去年上海涨价最好的是哪些板块
这是今天想要和各位分享的一个关于上海二手市场的数据
房价涨幅的真实情况，相信也是各位在挑选二手房的时候，最关心的一个问题
在年末的时候，我们也整理了一份数据表单
主要拉了一下2021年到2022年最近一年，在统计了上海各个板块二手成交数据之后
来看下上海板块二手房价涨幅最高的top10、各区二手房价涨幅最高的板块，以及上海二手房价下跌的板块
做这个选题的目的其实很简单，就是希望通过真实的数据反馈情况，给未来计划购买二手房的各位一个参考
（ps：本文房价涨幅数据来自源兔博士，上海各板块房价数据涨幅统计不包含崇明区）
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过去一年，上海哪里二手房价涨幅最高
数一数全上海有上百个板块，如果将这么多板块放在一起比较，哪些板块涨幅更大呢
这一次统计的208个板块里，二手房价上涨的与下跌的比例约为9：1
其中房价上涨的有185个，占比89%，换句话说，房价涨幅为负的板块就有23个，占比在11%左右
最近我们和兔博士拉了一份数据，其中2021-2022年，上海板块二手房价涨幅top10统计如下
本以为最亮眼的应该是市中心板块，但没想到的是，前十名涨幅最高的板块里有8个都是五大新城
在五大新城中涨的最多的两个区， 一个是松江，另一个是青浦
而且是很少听到的一些板块，开始有了明显的房价变化
包括松江小昆山、车墩、泖港，以及青浦白鹤、金泽、香花桥这几个板块房价涨幅也都领先其他地方，涨幅都在10%以上
可见过去一年五大新城二手房价有了明显上涨，但对于市区来说可能涨的就比较慢了，进入前10名排行榜的只有黄浦
黄浦滨江成为浦西市区所有板块中的佼佼者，一年涨幅13.36%
这个板块起点就很高，2021年板块均价15w/㎡，2022年就涨到了17w/㎡
就是说当市区房价已经越来越稳定，且没有太明显的涨幅时，黄浦依然还在迈着步子向前冲
看完排名前十名的板块之后，我们再看一下上海15个区里房价涨的最厉害的分别是哪些板块
2021-2022年上海各区二手房价涨幅最高的板块如下
7个市区：黄浦黄浦滨江、长宁古北、徐汇徐家汇、静安南京东路、杨浦东外滩、普陀中远两湾城、虹口凉城
8个非市区：松江叶榭、青浦香花桥、奉贤柘林、闵行华漕、浦东老港镇、嘉定马陆、宝山大场镇、金山廊下
只看房价涨幅的话，这一年上海各区表现最优异的就是以上这15个板块
以上就是上海过去一年二手房价涨幅最高的板块
你会发现，房价涨幅最高的这些板块，很多时候它本身的房价并不高，但是依然有很大的上涨空间
而且伴随着上海整体房价的上涨，它们的进步也很大
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从这些涨价明显的板块中，我们可以分市区和非市区板块来分析
首先，来看下涨价最高的市区板块在哪里
第一名：黄浦滨江13.36%、第二名：长宁古北10.69%
当大部分板块二手房价都在往上涨的时候，为什么有的板块房价涨得这么快呢
我们一个一个来看，那些突飞猛进的板块到底发生了什么
黄浦滨江2021年均价15万/㎡，2022年已经涨到了17万/㎡，领跑黄浦滨江板块房价的就有上海滩花园
据中介透露说，这个小区连续半年成交单价都是18万+
链家网上并没有展示具体成交数据，也许是担心对市场影响不好，高价成交都被隐藏了
作为上海最核心的滨江板块，黄浦滨江毫无疑问是最保值和最有升值空间的
第二个长宁古北
长宁第一梯队的板块有两个，一个是天山，另一个就是古北
目前，古北二手房均价达到了10万/㎡
这里有很多高品质的二手楼盘，围绕在黄金城道上的就有华丽家园古北花园、古北国际花园、强生古北花园等
为什么这一年涨幅这么高呢
单价10w/㎡以上的豪宅成交占有很大的原因，据中介说，板块内御翠豪庭成交会比较多
在链家网上能看到御翠豪庭今年成交了7套，二手成交价在14万/㎡。有的成交房源的成交均价涨了近15%
同样位于古北二期的古北国际花园，有的二手成交均价也涨了16%
令人没想到的是，可以和汤臣一品媲美的顶级豪宅古北壹号，今年也出现了成交，成交单价26万/㎡
要知道古北壹号2019年至今也只成交了3套。这些豪宅的成交，也引领了整个板块的二手价格上涨
再来看看非市区板块，排在第一名的松江叶榭36.7%
2021年二手成交均价只有3万/㎡出头，今年已经涨到了4.6万/㎡，成为全上海房价涨幅最高的板块
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当其他地方都在涨的时候，也有一些板块止步不前
市区涨得最慢的板块：7个板块分别是，黄浦新天地、普陀曹杨、徐汇华泾、徐汇上海南站、虹口临平路、徐汇植物园、黄浦世博滨江
同样在市区，其他地方都在高涨，唯独这几个板块涨的最慢
其中，普陀曹杨和黄浦新天地涨幅不到1%
举个例子，曹杨一套单价7万/平米的房子，一年下来每平方米只涨了623元，几乎就是没涨
一直以来在上海市区普陀都是房价洼地，二手板块房价也很难有上涨的空间
但是像黄浦新天地、世博滨江、虹口临平路这些板块，二手房价都在10w+，本身就是天花板级别的
位于上海核心地段以及稀缺滨江段，房价在前几年就已经涨起来了，现在二手房价涨的慢一点也是合理的
过去一年，上海有近十分之一的板块不涨反跌
而且跌的板块大部分都是上海郊区，特别是金山、浦东临港、宝山这三个区域
跌的最狠的板块：金山吕巷，暴跌-11.33%，2021年二手成交均价还有2.1万/㎡，一年的时间就跌到1.9万/㎡
并且，金山位于上海最西南角，真正意义上的郊区，其房价也成为上海最低的一个区域
这一年房价也跌的比较多，统计中在金山11个板块里，有9个都是在跌
等于说，在上海所有区域里，金山是房价倒退最严重的区域（除了崇明外）
所以对于想要投资的人来说，金山可能不是一个好的选择
但如果是真刚需，只有一两百万的预算，有自住需求的话，金山也是一个上车门槛最低的地方
不过，也需要做好心理预期，金山毕竟太远了，加上没有地铁，未来往市区上班也不会太方便，还要担心房价下跌的风险
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近几年比较热门的板块，为什么却跌了
我们重点分析这两个板块：前滩和临港新城
令人意外的是，前几年一度大涨的前滩跌了4.67%，今年均价12万/㎡
我向中介打听了一下，前滩板块整体降了5-8%左右
明明前几年前滩还在疯涨，为什么会跌呢，对方给了我这样一个答案：“已经涨到顶了”
还有今年上海疫情影响比较大，二手成交价在下滑
最近成交的小区里，对口华二前滩的尚峰名邸，同样面积的小户型成交均价半年跌了14%
学区是这个板块，除了规划之外最吸引人的优势，特别是第一梯队的前滩华二
关于前滩房价有没有到天花板，还要看之后的楼市情况
临港跌了11.21%，板块均价已经低于3万/㎡了
从中介的反馈来看，很重要一个原因是新房供应过大
我们做过一次统计，临港2022年的新房供应是去年的3倍左右，三年来新增住房总面积847万平方米
而临港的新房和二手房还没有出现明显的倒挂现象，当预算足够的时候购房者也会偏向于选择新房
确实，大体量的新房供应对二手市场也会造成一定的影响，其次就是受疫情影响
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这次整理数据的时候
可以确定的是，2021-2022年这段时间上海的二手房价还是相对比较稳定的，90%的板块都在上涨
另外，我们也发现过去一年的上海二手板块涨幅几个特点
第一个，最近二手房价上涨很快的板块是那些不太成熟的板块，或者说刚需板块
比如二手房价在3万/㎡-4万/㎡的五大新城，就像松江车墩、青浦白鹤的涨幅领先全上海绝大部分板块
房价涨幅也代表着板块正在发生一些变化，不仅仅停留在规划上，而是真的有慢慢兑现一些配套，如商业、轨交、城市界面更新等等
第二个，市区那些很成熟的板块涨幅并不明显，因为发展早配套也很成熟
有些板块虽然在很好的核心地段，因为起点太高，发展也越来越饱和的原因，导致二手房价涨不起来或者说涨得很慢
第三个，也不是所有板块都会涨，特别是远郊的一些板块也会出现小幅下跌的现象
比如金山、浦东万祥镇、嘉定华亭等，有时候距离远可以靠轨交连接，关键是能不能融入上海城市往外走的规划里
如果加上本身就存在天然的缺陷，房价也容易跌
本质上，房价涨幅本身代表着这个板块发展的潜力和优势
未来各位在选择二手板块的时候，也可以多关注一下
以上为正文，来自微笑向暖