测的情况下，该结论是不负责任的；
2）建委默许“加固”为此事件的解决方案，但《混凝土结构加固设计规范》GB 50367-2013中第1.0.3 条明确指出，混凝土结构加固前，应根据建筑物的种类，分别按现行国家标准《工业建筑可靠性鉴定标准>GB50144或<民用建筑可靠性鉴定标准>GB 50292进行结构检测或鉴定。但由开发商联合原设计单位—上海经纬设计院股份有限公司的核算报告，仅根据已有鉴定报告，而非更全面检测（如楼板厚度，梁、板钢筋混凝土保护层厚度，水泥安定性检测，抗震等级检测等）。我们未见加固可行性报告，我们对处理流程、方案计算、核算结论均不认可。
3）加固后续无保障。设计规范中加固年限通常为30年，而加固适用条件、设计标准及加固后果，住建委作为政府建设主管部门理应本着专业精神进行如实的说明；加固后资产价值严重缩水，而安全和使用功能仍需经受极大考验。住建委若支持加固方案，应出具书面承诺在结构合理使用年限内，如山东融汇文创置业已破产、注销、资产转移或则无力承担、不愿承担责任或则推卸责任时，发生的相关检测、加固、重置装修、生活影响补贴费用全部由政府承担。
4）在前期工作尚无开展和结论之前，开发商的隐瞒加固实情、诱导、欺骗购房者签订不合理的补充协议做法，未得到主管部门的监管，也说明济南建委在处理此事件上存在失职、包庇以及其他严重问题。
5）广大业主不同意采取加固这一方案。众多建筑行业从业人士认为此项目无法加固，是严重的、罕见的质量问题楼房。未见加固可行性报告，加固后无保障、无赔偿。
3、避重就轻。在复函中检测鉴定及处理情况部分，对主体结构鉴定报告中混凝土强度不合格的问题、事故深层原因避重就轻，未对事故原因认真进行深入调查，未对责任人做出处理。主体结构的检测鉴定及处理情况，只提到了设计图纸审查合格、地基承载力经补测符合要求这些能拿到明面的合格内容，整个回复未见到有混凝土强度不合格字样，缺乏说服力。
4、立场失信。复函中关于融汇文创置业有限公司2018年度房地产开发商AAA信用等级的解释不足以服众，与评价办法（济建发[2016]29号）的主旨立意不符，第四条第（三）款相矛盾。在地库塌方、楼体质量不合格、拖欠农民工工资一千万等情况下仍为AAA信用等级，这种严重降低政府公信力的做法，让群众无法理解。
——融汇城玫瑰公馆2期业主提供
对济南建委不信任问题汇总
1、济南住建委在该回复中，事故原因未查实、责任人员未处理、整改意识不到位、表述立场站位不公允，以“息事宁人，加固唬人”的态度，敷衍、作弊、拖延、虚假承诺等手段回复市长热线，无法给消费者可信的答复。至今没有关于解决此次问题的实际行动,截止目前，建委虽责令其停工，但开发商仍在施工。
2、从现实情况来看，基础施工就暴露出严重的质量问题，在长达两年多的施工过程中，大面积的混凝土强度不足仍能步步过关，说明参建各方、质量监督管理机构均存在造假等严重问题。而济南建委严重渎职，文过饰非，无法深入彻查、无法自我调查。
3、开发商违法违规、相关部门不作为造成责任事故，致使业主维权、寻求真相。前因后果，事实胜于雄辩，由此给购房者生活上和精神上带来巨大困扰，所造成的一切损失应由开发商、监管方责任方承担！
4、济南建委现阶段只提出让消费者自行举证，通过法律途径退房，是推卸责任，拖延规避。法律起诉至少是要交房时间，届时维权是又将浪费相当长的时间和精力，给人民群众造成更大的损失。业主保留未来上诉权力，但也保护当下权利，要求及时止损，努力追求真相，捍卫公道。
——融汇城玫瑰公馆2期业主提供
业主小儒称：山东省建筑科学研究院对玫瑰公馆2期的检测报告中，普遍存在大面积的混凝土强度不合格。而原设计单位上海经纬对检测报告进行复核验算，却提出了截然相反的结论，大部分构件满足安全使用，少量构件不符合原设计和相应规范。
朗朗乾坤，谁在撒谎？如此胆大妄为，就没人管吗？
▲部分报告内容
目前，业主强烈要求开发商公布复核验算过程，但是开发商却顾左右而言它，根本不打算提供。因此，业主们怀疑复核验算书明目张胆造假。
D.玫瑰公馆业主的诉求
我们只想要一个真相
住上一幢安全的房子
习近平总书记多次指出：“让居者有其屋”，而融汇城玫瑰公馆2期开发商，视工程质量如儿戏，顶风作案。有业主爆料，虽被下达了停工令，融汇城2期的工地上仍然可见建筑工人的影子，施工电梯也时不时在运东西。
、
业主宇航称：如果加固是可以经得住推敲的，我们也能接受。问题在于我们无法相信加固可以解决问题。同时，我们咨询业内人士，认为此房即使加固也达不到原设计标准，而且成本远高于重建。
▲业主咨询专业人士的回复
开发商想把检测出问题的地方稍微加固一下，合格了就行，而不是考虑消除二十年、三十年后的安全隐患。
▲业主咨询专业人士的回复
新房子变成了补丁房
心里本来就难以接受
又稀里糊涂地要加固
更让业主们气愤不已
一起听听律师的说法
本期嘉宾中国质量万里行律师联盟会员
江苏路韬律师事务所
吴逸凡 律师
业务电话：15952859535
律 师
观 点
根据本次投诉平台案例和提交资料显示，山东济南市融汇城玫瑰公馆二期存在房屋质量问题。购买房屋出现质量问题，购房人该如何维权？以下我将从法律层面给大家分析一下。
首先，购房人与开发商签订购房合同，向开发商支付购房款，双方之间是一种房屋买卖合同的法律关系，所以购房人有权依据国家法律规定和双方合同约定要求开发商交付符合质量标准的房屋。
其次，从购房人的角度来看，当购买房屋出现质量问题、质量不符合法律规定和合同约定时，这本质上是开发商的一种违约行为。出现违约行为，开发商依法应承担相应的法律规定和合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条之规定，房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响居住使用的情况下，购房人有权解除购房合同并要求开发商赔偿损失；其他的房屋质量问题如在保修期内则由开发商承担修复责任，即开发商应在合理期限内对房屋进行修复或承担购房人修复的费用和修复期间造成的损失。
再次，根据本次案例投诉业主提供的资料，玫瑰公馆二期确实存在众多质量问题。鉴定报告显示：1号楼至6号楼主体结构检测发现部分施工质量不符合原设计和相应规范的要求；地下车库基础及主体结构检测发现施工质量部分项目不满足原设计和相应规范的要求、地基承载力不满足要求等问题；地下车库坍塌主要原因在与于部分区域混凝土不密实、覆土厚度和施工荷载超出原设计值，但车库坍塌未对1号楼至6号楼主体结构安全造成影响。
故现暂初步分析，业主目前有权要求开发商就相应质量问题承担修复责任及赔偿修复期间造成的损失等；如业主考虑退房退款，则有待于后续就上述质量问题是否达到房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响居住使用的程度，要求鉴定机构做出进一步说明以及诉讼中法院做出具体认定等。如确实达到上述程度，则业主有权解除合同、要求开发商退还购房款并赔偿损失；如达不到上述程度，则业主可要求开发商承担修复责任及赔偿修复期间造成的损失等。
另，如在购房合同项下开发商有除质量问题以外的其他违约行为或符合合同解除条件的情况（如逾期交房、逾期办理房产证等），业主也可具体根据购房合同约定和相关法律规定追究开发商的违约责任或解除合同等。
最后，关于维权途径，购房人可先自行与开发商协商或要求当地消费者协会予以调解；如协商、调解不成，可直接起诉至房屋所在地的人民法院，由法院依法裁判，最终判决开发商应承担的责任。在此建议购房人搜集好相关证据材料，证据是否充分对我们维权至关重要。
玫瑰公馆2期购房者的心声
我们都是老老实实的百姓，都是刚需买房，不想维权不想闹事，为了一套房子掏空了几代人的血汗，位置偏远忍了、楼层不佳也认了，可总不能等房子塌了也不管吧？恳请各级领导为千户家庭做主。
1、彻查并追究主管部门、开发商、施工及监理等相关单位主要责任。
2、组织权威机构审查设计、检测单位的报告，对基础数据核实，对楼房质量全面评估。
3、视存在的质量问题、造成后果的严重程度，敦促开发商作出赔偿、退款、道歉，去除违规条款。如查实相关单位存在不公正、不合规，令开发商重建或退房并进行赔偿。
4、公开调查过程，对相关责任单位和个人依法处罚，令其拿出解决问题楼盘的“路线图、时间表、保证书”。
5、人命关天，如此重大的工程质量事故，我们希望能全程见证、参与和监督事件的处理。
后 记 山东法制报报道，2019年2月，山东省住房和城乡建设厅通报2019年第2批住建领域拖欠农民工工资典型案例，融汇城上黑榜：建设单位、总承包企业同属重庆融汇置业旗下单位，因前期发生车库坍塌事故，工程质量存在问题，建设单位不愿支付施工单位工程款，施工单位以同样理由不愿支付劳务公司劳务费，拖欠农民工工资1000多万元，导致集体上访。
万里君在这里提醒大家
切莫一味发泄你的情绪
相关的证据要完整有效
投诉的内容要叙述清楚
本期小编：壹萌；本期校对：小栗子
投诉经理：于咏；嘉宾律师：吴逸凡