锡城这“高品质”楼盘遭质疑 说好的大花园、流水相伴哪去了？

市民章先生一年多前

在九龙仓御玺买了一套改善性住房，

冲的就是开发商宣传的

花园流水高品质住宅，

眼看着交付的日子就要到了，

当他和其他购房者一起

到小区看到将要验收的房子的时候

傻眼了。

不仅绿化面积远不如宣传那样，

过度设置的停车位

使得小区俨然成了一个社会停车场。

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接到章先生的电话后，记者来到位于塘南路的九龙仓御玺了解情况。章先生告诉记者，营销文案和广告上的四季植物、围合大花园是他们所憧憬的，然而真正进入小区后，却大失所望。

记者了解到，御玺小区分为A区和B区，章先生所购买的是A区，他认为，A区的绿化率并不能达到验收标准，然而当他们询问开发商时，对方却表示，A+B区合并计算绿地率能够达到国家和合同标准，这让章先生不能理解。

而最让章先生等购房者不能接受的是，当初他们在购买时，销售强调小区里是人车分流，如今七百多户的A区地面临时停车位却达到了200多个，章先生怀疑小区里的停车位是为周围商业区准备的。

购房者们表示，

他们多次找到开发商协商，

却一直没有结果。

那么情况是否如章先生等购房者所说的那样呢？随后记者来到了九龙仓御玺售楼处了解情况。

目前，售楼处并未给出明确的答复，那么章先生等购房者提出的问题该如何解决，他们又该如何维护自己的合法权益呢？为此记者咨询了律师。

卖房子时那些“美丽”谎言

谎言一：“优惠仅限这几天”

这是最常见的谎言之一，比如“优惠仅限这几天”、“这楼认购很火爆”、“你看中的楼又被别人看中”等，这些谎言极容易造出一种紧张的氛围，让购房者跟着紧张而赶快买房。这其实打的是一场心理战。

破解：稳住则是胜出

没有经验的购房者最容易中招，建议购房者可以向售楼小姐要“销控本”看所说是否属实，或者上网站查一查，看一看还有多少没有卖完。还有一个简单的办法，可委托亲戚朋友咨询来给你做一做配合，打电话或者过来看一看是否真的“卖断货”了。买家不妨抱着“也许别的楼盘还有更合心意的楼买”的心态。总之，稳住就是胜出，有时候，买到合适的楼比买贵多少要重要得多。而不要急急忙忙就下定购买。

谎言二：我们有各种赠送

“这些是我们赠送的”，“这个面积是免费赠送的”等等，购房者在买房时，售楼小姐会以种种优惠，包括赠送豪华装修、赠送全套家电等所谓的回报顾客时，或者说水电煤气等各种开口费全免，有些购房者为贪图小利，却不曾分辨真假而盲目买入而导致受骗。

破解：莫贪小利

谨记羊毛出在羊身上，买房花费不少，更不应该在这些小事上妄图占小便宜。购房者需给自己细细算一笔账，看一下将这些“免费赠送”的东西全部算入房价内，自己是不是有着数。

另外，诸如免费赠送的面积空间是不是好用，有时候开发商是送了一个“大露台”给你，但是房间格局不好，浪费很多，不能贪图有一个露台而忘记了房间的主要格局。

谎言三：我们这里有……

“我们这里将配置省一级名校”、“我们这里将建设有商业步行街”等等，在很多楼盘，售楼小姐会一再地强调该楼盘的配套、绿化率、外国某公司设计、外资物业管理等，又不断地向购房者构筑一幅幅美丽蓝图———几年以后这里将成为大型生活社区，繁华的商业区等，这些都有可能只是售楼小姐筑的梦。

破解：先发制人

作为购房者更应该看中眼前，不妨在不同时段多看房子几次，包括周边环境，在决定买房之前，可以通过网络、报道之类的途径了解所在楼盘的最新信息，打听一些旧业主对于所在楼盘的总体评价，以及周边楼盘的一些具体信息，善于质疑。如很多楼盘会宣传说将有名校引进，此时可以问清是“正在洽谈中”还是“已签约”。对售楼小姐谈到的众多诱人条件，以及购房者自身考虑到的合理要求，购房者应该尽量争取写入合同条款，避免在将来问题出现后而无法在法律层面上保障自己的权益，在签订买房合同时最好请有经验的人把关。

来自业内人士的提醒

1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2)开盘不一定好房子全出来，部分好的房子会被保留，然后每个月推出几套。

3)广告设计图不等于实际效果，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

4)售楼员会用许多方法来催你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。

5)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

6）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

8)实测面积不一定正确。

9)绿化率，容积率很多都是与实际不相符的。

10)漏水和外立面的材料根本没关系，消费者要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万注意，这些人可能是托。

12）不要轻信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

13）不要轻信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也很多是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

14)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

15)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

一定要问清的十大问题

一、土地使用年限

问：你们的土地使用年限多少年。

答：40年。 　　

说是40年，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算(土地价是会波动的哦)。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。

二、别看沙盘，看设计规划图(蓝图)

销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美…，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图(报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种)，那时经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小。

三、别看户型模型，看户型图及总平面图

问：这房屋有窗户吗?

答：有 　　

的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。

四、保温节能材料

问：你们的房屋采用保温节能材料了吗?

答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。 　　

保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。

五、办理产权证的手续费

问：产权证和土地证由你们办理吗?

答：由我们办理，相关税、费你们出。 　　

一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，这点需要购房者问清楚。

六、关于团购、内部认购期房等

开发商会想方设法的规避责任，以“排号”、“借款”等方式对外认购住房筹集资金，那段时间，开发商会以诱人的折扣吸引客户，对于认购期房，不受法律保护，最好不要购买。至于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。

七、关于施工改变规划

如果开发商没有按照之前的设计规划建造，通常情况下，正规的开发商会按照顾客提供的有效地址寄出函件，告知你们这一情况，并且会提到赔偿或同意退房等协商条款，客户可根据实际情况来处理权力。

但是开发商在没有告知客户的情况下就擅自改变规划，那么开发商就违规了(商品房买卖合同上有关于设计变更的权力和义务)，买方可以通过向主管部门投诉或向法院提起诉讼等途径争取合法权利。但是在实际中，遇到这种情况最好的办法还是约集几户利益共同受损的买家到开发商售楼处座谈。

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无锡教育电视台21视点记者报道

编辑：大春 小修修   责编：肖肖

编审：李铁锤

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