上海首现租赁住房用地，背后藏着什么逻辑

文 ｜ 卢俊

上海定期都会发布土地出让的消息，只是最近上海出让的土地都是商办类型的，所以没有在市场上引起很大的反应，而对于住宅类土地的出让，目前还是处于遥遥无期的状态。

而刚刚，我突然看到一条消息，上海最近有两块土地的出让，一块在张江，一块在嘉定新城。

但是这两块土地引起了我的兴趣，具体信息是这样的：

是的，各位没有看错，这两块的土地用途写着：租赁住房

什么意思，就是房子的土地属性是70年的住宅性质，但是规定只租不售，开发商需要整体持有这样的房子。

这是上海第一次出让只能持有租赁的住房用地，而在这个截点入市，背后藏着什么逻辑呢？

首先我们可以先看一下这件事的背景

我简单地查了下租赁用房的背景资料，大概在2016年6月的时候，国务院有过这样一次发文——

对于商用房改租赁后可以转用途为居住。

意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

所以从背景出处上来看，上海这样一次的出让应该是响应中央的号召，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。

广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。

而作为一线城市来说，上海跟进这样的政策也非常正常，毕竟这里更加有租房的需求。

同样我们也看到，出让这些政策之前政府也做好了各种铺垫。

对于一个新鲜产物的出让，一定会在前期会有各种试探性的手段，比如2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。

目前时间已经过了一年多了，开发商对于产品研发和资源配备也有了准备，对这样的产品认知上是没有抗性的。

另外前阵子对于商住两用房的整改，也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。

我们看到这两块地的容积率是2.0和2.5，我预测之前可能就是商办类的产品，如今调整属性后开始对外出让。

但是这样的政策，背后的逻辑是什么呢？

而现在对于这样的产品，已经有了比较鲜明的态度：要么商办类产品只做商办，如果想要转移为居住类产品，就要接受只租不售的准备。

而且我们反观之前对于商住房的态度也是如此，对于已经交付的，只是用来自己居住，没有问题，但是如果对外销售或者二次转让，就必须要恢复为原装。

本质上这两天总结都是一个观点，作为租赁市场的补充业态，过去的商住房以及现在的商办类土地，都是可以接受居住属性的，但是前提就是不能销售不能转让。

遥想到前两天一个做青年公寓的朋友过来聊天和我说，现在上海对于工业园区内，是允许10%-20%的比例作为员工宿舍的。

所以种种迹象都可以表明，上海当下正在对租赁市场发力，通过各种产品来作为补充，来满足客户的各种需求。

过去这么久以来上海的租赁市场都是散落在个体，不规范造成了很多问题，政府该有的税收也没有征集到，不得不说是一种损失。

而现在的多个维度的渗透，可以看到在慢慢地管理规范这一块的市场，对于未来留住年轻人和基层奋斗的外来人有更多的保障。

当然，如果这样的措施力度执行的久一点之后，对于房地产市场毫无疑问也会有改变

未来两极化发展也会越来越明显，对于社会底层的员工，解决基本的居住的问题的通路会越来越多，选择的空间也越来越多，对于他们来说安全感可以加强。

但是在另一个维度来说，作为自由流通的二手房市场，可能价格会彻底地脱离普通商品房的标准，成为真正意义上的稀缺性产品。

这种模式香港走过，新加坡也走过，从目前的方向来看，我们选择的是这样一种路径。

所以毫无疑问，这个政策的出发点都是好的，我永远不会恶意揣测一个政策出台的初衷。

但是我们换一个角度来看，开发商会坚定地执行么？

我们看到，这样的项目是需要出让的，需要开发商来购买的，那么对于一个已经购买的东西，虽然有各种条条框框，但是开发商会严格按照意愿执行么？

我们知道，一个商业机构，任何决定都是秉持着价值最大化的角度出发，对于一件事，我们做最乐观的打算，但是同样也做最坏的准备，趁着土地还没有成交的时候，和大家聊聊。

首先我想和大家聊的是，去年那些要求开发商持有的20%的住宅面积，从目前来看有不少开发商选择各种变异模式。

影响最大的应该算北京万科，采取了和小米公司定向开发的模式，小米购买使用权作为公司内部员工宿舍的模式。

按照道理来说这样的方法没有违背土地出让的要求，而对于开发商来说也获得“符合要求”的现金流。

但是后来，这个合作被终止了，我理解的原因是本该公开给全社会的租赁房源被定向垄断，所以被政府叫停。

然后在上海，对于持有面积也有不同项目不同的处理方式，有的项目就开发好销售使用权，且卖给内部员工作为定向避税的一种模式，也有项目把这20%作为房屋购买者的某种“福利空间”在组合。

从各个维度上来看，对于一家开发商来说，都在想办法能够让这一块的区域能够实现收益，虽然现在大家都开发了运营版块，但是本质上这一块的收益模式和卖房子来比，差的太多。

这其实也是市场化的结果，在土地供应相对稀缺的当下，很多政策都会发生变异和改变，毕竟经济体制下机构都在自身价值最大化。

所以对于这两块土地的出让，没有意外的是，一定都会成交，一定也会有开发商拿，未来上海房地产租赁市场也一定会越来越规范，这几个一定是肯定的。

但是对于出让的租赁住房土地，会不会真的如构想中落地，是打个问号的。

开发商有可能选选择一种方式让价值最大化。但是也说不定基于此做了产品研发，上海楼市出现一个有口皆碑的产品。

毕竟在压力之下，才是项目创新的源动力。

说实话，我挺期待这两块地的出让的，某种程度上这代表上海房地产市场的改变，在所有的地产人眼里，未来一定不是只有卖房子这一种选项了。

希望对梦想居有其屋的年轻人来说，同样如此。

以上为正文，来自卢俊，就是那个卢俊，真叫卢俊的卢俊，爱聊地产观的卢俊，各位朋如果方便的时候麻烦和别人说下，真叫卢俊现在在这里，感谢感谢

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