房东的出租屋应如何报税？6大方面要注意

报税季，离4月30日的截止期已经不远了。在加拿大做房东，出租房报税时要注意以下6大事项：

01

出租房的贷款利息

贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。

02

出租房的汽车费

申报汽车费的时候，要非常小心。

因为原则上来说，加拿大税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房，而且签订的是长期租约，申报汽车费比较不太适当。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。

税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。

如果没有证据，按照税法的规定，每年公里数的前两万零四公里属自用。

03

出租房的劳务费

如果请人帮你维修照看房子，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。

04

出租房的房屋折旧

房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产，而土地价值不能折旧。出租房报税时，较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报，而应根据资产折旧

Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。

另外，如果是分租，就是出租房子也是自己的主要居住处所（Principal residence），出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，你的房子就被认为改变了用途，不再是享受免增值税的主要居所。后果是，当你买房子时，房子的增值就会被认为是应征税收入。

05

出租房报税时费用抵扣比例

所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外，如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室（Homeoffice），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份（significantportion），否则会危及自用住宅的免税额。

这个比例没有固定的数字，一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。

06

出租房报税时可以用来抵税的支出项目包括

• 与出租房相关的广告费-出租房的保险费
  

• 出租房的地税

• 出租房的房屋维修费

• 与出租房相关的汽车费

• 出租房的贷款利息

• 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

• 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋，还包括代理佣金费

• 与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费

• 为方便残障人士起居活动所做的装修费用

• 出租房外修剪草坪的费用

除了找人帮忙报税以外，在加拿大还有一些免费报税的软件。以下内容来自都市报

据Global电视台报道，加拿大税务局（CRA）有一份免费报税软件清单，这些经认证的软件可配合CRA的NETFILE计划，一起用于电子报税。各地区还有一些免费的报税服务处（tax clinic），可以帮助低收入和税务情况简单的居民报税。提供免费报税软件的包括TurboTax、H&R Block、SimpleTax、GenuTax、StudioTax，以及AdvTax。

01

TurboTax Free有Windows、Apple和Android版本，使用该软件的免费版本没有收入限制，但该公司建议税务情况简单的人士使用。该软件没有电话支持服务，但可在一个在线社区上提问求解。该免费软件还允许使用CRA的自动填报功能。

02

H&R Block Online Tax Software的免费版本也没有收入限制，而且可以处理复杂的税务情况。如果需要调整报税资料，再次提交税表也是免费的。该软件没有在线问答和电话支持服务，使用者如有问题可参阅其详尽的常见问答（FAQ）部分。

03

AdvTax提供中文版税表

AdvTax不仅有英法语言版本，还有中文版。该软件的承诺是在5到10分钟内可完成简单的报税表。

04

SimpleTax采用「随你付」（pay-what-you-can）的模式，允许使用者不付任何费用。在使用者结束报税之后，该软件会提问是否捐款。

SimpleTax行政总裁确认，公司没有其他收入来源，那些愿意捐款者足以支撑公司的运营。

05

GenuTax也是全部免费的，不过也欢迎捐助。该软件可处理多数税务情况，但魁省居民不能使用该软件报省税。该软件需要Windows运行环境。

06

StudioTax自2004年起即提供免费版本，Windows和Mac用户均可使用，但Mac版本只有英文版，且不支持填报魁省的省税。

小编自己试了：

1、https://www.aclasssoft.com/advtax/BC

2、注册用户

3、输入数据

税务法律专家提醒，免费报税通常意味着不提供所谓的审计保护，即在CRA可能提出问询和审计要求时的保险功能。

4、打印并留存

从注册用户，添加纳税人，填写包括一个T4和T5收入条的全部表格，下载文件到本地存储, 到上传至CRA NETFILE网站的全部过程仅需要区区的1分47秒。从添加一对夫妇和两个孩子的个人信息，输入T4，T5收入条, 填写T778在内的全部表格，下载tax和PDF文件到本地存储到上传至CRA NETFILE网站的全部过程仅需要4分23秒。
 

亦可求助免费报税服务处

免费的报税服务处通常由志愿工作者提供服务。一些服务处无需预约，有些则需要预约，也可以留下报税资料，稍后再取回填好的报税表。

报税服务处仅为低收入人士提供服务，如个人年收入3.5万元以下，或四口之家年收入5万以下。

实测找税务师报税，至少有售后服务心里有底自己动手，实测不同收入项目对税务的变化，尝试自己判断。就算最后还是找税务师，熟能生巧，至少你对2019年的财务规划更有底。

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