还在么，顺驰
对于我这个做自媒体的，判断哪家房企具备品牌效应其实非常简单，就是看你把谁的名字放在标题里阅读量不会掉，那么他就是一个好品牌
比如很显然，标题里如果带着万科绿城，大家的阅读兴趣依然会保持，对于人来说典型的就是写王石任志强潘石屹，他们的关注度依然存在
但是如果说同时带上人名和房企名字，依然有人愿意关注的话，在我眼里大概就是孙宏斌和他的融创了
我曾经写过一篇文章，说如果那么多房企里一定要选择一个X因素，或者说你看不透也看不懂的，那么一定是融创了
我们且不看最近两年谁风生水起，时间拉长到10年，融创的扩张速度是最快的，整整30倍
所以换句话来说，哪怕是高速扩张，融创也是最稳健的，因为他可以连续扩张十年
而孙宏斌的微博也是少有的不少朋友愿意截图发自己朋友圈的，可以见得个人的品牌效应
当然最近一年不论是融创也好孙宏斌也好也是受争议最大的一年，但是对我来说，也不知道是因为年纪大了还是年纪大了，现在的我更加愿意回头看
所以我把孙宏斌的微博翻了一下，不多，一共只有六页，很快就看完了，过去的他会聊下对政策的判断，现在更新频率少了，难得的几次发文大概是解释说明一些八卦谣言
不过我看着看着，看到一段内容稍微有点感慨
顺驰
哪怕是2011年，顺驰被收购也5年了，从现在想想已经十多年了
回忆起以前捧着吴晓波大败局里顺驰的案例，回想顺驰的各种野心，现在咀嚼起来还是各种的感慨，这是第一家带着浓郁个人味道的房企开发商，因为顺驰的名字本身就寓意着孙氏，而第二家味道这么浓的，应该就是融创了
嗯，还是孙氏的
顺驰虽然失败，但是大败局中对于顺驰的各种描述，很大程度上我觉得做得比现在不少房企都要好
顺驰介入房地产领域有两个阶段，一个是做中介，后来做了开发，可以说这两个模块顺驰做的都是可圈可点
01、中介
顺驰刚出来的业务是做中介销售，20年前顺驰的销售理念在现在来看还是非常的领先
首先，顺驰要求的销售人员必须是大学本科毕业生
我们反观哪怕是现在的上海好了，做中介销售的几乎没有很强的学历要求，对于一手房销售，所有人第一眼看的是气质，对学历的关注相对比较低。
所有的操盘手都知道，做房地产销售最重要的事情就是背销讲嘛，只要你把所有的信息都能背下来，和客户说，剩下的就是客户选择问题了
但是顺驰当时的招聘基础要求就是本科学历，在20年前这个要求其实是相当高的，等同于要求现在销售团队全部都是硕士出身一样
而就是这一招让顺驰在天津的房地产销售市场里显得那么的与众不同。
我一直觉得企业发展除了钱和土地要跟的上，人是否能跟上也是至关重要的，孙宏斌这么一招看似小动作，其实是为企业的高速发展做好长远的铺垫
第二，顺驰也是天津第一家尝试买断式的代理公司
哈哈，这个策略有没有很像现在的链家啊。
房地产归根到底是卖家的游戏，毕竟房源这个东西还是掌握在少数人手上，而对于一个轻资产运营的销售公司，其实核心竞争力是没有的，也就是比较容易被替代的。
而买断式的代理权其实就是建立核心竞争力的一种方式。只有拥有核心竞争力，你才有高速扩张的资本
当然，这里面也充斥着对赌的成分，买断式意味着你需要对卖家负责，给到对方一定的承诺，这也就意味着你需要有一定的资金背书才有所谓的买断权，而这个苗头其实也是埋下未来顺驰崩盘的种子
第三，线上线下双重意识
现在的房地产中介企业，我感觉都是顾头失尾的过程。比如互联网中介就非常强调互联网，但是忽略了门店的作用。而类似链家强调人海战术和门店战术，在互联网端也只是土豪的传递自己独家房源的地位。
几乎没有中介可以把两头做的很好的。
而当初的顺驰，在管理这一块在两端都非常的重视。2000年的互联网才刚刚起步，但是那时候顺驰已经有自己的房产服务网站www.tj-house.com
除了线上，对于线下门店，顺驰的准则是：以连锁店为中心，各小区物业部为协作店，个社区为基本店
这几乎是现在所有中介扩张的标准模板，渗透到小区，掌握小区物业部门，这是市场端的核心竞争力，顺驰定义为章鱼模式，也就是这样的模式，保证了在中介代理这块蛋糕上难以撼动的地位
看了所有顺驰所有的早期做代理的事情，我内心曾经有过感慨，如果孙宏斌不贪心只做代理销售，也许他现在的规模早就是十个链家，而且轻资产的运作模式也可以保证企业没有那么容易垮台
但是没办法，孙宏斌就是孙宏斌，对资本的迷恋，对实业的热爱让他勇往无前的投身到房地产开发的领域
02、开发
所有人都会把顺驰的成长归结于激进两个字，其实孙宏斌虽然对外舆论高调，但是其实有很多地方都是有缜密的思考和筹划。
孙宏斌清华出身，硕士学历，1999年在哈佛读了半年的AMP总裁研修班，和英特尔传奇CEO安德鲁格鲁夫是同学，所以在激进的背景下，很多规模化的决策都是有比较系统的考量
比如当顺驰准备走出天津全国扩张的时候，他的拿地策略非常耐人询问，虽然就几句话，但是很值得玩味
顺驰拿地分为四大类
1、三四线城市的小地块，可以快速实现现金流，并且利润率高
2、主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完成
3、目标城市的中等地块，分两期开发
4、一线城市的大型地块，符合公司长期战略，能够使顺驰在未来成为区域性的领导者
我们仔细看一下拿地的准则，对于三四线城市，坚定的拿小地块策略，这个决策其实非常明确，小城市非常容易靠营销炒作轰出一波溢价，但是很难长线开发，拿小地块其实是可以实现以小博大的作用
而对于目标的一线城市，市场相对健康和稳定，其实是值得长期耕耘的，越早拿到大块的土地，对于建立企业核心竞争力。当然现在大块土地比较难拿，比较高频的拿地也是非常合理和值得的。
现在的融创其实也是这样的拿地节奏，根据我的消息，在上海各个角落都在派兵布点，这样的拿地策略像极了当初的顺驰
当初顺驰的扩张节奏的把握，也非常适合现在准备高扩张的企业借鉴
三年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力的二线城市，进入天津市周边的三线城市；
五年内，集中力量进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；
10年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大多数二线城市
顺驰的扩张策略走的典型的以点带面的模式，以核心城市为龙头，然后以点带面的覆盖，这样的扩张相对来说管控战线容易掌控。
遥想现在大量的闽商都选择把总部搬到上海，我想大多也是这样的初衷
03、失败
好了，说了那么多顺驰的好，但是顺驰最终还是倒闭了，关于顺驰失败的原因，多多少少也和他的快速成长有关系
1、太过强烈并且激进的扩张目标
我相信所有人都知道当年孙宏斌挑衅王石那些事情，对于规模和能级都处于初步阶段的中小型开发商，提出挑战市场第一这件事，不是不可能，而是难度太大，也就需要保证未来的开发不能发生任何一个小错误
对于房地产这个领域来说，任何一个小错误都会产生蝴蝶效应而无限放大
其实孙宏斌还是一个相对自恋的人，哪怕是现在在融创，在一次发布会上他还是会说他觉得自己的企业要比万科好之类的话。
有这样的自信其实也蛮好，但是孙宏斌错就错在把这个目标堂而皇之的告诉了全世界。舆论可以为你做很好的宣传，但是舆论更热衷看劲爆事件，未来会时刻盯着你，一旦你不行了，就会给你致命一击。
所以高速扩张的顺驰，看上去舆论为他做了免费的传播，但是潜意识里也埋下一颗定时炸弹
2、现金流拉的太紧绷，不允许企业犯任何的错误
顺驰当初的拿地策略和其他开发商很不一样，对于刚成立的企业，起初拿地多半是通过政商关系拿下的。
但是孙宏斌坚决的走公开竞标和合作开发的拿地策略，这个策略的初衷也是非常明显，拜托政商游戏过程中冗长的博弈环节，把更多的时间投入到高周转开发过程中
所以2002年的时候，顺驰在田径开发了30个项目，占到了城市开发总量的20%，而这个数据是在所有城市里都很难达到的市场份额
我们再看一下顺驰是如何充分利用好每一笔钱的
1、拿的土地基本没有拆迁问题，这样就可以保证投入钱的第一秒就可以快速启动
2、付款方式比地价更加重要，只要可以延缓支付土地款，地价高一点也无所谓，这就是为了保证自己的资金可以在池子里更好的滚起来
3、提前收入业主的购房款项，利用合作伙伴的资金等，这一些办法就是为了保证现金流不断掉
4、把开盘周期从1-2年压缩到6个月，就是为了保证企业始终处于高速运转过程中
所以任何人都看到了，那时候的顺驰把自己企业的每一个细胞都崩到极致了，这样的企业可以保证最高速度前进，但是却不能要求他犯任何一个错误
很显然
如今的融创对于风险的敏感性已经强了很多
错误的理解房地产市场是一个绝对市场化的市场
我个人认为，压弯顺驰的最后一根稻草不是来自内部，内部出现问题无非是资金问题，而用钱能够解决的问题那一定不是核心问题。
而最后最致命的问题来自于对房地产市场的错误理解。
的确那个时候的房地产处于快速崛起期，所有的企业都在那一拨的发展中攫取红利。但是市场在高速发展不代表市场不受人管控。因为房地产的特殊属性，关乎民生关乎百姓，所有的行为都会受到政府的管控
顺驰高速的扩张必然是以牺牲产品质量为代价，随着时间的推进，产品的质量问题都暴露出来了，民怨就在这个时候开始累积。
高速扩张的企业必然一心往前看，对于售后服务必然是不关注，从而导致这样的民怨传播到媒体舆论端。
我说过，舆论总是喜欢各种极端事件的，这样的事情爆发之后，必然是不留余地的传播和攻击，就这样顺驰这批狂奔的野马受到了突如其来的阻力
而且时间点恰好到了2004年，国家对房地产采取严厉的调控手段，顺驰的融资受到了前所未有的难度。
再加上舆论爆发出来之后，地方政府已经不允许顺驰延缓支付土地款了，这个整个绷紧资金链也是顺驰能够高速奔跑的资金链就快速崩断
钱是最容易产生蝴蝶效应的，而很不巧的是在顺驰身上所有的问题都在那一刻集中爆发了。后面发生的事情，大家都知道了，我就不复述了
有趣的是，后面顺驰把项目卖给路劲，路劲捡了一个便宜，然后快速成长成为一个全国性的企业。巧合的是，最近的融创买了万达，价格也不贵，不知道孙老板的签字的时候是否会回想起十多年前卖顺驰的场景
04、段子
所以现在我再捧起一些书看过去顺驰的各种故事的时候，我依然会非常感慨，我甚至脑海中都能幻想出顺驰当初打拼的状态，东山再起其实挺不容易的，你看卢俊被封过一次号之后另起炉灶的各种艰难，可以想象重新开始一家新企业中间遇到的起承转合
写到这里，我突然想和大家分享两个段子
第一个，有趣的是，我在翻孙宏斌微博的时候看到这么一个
后来我去百度了一下，这家公司居然还在，对应的网址也还在，顺驰不动产网络现在搭建的网络是
我看了下，理念和当初的顺驰是一样的，做线上线下联动的，目前辐射6个二线城市，各个城市的对应内容还算丰富
看完之后我甚是感慨，这么多年下来，老孙还是保留了顺驰中介的痕迹，没消失，这一点就很是令人佩服
第二个，或许很多人知道当年孙宏斌挑衅王石的故事
但是很多人不知道后面发生的，这也是一个曾经的老万科人后来和我说的
当初顺驰玩快周转的模式其实是所有开发商没见过的，大家当初怎么都没想通孙宏斌怎么可以把钱玩的这么溜。
而孙宏斌在项目之间的资金流转其实是来自他在联想经历，作为销售经理通过库存、预售以及渠道之间的时间差是很容易玩出现金流拆借的。而孙宏斌就是用了这个策略做到项目开发过程中的以小博大
也凭借着这个，他有勇气在公开的场合在王石面前宣布顺驰可以做到第一
当时王石很生气，派出了当时万科周刊的主编全忠去探底顺驰，但是这一次的研究不是研究顺驰有什么风险或者有什么漏洞，而是去研究顺驰怎么做快周转的
后来据说全忠写了厚厚的一叠报告
王石研究了顺驰的开发模式，很快，第二年在万科只有百亿规模的时候就提出了千亿计划。当时千亿的计划可比如今的万亿规模要震撼的多，所有人都觉得不可能实现
2005年之后，不论是产品线也好，工业化住宅也好，项目短周期开发也好，就是利用这套快周转的模式，万科第一次真正意义上绝尘而起，一直在房企老大的位置上留了很久
而这段时间，恰巧是顺驰和孙宏斌最困难的时候，我一直在想，那一年的老孙，看着万科用这样的方式崛起，内心不知是什么样的感慨
后来的故事大家想必都知道了
几乎当下所有的房企都是快周转，仅有的几家做运营的港资企业近两年以最快的程度消失在我们眼前
当下的房企，各自玩法各种套路，但是大多数都是在快周转，货币拆解典型的金融行为
某种程度上来说，所有人身上都有当初顺驰的影子
大家都等不及思考，在资本的助推下快速的做着自己的事情，很多房企引以为傲的是多少时间内可以开盘，不少开发商自豪的团队执行效果如何之快
时间在开发商眼里是最稀缺的
所以这个时候
我再来看孙宏斌的这句话，我觉得说的挺真诚的
从这个角度来看，顺驰又有那么点的不一样
所以你说
顺驰，还在么
ps：看这篇文章的有在顺驰工作过朋友们么，下方留个言吧
以上为正文，来自真叫卢俊
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