真在低调的绿地？
今年的房地产市场，最值得研究的范本我认为有两个，一个是碧桂园，扩张的太夸张，另一个我定义的就是绿地，低调的太过分
在这个喧嚣的房地产圈，所有房企都试图用规模用业绩证明自己的强大，哪怕当下不强大也会给自己树立一个伟大的目标来迎合这个市场，不少房企的东家都开始做ip高调走到台前
而我反观排行前十的开发商，只有绿地选择越来越低调越来越低调，不论是张玉良还是绿地本身，在这个行业里的声音越来越小了
这件事如果放在以前，我一定会总结一百个理由来诉说绿地越发萎缩的原因，并且会大胆预测绿地什么时候会没落
但是自从我创业之后发现，当一家企业做一个决定或者有一个趋势的时候，背后或许还有另外一些不为人知的原因。这是企业的必然现状，对外呈现的和真实感受的一定是有差距的
这也是为什么很多的朋友看我的文字刻意的黑越来越少，辩证的聊越来越多，这也是为什么我认为绿地值得剖析的一个核心原因
对于绿地，我听说一个最好的评价，来自一位前绿地的人，他说：绿地的特殊发展历程，决定了这家企业亲近政府但远离政治，过去上天入地出海到现在的大基建大金融大消费，毫无疑问都是随着中国发展模式下磨砺出比较好的开发模式。
所以讨论当下绿地的模式，或许从讨论当下中国房地产发展的机会点切入会更加合适
中国楼市发展到现在进入到特殊的阶段
城市化进程依旧，但是调控也越发严格，当下的楼市机会点其实也相当清晰
1、城市群在扩张
城市化进程的背后是城市群的日趋扩张，高铁就是整个城市的骨架，时至今日对于个体的我们已经可以感受高铁的便利和通达性，城市网络开始真正铺设开来，而高铁触及的地方一定是房地产发展大有可为的地方
2、人口的流动超乎想象
中华民族最大的特点就是愿意迁徙，过去是往一线城市涌动，如今我们从大数据可以看出，其他城市的人口增速依然踊跃
而且令人欣慰的是70个大城市的人口增速依然得到有效保持，所以换句话来说，有房地产开发的这些城市里，人口基数有支撑，人口流动很踊跃，所以楼市整体的动力依然健康
3、另一个信号：人口抢夺战也即将开始
除了一线城市以外，出乎意料的其他二三线城市在今年开始打响人才争夺战，而且筹码从过去的户籍到如今增加了房子这个维度，所以可以想象的是，未来人口的流动会越来越踊跃，而且高质量人才也会得到更好的均衡，这对房地产来说是再好不过的刚需基数
所以很显然，不论是从整个城市基建铺设和产业引导，未来的房地产机会点还在，而且还是在环一线城市和二线城市上，这是中国发展的红利，也是房地产发展的下一股红利
从数据上来看也确实如此，一线城市周边以及大量的二线城市会是这一轮城市发展的核心热点，房价发展已经得到一定程度的呈现
而绿地厉害的是，当下他们沿袭的主力开发模式，恰好是走在城市前沿并且可能会成为未来主流的开发模式
前两天，绿地香港公布了半年度业绩，作为整个绿地集团里业务板块最全面的子公司，绿地香港很大程度体现了绿地当下的发展策略，那就是适应中国房地产转型背景下最全面的扩张模式
绿地香港半年度回报里有三件事最值得回味
——真正有可能实现的TOD模式开发
绿地现在发力的另一种开发模式，就是TOD模式，当下很多号称沿着地铁或者铁路开发的TOD模式最多意义上只能称之为地铁边上的房子。
但绿地是有可能参与真正意义上的TOD开发，逻辑也很简单，还是因为绿地有参与市政建设这个环节，地铁和铁路绿地都有大量的开发经验，一年可以为绿地贡献近千亿的销售额
无锡的绿地天空树是个值得关注的案例，这个项目规划打造集交通枢纽、商业街区、生态公园、文化广场、智能科技住宅于一体的复合型立体城市，实现城市功能组团的紧凑开发和有机协调。从目前来看，TOD模式真正落地的可能性非常大
——真正有可能成功的小镇开发模式
说实话，今年是小镇概念最火的一年，所有开发商都依靠这个概念去拿地，而且土地都特别大，已经不是一个大盘的概念，真的是构建一个城市的概念。但是对于那么多小镇，未来落地能成功的有几个其实是我们都会打一个问号的
绿地今年同样提出了特色小镇战略，经过研究我觉得绿地大约是当下最有可能成功打造并运营好特色小镇的开发商之一。
因为特色小镇的本质就是一个资源整合的问题，单纯的房地产开发很难盘活整个小镇，必须为小镇注入特色的支柱产业并切实解决好各项配套，绿地的大基建本质上就是完成配套落地和升级的过程，丰富的产业资源更是绿地的一大优势
这确保了小镇特色产业的顺利整合和人气聚拢，再加上绿地强大的开发能力，这三个纬度决定了未来小镇能成。
2017年6月，绿地集团与昆明市政府签署了一个占地约4000多亩的绿地春城•滇池国际示范城项目，涉及国际体检、医疗医美、养生度假酒店及健康研发创投基地
而这件事绿地能做的原因不是因为拿地花了很多钱，也不是因为项目冠上了一个IP，而是整个绿地大基建的模式，帮助城市做市政配套，做一二级联动，才有可能有这样的项目
这么说可能很功利，但是也确实是中国房地产开发的特有模式，所以这也是我看好绿地发力小镇的核心原因，大基建解决土地，大消费解决产业，大金融解决开发现金流，这三点看上去没关系但在小镇开发上缺一不可，绿地香港已经迈出了坚实的一步
同样的这样的模式核心也是依赖绿地大基金大金融大消费的模式，只有这三个支撑，才有可能开发如此庞大的项目
——另外一块，也是只有绿地香港现在在做的，是在我眼里战略性的一步
绿地金服
绿地金服的模式我更加愿意理解为他是C端版本的合伙人制度，我们都知道去年房企的合伙人制度激活了不少地产从业人员的激情，同样的也给他们带来了丰厚的收益
绿地金服可以说是一个连接者的角色，旗下的绿地广财平台针对用户提供理财产品，这些产品的借款方，追根溯源是房地产开发商，绿地金服通过开发商对项目的开发实现收益。
目前，绿地金服连续两年实现盈利，整个模式呈良性运作。
作为绿地集团大金融战略的产物，绿地金服在绿地香港互联网金融领域布局下应运而生。绿地通过布局大基建获得土地，发展大消费本质上为产业的注入，推进大金融则是站在“互联网+”风口上的顺势而为，亦是为发展普惠金融所作的大力尝试。
所以这半年，绿地香港取得很不错的成绩
本集团录得合约销售总额约人民币162.5亿元，按年增加 47 28863 47 13550 0 0 5185 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 5185人民币同比增长约77%。合约销售总面积达1,287,098平方米，增幅高达约85%。
于2017年6月30日，集团获得土地储备是1460万方，主要分布在泛长三角和泛珠三角地区的核心城市。
所以我们回过头来看绿地当下房地产开发的路，我们可以很清晰的看到一条路
确实如我们感知的，绿地正在走上城市开发最强劲的红利获取模式，基本逻辑也很清楚，用大基建参与城市建设，这个过程中第一个获知城市发展方向，然后通过大消费引入产业，为新区开发注入活力，同步的大金融可以承载的起项目的开发
这或许也是绿地越发低调的核心原因，城市脉络发展本来就是厚积薄发的，而且前期的铺垫会花掉大量的时间，当然也会有大量的金钱
这或许是绿地这几年转型的一个重要原因，也是2014年之后扩张速度并没有其他房企那么激进的原因，因为本来骨架的生长就是一个需要时间的事情
写到这里，我突然想到了另一家房企华夏幸福，同样是相当低调的房企
但是却是整体企业现金流和营收最健康的房企，而他开发的模式就是产城联动，某种程度和绿地不是一个方向，但是格局模式有点相同，都是通过产业导入摆脱土地成本的束缚，从而获得比较健康的开发模式
写到这里的时候我突然想到一组数据
这是今年1-7月份房地产开发的流量销售额和权益销售额。我们可以看到，基本上开发商权益销售额很明显的和流量销售额有很大的落差，这就说明一个问题，在当下土地越来越贵且越来越少的当下，越来越多的开发商选择合作操盘的模式
而唯一一个例外就是华夏幸福，两个数字是一样的，而他也是房企现金流和收益最好的那一家，而差距最小的我们可以看到
就是绿地，差距不到50亿
换句话来说，绿地当下这种开发模式，正在为自己获得土地上的主动权，摆脱成本问题，或许绿地的未来大有可期的地方
换句话来说，这或许是绿地真正越来越低调的核心原因
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