地产这个世界，+35%一般就安全了。永远也不会再亏。

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地产这个世界，+35%一般就安全了。永远也不会再亏。

2017-12-09 老晋房产观

本公众号实时更新水库论坛和知识星球水库的欧神问答部分，每日一更，多军大本营，敬请关注，以下为正文。

提问：欧，什么叫新一轮+35%，可以通关？我是首付70W入的250W的Ｂｊ五环外去年的新盘，现在市价500W。这算是么？但是大头小尾，想明年出了房本再做抵押，好像能出来的钱不多。求解释

回答：买进价250w

涨到350，就是+35%

地产这个世界，+35%一般就安全了。永远也不会再亏。

提问：参贷人和担保人在申请贷款时，填写有什么差别吗？

我记得填写时，家长和子女都是写在借款人一栏啊，贷票老妈在前，我在后。

回答：参贷人不进征信，仅本行系统看得见。

担保人进征信。担保人签的是专门的“担保合同”。

提问：请问如果接力贷弄成了担保，会有什么影响？

毕竟是工薪阶层。比如给妈妈做接力贷，显示三百万担保。岂不是以后自己主贷收入证明和流水就完全不够了。毕竟我还想以后用自己名字多买点。

担保的问题怎样破？

回答：以后收入证明必须在“覆盖”300W债务的情况下，还足够下一笔贷款。

很麻烦。

建议一二年之后，和银行协商，取消担保。

提问：抵押父母的三套全款房，岂不是很费收入证明？父母都快退休了。是不是应该先保按揭，用父母名字按揭（接力贷）把房票贷票用光，然后再抵押呢？毕竟抵押可能比按揭松。又怕以后银行不肯接抵押。。

回答：目前抵押 37 39451 37 14745 0 0 5683 0 0:00:06 0:00:02 0:00:04 5682以做“只还息不还本”，月供很低。

按揭一般都是15年。

从侵蚀收入证明来说，抵押反而更舒服一些。

次序是优先保金额大的。

提问：男85 A8.2相亲，女1号87年本地人A8.3，颜值一般气质还可以，性格略作，女2号93年外地小美白，海龟，资产A7水平，颜值高性格好，如何选择？

回答：B 你不需要借助A的财产。

提问：欧大，康城和莘闵区是不是在搏12号线延伸段规划？另一头漕河泾临港产业区站已经定了，但中间这段一直说有变数。

回答：莘松路是完美的地铁下挖。

就算这次不做，迟早也会造。

打压松江罢了。

提问：坐标广州，凤冰过程中结识一靠谱包工头并成为好友。他毫无金融、经济学或房产投资知识，就是觉得买房赚钱所以也想买。数次差点买了远郊ceo公寓，都是临买前咨询我意见得知不可买后就放弃了。见他买房决心很强，且有不少房票和资金只是不懂用，我就顺势提了一下合伙买房，他立刻同意由我全权负责操盘，他提供房票和一半资金，利润对半分。请问我现在是不是应该先操作1，2套可短期周转的标的创造赚钱效应后再选择长持盘合作（即使因为税费高赚得并不多）？或者您有其它更好的建议吗？谢谢欧大

回答：你收得多了。参见《合作买房手册》

操刀者分15%差不多。

提问：Odd，重庆红土地地铁旁2005年小区的顶复，楼下车位紧张，上家有一车位，可单独卖要12万，目前车位月租金300，但租不到要很多人排队等，如何评估12万车位价是否合适呢，谢谢

回答：上海当年差不多就这个行情。

提问：欧大，今天看了一套闸北的小区，两套房型一样，200平。朝向一个是东南和西南1170万，另一套对称，朝西北，东北1100万。第二套楼层还高了一层。请问哪套更笋点，一般朝向的问题会折价多少？还有这房子层高2.8米，层高问题应该折价多少，谢谢欧大！

回答：7%朝南，值得的。一般是92%

净高2.8折价有限，但再下就急剧折价，2.6至少85%，2.4至少70%

提问：欧大，19岁的时候和母亲一起买了个房子，在上海。贷款上我妈的名字，我现在去名可以吗？要交税吗？能不能再买，外地户口。

回答：可以去名。

看“共有”还是“共同共有”，共有可以约定份额99%：1%，然后再去买卖，比较省税。

否则默认50%：50%，有买卖和赠与二种去名方式，税费自己衡量。

劈掉名字以后，外地户口单身不能买。

提问：今年快结束了，还没有完成2N，肿么办！工作太忙了，好气！北京房票贷票全用完了。jlh的话可以有一张sfsd票，觉得只有深圳可以了，可是现在办落户要4个月，肿么办？要么就燕郊，离北京近方便打理。求大神支招！

回答：复盘一下，和微信群里朋友交流一下。

忌讳为买而买，不建议胡乱买。

和朋友几场聊完了，再做新的决定。

提问：神，老家18线农村，村子离乡镇还有七八里地，纯农耕，无任何特色，家中仅有母亲一人，现准备户口迁入二线城市做接力贷，但母亲担忧迁入城市后无法享受新农合以及家中宅基地是否还可以保留，请神指导是否应该迁入二线，以及有无可能买房后再回迁户口回农村。

回答：不可能迁回农村。

十几万元的成本损失（好处是医保可以补一点）。

自己权衡在楼市中的赚钱能力。

提问：OS：前段时间用娃的房票买了个小房，明年六月交楼，交楼后十二个月内出证。因为双合同，贷款金额只有百分之五十左右，才270w，感觉sfsd这么少很可惜。纠结要不要全款再押。但是小孩要两年半后才毕业，近期不可能有新房票。要不要全款呢？

回答：这个很难判断，看你的风险喜好了。

我倾向于接受，简单生活。

提问：重庆按揭贷款，产证是压在银行的，全国都是这样的吗？本人重庆缴存公积金重庆商贷购房，提取父母在老家山东的公积金，老家要求提供不动产权证书原件及复印件。产证根本拿不出来啊，有些地市做抵押会把证48261给抵押人吗？我这种情况一般怎么破？求殴大指点迷津。谢谢啦

回答：CQ一直都押的

但据说可以借出来，短暂使用。

提问：请问欧神，最近我们的城市政府无端端突然将全市的住宅评估价提高了30%-50%，有些甚至比市场真实卖价还要高，这是一个怎么样的信号？会产生怎么样的一个影响？是不是也是如您所说的盲目干预想压制房价限制交易，结果最终还是让房价不降反升让刚需更难买房？

回答：征税，缺钱。

结果税太高，交易减少。

提问：神，现在跳槽下海还来得及吗？有必要吗？能找到年薪五六十万的法律或投资类职位。

(欧大，男，36岁，硕士，中央部委（排位中上吧）任职两年的副处长，前途如何？目前一套北五环海淀商品房三居次新，一套二环两居经适房，什么档次？

回答：北京降一级。相当于36岁副科。

正常小市民的水平。)

处长下海，做任何公司，第一年何止五六十万，80~100W都正常的。

但只能拿2~3年。

之后就要靠你自己游泳了。

提问：【楼市大消息！OＤ，如何看呢？北京：鼓励国企用自有用地建保障房】北京市住建委昨天表示，北京市鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。加大企业自持商品房作为租赁房推进力度，目前企业自持租赁房项目有27个。积极推进集体土地建设租赁住房，未来5年，北京市将供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。央视财经的微博视频

回答：公务员定向福利，

原来也是这个计划，重提了一下。

提问：欧神，三线城市单位团购房比同地段的市场价便宜40%，河景房5500元（包括转让费，很可能带装修的）打算以该单位员工的名义购买，马上要交首付了，问题：一是纯投资的话有没有意义？二是以别人的名字交首付，需要履行哪些手续，怎样才能把风险降到最低？三是肯定要签协议的，还需要到公证处公证吗？谢谢欧大！

回答：不能贷款，利益打折。

写清权益转让，五个人见证。

公证处可能不接单。

提问：欧神，请问重庆礼嘉的房子值得买么？

回答：我兴趣一般。主要是几个原因；

1）太远

2）太贵

3）土著区

提问：欧，入库于今年3月，相见恨晚，但自己在Ｂｊ从大学毕业2003年开始了倒腾房子之路。前后买卖过十套，也算是自己修炼就是没有章法，目前bj 和先生都用尽了贷票。目前共4套（父母各一套）路漫漫其修远兮继续努力。但是困扰我的是工作的瓶颈，37女，北京国企，行政岗位，近几年被边缘化，年收入15万左右，八项规定后连续四年降薪比例超过3成，准备生老二，老大Ｂｊ前三重点小学，学业压力大，小学教育现在其实是家庭教育。想长期休假回家带娃生娃炒菜，先生自己开公司，收入30-50W不等。就老听你说没到Ａ8.5不要辞职，但是心情和心力做不到兼顾。娃学校很多全职妈妈。我上次听了您演唱会，才下决心生老二，想明白了。

回答：既然是体制内，当然是尽情地享用产假。

快快乐乐地二胎，三胎，四胎，继续生下去。让组织养你。

反正你也不想往上爬，混个边缘角色有口饭吃就行。

楼市很容易赚100，抵你七年收入。

提问：“具体的事件，大概是这样的。他的一个学员，砸锅卖铁卖掉了全部的身家。四线城市小地方，拼凑了50W元祖传资产。然后向他“咨询”该如何投资。”

这需要咨询啥？有决心就买深圳，没决心就在自己的省会去买，缺口资金信用卡周转一下，自己努力赚钱（兼职外快补缺口），有啥可问？

回答：很多很多可问的。

你看我今天留言，还有一个女的说，“千人千案，度身定制的理财方案”。

提问：主场BJ，夫妻俩个资格用光，二抵出的价格只有150W，9%的年化三年先息后本，现在没得用做4.5-5%的理财对冲一下，做防守资金，也觉得不知道下一步怎么走好。感觉子弹已经被抽空，去年新入的两套房本没下来，预计18年6月拿本。接下来只能在BJ用亲戚的房票。问了一圈有没有愿意的合伙炒菜的，JJH、JLH都都被认为是不是入了**，父母更是拼命的节奏，家族全是Ｂｊ的户口，要么是超过65的老人房票，要么是瞎用买什么限价房公积金的。只有个表弟还有个SFSD，手里有150W现金，殴大，这可以在BJ选什么盘？

回答：等一轮+35%脱离成本区，于是全盘打通。

歇歇吧。

实在歇不住，可以出去CQ 50W首付的小单子练手。

提问：欧神！请问佛山智城，融创御府现在开二期12栋均价1.9，精装121平，可以入手吗？一期毛的也是均价1.8了？首付5成，可社保一年后签，值不值得入。同时隔壁保利珑门明年5月前开5栋200平，均价2内。有二套票，自住为主。是继续等珑门，还是御府，还是两个都可以入手。谢谢

回答：佛山微观真心不是很熟，不敢乱答。

融创是我绕着走的一个品牌。回避。

提问：欧大好，如果一套房子2014买入800，贷款400，（七年期的每月还6万）现在房子1450，还剩下150左右贷款，截断可以抵押出1000左右，截断核算吗。如果截断的150万如果再通过民间借款，2年后还款，年息7到8点的核算吗？还是直接现有150万现金一下截断核算？谢谢

回答：8%以下的资金，有多少借多少。

你既然新抵押出1000，为什么不把垫的150还掉？

提问：接上条继续问，十几万主要指社保？还是说因为迁出农村户，可能宅基地无法保留。

多谢神。

「匿名用户提问：神，老家18线农村，村子离乡镇还有七八里地，纯农耕，无任何特色，家中仅有母亲一人，现准备户口迁入二线城市做接力贷，但母亲担忧迁入城市后无法享受新农合以及家中宅基地是否还可以保留，请神指导是否应该迁入二线，以及有无可能买房后再回迁户口回农村。」

回答：不可能迁回农村。

十几万元的成本损失（好处是医保可以补一点）。

自己权衡在楼市中的赚钱能力。

拆迁平均赔偿，也就十几万而已。

如果不拆迁，一年最多一二万收益。

提问：我的神，你好，你知道义乌这个城市么，我是义乌土著，30岁，一娃，手上有500W现金，本地房价2w左右，我这钱是改善自己生活环境换房好还是投资好

回答：淘宝大本营。

纯粹靠小商品市场流量活着，小老板附近，不动产也有一定的交易。

看看淘宝可以旺多少年了。

提问：欧神你好！几个月前我弟弟因为XYK知识学艺未精，加上现场销售说免刷卡手续费的怂恿与开发商财务的默许，刷卡二十多万付了一套新的商住的首付，现在款还在空中接龙，而贷款现在批不下来，银行的答复是由于信用卡透支额与首付款接近，故支行无法受理审批须转交分行处理，现在开发商正与银行周旋中。想问经过开发商和银行努力交涉后，能顺利批款吗？如果不行，那我能拿着销售当时的微信语音说我可以他们楼盘也接受信用卡支付这么一个证据加上财务确实接受了我直接刷信用卡支付首付款这一事实，要求退款退首付解除这一售楼合约吗？

回答：按照这么一个小瑕疵，要求KFS退房，成功率很低。

而且如果商住的话，他很难卖。抓住一个客户是一个。KFS不会让你退的。

买房需要多核。操作之前，主核名下的信用卡，信用贷，要尽可能还清。清清白白。

你另外再办点卡，把你弟弟名下卡债还清了。然后再给银行信贷员看。

提问：欧大，cq刚抵押放了240W装修贷下来。放款这几天想按揭买个学区房，交了定金，在光大面签了，现在说查到装修贷才放款，审批过不了了。我的收入证明和流水都够，找的中介办理，是哪里出问题了呢？怎么办

回答：怕你有“首付贷”嫌疑。

拿着装修贷的用途，收据/发票，去给银行看。

提问：欧大，请问房抵贷做成企业经营性贷款，成数、利率、年限与执照上的注册资本有关系么？

回答：当年为了规避风险，注册资本只写了3w…

太小会被信贷员质疑。

可以解释，多重麻烦。

提问：欧大，坐标昆明，地铁口70年产权住宅，无燃气，单体楼，价格是周边老小区有燃气住宅六到七折，可以买吗？