所有人都知道，今年会是上海豪宅市场的大年大家也都在等着看，这些套均3000万+的城市顶豪，能交出什么样的成绩我们统计过，今年上海总价2000万+豪宅供应量可能会超过5000套，是去年的2倍还要多（根据网络公开信息整理，仅供参考）就在最近，上海几个豪宅的热销情况，可谓吸足了眼球刚刚过去的周末，最新开盘的黄浦豪宅——融创滨江壹号院二期首批204套房源在4小时内尽数卖出，总价约99.97亿，套均达到4900万+而前几天，滨江凯旋门三期同样开盘售罄212套房源在6小时内被一抢而空，总价1.1亿元的“顶复楼王”，更是开场就被3号抢走，直接一个小目标最终卖出了70.27亿元的总价，套均超过3314万再加上113.04的超高入围分，直接闯进上海新房积分记录前三（仅次于云锦东方118.32分和前滩百合园288弄114.96分）入围者，可以说是各个都是“要钱有钱，要分有分”之前中海顺昌玖里，凭借总销金额约196.5亿元的成绩，一举刷新了中国楼市开盘记录种种迹象表明，这个城市的三千万购买力，还未到天花板可以说，点状项目的表现在一定程度上反映了市场如果说上次中海的客群分析，只反映了单盘数据那么，在最近三大豪宅，一齐入市具体来看，中海顺昌玖里，一共512套房源，吸引了736组认购滨江凯旋门三期，一共212套房源，两场合计1043组认购融创滨江壹号院二期，首批204套房源，347组认购三个盘加起来一共928套房源有效认购组数高达2126组，平均每2.3组抢一套房源上海顶级购买力的画像，基本可以从中更清晰的描摹了于是，我们团队还是特地将这三个豪宅盘的摇号数据汇总全上海三千万的购买力，到底从哪里来相信这篇文章，可以给你一个更加精准的答案01都是什么人在买上海豪宅？一直以来，上海都不缺豪宅购买力他们只要遇到满意的产品，就会毫不犹豫的持币杀入市场像这次滨江凯旋门和融创外滩壹号院，都推出了300平方米以上的大户型算是市区供应很稀缺的新房产品了，而且马上就能交房，都是准现房项目总的2126组中，整体310开头的上海人合计1099组，占比过半，达到51.69%非310的（外地人+新上海人）合计1014组，占比47.70%两者的差距不算大，可以说是打了个平手证明上海的豪宅吸引力不单单只是本地人感兴趣需要特别说明的是，滨江凯旋门还触发了超高积分要求购房者除了是在上海名下无房的家庭单位外还要有253个月的社保记录，至少是从2003年起连续21年缴纳社保212套房源中的210套，在第一场的534组客户中就卖完了这534组客户里以310上海土著为主，占比高达75％而剩下25%比例的非310，也都是已经落户的新上海人没有落户的外地人，基本上没办法取得100+的购房积分这部分更是绝对的豪宅核心购房群体，钱和分都不缺除了上海人和外地人，三大豪宅盘还有10组境外和其他地区客户3组H开头的客户可能来自香港，剩下7组到底来自哪个国家，目前还不清楚这也看出来，目前上海豪宅基本还是国内客户在消耗哪怕是陆家嘴这样国际化氛围浓厚的板块，最终来认购的外国客户数量还是很有限中海还有3家以公司名义购买的客户，另外两个盘都均为个人买家再来看购房人数的类型总的2126组认购客户中，去除3家公司1人购房的有1246组，包括10个外国人，占比接近6成，说明个人的经济实力就相当能打，2人购房的有862组，3人购房的有13组，4人购房的有2组看完整体数据，接下来我们从上海人和外地人的角度，看看这座城市的豪宅购买力如何分布02市区套均3300万+的豪宅，上海哪个区的人买得最多？和上次我们统计中海顺昌玖里单个楼盘的数据不同当时是黄浦土著遥遥领先，甩开其他区一大截浦东新区的认购数仅仅排在第六位这次加上两大滨江豪宅在这1099组的310上海客户中，黄浦和浦东新区霸占前两位各有181和179组，都占比16%左右，差距非常小首先，黄浦客户豪宅购买力，一直都相当具有竞争力，可以说全上海豪宅都能看到他们的身影包括开头我们提到的，买下1.1亿顶复楼王的3号买家，就来自于黄浦其次，浦东新区的购买力一下就冲上来了与浦东距离较近的杨浦位列第三，加起来足足有100组客户接下来是市区的徐汇和静安客户，分别占比9%和8%让人意外的是，崇明竟然杀到了第六位，堪称是抢豪宅最凶的郊区再仔细一看，崇明72组中的54组客户，都是直奔滨江凯旋门来的只能说是陆家嘴江景的诱惑太大，一下子把郊区深藏不露的购买力都给吸引出来了排名前10的还有虹口、普陀、宝山和嘉定的310客户，都有不少组客户进入摇号阶段相对来说，金山、青浦的客户比较少，三个盘加起来不到20组这下就真实的反映出，上海本地人的最高端购买力的清晰分布了吧03我更好奇的是，都是哪里的外地人在买入上海豪宅？而在1014组外地客户中，毫不意外，浙江人和江苏人遥遥领先前者246组，后者229组加起来就有475组，直接占到了外地客户的46.8%，占据了半壁江山等于每个盘都有超过158组江浙的客户在摇号果然还是长三角的客群，对上海豪宅最为热衷第三位是紧挨上海的安徽据统计局透露，在沪外省市户籍常住人口中安徽人占比连续5年都是第一，总数超过200万总量上去了，有钱人自然也不会少排在四五位的分别是湖北和河南湖北主要靠武汉土豪冲锋陷阵单单滨江凯旋门一个项目，就吸引了12个武汉的客户而河南更为均衡，多个城市都有客户认购，靠的是积少成多排名靠前的除了山东、江西、福建之外还有一股势力不容小觑，那就是来自东北的土豪团黑龙江有41组、辽宁有31组，吉林也有超过20组东北三省合计起来能有近百组可能是继占领海南岛之后，又将下个买房目标瞄准了上海浙江有6个：温州、宁波、杭州、台州、绍兴、金华江苏则有5个：南通、常州、无锡、南京、扬州唯一的例外就是第12名的湖北武汉江浙的经济发展确实走在全国前列，《2023胡润财富报告》最新公布了我国净资产600万以上的家庭数量排行浙江的杭州、宁波排在前10温州、绍兴、台州均进入了前20主要得益于民营经济发达，小老板多再加上近年来抓住了电商直播的红利，很多网红买起豪宅来也是毫不手软这些年来，南通人号称是江苏在上海购房的领头羊这几年，南通官方层面和上海政府的合作相当密切像上海第三机场就选址南通，已经于去年开建常州、无锡、南京、扬州这4个城市的土豪，同样渴望进入上海的豪宅圈层随着长三角一体化的发展，接下来还会有更多的江浙有钱人，涌入上海其他排名靠前的城市还有安徽的合肥，黑龙江的哈尔滨当然，除了这些热门城市我们发现，还有一些榜单之外的城市，也在忙着低调购入上海豪宅比如吉林的长春，直辖市之一的天津，山东的青岛，河南的郑州以及福建的泉州和福州，充分彰显了闽商的实力有意思的是，之前中海文章的评论区就有小伙伴发出疑问，为什么没有北京人和苏州人的身影这次三个盘数据汇总北京客户一共只有7组，苏州客户加起来也就14组确实放在总量里不够看的据我们猜测，买上海豪宅的北京客户数量少，主要还是由于购房资格的限制一方面很少有北京人会把本地户口迁到上海，另一方面来上海工作的北京人也不多这样一来，留下来交社保、结婚，能获得购房资格的人数就更有限了苏州则可能有这几大原因一是有钱人早早就买好了上海豪宅，孩子直接就落在了上海户口，“苏二代”以310的名义继续抢豪宅二是苏州到上海的距离也不远，本地的豪宅产品力也非常能打土豪们更愿意住在苏州的大平层，来上海也就一脚油门的事对此，你怎么看？04为什么要如此具象的分析豪宅客户画像当然也是和市场有关据不完全统计，仅在今年一季度，上海3000万元＋豪宅的供应就接近了1000套直接超过了2017年到2022年，这六年每年的平均供应套克而瑞数据显示，截至4月10日，上海内环内总价2000万元以上的豪宅已卖出1014套，

我们之前写过一篇文章《上海小三房这么多，以后都怎么办》，话题度很高那篇文章主要是从政策端出发，讲明2008年前后，在“7090政策”影响下，再加上土地供应大部分集中在外环外等原因导致上海郊区诸多板块，同时期且大量诞生了90平米左右的房子，同质化严重而当这些郊区存量房流入市场，不但难以出售，有些即使卖出去了也很难卖出高价于是如今不少房东开始选择先把他们租出去这也是我们之前没有关注过的角度那么，上海外郊环的房子现在好不好租、能租到什么价位、什么样的产品相对好租如果想要高效高质地租出自己的房子，有哪些维度的问题要解决，就是我们今天要探讨的方向为了搞清楚大家关心的这几个问题我们抽样统计了5个典型郊环板块的45个楼盘，通过具体的样本，尝试给大家还原一下郊环租房市场的真实模样：之所以选上图的5大板块作为郊环代表，本质上是因为，这几个区域一直都是新房大量供应、外来人口较多、且租赁需求较旺盛的板块他们代表大势，同时代表郊环租赁市场那么，如今上海郊区真实的租赁市场到底是怎样？咱们一起看看01五个郊区板块，各房型租金基本都在下降我们统计了2024年小阳春期间，五大郊环板块一二三房户型的月租均价按理说，本来是小阳春，我们选的板块也是相对比较强势的，租金应该稳一点才对但没想到的是同比2023年小阳春，今年小阳春期间，无论哪一个板块、无论哪一个房型，整体都在下滑首先，这些郊区板块的租金就不太高除了徐泾这样新崛起的郊区板块，小三房的租金能来到约7833元/月据中介小哥所说，一来如今徐泾镇上的家庭多，对三房的需求较为旺盛，同时徐泾近两年面世的次新房品质比附近旧房子高很多所以弃旧换新、想住好房子的客户自然也多，市场因此就活跃起来类似万科天空之城这样比较有品质的次新房，如今99平的全配三房租金大概能租到9000元/月不过相比徐泾，其他板块的三房租金就不太理想了安亭、临港大概也就能每个月租个4000、5000元的样子甚至同一板块，有些小区3房的挂牌租金已经几乎等同于一房而这还只是当下个别板块的租金情况如果我们将五大板块的整体租金情况和去年3月对比，就会发现热门的几个板块，泗泾、九亭以及徐泾，都是三房降幅最大，反而是安亭、周浦整体降幅比较小的，很平稳地保持在5%-7%但所有板块里，降幅最大的还是临港，三房户型整体降幅达到14%至于原因，我问了下中介小哥，一方面去年整个临港交付了十几个小区竞争激烈，加上如今临港整体租房人群主要都是走人才引进的打工人而对于这类人群，大家的租房预算都不太高，也大多都是单身，简单租个一房也就足够了因此相对于两房、三房这样较大户型的需求量其实并不多，反倒是一房这样的小单间价格更为坚挺我想，这个租金价格，这个同比降幅，很难让郊环板块的房东不心慌如果从租金方面看，一房二房三房都有所下降02那从出租周期来看，三房的“难”就比较明显影响租金收入的，除了价格，还有出租周期统计了五个板块三种房型的出租周期，我们发现三房在各阶段户型里，是最难租的，无论哪个板块，三房要想租出去一般都得一个月起步那么，怎么能尽量缩短出租周期呢？首先肯定要清楚自己的房子议价空间有多少在合适的议价空间里，租赁双方才能尽快且相对愉悦的达成租房合作那么，房东挂牌租金降多少合理？根据我们的调查结果，得出比较通用的数据是：一、二房的议价空间一般都在100-200元/月三房的议价空间一般在300-400元/月在租房市场，一房最受欢迎，一般一周到两周左右就能租掉，二房出租周期介于一房和三房之间，大概两周左右，三房最难租当然，不同板块不同户型还有更细致的划分，议价空间也是重要影响因素以市场实际数据为基础，我们测算出郊环五大板块三种户型的议价空间如下可以很明显地发现两点1、三种房型中，二房户型的租金议价率是相对最平稳的，一般都在6%以下2、临港、安亭的房子，是整体议价率最高的，平均达到7.3%和5.7%当然，临港整体的议价率最高，肯定和其低租金有关比如2300元/月的一房户型，即使仅仅可议价200元，议价率也能达到8.7%而对比徐泾的高租金即使议价300元，对于7800元/月的徐泾三房户型，议价率也仅仅只有3.8%知道这个议价空间，就能帮助我们更好地调整出租周期我们都知道，即使一套房子最后多租个200-300元/月，但若因为不让价而空置了一两个月，那浪费掉的时间成本也不低所以议价时设定好底线，将出租周期控制得宜，也能达到增收租金的目的不过数据归数据，租房市场其实是非常灵活且人性化的中介小哥哥就态度鲜明地表态：“哪里会有不好租的房子呢？不好租的原因就两个，一是贵二是品质不好！如果一套房子装修舒适、干净整洁、离地铁或者商业又近，再贵都有客户买单的！最快两天内都能敲定好，甚至搬好家！”这真是大实话租房时选择远郊板块的客群，对生活品质的追求肯定是高的他们牺牲了到市区通勤的便捷，总要追求点什么或许是商业发达，带来生活场景的便利也可能是学区好，一家人住在一起陪伴孩子，享受天伦之乐又或许是生态绿色，周末就近享受公园绿地的自然之美另外还有可能因为是采光好的中高楼层，或者只是因为电梯房比楼梯房住着轻松总之，这些在租房市场中看似不重要的软实力，往往直接影响租客租不租眼前这套房子所以，对于上述优势有所欠缺的待租房子大家可以从装修、房屋整洁度等方面弥补一下毕竟现在的租客都比较务实，更在意自己实际使用空间的舒适性03具体来看一些案例，没想到还有租金逆势上涨的因为我们统计了五个郊环板块45个楼盘，所以还顺手拉出了“2024年小阳春郊环各户型房租跌幅排名”此次统计的租房市场跌幅排名里，排进前20名的小区见下表我们可以看到：跌幅前三名都被临港包圆了，而且主要是二房和三房户型临港作为上海政策规划倾斜力度最大的区域，曾经二手房最高价可以达到每平米7万+再看看现下的租房市场，何以至此？大概有两个核心原因：一个是供应量大，一个是人口不够且预算不高其中跌幅最大的小区，就是绿地东岸涟城其实，绿地东岸涟城作为滴水湖板块的第一个纯商品房小区，可以说是临港商品房的开荒鼻祖同时又地处于临港新城的核心地带，本来是蛮有实力的据常住临港的朋友透露，绿地东岸涟城所在的古棕路，曾经是滴水湖最有烟火气、最繁华的地方但是奈何，后来港城新天地开业了......而且，2009年建成的小区距今已经15年，普通小区的外立面都耗损了更别说紧邻东海、饱受风雨和烈阳剥蚀的绿地东岸涟城图源链家而且建设较早，未考虑海风等因素，外立面老化严重据说该小区在2023年有商议美丽家园的方案，但截至目前尚未执行当然，抢眼的不仅有跌幅最大的，还有最抗跌的没错，又是青浦徐泾板块，这个小区是虹桥灿耀星城二期不仅没有跟随租房市场降价，甚至还逆势上涨了9.1%为什么这个盘可以打出在整个上海都不多见的好成绩？因为虹桥灿耀星城二期不仅处于徐泾这个新贵板块，还是去年六月交付的新盘，房东的心理预期也比较高，大都不愿意挂很低加之年轻人愿意为了舒适生活买单而年轻人的选择，就是大趋势，综合以上诸多利好因素，这个盘良好的基本面显而易见，自然租金和出租周期上都得到保障04写在最后2008年的“7090”政策之后，外郊环房源同质化严重、互相踩踏的问题已经不可避免持有待租房源的房东朋友，要接受现实，明确知道一点当下市场的郊环板块，单就我们统计的这几个热门板块来说，无论是一房二房还是三房，租金基本都在下降至于出租周期方面一房的优势还是较为明显，大概在1-2周内就能租出去，反而是三房一般都要一个月起步虽然有徐泾板块这样的优等生鼓舞士气，但也屈指可数在需求稳定但供应增多的时候，租赁市场自然会由“买方”做主这时候房东朋友最好放下姿态、躬身入局，认真了解租赁市场趋势，把控好议价空间、调整出合适的租赁周期同时尽量保证自身房子的整洁干净、观感良好，才会有更多租房客群愿意买单以上为正文，来自晏可追数据来链家、自如、二房东，租金价格均为挂牌价，仅供参考

跟看春晚广告一样每年这个时候我们也会去看春运数据相比多少亿人次，春运数据反应的问题其实更耐人寻味本质上这是一次涉及全国基本面的流动人口、经济消费的年度盛事，它能反应的问题其实非常核心而2024年春运数据又格外引人关注，在我们统计了这么多年的春运数据了，今年最为特别2024年春运时间是从1月26日到3月5日跟往年一样都是以春节为节点，往前15天+往后25天，前后40天今天是春运第23天，还有17天春运才结束，但今年目前展现的数据已经相当惊人01这是我们统计春运数据以来没见过的统计春运数据我们也做了四五年了，每年都会在国家交通部网站上等前一天的数据，然后进行汇总今年也不例外，截至发稿前最新发布的2月16日数据，春运前22天的详细数据已经出炉说实话吓我一跳截至2月16日，春运前22天全国累计春运人次已经到达50.93亿人次相当于全国人口的3.6倍，相当于全国人口在短短40天内迁徙3次数据来源©交通部2023年的春运数据是47.33亿人次，但这是全部40天的今年这里的50.93亿人次是截至2月16日是前22天的量平摊到单日就是单日2.3亿人次的流动，这往后还有18天的春运数据我们按照前22天的平均值2.3亿人次/天来计算今年的春运数据可能会在50.93+2.3✖1892.33亿人次哪怕后面18天数据不如春节前，今年的春运数据也会在90亿人次浮动90亿相当于我们总人口的6.4倍，比80亿世界人口还要多10亿是我统计数据以来翻阅历年数据里从未见过的数据2014年-2023年数据来源©交通部巧合的是码字到一半翻到今年交通部在春运前开的一个会他们预估了今年春运的总人次，2024年我国春运人次将达到90亿也就是说2024年春运总人次就在90亿上下如前所说这是春运以来没见过的数据，也是一个开创历史的数字这里面每一年的数据我都核对了两遍，因为哪怕写到这还是觉得难以置信难怪今年的火车票这么难抢、难怪今年那么多高铁班次晚点，也难怪那么多车辆会被堵在高速公路上这一切都因为我们刚刚经历的2024年春运是一次创造历史记录的春运02今年春运一个让我没想到的地方我们试图将数据分拆时间和交通工具两个维度来看时间维度看今年的高峰期出现在2月8日、2月15日，分别是腊月二十九、正月初六，不出意外的话第三个高峰会出现在正月十六整理自©交通运输部厉害的不是每个数据空格里面填充了多少数字而是这些数字跟往年对比起来，到底起了哪些变化我们跟2019年对比，2019年春运数据是29.8亿次，2024年数据是2019年的三倍，多出来的2/3多在了哪铁路稳扎稳打，公路总体算平稳但细分出来的非营业性小客车（私家车）涨幅非常明显同样整理自©交通运输部尤其是春节后这个时间段，基本在50%到60%的涨幅不要小瞧这些数据浮动，超20%就已经是大幅波动，超过40%已经是现象级而50%-60%是质变才会有的幅度而且这个时间段挺有意思，正月里-上班前也就是说今年春运数据里，私家车数据而且就在上班前那大概率是出行旅游了很快携程租车就发布了一份数据，今年的租车订单比2023年增长近1倍，相比2019年涨了4倍而且这部分自驾车的目的地基本锁定海口、三亚、昆明这些旅游型城市实时数据来看，昨天下午（2月17日）下午5点左右，全国拥堵TOP1集中在海南三亚而平时主要的拥堵路段还在北上广租车数据只是一个佐证说明今年春运的一个极为特殊的消费现象出现了就是更多人开始选择自驾出游，不管你是买的车还是租的车，也不管你是走亲访友还是短途旅游，这个趋势极为强势背后体现的消费能力、消费观念是值得我们关注的相比2019年，哪怕相比去年，今年的春运数据都已经发生质的改变就从春节后正月里我们自驾游开始03与此同时我们也看到了今年春运最重要的一个变化而这也牵扯出了春运结构开始发生改变这也是今年春运迫不及待想跟各位分享的全部出行工具来看，对比2019年的数据总体是这样的首先水运交通的锐减，这个不难理解，水运时代早就被陆运接棒其次上面那份数据里，唯二数据锐减的就是营业性客车的通行人次现在坐汽车回家的人还有，但相比以前少了很多，我同事moon去年就做过一个关于汽车站生存状态的选题，现在的汽车站没落了很多最后就是非营业性小客车的出行量也就是私家车，数据飙得非常猛几乎每一天都是对比2019年同期（农历同期）都是30%的增幅整理自©交通运输部这个增幅跟其他交通工具比起来也最高整理自©交通运输部这也是今年春运的最大变化而这也直接造就了今年90亿人次的历史数据因为90亿数据里有80%都是来自小汽车在春运发布会里有关部门不仅预计了90亿人次的数据也做了细分，这其中铁路、公路、民航、水运客运出行人次预计大概是18亿人次其余80%都是自驾车出行72亿人次的自驾车出行啊，什么概念，又是一个史无前例、创造历史的概念中国汽车的保有量在2023年已经达到4.35亿辆，而2022年已经是我们第三年站上全球汽车保有量第一的位置全国有94个城市的汽车保有量超过百万辆，相比2022年又增加了10个汽车正在像当年的电视机、冰箱一样进入千家万户与此同时我们的高速公路里程超过535万公里，这个数字已经来到世界第一当然，我们对这些数据并不陌生但各位不知道的是，连接着这些高速公路的新改建农村公路里程，截至2023年底也达到近270万公里这背后连接着1100个乡镇、10多万个村所以今年过年不知道各位有没有注意到，身边开汽车回来的人变多了这是我拍下的正月初三在安徽省安庆市下面的望江县街道上的场景大批返乡车辆挤在街头，有那么一刹那我觉得自己回到上海晚高峰拍摄于安徽省安庆市望江县2月13日（农历正月初四）还有此时此刻上新闻的依然被堵在海南三亚的自驾旅客©上游新闻这次春运就是一个极佳的横截面从基建到硬件，汽车产业的数据都在以惊人的速度生长一直沉浸在房地产氛围里的中国经济，此时此刻他的增长极似乎比想象的丰富汽车当然不是唯一的增长极，但一定是增长极之一，而这也让我们看到了中国汽车时代的前奏一个时代的开启其实没有那么波澜壮阔，往往都无声无息出现在这些数据里04原本到这里春运数据的分析差不多结束但今年春运数据里的一个城市最后还想分享一下，因为这个城市可能在创造历史每年的春运大多是从东部迁出、中西部迁入，返程再从中西部迁出、东部迁入，今年当然也不例外我拉出2月7日（腊月28日）的迁出TOP10城市、迁入TOP10城市以及2月16日（正月初七）的迁出TOP10城市、迁入TOP10城市这几乎是你我春运轨迹的写实，年前从东部沿海回到西部老家、年后再从中西部返回一线城市，当然啦这也不是什么新鲜事但这里面最有意思的是成都无论年前年后它都是top级迁入地我去看了下成都年后的迁入都是从哪些城市迁入的不乏北上广深这类一线，以及天津、南京、杭州、武汉这类强二线，还有郑州、合肥这样的强省会，也是少见一个返程时间里，大家从一线、二线...返回成都，足以证明成都这座城市的人口吸引力成都以外我还想分析两个样本首先是我们编辑部base的上海，作为典型的超一线城市，除了上面的年前迁出、年后反流这些基础现象之外上海的春运人口充分体现了超一线对环沪人口的致命吸引而与之相对应的作为人口虹吸对象，类似安徽北部城市阜阳他的人口迁出目的地，有省会合肥、江苏南京、再是北京、上海这两个城市的人口迁徙状态几乎是北京、广州、深圳这类一线城市和北京的保定、廊坊等环渤海、广州的佛山、清远等珠三角等城市群的通用轨迹也是春运故事里的典型画像05为什么试图去看春运数据其实就和去看春晚做了什么广告一个道理同样的春晚前的十分钟，同样惊人的收视率，为什么去年是19个广告、今年却可以做到23个，为什么去年只有酒的广告，而今年却可以百花齐放没有事情是平白无故的发生，也没有事情发生后就平白无故的消失我们看到的永远是一个过程，连接着前因后果春运就是一个关于流动人口、经济消费的最新进程在这个过程里我们看到了航空消费原来已经相比2019年达到接近15%的涨幅，成为越来越多人出行的选择，没有相应的消费能力、消费理念是不会出现这样的数据的我们还看到了中国节点型城市正在变多，富庶的并不只有东南沿海我们更看到了一个重大趋势，那就是从春晚广告、到春运数据里的汽车存在这是今年关于春晚、春运数据里最亮眼的表现，不知不觉原来汽车已经来到如此位置，这背后对应的中国经济转型、增长极的接棒不言而喻这一切，都是中国经济的一部分经济学家往往都会说经济是有周期的而通过春运这些小的切口我们看到的东西可能更真切更有温度以上为正文，来自巧克丽丽

最近一直看到有关于上海办公空置率的话题这些数据真真假假其实我也不太知道对于我来说日常确实也比较少涉猎办公领域但是看到这个话题的时候我反而有点想聊聊我自己在上海租赁办公的一些经历和感受或许在个体层面的体感也能感受到真实办公氛围的情况和现状01先介绍下我的背景吧大家都知道我们是做内容的，其实公司创立差不多有七年的时间了这七年一直在上海发展最多的时候百来号人，最少的时候也有三十多人，谈不上大但也算是比较稳定的一家小公司最近几年公司业务发展顺利，蒸蒸日上，整体发展我个人还是比较满意的但是说来也奇怪，我现在回头来看，这七年我好像每年都在换办公场地，从徐汇到黄浦到静安到闵行现在又到静安但是转念一想，每次其实我都不想换地方啊不论是公司规模变大还是做小，租约到期我当下的第一反应都是就地扩张啊但是每次好像总有一些理由推动着我换一个地方的情况也造成了现在来看每年换一个地方的结果我试着回忆每一次换地方的理由，稍微咀嚼了一下，好像这些确实是当下很多小企业的生存状况02先说一个真实感受，就是很多办公楼宁可空关着，也不愿意降低房租这件事各位可曾想象但这确实是我日常换办公室踩盘时候的感受每次都说这里人都没有，这么大的地方也没多少公司入驻，为什么租金方面一毛钱都不肯少后来问的多了才知道情况，就是很多办公楼都是整体持有的持有的时候在资本市场其实有着一个定价，而这个定价的依据是按照现在租金以及租售回报比来做的一个测算换句话来说，如果降低租金了，可能会提升一些入住率，但是对于整栋办公楼的资产定价来说就是巨大的折损这对很多企业方来说是第一个否定的选择他们宁可整栋楼都空着，然后寻求未来整体转让或者交易的可能，也不愿用合适的租金把整个空间盘活这也确确实实是很多办公资产价格虚高的原因03但是一些地方如何吸引企业呢他会和你说，租金是没办法降低的，但是我可以给你免租期不论是一个月、三个月还是六个月，这个免租期的范围非常大，甚至感觉是一个巨大的权限可以调整每次沟通的时候感觉，虽然单位租金不可接受，但是你加上免租期一算，一年的平均租金好像就没那么高了这也促成了很多时候我换到另一个地方上班的原因但是通过免租期拉拢你过去没问题，但是比如说一年到期之后呢，整体的租金成本又变得非常高昂这个时候再去找运营方要折扣或者优惠已经没有可能而且甚至不少地方还要涨你的租金说到要涨你租金这件事也挺黑色幽默的按照道理来说如果办公楼租不出去，你不降价就算了维持原价也算是基本但是很多运营方的逻辑却不是这样的在他们的眼里反正吸引更多租户进来已经很难，那对于留在这里的企业，如何更多地薅他们羊毛就成为可能因为毕竟换办公地方是有代价的，毕竟也要考虑员工通勤，业务伙伴的沟通，甚至老板眼中的风水之类的所以我也确实碰到了明明这一层很多地方租不掉，场地方在我们合约快到期的时候来商讨涨价的情况看得我怒火中烧04第三个我聊聊政策其实很多办公楼的背后都有对应的政策这些都是城市为了扶持定向产业会有各种各样的政策说实话这些政策对于我们企业方来说还是非常有诱惑力的，说实话上海对于开公司这件事还是非常包容和支持的但是在具体楼宇的倾斜方向上几乎给到了大企业这其实逻辑和很多银行是一样的，越大的企业可以问银行借到越多的钱在租赁市场很多政策性的红利也主要给到的大企业我们小作坊名义上也是一样的，但是很多沟通推进就比较费劲，总让人感觉没有希望，所以后期也就作罢了05最后说说服务其实有几次换地方我觉得还是挺莫名其妙的，就是我在一个地方开始做大了，然后想要扩大区域但是发现有一些地方连这种简单的服务方案都很难提供就是对于很多办公空间运营方来说，好像没有时间的维度在单位吸引客户和日常维护上具备能力，但是面对企业变化的时候很难同步跟得上企业的发展很多事情也就慢慢慢慢的凉下来了当然也有因为这些，很多运营方后面连自己发展也成为了问题不少都倒闭和关门了，不说各位也知道一些联合办公的机构最近几年也陆陆续续的倒闭之前我也有过公司开着开着突然有天运营方在门口贴了一个告示说自己要撤离了，其实就是倒闭了如果要继续留下来办公需要自己和大房东去对接然后就看到某一天整个地方在做鸟兽散状给员工的人心带来巨大的恐慌而对于留下来的企业，后面也需要重新签订合同重新谈价格重新走流程，这也是非常非常大的时间成本公司开久了确实什么都能看到06所以写这篇小短文到底是想表达什么其实很多结果的产生有大环境的因素，但更多的其实是微观的具象折射一栋办公楼为什么会空置下来，可能是各种各样的因素堆砌之后产生的结果过去的办公楼因为承载着楼宇经济背后考虑的更多是城市面貌，资方结构以及产业发展但是在我眼里当下的楼宇环境的发展需要投入更多的企业维度是一些些中小企业支撑起楼宇里的灯火通明产业的发展其实很微妙为什么有的企业要在上海发展，有的企业要去杭州，就是因为城市背后的氛围决定了在哪里发展更加有利那为什么有的企业选择在这栋楼里办公以及为什么明年会考虑换地方这背后也是因为楼宇本身给到的发展氛围让每一个企业方都在做着自己的选择我想说数据是死的，但是个体是灵活的作为我一个开了七八年公司的小老板来说，我依然感受到巨大的经济活力在蔓延而在这样的活力下，空间提供的载体也决定这个活力到底在哪里盛开关于上海办公楼空置率的话题我没什么答案我现在想的是今年六月好像我的租约又要到期了，到时候我应该做什么样的选择以上为正文，来自真叫卢俊

刚刚过去的2023年，上海楼市可谓是跌宕起伏二手楼市，更是遭遇了少见的“寒潮”大家对去年二手市场的体感，那就是普遍降价真的这样吗？我们用数据说话先看我们的样本选取：首先，我们将上海二手住宅分为五种类型，分别是：豪宅、标杆次新房、早期商品房、远郊次新房以及老公房接着，我们分别从这五种类型产品中选取三个典型小区作为案例进行研究选取小区均具有一定知名度，且除顶豪外，每年均有成交，新增挂牌记录，小区具有流通性，数据样本有研究价值区域上看，这些小区覆盖上海从内环到外环，浦东浦西的大多数区域选取楼盘位置示意图再来看我们的数据来源：我们选用的成交量与挂牌量数据来源于兔博士的统计数据，更符合市场的实际情况我们在成交价、挂牌价、成交周期数据上选用的链家成交房源数据统计，数值上更接近市场真实情况通过这些数据，我们对去年的二手市场有了一个整体感知接下来，我们一起来看看各类产品，去年都有怎样的表现01上海顶豪市场，还能稳住吗？（主力户型套均总价2500+w）我们选择了豪宅产品的典型案例，古北壹号、汤臣一品、翠湖天地这三个盘分别呈现了上海郊区、浦东、浦西的顶豪项目情况古北壹号、汤臣一品在链家上未有成交房源数据通过数据，我们不难发现即使是顶豪市场，价格上也有点顶不住了成交量、挂牌量数据源自兔博士，古北壹号、汤臣一品在兔博士中未有挂牌数据，在链家中未有成交房源数据作为大盘的翠湖天地，在二手市场的成交、挂牌量较多，研究样本相对丰富可以在一定程度上反映当下豪宅的真实市场由于成交周期较长，2022年出现了成交量多于挂牌量的情况对数据进行计算，我们发现2023年翠湖天地的挂牌量同比2022年激增了约1452.92%，但成交量仅同比增长了22.22%同时2023年平均议价率为约7.97%，2022年这一数字则是约3.76%对买家来说，讨价还价的空间更大了而对房东而言，卖房更不容易，平均成交周期也来到了惊人的约240.69天，本次统计楼盘中最长想要尽快出手，那就只能降价有一极端个案，房东三天直降300万，快速成交我们把目光放到成交案例上，发现了很有意思的一个现象那就是，翠湖天地2023年的成交房源中，绝大多数是200㎡以下这可以表明，豪宅社区成交主要是置换真正持有终极置业产品的房东还是自持为主这也解释了，以大户型为主的汤臣一品、古北壹号流通率低的原因02标杆次新，还保值吗？（主力户型套均总价1200-2500w）我们选取了标杆次新的典型案例，大宁金茂府、瑞虹天地五期、仁恒河滨城所选项目包括了浦东浦西的标杆楼盘通过数据，不难发现我们选取的三个标杆次新项目的成交周期也不短2022年大宁金茂府在链家中未有成交数据同时，我们发现这类产品是本次统计中成交均价跌幅最大的类型价格数据源自链家本次统计中，成交价跌幅最大的楼盘瑞虹新城五期正属于这类产品，跌幅达到了约23.42%而挂牌价却是唯一一个上涨的楼盘，因此这也是本次统计中议价空间最高的楼盘，议价率达到了约29.19%而2022年瑞虹新城五期的议价率仅有约3.44%除了价格，这几个标杆次新案例的成交周期也较长，说明这类产品的房东在市场上相对处于比较被动的状态如今大部分标杆次新不再坚挺，主要还是被2023年大量供应的新房挤占了市场尤其是下半年积分越来越友好的情况下，更多朋友选择价格更加占优的新房产品而新政放开后的置换链，也尚未惠及到标杆次新首先刺激的是低总价刚需市场，目前的置换链还处于从刚需置换改善，轮到改善置换标杆的反应时间还未到最后，此类产品最受益的政策“普宅标准降低”才刚刚出来，市场反应还需再等一段时间虽然标杆次新去年在二手市场表现欠佳，但次新标杆总价高、建筑面积不大，更受普宅标准降低惠益也比较期待标杆次新在今年的表现03早期商品房，好卖吗？（主力户型套均总价800-1200w）我们选取中远两湾城、东方城市花园（二期）、大华锦绣华城十二街区作为早期商品房的典型案例选取楼盘涉及浦东浦西，且体量较大，知名度较高，具有一定研究价值数据说明，早期商品房在2023年的表现比较平稳成交价跌幅相对较小，均在10%以下这类产品的议价率也相对更低，中远两湾城议价率约4.35%，东方城市花园约4.46%，均未超过5%大华锦绣华城议价率约5.11%

这是前几天后台留言点赞最多的问题作为说到做到的我们，今天来解析当然我觉得也是一个值得注意的趋势，这些年一点点的小现象如今已经大到我们都没办法回避的情况不知道各位有没有发现，上海如今越来越多的小三房产品就是差不多在85平米到100平米之间，这么一个紧凑型的面积段里，规划了三房的户型虽然也各有不同，有三房两卫的，有三房大横厅的，有三房ldk的…但是整体来说都是格局接近的小三房紧凑型产品当这样的产品越来越多、越来越普遍，甚至开始出现同质化的时候这种产品未来的保值情况如何，有没有一些风险就是一个值得分析的话题今天就聊这个有点干但却无比重要的话题虽然一些内容可能会得罪一些甲方，但是我也必须要说01这个话题从何说起，从90平米的小三房为什么会出现说起我入行比较早，在刚开始的时候行业内其实90平米的主力产品一直是两房这是一个客户和市场都能普遍接受的产品但是在2008年前后，突然一夜之间全上海都出现90平米的小三房产品，其实是基于一个政策老地产人可能会知道，叫7090就是在土地侧有个规定，就是单块土地要求70%以上的配比要做90平米以下的小户型产品之所以制定这个政策的逻辑也是很简单，因为那时候上海楼市正在经历快速发展阶段，需求快速涌动，房价也在高速上扬很明显市场处于长期供不应求的状态在这种供不应求的背景下，政策就希望每块土地都能够尽可能地增加套数，让尽可能多的人可以买到房子所以通过限制单位产品面积的方式，增加市场上房源套数的供应这个政策有很明显时代的印记一定程度地满足了供应量但也很大程度上改变了上海楼市的供给侧发展其实那个时候上海楼市依然也是三房产品为主流，最好卖的其实都是120平米的那种正规三房所以，怎么破当时机智的开发商就发现了单套户型面积里有一些地方是算一半面积的，有一些地方是不算面积的比如阳台只算50%而设备平台和飘窗等区域不算面积我印象里没记错的话，当时的金地就提出了一个想法：既然这些区域算一半面积，但是大家又没规划这些区域到底可以做多大那么我把阳台做大到像房间那么大，甚至超过主卧，是不是也可以算一半面积这个想法在当时确实踩到政策的盲区，没有明确的规定阳台到底有多大但是一瞬间就激活了市场的热情全上海很快都出现了围绕着把阳台和设备平台做到接近房间那么大整体面积控制在90平米，但通过偷面积的方式实现了第三个卧室空间“入户花园”、“空中花园”这些营销措辞就成为了开发商告知客户这里是偷面积空间的专业措辞各种措辞和暗示都充满着暧昧的调调这种方式的户型快速得到市场的认可，政策没明确，开发商愿意做，客户也接受印象里后面三年的上海楼市，都通过这样的方式完成了小户型三房的模式这种模式虽然套内面积依然是90平米，但是对于居住实用面积来说，也算是对于空间的一种突破02但后来这种政策边界开始被关掉了上海在规划阶段明确了对于阳台的进深限制以及对设备平台的面积要求，阳台没办法无节制地做了当政策改变之后，偷面积的方式也就不可行了但是此时7090政策依然存在，市场依然只能生产紧凑型产品于是从这个时候开始，产品研发开始走两个方向首先是各个房间的开间开始慢慢地压缩主卧从3.9米一路压缩到现在停留在3.3-3米之间，客厅也开始压缩，其他几个次卧也同比例缩小整体的布局也接近于同质化，差不多这样的三开间模式当然为了应对空间压缩，同步上海精装体系开始提升结合收纳为内核的精装也一定程度地对冲了面积太小导致的居住体验问题虽然也有关于这样的极度紧凑户型是否合理的讨论，但是第一因为舆论站在这边（开发商依然在主力供应这类产品）房价上涨对于产品注意力的掩盖，以及楼市良性状况里不存在反思机制，所以这个趋势就一直持续了下来，延续至今03说完了缘由，那么说说现在的结果这么多年下来，整体楼市供给侧的结果是什么首先我们必须要面对的是，如今上海关于紧凑型小三房的产品供应量已经是庞大虽然我们没办法做精准的测算，但是我们统计了2012年到2023年这15年上海一手房的成交量这12年间，上海成交了接近一百万套一手房，如果按照70%比例计算也有70万套小户型，哪怕按照50%统计也有50万套不论如何估算，这都是一个不小的数字而另一个侧面我们可以反馈二手房的成交结构也因为如此，二手市场正规三房的面积配比出现真空其实市场一直是很真诚的，正三房的改善型产品这么多年以来都被证明是市场的主流另外值得注意的是因为供应结构的情况，上海土地供应主力集中在外环外的郊区这也就决定了同质化比较严重的，反而是未来市场抗风险性最薄弱的郊区位置这也是今天为什么需要写这篇文章的原因我想表达的是，和第一次变化不同的是，上一次是吃到了规则边界的红利，所以产品本身并未产生影响但是这一次属于强行压缩面积，而之所以这么多年这样的产品得到认可，本质上不是因为小户型得到认可而是低总价得到认可当房价上涨的基调下，越小的户型意味着越低的总价，客户可以相对容易的买到房子这也是特殊时代下的特殊需求而当房地产日渐脱离金融属性，房价开始稳定，自住和使用需求越来越明显之后，这样的产品硬伤就开始折射我们会发现小三房的第三个房间确实足够的小我们会发现空间的压抑感无论如何也躲不掉而我们发现当需要置换的时候换到大户型产品，因为大户型的稀缺，意味着单价可能更贵，置换的难度更大，特别是郊区位置如今在开发商侧已经很明显在90平米的框架下做户型研发已经到了尽头，偶有一些创新但是没办法本质性改变未来可能同质化的问题会长期存在，且越来越严重04每个人都在说房地产需要适应下一个阶段的发展，但是我想强调的是其实首先需要让土地市场进入到下一个阶段我是认真建议，放松所有对于土地出让阶段对于户型面积配比的限制要求说实话现在的土地承载了太多限制了地价，也限制了房价，捆绑了各种配套要求，另外还有很多持有比例的规定包括为了符合趋势对于精装修以及绿色建筑如今也在出让阶段要求明确再加上原先在规划段本来就存在的建筑排布规范，对于单位土地的限制是非常非常多强烈建议和市场需求对挂钩的面积配比的限制可以尽快取消让市场决定单位地块到底适合做什么样的产品最近几年，伴随着上海五大新城和老城城市升级这两个趋势已经摆明土地的供应量是充沛的，而且是持续性开发的未来土地的供应是足量的，不用担心供应套数不足的问题而且未来上海也需要土地市场的活跃和火热，取消限制本质上也是激活产品力创新这几年为什么行业看产品都去杭州，上海在城市级居住名片项目越来越少，本质上也是因为在土地段的束缚实在太多所以，完全取消面积配比的要求势在必行任何政策都应该有他的周期寿命，在我眼里面积配比的政策差不多已经完成了他的历史使命特别是五大新城区域如今的市场热度开始下降，购买需求也没市中心那么充沛通过调节户型配比，适度做大户型，吸引高端需求的进入，本质上也能一定程度缓解郊区的房地产开发当然，对于开发商来说也做好两个准备首先在大户型的空间设计和装修逻辑夯实研发能力如果未来解除限制就是释放的时候，如果不解除那剩下的30%大户型配比更值得好好研究另外90平米空间设计也不能躺平，行业内还有一些点状项目做的不错的，感兴趣的话下次也和大家专题分析另外公区的研发也同样重要项目需要跳脱景观、会所、架空层这样的条条框框，将公区一体化思考，目前来看具备这个能力的房企屈指可数这本质上也是小户型如此同质化的原因之一（不仅户型同质化，社区也在严重同质化）05所以上海以后这么多小三房怎么办这看上去是一个小切口命题，但背后可以看出是楼市这么多年调控后沉淀下来的结果房地产未来进入改善时代以及自住为主，本质上就是唤醒更多的市场需求才有可能真正激活楼市这件事不仅仅需要消费侧意识的引领，更重要的源头端也需要同步改变我一直在期待这一天，上海的每一块土地都可以针对客群做适合他们的产品我想这件事也是很多行业从业者和客户的真实期待如果最后还有什么想说的其实每次楼市出现点问题的时候，机构总是想着增加点什么政策来调节楼市，但到最后都忘了要不要退出也因为忘了退出，很多人都当成习以为常的惯性而存在很多时候正是因为这样的惯性，成为了一些无形的枷锁和束缚，有的时候退出和消失反而是种智慧一些东西的消失不见或许就是行业更大的信心来源信心比黄金金贵，任何时候任何行业都是如此以上为正文，来自真叫卢俊

不知从什么时候起，上海这座城市就已经和咖啡深度绑定在一起了在这里，你不仅可以找到全世界数量最多的咖啡店，8530家样式也是多到你想不到比如这款全国限量最奢华咖啡饮品来自卡门庄园·水洗·瑰夏，不要韩元也不是越南盾仅售人民币6200元一杯而如果你向往与众不同，更热爱菜市场也可以品尝下这款上海咖啡冬日季节限定：青椒拿铁最贵咖啡+最奇葩咖啡，于是就在我以为自己对上海咖啡了解的足够多，没有什么画面能够再打动我的时候朋友们我是怎么都没想到最近一次见到它，会是在医院@小红书珍惜现在当我进医院那一刻就飘来一股淡淡的咖啡香，本以为是自己太想喝出现幻觉了结果猛得一抬头还真是咖啡店这样一边穿着白大褂等待住院取药，一边排队点上一杯美式的魔幻景象我终于在上海见到了那么，上海人手术前也要喝咖啡是否能得到实锤？01医院里的咖啡店，多到你想不到我小时候印象里最怕的就是去医院，下意识觉得去医院就得打针吃药看病，气氛也严肃紧张于是心想着如今即使有医院要标新立异，说不定也就是个独苗苗呢结果当我亲自跑了上海几家医院发现我还是低估了上海人民对咖啡店的渴求比较市中心的几家医院，无一例外都拥有自己的专属咖啡店大家比较熟悉的星巴克、costa，也有独立品牌的1844

这几年看过的城市也不少，但像雄安新区这种还真没见过几个这个不同于一般意义上的新城，一出场就自带千年光环而且承接的是北京的非首都功能目前离京央企已经在雄安设立了200多家子公司和分支机构11月底，4所北京“双一流”大学的雄安校区，也全部开工了这些数字，都说明这座新城无论从能级还是速度，已经远超我们过去的认知算算时间，2017年设立至今已经6年了从一张图纸到一座城市，这期间，雄安到底建得怎么样？为了真实还原这个新区的样子，我连夜去了趟河北发现尽管做了心理准备，但现场看到的一切，还是超出了我的想象01最惊喜的是这个新区的速度，是你无法想象的快为了承接北京的企业和其他组织机构，现在整个新区都在加大马力搞建设而且动作非常迅速已经小有成就的是容城组团和启动区@中国雄安官网我先去了容城，组团内除了老县城，就是容东、容西2个新建安置区尤其容东片区，作为雄安的首个集中建成区，新城界面几乎不输一线其中商务服务中心建筑群，专为疏解企业提供一站式配套相当于区域内的CBD容东片区商务服务中心目前已经有上万人在这里办公但城市天际线来看，并没有高楼大厦的压迫感我查了下整个新区都有很严格的规划高度限制这一点也是雄安和其他新城不一样的地方街区内的建筑元素多为朱红墙体、飞檐翘角，以及随处可见的榫卯、花窗连路边的垃圾桶，都是飞檐造型虽然是CBD，整个新城却多了几分传统建筑的厚重大气我步行半径的20分钟内，陆续看到了酒店公寓、住宅学校、商业等依次展开甚至还有2家养老驿站一切该有的这里都有，一座完整的新城已经呈现出来了但最让我意外的还不是这里整个雄安的未来，还要看津雄高速以南的起步区尤其38平方公里的启动区作为100平方公里起步区的样板段，这里的主要基础设施已经基本建成我路过的时候，发现总部区的完成度很高尤其第一批落户雄安的央企们，比如中国星网、移动等四大运营商，主体轮廓接近完成中国移动总部大楼而最受关注的中国中化、华能总部，也已经能看到拔地而起的楼体不过工地仍处于保密阶段，只能在外围观察中化总部工地周边配套如北京援建的“三校一院”，也已经建成尤其北京四中的雄安校区和隔壁的史家胡同小学，今年9月份都正式开学了门口的安保人员告诉我，四中校内已经有百名左右的学生大部分都是企业随迁职工的子女北京四中雄安校区包括宣武医院，部分诊室今年也开诊了除启动区外，其他4个核心组团的重大建筑也开启了加速模式第五组团北片区，就是开头北京4所双一流高校的择址地上个月底已经宣布全部开工我沿燕赵大街一路向东，依次看到了四所高校的建设工地出于保密因素工作人员没有透露太多细节，但肉眼看到机器和工人已经入场了第五组团大学城工地实拍还有西一组团，正集中铺设主干路网高铁网的重要节点之一小里站，也被中铁建设承揽，即将开工建设@中国铁设整个起步区内，随处可见的都是工地塔吊和忙碌的工人这就是一座新城拔地而起的过程02当然除了基建，最震撼的还是雄安的城市模式，直接颠覆所有人的想象作为首都的疏解新区，雄安的起跑线，已经超过任何一座新城了但作为千年大计，只有这一点显然还不够真正踏上这片土地，我才意识到，雄安要走的完全是一条城市创新的路子不是复制过往的案例，此前也几乎没有出现过这个模式叫做三城模式这里的三城不是指容城、雄县、安新三个县城，而是纵向概念的三座城市同时在建第一座就是云上城就在雄安城市计算中心内，也被称为雄安之眼这里将会打造一个雄安新区的数字孪生城市简单来说，也就是我肉眼看到的一切建筑、工地、道路、景观，都有一模一样的数字模型而且模型误差只有1.5厘米作为城市大脑，可以随时调取核心数据、监管进度其次就是地上城不只是传统的基建配套，还有很多不一样的细节印象最深的一个数字，是城中每平方公里有20万个传感器我在容东片区转了一个下午，发现这里的道路非常适合步行有点类似南方小街区、窄路网的城市体感，但没有什么拥堵感当地司机告诉我，即使早晚高峰，这里也不怎么堵车背后就是这20万个传感器，通过云端分配每个路口的交通情况调度司机和行人的停留时间未来几乎可以做到一路绿灯出行包括容西安置区也出现了智慧化的斑马线两边嵌入的提示灯，除了夜间照明，还能感应行人的数量、步伐，闪烁灯光提醒司机减速所以雄安的未来，基本是一个不堵车、智慧且安全的新型城市还有一层是地下城除了地下车站、商业空间，整个雄安地下城的最核心功能就是用来设计水、电、气、暖、网等城市线路管廊容东片区的体育公园内，外表看上去就是一个平平无奇的公园但实际上绕到背面才能看出来，地下藏着一座220千伏的剧村变电站负责整个城市的供电功能这些设计，就把雄安新区的不同完全体现出来了很多空间逻辑都是围绕人的体验来做的一些不得不做的配套也在尽可能减少对居民空间的占用最早看城市规划资料的时候，看过很多高大上的概念比如数字孪生、以人为本之类，只看文字内心其实没有太大感觉但今天跟着镜头实地看完后，各位应该也发现了，这些真的不是概念我从一线拍到的大量实景照片都在证明，一座全新的未来城市样板，正在我们眼前缓缓落地所以为什么雄安新区除了疏解北京功能，还要强调是千年大计，原因大概就在这里03不过说到底，看一个新区建的怎么样，绕不过去的还是房地产最早意识到雄安的特别，是因为当初的“只租不售”计划很多人以为雄安是没有楼市的，但今天已经有所变化不过雄安的楼市模式显然和普通新城不太一样目前雄安制定了四类住房产品及政策，包括商品房、共有产权房、机构租赁住房和保障性租赁住房依然严格限购限售，商品房限售5年，安置房5年后可转商品房，并按规则限售5年才能转入市场但不是所有人都有资格买今年首个商品房项目华望城，是片区内最大的住宅小区华望城现房销售的开盘价为1.3万/平价格低于燕郊，但门槛比北京还高，必须满足3+1政策我看了下，大致要求如下：@雄县万事通说白了还是面向疏解企业人才大部分本地人都不一定符合要求，也无法购买目前雄安很少看到传统地产开发商的身影，出让的住宅地块也都围绕着产业附近这个模式，本质上就不是为了发展房地产市场而是要让产业、住房真正绑定，打造职住平衡的15分钟生活圈不过本地人并非没有选择，新区还建了大量的安置房典型的就是容东、容西、雄东三大安置区今年第一批回迁的2134户，主要回迁地是容东和容西实地走访下来，2个片区均有回迁人群入住白天小区附近也有不少老人小孩散步玩耍而且品质并不差，看上去和商品房没什么区别容西安置房还有覆盖面更广的租房最初计划的只租不售型住房依然存在，只是调整为新建片区项目中不低于30%的配置，并严格强调了租购同权不过虽然雄安的商品房市场注定不会太热闹但在租赁市场，我还是注意到了一些熟悉的面孔比如万科、绿地等开发商，都重点强调了以“长租公寓”业务参与雄安建设，并没有涉及地产开发这和我们之前见过的模式都不太一样雄安设立原则也强调了坚决不走土地财政和房地产主导的老路所以未来整个雄安楼市，会是一次完全颠覆的尝试04整体看下来，雄安新区也早已注入人气2020年的七普数据中，雄安新区大概有120万当地百姓但去年四季度，百度统计的常住人口数量已经达到131.74万人2年时间，新增了超过11万人除了原本的老城闹市，新建的容东、容西、雄东等重点安置区内居民、道路车辆也比想象中的多很多容东安置区街道实拍而且夜晚灯光来看，很多办公楼、安置区的入住率并不低晚上6点安置区灯光实拍2天看下来，我最好奇的也是这一点，新区目前是什么人在生活？第一类比较频繁接触的，就是出租车司机了聊天中发现他们大多是回迁的本地人群，要么已经住进安置房，闲暇时间用来跑滴滴要么住在附近的村子里，全村等待拆迁这些司机最常接到的订单，来自容东和雄安站乘客大部分是流动的跨城人群百度报告中，雄安新区2022年的跨省流动人口占比，从2021年的31.59%，增加到了49%其中接近三分之一都来自京津地区我在周五的雄安高铁站也看到了大量排队返程的人雄安高铁站车站大屏显示的目的地多是大兴和北京西，车程1小时以内还有一类，就是替公司考察的招商人员站在容东的市民服务中心门口，就能看到各种企业招商团体，或者个人出入市民服务中心7号门目前雄安很多建筑配套完成后，都在进入招商阶段，这类人群也会在新区频繁出现还有一类人不可忽视，就是6年来稳定在10万以上的雄安建设者，高峰期甚至有20万人同时作业这些人群，让这座新城不只是一座庞然的钢筋骨架随着基建完成以及企业不断入驻，还会有更多的人才来到这里，到2035年之前，整个新区预计将承接452万人的陆续迁入甚至会吸引本地年轻人不断回流这一切，距离雄安成为下一座繁华的现代都市，都不会太远05其实2天时间，并不能完全窥见整个新区的全貌，但也足够震惊了离开雄安之前，在高铁站，我看到了这样一个简单的画面这些人，比我们先来到雄安，已经在这里生活、工作了很久又在周五放假时回去和家人团聚而这种生活场景，距离那张空白的图纸，也才仅仅过去了6年本地的司机大哥告诉我，明年开始，新区的建设重心还会向雄县平移“过两年你再来看看，又不一样了”他说话时很笃定，我也毫不怀疑这句话的真实性如果再往远些，到2035年，预计452万离京人群全部进入雄安工作、生活到时的雄安新区又会是什么样子？目前还没有确切的答案能回答这个问题，但一定值得期待作为喊出千年大计的一座新城，雄安新区的未来，可能真的在我们想象之上以上为正文，来自余奔雷扫码关注卢俊踩盘日记大千世界，与你同观

两年前的一个仲夏夜，一位宝山的链家小哥边带看边跟我说链家全网上海二手房挂牌房源大概在10万套上下，每月新增2万多套，再去化2万多，然后二手池子里10万套就成了一条模糊的水位线眼下这个数字已经来到16.44万套这个库存量是我们没太见过的，不过这就结束了么类似这样的数据其实我们还探索了很多比如现在到底有多少房东在降价、降了多少、成交周期都多少天了成年人的世界里这些具体、真实的数据才可参考可记录而这些看似找不到答案的问题，也是我们今天想跟各位分享的01调价房东里，94%选择降价也是大概3年前我开始整理一些调价数据50%多房东选择降价、40%多房东选择涨价，这是常见的比例分成，无非看3月或者年底的关系，涨价降价比例咬的更紧些不过今年降价房东占比上升的明显，到今年这个10月已经来到94%ps.某头部中介10月挂牌房源的调价记录相当于说100位房东在调整自己挂牌价的时候，有94位选择了降价这种压倒性占比也几乎来到近3年的一个峰值ps.某头部中介近3年挂牌房源调价记录可以看到过去3年里，2021年9月、2022年11月、2023年7月，都有比较大的降价占比，不过都没这个10月高市场在线条里走向两极，在实际市场里走向一致，降价动作的一致可以说此刻二手市场里房东在降价这件事上基本达成共识此时此刻进入市场每位购房者都会被中介安利自己片区的降价房源中介朋友圈也不间断发布一些短期狠降的笋盘客户看完几套房子之后的第一反应也是比价不过比的不仅是总价，也是同类房源谁降的多02-12.4%的降价空间又意味什么两年前的二手数据稿里我们经常会引用议价空间这个数据，也就是一套房子挂牌价和成交价之间的空间行情好的时候议价空间收窄，挂多少卖多少，甚至还跳价行情不好的时候议价空间就会走高，基本上5%左右的议价空间就能让中介看到房东的卖房诚意，8%左右就是中介眼中比较大的降幅以500万房产为例，5%-8%的降幅相当于25万-40万的议价空间不过如果你在10月进入市场的话，这个降幅还要再大些某头部中介近3年成交房源议价空间眼下一套房子从挂牌价到成交价的平均降幅已经来到-12.4%这是我接触这类数据三年来头回见，也是近三年二手市场一个可记录的数据对应-12.4%的降幅，可以算出300万房源议价空间在37.2万，500万房源在62万，800万房源在99.2万、1000万房源在124万而那些房源库里依然挂牌的房源，议价空间就要窄些徘徊在-3.9%和1%之间对比前面的数据，下行市场里如果想要成交确实应了那句没有卖不掉的房子只有卖不掉的价格如果说过去我们讨论降价话题还比较点状，那-12.4%的议价空间则是难得一见的横切面数据此时此刻能成交的房子大概率都经历了降价，而且是比较少见的降幅这时候再看回这些降价案例可能也就没那么吃惊，宝山顾村附近某青秀城1套中区房源从390万降到300万，调价瞬间就被秒掉刘行地铁口500米的海尚菊苑的一套两房总价从345万调到300万；某依云湾二手房一套稀缺三房在挂边套，上套同户型468万成交，目前降到400万。。03现在客户到底有多观望按理说行情下行里的客户应该都不在了但我们在某头部中介的新增客源数据里发现，每月的客户池子里的人都还在也就是说每月都有不少人来咨询来看房甚至你会看到2023年的客户量还比2022年要多某头部中介近3年每月新增客户量同时客房比（客户量/房源量）进入10月也有小幅提升客户量的增加或者房源量的减少都会让这个比值升高，但无论哪种情况都会让房源更好卖才对，但二手成交还是走低的，也就是说客户在观望某头部中介近5年月均客房比也就是说市场里不是没有购买力，客户就在门外他们在市场里有多徘徊，他们的成交周期就有多长一套在某头部中介挂牌的房源，平均成交周期在80天左右，但现在已经来到97.2天，也是近3年高点某头部中介近3年房源成交周期波动同时一位客户从电话咨询或者带看，首次进入市场开始，ta能买到房子的时间是30天左右，但现在这个数字是37.3天，同样也是近3年的高点也就是说一套房子从挂牌到成交的平均数据从80天左右延迟到了97.2天，一位购房者进入市场到买到房子的平均天数从30天左右推迟到37.3天如果是单个点状成交没所谓，但如果是大的市场面数据，变化还是蛮大的这大概是我们为数不多的二手成交周期的呈现，没想到再看到已是峰值04那现在还有哪些房子在成交近三月成交数据里链家成交里的2个变化值得关注第一，小标的

前阵子我们为各位统计了上海租赁市场变化我们在后台读着各位的反馈，没想到大家对租赁这么关注但当时这篇多少有点遗憾，我们人肉统计了全市各区头部板块的中介开单量，试图通过中介和市场零距离去最大限度夯一个样板市场但毕竟不是全市范围精准统计所以当我偶然看到这份全市范围租赁数据，我就知道这个选题值得再说一次而且大概率你也不会在我们这里以外的其他平台看到这类数据一份来自链家全市范围、租赁全维度的数据分享给你01成交量相比8月砍掉32%在我们人肉统计里租赁订单少了不少9月环比8月各区门店开单量减少30%是家常便饭10月更是如此，当时统计的月租过万订单的变化，14个区有统计的32个板块里，56%板块的开单量同比减少25%，10%板块同比减少40%在链家统计的租赁数据里9月、10月确实开始走低10月链家开单量相比9月少掉8%-10%，相比8月更是砍掉32%而10月0.7万套的订单放在过去3年里有着怎样对比呢少于过往三年的每一年，这个10月租赁确实有点冷九月古北链家跟我说他们门店8月还能开个9单，但9月只有5套，虹口凉城链家说8月2/3时间都在带看，但9月大部分时间都待门店如果说环比必降，那同比数据的降低更值得关注十月我的市调表单里还记录着，碧云链家说自己月租过万单子只有往年同期7成，徐泾链家往年这类订单单月能有5-6单，但今年只有一半徐汇滨江这类订单同比去年少掉30%左右，而南京西路、徐泾、漕河泾基本都比去年同期减少40%左右如果之前人肉统计还存在统计偏差的侥幸，那么眼前这份数据的走势跟对比应该是冷静客观的呈现了02全市范围租金整体下探6%什么概念很难得的我们也拿到了链家近3年租金变化在之前的租金市调里，除崇明金山以外的14个区的32个核心板块里，有接近50%板块基本都有3%-7%的跌幅而链家这份全市的租金波动数据也确实在不断下滑，六七月还在坚持的房租进入九十月就掉头向下了这份表格我们没有重做，就是因为租金的波动范围就是很小，通常5%就已经是可记录的数据节点，接近10%就是市场上比较大的波动你看着还平滑，但其实对于租金这种高密度变化数值，这种明显向下走向就已经说明问题链家统计了具体数值，全市普通租赁订单10月租金单价环比下降3.5%，同比已经下降了6%，这数字意味什么我们之前就说过5%就已经是值得记录的点，更何况这里还是全市数据，6%的平均数据意味着多的是超过6%的降价案例仁恒西郊花园比去年也降低了1千/月、万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右，降幅接近10%瑞虹新城每期价位不等，1万8-2万/月的月租，降幅都在2000元/月左右，11%的降幅长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右前几天我的中介迟到了，他说他刚开了单租赁，同一套静安的房子2021年12800元月租租出去的，今年空了半年，那天8000元才租出去而且这个表格走势你发现没这个月全市租金已经回到2021年我记得市调的时候有一两位小哥就跟我说过现在的租金回到三年前，当时我还觉得多少有点夸张，现在想来中介小哥诚不我欺03租赁库存几乎来到峰值房源多，这是我们对市场的模糊印象关于租赁库存的数据这次我们也看到了，是真的多，而且和二手的关系也弄清楚了现在链家租赁前后端房源存量已经超过5万套，而这个数字平均水平在4万更重要的是你可以看到这个数字目前在2021年以来3年里的“段位”按这个趋势，接下来库存量成为近三年之最并不难不过各位有没有好奇过，为什么库存会高成这样、为什么越来越多的房子租不出去一句市场差就可以回答所有，但这样的回答多少有点泛，数据层面看，目前如此之高的库存量至少有3方面原因首先二手房源回流这点被印证了我将租赁每月新增房源数据，和二手房源每月新增房源数据放在一起，典型的此消彼长也就是说如果把上海市房源比作一个沙漏，二手房源减少，租赁房源就会增多其次是房源库里的核销房的数据也在走低核销房就是租掉了的、别家中介租掉了的，以及不租了的房子这里面就包括各位都知道的不断走低的租赁订单所以现在房源库就相当于一个池子二手房源量流入加大，同时成交量、核销房这两个出口不太顺畅你说这池子里的水能不多么04所以接下来的数字都来到近三年最高所以这个十月的租赁数据里还有蛮多没有见过的客房比来到历史新低这个数字是客户量/房源量，各位可以理解为此时此刻你的房子有多难租一位两年前才开始做租赁的小哥跟我说，他还没见过这么低的客房比数据那可不，1.9的客房比已经是近三年最低这也就意味着市场上的房子去化越来越慢，同小区房源的竞争越来越激烈，价格也是越来越低议价空间来到近三年最高点这个数据也是非常宝贵，这是我近两年第一次找回这个数据现在全市16个区的链家租赁范围都有接近6%的议价空间，可以想象这其中具体到单个成交的数据可以有多夸张各位房东盆友可以拿这个数据比对下自己房源，看下自己的房源下降幅度跟全市平均水平相比是怎样的瑞虹新城每期价位不等，每月1万8-2万1、2万8-3万1不同价位都有，但价格降幅都在2000元/月左右长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右成交周期也快突破近三年最高碧云板块的云间绿大地的三房去年挂5-6万/月，成交在4-5万/月，今年还不知道，因为还没租出去过房东最后说看租客，只要能看中价格好谈，从今年开始租房价格就不太稳定，很多房子租不掉其实分析到这我已经不吃惊了，毕竟行情之下没有数据是可以独善其身的05但这里面有个数据，有点把我看懵了这次数据最神奇的一点是，还真有个数据是独善其身的就是新增客户按理说如果订单量少了，那不很明显是市场客户少了么但其实不是，客户都在首先上海地铁里的人一点没少这是每月新增客户数据，虽然有下探，但总体平稳，想租房的人也没少更没想到的是，带看数据没有太大变化，他们也都还看着房呢...也就是说，有客户，也有带看，但就是不成交二手住宅里的观望，现在观望到租赁了，也是出了奇有中介小伙伴跟我分享一个案例，就是客户都出来看房了，都是出来找更便宜房子的，只有更便宜房子出来了，他才出手这大概是上海租赁市场的一次整体消费降级不知道是不是这个关联，在链家10月全市各区的成交占比里，中心城区成交都在下滑，崇明、金山的反而上涨了老实说市场上的观望情绪我们没少说，行情走低，观望也是当然的，只是让人没想到的是这种观望蔓延到了租赁06我们极少短时间内重复一个话题不管是租赁市调还是今天这份数据，都让我们看到了很多数据以前没见过不管是数据本身的没见过，还是对于市场而言的没发生过这些市场的旁支末节都值得为各位记录下来为年前上海租赁市场观察做一次收官也希望这份数据能让你心里更清楚眼下的租赁市场以上为正文，来自巧克丽丽扫码关注卢俊踩盘日记大千世界，与你同观

这个十月上海二手房成交了1.2万套还蛮熟悉的数据，因为七八月也这个量，没想到九月抬高的成交量回归的这么快而我们甚至没想过再写个选题告诉大家，二手市场还用说么，就连坐链家写作业的小朋友都多少听说了些但逐渐的我们发现这件事是开始有传导就是当你看完成交看完挂牌再跟房东聊聊以为结束之后，但其实这件事还在不断发酵卖不掉的房子都去哪了，找不到租客的房东变多了，租金开始竞价了...是的，在我们看完二手成交数字的时候，也顺带发现了租赁市场的房租下探尤其其中高端租赁市场的变化©贝壳研究院原来这里面高端租赁还要更冷、原来今年高端租赁比去年还要更冷我想这其中的变化有必要也跟大家分享下于是我还是将电话打到每家中介门店，去看看眼下上海高端租赁又有着怎样的变化01“月租金1万以上单子，比去年少一半吧”看着博眼球的一句话却是我坐下来码字的此刻唯一记得的我用1万以上的单子作为参照物咨询了各板块链家门店，倒不是说高端租赁非得一万以上或是三万以上就暂且去看看月租1万以上的租赁单子在上海的租赁市场都有着怎样的变化几十个电话跟面谈里感觉中介小伙伴们的反馈更像是哀嚎注：不是每个区每个板块都有月租过万房源成交，我们统计了14个区32个板块月租过万租赁单的开单情况，跟去年同期相比其实1万以上的租赁单对很多中外环板块已经是天花板，很多中介可能一两个月开不了这样一单像徐汇滨江板块60-70位中介10月成交10多套租赁，遇到这样的情况我们以门店为单位、跨月度进行统计，然后再具体到每个月、每个人我总结了下全市，14个区有统计的32个板块里，56%板块的中介开单量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4，10%板块开单量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半而且越是南京西路、徐家汇这类核心位置，开单量就少的更多这个10月新天地板块链家租赁单能有70-100套，而以往10月这个数字在150套（2021年10月）徐汇滨江租赁基本都是大户型，这里的链家大区60-70多人这个10月成交10多套成交，比去年少了1/3不止同样是租房淡季，今年南京西路、徐泾、漕河泾这三个地方的万元租赁单开单量至少砍掉40%左右，相当于中介平均收入也会少掉40%中远两湾城的一位小哥说自己已经躺平，只要勉强保持生存就行，他业绩比较好的同事现在就明显在店里的时间多了很多，因为没客户整个徐泾区域链家能成交2-3套月租过万的单子，不过往年这个数字是5-6套，相当于今年只有往年的一半（往年不包含去年）碧云链家中介这个10月租赁订单放一起差不多十来套，这个量是以往的七成，去年每年这时候也是市场淡季，但今年更淡，中介边说边摇头：“真的差，不是一般的差”越来越多贵房子租不掉，成交周期也在拉长链家贝壳网内部开会有个统计，租房最好的七八月，平均是50天左右普租就能租掉，但现在不管普租还是高端租赁都延长了，尤其后者，动辄半年租不掉碧云有一半是别墅和大平层，这里的维诗凯亚报价3.9万/月，340多平，4个房间，房东心理价位3.5万/月，半年了没有租掉租不掉的房子形成积压，所以租赁存量也多的超出中介想象像中远两湾城挂牌量也到了80多套，往年正常水平在60-65套上下，房源租不出去，还有住宅转的租赁碧云空出来的房子也多了很多，云间绿大地空着20-30套租赁房源、世茂湖滨高层和前面别墅为主也有几十套房子在那空着老实说我看着那些宏观租赁数据真的没啥感觉，百分之零点几的变化但下沉到我们身边的中介门店，看着这些对行情极为敏感的中介们这种冷的感觉才可以说冷的有点真实02那么价格下滑，也是当然开单量大幅度的下滑当然也带来了大幅度的降价但这东西怎么衡量呢，单套房源说不完，我们还是先祭出一个参照物来看下市场变化我们以120平左右+精装修+电梯房+次新房为标的物，去看下这个条件的房租跟去年同期比有着怎样变化注：这个标的会遇到两个问题，第一黄浦滨江和徐汇滨江三房基本都在150平以上，所以黄浦滨江、徐汇滨江等板块采用的标的对比都是三房+精装修+电梯次新不知道会不会有小伙伴跟我一样想过开单量都可以砍半，为什么房租才百分之几的降其实在高端租赁市场5%也就是五个点的跌幅已经算是可记录的节点，这种8%-10%的跌幅就是“有事了”的标准、那种接近20%的降幅就是“日子不过了”我们来统计下，14个区有统计的32个板块里，有接近25%板块跌幅超过10%，还有25%跌幅接近8%，剩下50%板块基本都有3%-7%不同程度跌幅整体而言可以说相当刺激了，这句话主要是对中介小哥们说的也许租赁收入可以从更低价格段来弥补些，不过高端租赁市场的这种降法确实少见，很多四年租赁老人说这是回到2019年了仁恒西郊花园比去年也降低了1千/月、万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右瑞虹新城每期价位不等，每月1万8-2万1、2万8-3万1不同价位都有，但价格降幅都在2000元/月左右长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右普陀长风板块的中介说：涨是不可能了，跌也不会大跌，1房2房跌了300-500元/月，3房月租跌个1000块钱，不过好在供应比较稳定，雅戈尔长风8号没有三房、国浩长风、风华水岸供应量也不高，所以总体价格相比其他板块还算比较坚挺而且标的越高降的越欢现在月租3万以上的房子，降价幅度比较高，特别明显的是5万到8万这个区间的，这个区间基本都是以外企高管、本地改善为主目前还在的客户就是以本地改善为主，这部分客户不像外企贴补房租的租房方式，都掏的自己口袋，且都对本地市场比较了解静安区嘉天汇，一套230平三房，之前一直挂4万9/月，最后成交4万2/月左右，而去年前年这种户型都在5万/月左右露香园最近成交的一单租房买卖，275平，业主报价5万2/月，后来自己改价4万9/月，最后谈到4万1/月成交的静安枫景、静安豪景，2008-2009年的房子，万科物业，小区里面配备了免费的健身房、免费的乒乓球室、免费的恒温泳池不少中外企业高管选择租在这里，去年和前年的价格基本都在2万8/月左右，以前三房低于2万5/月是租不到的，但是现在价格在2万3/月左右，17%的降幅中介跟我算了笔账，今年租房要比去年节省10%，月租金2万块的房子一年节省2万左右，相当于1年只交11月房租我看到的却是中介在不遗余力地推销他的租赁房03此外这里面我们还看到三个新变化高端租赁市场里的一类分支，叫涉外租赁，如果讲说高端租赁市场冷的话，这部分租赁就是冰点中的冰点我经常去的一家中介门店江苏路附近的一家小中介，跨过延安西路高架就是外国友人喜欢租的安福路巨鹿路以往每一年多少都会从那里漏两个外国租客的订单，但今年一个都没碧云小哥跟我说，他那边的外国租户差不多走了一半像长宁古北原先这里很多外籍客户，尤其是日韩，公司降预算、或者回国，所以有很多这类客户退租同时我们也发现租住房（边卖边租的房子）的比例开始逐渐上升二手挂牌走高成交走低背景下，不少卖不掉的房子便住宅转租赁，同时也增加了租赁市场的竞争在我们肉眼可见不断走高的租赁挂牌里，这部分房源在不断走高，你无法确定具体数量，但维护这些房源的中介对比自己过往的工作内容，会明显感觉有变多还有以往被忽略的保租房市场，今年开始我们也注意到不少大户型品类的供应，我同事今天6月统计了上海保租房在随申办上的在租套数我前面两张表格里也有链家挂牌房源数量，各位可以来回刷着对比下遇到这样的市场有房东硬扛着，宁愿空着，也不随便租，但更多情况房东们还是会选择降价中介们往往周一会跟房东做个关于上周带看量、市场成交量、挂牌量的回访，房东也会着急，于是开始降价，降价还没带看，于是再降再降有位碧云中介小哥最近经手的一套房子就是去年租金12800元每月，上个月底租掉了，同样这套房子只能租10000元每月，市场就是这样，你租不掉就空着，现在就是以租客为主的市场，你不租的话，有便宜的房东愿意租还有位房东跟中介说只要有租客看中，价格愿意谈，中介带租客来看房，出了一个去年都没有的价格，房东考虑了两三天也答应了04我们经常会反问自己为什么要去做这类数据选题，尤其还是这种租赁切口里的高端租赁，说句冷门中的冷门应该没人反驳但其实你会发现哪怕是这种细分中的细分，ta还是市场里的分支，也会体现市场正在发生的变化这也是为什么我们会在挂牌量、租住房找到二手的影子，从客流量看到市场在经历什么，甚至从客群身上的故事都可以看到属于这个时代的特定要素这，才是我们关注一个小切口的终极意义也希望各位能够从中看到点什么以上为正文，来自巧克丽丽扫码关注卢俊踩盘日记大千世界，与你同观

魔都打工人的一天，从早起赶公交、地铁开始这场通勤修罗场中，10分钟内就能到公司门口打卡的，几乎是打工人里的天之骄子而很多人，挣扎在家和公司之间都需要一个小时以上这类人，叫做极端通勤者身边很多朋友、同事包括我自己，通勤时间都超过了1小时我翻了下后台留言，发现原来大家都一样：数据上看，目前我国至少有1400万人，正忍受着“极端通勤”尤其在上海，我查了下这两年的极端通勤比重，都达到了18%全国仅次于北京这个数字意味着每年在上海有18%的人群，经历着1小时以上的通勤生活数据来源：中国城市规划设计研究院而这次，我采访了上海3个极端通勤的典型代表最短的一位来回通勤时长也要近3个小时最长的一位长达5个小时，除了每天睡觉的8小时，在路上的时间就占去了他一天的三分之一那么，极端通勤对这些魔都打工人的生活影响到底有多大从他们的视角，看到的又是怎样的一个世界01

今年一二线抢人才的路子到底能有多野之前已经不止一次跟各位探讨过但最近，苏州承包8节高铁直接去武汉上门抢人的新闻，又刷新了我的认知@苏州高新区发布而且这次瞄准的不是一般人，8节车厢里的硕博比例，占了八成以上抢得这么明目张胆，还都是高端人才，旁观视角看我都替武汉觉得委屈了为什么苏州会直接上门去武汉抢人呢？我仔细了解了下，发现原来不只苏州，武汉大学生被抢在城市圈里已经屡见不鲜因为武汉大学生真的太多了，加上高质量，在应届毕业生群体中一直很抢手那么，武汉的人才基础究竟有多强大？几个数字可以跟各位分享第一个是武汉存量大学生早就到了百万级去年共168.29万人，排名全国第一数据来源：大学生集合第二个是武汉的在校研究生数量，2022年为19.76万，仅次于北京上海更牛的是拥有7所双一流大学，都是核心专业领域的代表院校只是这么牛的高教资源基础，这些年，却始终没能让武汉留住人才等于给他人做了嫁衣那么这些大学生都去了哪座城市？又是怎么被人抢走的？从具体数据来看，结果还挺耐人寻味的01我们先来看下，武汉大学生毕业后都去了哪里其实没有太多意外目前城市版图下，大部分毕业生还是首选经济活跃的东部地区武汉学子当然也不例外给各位看一组数据：@华科就业这是来自华中科技大学对2020届毕业生的流向统计东部地区占比达到了48.49%，接近一半而且不只这一个学校每年樱花最美的武汉大学依然如此根据@武大校园

最近我回了趟老家，不免俗地约上三两亲友边撸串边聊天，一聊就聊了两个整晚而入行这么多年，我的身边早已被各种地产人围绕他们的工作和生活全都和房子息息相关，有人造房，有人放房贷，有人是房企财务，当然也有人在卖房而在这群被房地产紧密绑定人生的一群人里，让我印象最深刻的故事来自于一个靠卖房为生的二线城市小中介我的表妹夫小杜他曾经是南宁一家房地产代理公司的中介销冠一个曾经的房产销售冠军，在毕业后靠卖房体验过人生巅峰后，最近两年比谁都体验到人生的痛苦和挣扎看着眼前一边招呼着烧烤摊客人的小杜，我想起他曾经意气风发的日子...而小杜的故事为什么值得记录因为从他的经历中，我看到的是如今千千万万个失业中介求生存的缩影这两年行业下行，所有地产人都在经历寒冬，都在寻求转行即便跌倒了谷底，也不得不拍拍身上的灰尘，逼自己重新站起来而作为中介的身份，他们在求职和转行的路上，这其中的百转千回有多难接下来，不如让我们来听听小杜的自白01“做房产中介这一行，你说挣钱有多难，它就有多容易。”作为一个三本毕业的大学生，我是怎么都没想到自己因为做了房地产中介，而能够比身边的人都先买了房很多公务员和白领在这个城市工作了五年十年，甚至都没办法达到我一年的收入房产中介是一个挣钱很苦很难的行业，但是反过来说，它也是一个赚钱非常容易的行业因为最终的结果，都可能和你的能力无关，大部分时候和运气有关，这其中最大的运气，就是时运和城运而我，就是一个恰好同时碰上时运和城运的幸运人最大的运气就是，我从大学毕业后，就选择了进入南宁排名前三的新房代理公司成为一个零底薪的中介那时候2018年，南宁楼市不好也不坏，初出茅庐的我也只是把中介当作我进入社会磨练的，第一份过渡工作而已简单介绍一下我的“公司”，这是在南宁排名前茅的渠道公司，几乎全南宁每个新盘都由我们进场代理销售这也是一家非常懂得如何激发销售员“兽性”的公司大学毕业刚进公司，公司只给了两个月每个月1500元的底薪之后一直是零底薪的模式零底薪，也意味着高佣金高抽成也就是说，基本等于如果不开单，每个月颗粒无收但是假如一个月开2-3单，收入基本可以超越身边所有白领所以，我一个在二线城市的小中介，居然比身边所有名牌大学毕业，公务员的朋友这些当初走在我前面的人都提前买好了房子，想起来还是有点骄傲的现在想想我当时入行真是赶上了好时候工作了大概两年后，这个城市的新房市场开始进入爆发阶段于是收入在增长，公司在扩招，加入公司的年轻人越来越多，我也顺利当上了小主管，下面带着一个小团队因为无底薪，有点自己经营一家小公司的意思几乎每天都在带看，客户晚上十一点要看房，我也从三十公里之外全程接送中介高佣金的激励制度下，小杜经常半夜接送客户看房就在这样的节奏下，我好像进入了这个城市的高收入人群当中楼市好的时候啊，客户带看一组成交一组，甚至我在老家休假旅游的时候不用带看，客户居然自己到售楼处一口气买了5套最高的时候，我平均一个月收入能达到十几万我在两三年时间里，赚到了别人可能需要花八年到十年才赚到的钱曾经从没有想过要卖房一辈子的我，开始觉得，这是一份最适合我的工作但是这样的日子持续时间不算很长2021年开始和大家感受到的一样，全国楼市冷了，这个城市的新房根本卖不动了我也连续快一年没有开单，也就意味着这一年来，我靠卖房是零收入能够让一个中介在短短三年成为高收入者的是零底薪，最后压垮他的依然也是零底薪而当我意识到这样的生活无法持续的时候，是我的房子交房了这时候房贷的压力来了，不仅是月供，还有装修，还有未来孩子的规划可怕的不是失业，是我们一家四口全是地产人，几乎都在面临着失业表姐银行的房贷业务收益急剧下滑姐夫是直接被裁员，云南丽江旅游去了老婆在房企干财务，公司恨不得把她们当销售使作为中介，我也终于知道，一套房子对于一个人到底有多重要，它会彻底改变你的人生路径于是我选择了辞职，与其说我离职了，不如说我失业了失业，好像是这个城市地产人那两年的常态不管是和我一起做中介的兄弟，还是被喻为铁饭碗的建筑国企，居然直接发布了一则鼓励员工自主创业的公告当看到曾经稳定风光的地产上游企业在“鼓励”员工创业的时候小杜知道真的要离开了当身边的人不断离开地产行业，当我不断看到这个行业的冷血和残酷我知道，现在是时候要走了02“终于有了朝九晚五的工作，但我感觉自己像是一个'废物'。”对于一个地产中介，转行从来就不是那么容易的开发商建筑出身的可以继续干设计，银行的可以做经营贷，财务出身的随便找到下家而我就像货架上最没有价值的商品，任人挑选我经历过简历投出去几百份后的石沉大海，我也经历过几乎所有面试官的傲慢当身边的人都顺利找到新工作后，我依然在海投简历的过程中苦苦挣扎简历就像石沉大海一般，掉进了茫茫的人才市场里，一点回音都没有不过想想都知道，那时候全南宁的人才市场，可以说是一捞一大把个“小杜”的程度毕竟整个城市有一半的我，正在离职，正在找工作最后，终于中介累积起来的人脉帮助我，找到了可能是我人生中最稳定，底薪最高风险最小的工作终于天降神运，国企基建公司向我抛来橄榄枝，我也如愿以偿第一次拥有了朝九晚五的工作同样是销售类工作，但这次卖的不是房子，而是基建器材我的客户也从一般的平民老百姓买房客，变成了各家单位负责采购的领导每天定时定点的打卡，周末没完没了的应酬禁锢在办公桌前的我感到日子很难熬，酒桌上的觥筹交错也不适合刚成家的我不过这都不算什么高底薪，意味着低提成收入失去了浮动空间，才是最让我不适应的我第一次感受到了六年中介行业对我的影响有多大这六年，我几乎是以一个小老板心态在工作的，因为零底薪，因为高提成，有客户就接单，没客户就去找客户我接受了自己对自己的收入负责，也习惯了高收入总是和高风险成为正比的状态每天固定的考勤，每月固定的薪资，说难听点，它们都让我感觉自己像是个“废物”中介的转行没有什么完美的跳板和下家，自由习惯了的工作模式，让我决定开启另外一个人生副本创业03“我终于当上了自己的小老板，但发现比做中介亏得更厉害。”我的创业之路，简单说来可以总结为三个阶段第一阶段，试问哪个中介没有过当房产IP的梦？之所以会有这样的尝试，也是整个地产行业的市场变了，单纯靠渠道带看已经没法吸引客户了，越来越多的客户开始关注不同的内容账号抖音、小红书、头条、视频...我身边当初一起卖房的兄弟，摇身一变也成了房产专家的样子，看着别人的账号渐渐开始真的火起来我学着那些已经成为地产大V的中介，把自己个人抖音号的名称，改成了“xxxx看房”小杜曾日更过3个月的视频号，最高阅读量上千，但大部分0转发没事就去售楼处拍拍沙盘，看看样板间，新政策出来了我也能评论两句总之和我当初的简历一样，短视频的内容也是石沉大海，激不起任何一丁点响，自然也没有带来任何一个客户和成交好，地产中介转行地产大V，我算是失败了第二阶段，继续服务老客户，我成立了一家装修公司当初和我们买房的客户渐渐交房，他们都有了装修的需求，时不时会找我推荐装修公司那我不如自己再成立一个装修中介团队，帮老客户找到适合他们的家装设计公司装修公司也躲不过的地产寒冬，和愈来愈积激烈的红海竞争成立这家装修公司自己没有想得很长远，进入了一个竞争更加激烈的红海，后来我才知道很多同行和地产人转行进入了装修行业不到两个月，团队成本支撑不起来，又是一次在地产行业里创业的失败尝试第三阶段，真的成为了落魄中介后，我决定开始摆摊...大部分地产中介都似乎有一技之长傍身，失业后就成为了他们的副业我也不例外，除了卖房之外，我的兴趣爱好和技能，就是喜欢研究美食2022年夏天南宁夜市突然火了，但据说一半摊主是和小杜一样的中介当我在网上看到这么一条段子：南宁的夜市里，几乎有一半摆摊的，都是房产中介于是，我开启了我的另外一段创业副本：夜市摆摊从刚开始一家小小的柠檬茶，到现在独自拥有一个小烧烤店铺小杜经营的夜市烧烤店，目前仍是亏损状态从刚开始的一个人出摊，到现在当时一起卖房的兄弟，和我一起成为了现在这家小烧烤店的合伙人...失业后的每天晚上八点，我定时在这个地方开始我的摆摊烧烤生意，这个路口左拐的街上，就是我当销冠的门店而我开始重新调整我的人生路径，这条路已经和地产完全无关站在这个夜市看着眼前楼盘的灯火辉煌，一切从零开始04直到我们结束聊天的那一天，小杜烧烤店的生意依旧处于亏损的状态我问他，有没有后悔过在这个城市做一个房产中介他笑着说：“如果不是大学一毕业就开始卖房，我今天可能就娶不到媳妇了。”小杜从来没有想过完全离开地产行业，即便如今他的所有身家，已经砸到了小小烧烤摊“我们每天晚上聊的话题还是房子，哪里的楼盘又开盘了又烂尾了，微信号上最多的联系人还是看房客户，我还像以前一样回答他们的所有问题，有时间也会接送到售楼处。”“现在只是顺序调换了下，目前我的人生阶段，卖房不得不暂时成为副业，因为靠它赚不到钱了，但是这是暂停键不是终止符，或许哪一天，我还继续给客户卖房呢。”一边看着眼前的炸串在油锅里翻滚，一边看着背后是曾经自己卖过的楼盘，这个城市灯火阑珊那些年的意气风发和风光无限，早是过眼云烟最近这两年大家常说的时代的一粒灰落到每个人的头上都是一座山在那些小城市里的千千万万个房地产中介身上恐怕才是最精准的演绎了以上为正文，来自乔不丝扫码关注卢俊踩盘日记大千世界，与你同观

嗨，大家好，我是卢俊闵行为什么外地人最多？为什么不是松江外地人最多，反而是闵行戳下方视频，一起看看卢俊怎么说👇01松江可能比例最高，但外地人人口总量为什么闵行特别多闵行其实是外地人融入上海，或者说阶级跨越的一个重要的跳板一般第一站来到上海，作为外地人来说其实都会选择嘉定、松江、

大概五六年前我第一次听说杀猪盘这三个字当时的故事背景也不复杂，就说内地IT男受高薪被诱骗到东南亚一些国家回不来这件事被写成故事、新闻流行于web网页、微博转眼到了今年随着一部电影的上映东南亚地区诱拐诈骗这件事再次浮出水面我也是从这个节点开始知道了原来那些像电信诈骗、IT男被骗、东南亚国家、被虐待、被性侵...这些事情是可以串联到一起的当我看到这些事的时候我整个人头皮发麻让人恐惧的不仅仅是那些画面那些恶劣行径，还有它的防不胜防、无孔不入因为就算你不是贪婪，只是安静上班公司团建说去泰国，然后莫名其妙你和你的同事到了泰国就被转运了或者明明前两次还一直赚钱的投资机会怎么在你投更多的时候突然销声匿迹再也找不到所以那些日常我们聊天里的缅北、园区都是怎样的存在今天我们就去看看那些电影里以及真实世界里都无比恐怖的园区是怎样的比如那个臭名昭著的KK园区01KK园区的选址很有用意为了方便首次关注这件事的小伙伴，还是有必要先说一些基础信息首先KK园区并不是位于传说中的缅北而是位于缅甸东南部这个地方距离缅甸仰光435km，距离我国西南边陲的云南昆明也得1014km也就是说传说中的缅北诈骗集团，已经不仅仅是缅北，还开始南向蔓延而KK园区就在这个蔓延的方向上当我们打开这里的卫星地图的时候发现，这里真的...太适合囚禁这是整个园区的范围在这张图的正北、东北、正东，3个方位分布一条河当地人叫它莫埃河，莫埃河呈锯齿状，就像“护城河”一样将地块的一半包围住我用地图比例尺测量了一下，这条河宽约40米在不同河段宽度在30-50米不等有的河段在中间还有水渚一样的存在这些河流窄处、还有水渚的存在让我多少看到一点园区出逃者的希望但别忘了缅甸地处南北回归线之间，是100%热带地区热带意味着河流常年水量丰沛别看地图上河流窄窄的平平的，遇到7-10月的雨季，这里不仅水位高水流还急，很难想象又饿又累又恐惧的时候，可以怎么游过去河对岸就是泰国，只不过这里是泰国的边界，大面块都分布的农田莫埃河形成一道天然屏障，让KK园区省掉一半围墙而且相信我，这还是对于出逃者唯一的逃生机会除了莫埃河之外，园区的西北、正西、西南、正南全部面向缅甸腹地想逃面临的第一件事就是翻越围墙给各位看下，卫星地图上都可以看到的清晰存在这得有着怎样的厚度、高度才能有这种显示有网友根据出逃者描述，绘制了一个大概围墙外貌高约3米-5米，还每隔200米就有一个守卫真的很难逃脱如果真的万一的万一你真的逃出去了，迎接你的是这样的大片农田、旷野你求助都找不到对象，热带地区又满是蛇虫蚁兽就算遇到人更得当心，有些当地人知道你是逃出来的，他可能会把你拉回去换钱单从地形以及外界视角来看，这样的选址是挖空心思精心挑选的为的就是让你插翅难飞02园区设计更是丧心病狂深吸一口气接下来就往里走一条超长的道路将园区大门和园区深处隔开在我看过所有正常园区里就从没见过这种大门跟内部功能区如此双分离设计的沿着这条路走到底，可以将园区一分为二依着顺序来，我们可以看到什么这样的水池长条糕一样的厂房，在园区内大量分布还有一些停车场在边上这个位置居然还有一尊类似缅甸佛像雕塑样的存在整体来看，这个园区有3个地方让人毛骨悚然厂房密度太高太高并且内部也分布着大量的水池，光肉眼看就有7处为什么要这么多水池、这些水池是用来干什么的，没人知道而且你发现没一个这么大体量高密度厂房，居然只有一条动线高密度聚集、动线单一、再将最近公路推远200-400米联系01部分我们说的一边莫埃河、一边高围墙这几乎是一个难以流动的人肉孤岛看不到这些建筑内部发生过怎么样的恶劣事情单看这样的园区规划，隔着屏幕都能感到绝望更恐怖的是，这样的KK园区扩建了二期、三期二期就在东侧，一路相连，规模不到一期的一半同样的紧挨莫埃河、同样的高密度厂房、同样的水池就算翻过围墙，外面也同样的不是荒野就是农田三期的位置是园区南侧，目前还是一片空地但是围墙已经圈出来了，依然是地图上都可以看到的围墙存在不知道这里未来还会不会再建下去也难以想象如果建成之后这里又将发生怎样的事情当我们去细看这些所谓的园区，去看他们的规划的时候，你会发现这根本不是正常的园区园区会建围墙，但可能不会建3-5米高、可能也不会外加铁丝网、更不可能每隔几百米放个看守别人家园区都希望周边有道路配套，这里距离周边道路至少200米朝上但看这样的规划，这类园区的设计就很明确来了就别想走而单一动线两边我们看到的高密度厂房、以及难以理解的水池设计都让人头皮发麻这样的园区仅从规划设计来看，就让人绝望03在缅甸，有多少这样的园区KK园区只是缅甸众多园区之一缅甸全境来看，这样的园区还有不少B站上的@小朱观地球统计了一部分©小朱观地球他们不仅仅散布在缅甸北部，还有东北、东部、东南部像有赛西港园区、KK园区、环亚园区、御龙湾园区、亚太城园区...等等有将近近百处诈骗园区所以上面这些还只是一部分园区虽然众多，但园区的规划逻辑都是相通的地理位置上尽量选择类似KK园区这样的地理条件靠河、外出通道单一、周边农田或者旷野而园区本身也是无一例外的高围墙、铁丝网、严密看守我只能说在缅甸，电信诈骗的规模远比我们想象的要庞大被困在里面的人也比我们想象的更加无奈，这样的规划太难逃脱04为什么缅甸电信诈骗这么猖獗前几年电信诈骗我们听到比较多还在东南亚比如柬埔寨、泰国、越南、老挝等后来他们因为我国和当地政府的联合执法，这些国家呆不下去了，于是开始迁移在一份关于诈骗犯罪聚集地空间分析的论文里，作者对2020-2021年已经破获的电信网络诈骗案件（缅甸的）进行GIS地理信息统计和热力图分析这122个窝点主要分布在缅北的果敢、佤邦、勐腊等地，少数分布在妙瓦底2020～2021年缅甸电信网络诈骗话务窝点地理分布©《跨国电信网络诈骗犯罪聚集地空间迁移分析》中国人民公安大学学报今天说的KK园区就在这里为什么会选择缅甸、又为什么会选择聚集到妙瓦底首先缅甸本身非统一状态为这些诈骗团伙提供的可以钻的空子而选择妙瓦底则是钻空子基础上，这里还很“便宜”《跨国电信网络诈骗犯罪聚集地空间迁移分析》还统计过一份数字缅北果敢老街每月人均最低保障收入为人民币1600元，房价约为3500元/平妙瓦底亚太新城别墅区的办公楼最小330平，月租为15-25万元左右，只租不卖，比缅北办公用房月租约低5-10万元人民币其他水费、电费、保护费等等都比缅北便宜KK园区也正是在这个背景下一路南下，窝居在此所以国家背景很重要，进入这类地区，真的没有任何保障可言05为什么写这篇其实诈骗这件事发生概率之高你想象不到宁波公安转发的这条视频现在已经点赞转发双双破10万+了这里面就透露了一个数字，全国网民已经达到10亿以上而经历过诈骗的人群高达1.7亿，相当于每6位网民就有1位经历过网络诈骗所以缅北那些电信诈骗其实离我们真的不远、也真的足够狡诈而一旦被骗进去，后果不堪设想对于被迫诈骗的人来说，每天备受折磨难以想象如何跨越那个卫星地图都有阴影显示的高围墙难以想象如何拖着疲惫不堪的身躯游过50米河流还有河对岸等待你的是希望还是绝望但即便如此即便我们以为反诈工作已经深入每个角落的时候，依然会有人被骗到缅北就在码字的前一个晚上我还刷到安徽淮南的一个男生被骗到了缅北亲朋好友帮你买机票请你去旅游、或者介绍一个更赚钱的工作机会这类诱饵在我们实际生活场景里发生的时候真的防不胜防所以哪怕是今天、还是想提醒各位小伙伴重视起来虽然只能站在园区规划角度为各位做一些解读但更想通过这篇文字让更多人知道这些诈骗园区的险恶这件事被更多人知道，他们就会更加无所遁形PS：最后推荐各位手机搜索下国家反诈中心APP还有搜索我们每个人所在地的反诈公众号保护好自己一定一定以上为正文，来自巧克丽丽扫描下方二维码关注真叫卢俊视频号👇

恒大最近又登上舆论浪尖了当然对于这个品牌来说上新闻也不是一件奇怪的事情，但是这一次的消息比较重磅恒大公布了3份年报，用一种自我解刨的方式向世界再一次介绍了自己之所以依然引起轩然大波，就是因为，我们知道恒大已经很烂了，但是没想到这么烂截止到22年底，恒大集团的总负债居然高达2.4万亿这个数值不知道抵得过多少城市一年的GDP了而恒大总资产仅仅只有1.84万亿，净资产达到-5991亿，已经完全资不抵债3份补发的年报也向外界展示了，恒大最近两年在没有任何扩张动作的情况下，还依然创造了高达8120亿的净亏损怎么理解翻译过来应该是这么一句话：恒大这两年努力的填补亏损，从而成功实现了公司的继续亏损恒大的资金漏洞，已经巨大到了我们想象不到的地步今天这篇文章不是来和大家分析恒大未来会如何，结局会怎么样，这些预测已经没有意义但是我们团队做了一件事，我们去采访了一些恒大的员工、恒大的前员工、恒大的合作伙伴以及恒大的下游供应商在他们眼里的恒大，到底在什么时候这艘巨轮开始坍塌处于风暴中心眼的亲历者，在内部看到的恒大，又是一个什么样的场景（以下采访者均为化名）01第一位受访者林一他负责的项目正是集团内最有名的文旅项目：恒大海上威尼斯关于项目本身之所以有名，正是因为这个项目的存在开创了房地产大开大合的打法依稀记得2010年，恒大为了让项目首开引起上海全城轰动，在那个还是纸媒的时代史无前例地在新闻晨报内放进一本楼书各位注意，不是在报纸上打广告，也不是塞进一张单页而是在这个几乎上海人手一份的主流报纸里塞进了一本厚厚的楼书伴随着这种轰炸式的传播，配合的是线下恒大请上海几乎所有阿姨爷叔去启东旅游那段时间上海几乎有一半的短途旅行团是为恒大服务的这种不讲道理的砸钱打法各位觉得效果怎么样说出来不要意外，非常成功这个项目一直保持非常稳健的去化速度不论行业内有什么争议，多少人吐槽，就是能够一直卖掉，成为很长一段时间恒大体系内现金流非常稳定的模块这个项目让恒大赚到了大钱也因为这个项目的成功，也成就了后来恒大开发大盘类项目的一个核心打法所有的大盘项目在起势阶段毫无疑问都会用巨量砸钱轰炸的方式来进行这一个项目后期一直给恒大其他文旅项目输血甚至在有段时间驰援过恒大汽车，可以看出这个项目整体的根基稳定林一就在这样的背景下在2015年加入了恒大，负责这个项目也是因为这个项目本身的成功和外界巨大的争议，也成就了恒大内部非常独特的工作氛围：不在乎外面的声音确实，不论别人怎么讲，这个项目都真真实实地在卖房子与其在乎别人，不如专注公司自己也因为如此，哪怕到了2018年2019年，哪怕外面有很多争议，恒大员工内部其实并没有很多的焦虑这种巨大的反差其实从一开始就存在包括后面恒大开始对内发行恒大理财产品恒大对每个分公司部分都下了购买理财产品的指标，但是倒也不强制买，指标是每个员工5000起，最高不封顶其实很多人都买了，林一也在恒大理财投了5-6万的本金一切都按照正常的逻辑在运行但是林一觉得有点变化的截点是2017年作为营销负责人，15-17年，恒大海上威尼斯每一次的项目营销费用，只需要1个月就能现金到位而从17年底开始，恒大不仅开始不采用现金支付营销费用，而是用商票付款商票的兑换时间，也从6个月到1年，变得越来越长大手大脚花钱的恒大开始出现了一些反噬，但是似乎那个时候的恒大并没有反思为什么，采用商票支付的方式掩盖了问题问题掩盖住了就好像从来不存在一样02大成是一个本科毕业后的校招生在2018年，恒大是他的第一份工作作为一枚校招生，电话那头和我聊天的他，传来的依旧是朝气蓬勃的感觉18年进入恒大，主要负责的内容是品牌营销大成眼里的恒大，感受更多的不是恒大大开大合的打法，而是恒大对多元化的执念进入恒大没多久，大成就在恒大地产、汽车、房车宝都分别工作过恒大在用非常强烈的执念证明自己，不仅可以在地产成功过，而且可以在任何想要的领域都取得成功而恒大的打法也是和当年做海上威尼斯的时候一样一开始巨大的声势，吊起大家的预期，然后线下渠道开始铺设形成转换但是这件事在恒大汽车身上发生了变化大成回忆起一件事，关于贾跃亭2017年底，恒大集团就投资了贾跃亭的FF，投资金额约为3亿美元那是恒大第一次主动进入汽车行业但是在后面的很长一段时间，恒大健康和贾跃亭FF之间的纠纷持续不断上演而魔幻的是，大成后面就跟随着领导来到恒驰下面的品牌公关部而在那个部门，最重要的一件事就是：帮贾跃亭写公关稿就是感觉每天都要对外解释、对外说明、对外释放信心也就从这个时候开始，好像内部有了一个气氛：恒大做其他行业也没那么顺利恒大再也没有做地产的那种势如破竹很多时候，气势没有之后，好像就开始变味了没多久，恒大理财开始暴雷，暴雷那天，公司楼下挤满了人，不是业主，不是供应商，而是公司员工也从这个时候，大成开始真正意识到这家企业和外面的割裂对于恒大的笃定和坚信，让一大批恒大员工购买了恒大理财，现在回头看，又是多么的黑色幽默恒大的企业文化伴随着企业的壮大，开始推高到非常极致的状态一切魔幻在这样的企业文化下都显得无比的自然一切的不合理对于内部员工来说都是理所当然在很长一段时间恒大一直有问题，但是恒大每次都奇迹般地解决了问题这也导致无数人认为可能外面都错了，恒大自己是对的许家印的理念，裹挟着事业和利益，将恒大推到一个极端也在这样的极端下，这家企业在用一个很特殊的方式裂开一种所有人恍如隔世后裂开般的清醒03就职于恒驰两年的海涛，就没有那么幸运了他和恒大的故事短暂也辉煌因为他就不是地产人，加入是因为恒大汽车，然后又最快程度的离开2020年开始说起，正寻求转型机会的他，投了几家车企之后，收到了恒驰的offer据海涛所言，20年入职恒驰，他正好赶上了恒驰“买买买、大大大、合合合”方针的最后一波高潮和大家描述下恒驰面对新员工入职培训的模式作为科技行业，恒驰的入职培训居然是用大巴把所有人拉到一个酒店大家一块坐下在一张大横幅面前，举起双臂，狂喊口号那激昂的场面，他到现在都还印象尤深许老板在他的汽车公司内部管理上，显露出更为财大气粗的样子不仅很多研发部门、生产线都是收购来的具体到员工福利，鼎盛时期的薪资水平和福利，也算是行业翘楚每天来往免费的班车、每日三餐免费的食堂、毕业生几百块就能住的公寓，还有在业内中等偏上的薪资...这可能是恒大最后一次的大手笔从2021年的国庆节开始对，也就是恒大理财暴雷的第二个月不仅每天免费的班车、食堂、公寓全都取消，很多高管的薪资被降恒驰开始通知员工国庆假期后居家办公，而工资是按打卡上班的天数来算等于变相地采取了一种不发工资的办法，来降低成本从那时候开始恒驰的上海公司，陆续有人离职，研发部分从原来的70人迅速减少到了10多人海涛从未做过房地产，一直身处汽车行业的他认为：这是一家价值观最为奇特的车企奇特到，要么你无脑接受，或者你彻底离开虽然现在恒驰已经量产上路，但海涛还是很庆幸，自己在2020年就选择离开04最后一位，阿翔就是那些恒大乙方其中之一阿翔是一家上海广告公司的小老板，服务的绝大部分甲方就是开发商在很长一段时间里，阿翔对恒大有2个判断第一：客气日常逢年过节，恒大几乎是送礼最大方的，不论什么节日截点，都会有各种礼物送上，在很长一段时间阿翔甚至都不用买水家里的恒大冰泉都堆积成山第二：好合作稿子特别容易通过，只要该写的写，恒大几乎不会有什么要求，一稿过都是很常见的除了回款慢了点，恒大几乎是一个完美的甲方但是那个时候哪个甲方的回款快过呢，这么一想阿翔也没特别当回事但是从2019年开始，阿翔一个非常强烈的感受就是：今年恒大怎么不投放了从每年的50万，到20万最后2020、2021年，阿翔和恒大的每年合作金额仅剩下10万但是更夸张的是，哪怕只有十万预算，恒大也开始用商票支付商票确实被恒大用来支付给合作伙伴，但是如此小金额的款项也开始采用商票，从这一瞬间阿翔感受到这家企业的意向恒大最后一次找阿翔投放，是2020年的下半年，命题：解读恒大财报，表达这家企业的健康看到这样的选题，阿翔更加感觉到不安没有特别多的理由，第一时间选择了拒绝更加奇怪的是，阿翔没有接受，但是就看到同行铺天盖地的宣发和传播那时候大家已经知道日子难过，面对这个截点这么大力度的宣传，好像有点不合时宜后来阿翔问到恒大内部的伙伴，他们说：那一次投放，恒大内部根本就没有支付的打算因为企业已经断了现金流反正已经付不出钱，不如最后一博再炒作一次，万一找到救援但是依然希望可以做最后一波对外释放利好信息再后面的故事，大家都知道了，几乎大量的乙方都成为恒大的债主，有的挣扎有的破产，都成为了恒大倒下的注脚05关于恒大，这只是四个非常小的故事，但不知道各位看完内心是否有一点感觉关于恒大的偏执，关于恒大的强势，关于恒大的企业文化，关于恒大的一以贯之这些成就了恒大这些也摧毁了恒大大厦都是一夜之间倒下的，但是倒下之前的根基本身就已经烂了但是魔幻的是，只有在倒下之后，我们才看到根基本身恒大什么时候倒下我们不得而知，但是我们现在看到的，似乎已经是尸体腐烂的过程以上为正文，来自乔不丝扫描下方二维码关注真叫卢俊视频号👇

各位~这个周末过的好不这个周末我的盆友圈被一条信息轰炸了中介盆友们都在疯转翠湖天地御苑的一套房子140平的两室两厅，从最开始挂牌3188万，一路降降降最后直接降了五百多万，降到1999万，于是我的中介盆友们就疯了微信电话盆友圈，但凡能想到的客户都被拉出来通知一遍不做豪宅的中介也在一旁摇旗呐喊，感叹这个史上最低价的翠湖天地毕竟现在同户型在挂房源基本都在3200万以上我去核实了下，还真是真的，房源和挂牌都是真的御苑17号楼201室，最近一次调价直降559万，现在挂牌1999万也就是说，今年成交均价22万/平的翠湖御苑，现在只要14万/平我要是中介一定给客户这么发，也许时间永远不能回到过去，但翠湖的房价可以，因为上次听到均价14万的翠湖，还是2018年不过这就没了么，所有房子都没那么简单，豪宅尤其如此带着不好奇会s的心情，我们去到了房源楼下，给各位带来了最新真实一手消息不得不说，这背后的故事远比表面来的精彩01头回看到翠湖天地楼下这么多人离御苑还有200米的样子就看到老长的人龙没想到楼下即战场，大家排队等着进翠湖天地看这套房现场老中介跟我说还是头回看到翠湖天地门口这么多人，还都为了一套房多到甚至要限流，因为小区里面人更多，需要看完一波，再放一波进去门口围了一圈穿正装或者便装的中介小哥，他们有的来不及换正装就直接拉着客户来现场，这么低的价格确实得争分夺秒大家秩序井然，低头窃窃私语，现场将近33℃的高温，还有人在那给大家发水我看翠湖保安面前那个登记簿密密麻麻，签完一本再拿本新的，很快又到一半等了1个小时终于到我了，进到御苑里面还有人在楼下排队到了二楼右手边一拐，还得等一会，因为里面还有人感受下这个看房氛围这位房东也是给力，中介群里群发消息说可以24小时看房消息放出来当晚就有5组客户带看，当天链家后台我看到的真实带看记录就有30多组，一整天下来至少有近百组带看房子我看了下，还行，就是御苑常规140平户型只不过客厅沿边靠马路，然后又是二楼，所以有点噪音保留了开发商原始装修，有点旧房子还行，毕竟是翠湖，毕竟是这个地段，所以基本都有朝北的户型，也大概率都会沿街只不过再允许感叹下，房子是一般，价格是真的低到没人性回看下他的调价记录也是故事满满从6月9日以3188万的价格挂上来，后面就开启狂降模式6月9日当天就降价189万，8天后再降149万3天后再降60万、1天后降63万、2天后降101万，8天后直接降价559万...可以感受到房东的出售压力几乎是按天计算真的有够魔性02更魔性的是，这套房上个月才被房东买下听到这个消息我有点不理解有钱人的快乐，这是什么操作我以前没听过这套房子其实是6月初，房东在拍卖会上刚买的淘宝拍卖上还能看到具体信息6月8日上午10点35分拍下的，成交价格2480万嗯房东房产证还没到手，7号才能办下来豪宅中介们也在1999万挂牌价公布的同时连夜调取房子信息房子还有部分尾款未清，大概5天后产证才能下来，房东也同意走资金监管也就是说如果这两天找到买家成交的话，还热乎的产证还得换呃这个交易节奏我有点不太懂不懂没关系，后面更精彩的部分来了这套房子坐下来谈了么、有人出价了么于是很快我就听到了全剧最高潮03不仅有人出价，大家还在不断加价这套房子被疯狂看是肯定的，这期间不少客户坐下来谈我看到的客户出价记录，有一个客户出到2350万是哦，我突然意识到挂牌1999万，并不意味着一定得以1999万来卖客户到价是一回事，房东会不会到价签字是另一回事如果现场有人出更高价格，那为什么不卖给出价更高的人好的吧，到了7月2日中午，已经有人出价到了2500万但是房东依然不愿意出手中介小哥说，一来价格还没到房东心理价位，二来房东也不太满意这个支付方式，希望要全款客户这真的是难得一见的反转再反转好巧不巧我看完房子下楼正好碰到房东全身黑色衣服包裹严实，坐在御苑17号一楼大厅凳子上他电话里跟别人说心里价位其实还是2600万上下联系前面的淘宝拍卖价格2480万六月买进七月卖出，一个月也赚了100多万04不得不说，这位翠湖业主是懂营销的这真的是我听过最“励志”的挂牌故事了1999万的翠湖天地，单价14万的翠湖天地翠湖、暴跌、前所未有的绝对低价，无疑这里堆满了易燃易爆易出圈的关键词理所当然的，从震惊中介圈开始，渐渐的翠湖业主们的朋友圈、上海豪宅客户的朋友圈，几乎所有人都在睁大眼睛问怎么了、什么房子这是前后两天不到，广告效应有了，诚意客户也来了你高一点、那我再高一点，价格就这么拉扯起来，水涨船高以往我们见到的房东都是出一个价格，一点点砍这个是定一个非常低的价格，然后往上抬价反向操作赢得了关注、赢得了客户、现在更是逆天翻盘有人说这是兵行险着，毕竟挂牌1999万真有人买怎么办其实也不算危险，房子在手里，到价同不同意两说现在价格已经接近上次调价的2626万，但现在的关注度显然高的多，更关键的是有人坐下来出价了高手，这是高手以上为正文，来自巧克丽丽扫描下方二维码关注真叫卢俊视频号👇

上海和苏州，开始了彻底连通的双城生活就在16号，苏州地铁11号线（原S1号线）开启万人试乘活动于是，我起了个大早去实地乘坐了一下，成为了幸运的万分之一现场最直接的感受，就是人真的很多上午十点左右，不少昆山本地人已经聚在入口迫不及待了也有很多说着上海话的人来试乘，好奇苏州最快的地铁到底怎么样两个方向的乘客，都可以在花桥站的换乘通道，直接无缝转线也就是说，今后只需要2个小时，就能从苏州市区，直达上海市中心沪、苏这两座GDP排名前六的超大城市，终于补上了地铁网的最后一块拼图不过，这两条地铁的重大意义，和我们以往认知的双城地铁，却很不一样因为，跨越不同省份的行政区划，市中心和市中心的地铁直达这还是国内第一次站在这个时间点上，今天，我们就来聊一聊两条“双11”地铁，牵手背后的故事01这背后，其实是一个长达十年的故事最早还要从2013年，上海11号线在昆山花桥段设的3站地铁说起这三站，也是今天苏州与上海两条“双11”跨省地铁，正式连通的基础花桥段开通后，上海11号线成为了世界上最长贯通运营的地铁线路也是中国第一条跨省地铁线路当然，花桥的身价也一夜倍增，晋升环沪之王那么，当初上海的地铁11号线，为什么会选择延长3站到苏州的昆山呢？这让我想起了另一个故事一开始，上海的一号线也只规划到锦江乐园，并不是今天的莘庄1994年，闵行区政府为了争取地铁向南延伸3站，出钱出力，拿出了当年财政收入的43%最终，莘庄也凭借这三站地铁，走在了所有郊区板块的最前列而在花桥，上海11号线延伸段的情况，要比莘庄更复杂的多因为是上海第一次把地铁通到城市以外的地方，跨越了省级行政区划，难度直接翻倍最终，三站地铁成功落地了这背后，离不开苏州政府的决心和努力当然，最重要的一点，还是清醒的自我认知和定位比如早在2005年8月，江苏省委就提出要在花桥设立开发区，承接上海的外溢资源随后几年又打造了花桥国际商务城，定位为上海的卫星商务城并在城市规划中，为接轨上海提前预留了空间就这样一边发展，一边等待几年后，2009年的大年初四，苏州终于等来了一个契机：中央领导一行到花桥国际商务城视察花桥政府立刻抓住了这个机会，主动汇报了上海轨道交通11号线延伸至花桥的构想中央大力支持，直接签署了意见批文随后在上海的配合下，2011年6月，上海11号线花桥段正式开工这还不算完，地铁修建前后，苏州也下足了功夫甚至开工前，昆山和花桥就已经启动准备工作了比如沿线的企业民房动迁、绿化迁移等，一些户外广告设施，该拆的也都尽快拆除、整顿图源：中国轨道交通网昆山还专门成立了轨道运营公司，负责延伸段的运营和物业管理经过两年多建设，2013年10月，上海11号线花桥段正式开通运营从构想到开工、再到正式运行，前后只用了4年左右，且每一步都不掉链子，有序推进这也可以看出，苏州一直明确自己的发展需求，十分清楚自己要做什么不仅三站地铁，这些年，苏州也一直依靠地缘优势，在上海龙头城市的带动作用下逐渐在长三角城市群中，迎来了一个阶段的高速发展这就是苏州这座城市最牛的地方到今天，“双11”地铁线正式牵手，苏州与上海的关系，从此进入了一个全新阶段也为我们带来了更大的想象空间02不过，环沪这么多城市，为什么上海选择了苏州这也是我最好奇的一点于是我查了下各项数据，发现这座城市放在整个长三角，都确实有足够的资本首先，就是经济实力2022年上海GDP稳居全国第一，苏州GDP排名全国第六数据来源：各地统计局这两个加起来，合计接近7万亿，堪称最强组合，也是长三角中经济体量排名前两位的城市所以，苏州在长三角的江湖地位，是毋庸置疑的高而这背后，又离不开沪苏两地资源互通的加持比如，大量的通勤人群同济大学《2022长三角城市跨城通勤年度报告》显示，上海跨城通勤者最主要的居住地就是苏州，占了通勤总规模的九成左右其中，7成居住在苏州下辖的昆山我又查了下昆山发布的数据，发现2019年，延伸段三个站点的日均客流量，达到了6.2万比起2013年，涨幅达134%花桥站入站口这么多人固定穿梭在两地之间，带来的需求一定是全方位的所以，不仅仅是苏州人坐地铁去迪士尼，上海人去阳澄湖吃大闸蟹还有更深层次的互通比如跨省就医的门诊费、定点药店买药，可以直接刷医保卡还有针对企业和市民的“跨省通办”窗口，提供证照代发等120项通办服务而除了这些，苏州最核心的优势，就是和上海的产业趋同这些年，作为上海的资源外溢城市，苏州在产业配套上，一直与上海协同发展很多世界500强企业，都会把中国区总部设在上海，同时在苏州就近设厂比如2019年，艾默生投资1.15亿元在园区打造研发中心，服务整个亚太、中东地区的客户还有霍尼韦尔、新加坡的凯德集团等等这些顶尖企业的入驻，共同搭建了苏州的产业创新集群生态也让城市的工业水平迅速飙升苏州工业园区

去过的城市越来越多，看过的项目越来越多知道一个好项目为什么会存在，但也慢慢了解一些城市、一些项目，之所以被遗弃以及没有价值，背后都有它的宿命今天就和大家聊一个关于宿命的东西：高容积率对于住宅地块，多少容积率算高，这其实没有太明确的标准但是不知道各位是否去过一些地方，很多住宅类项目的开发，容积率都在3以上，不少甚至还能飙升到4-5左右这种现象在很多城市都有出现我去过南宁，去过贵州，去过昆明，去过郑州……这些城市的住宅容积率都无比的高非常的高吓人的高与此同时，我们看到很多城市开始启动轰轰烈烈的降容积率计划比如，武汉发布《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的规定》，未来主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5重庆：2018年之后，重庆几乎没有出让过4.0以上容积率的地块，主流地块的容积率都控制在1-1.5之间成都：2017年也开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下西安：2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅“容积率小于3”的时代为什么都要降本质上也是因为高容积率地块出现了越来越多的问题特别是如果一个城市普遍性的对于住宅规划都是如此，那么就要分外小心如果可以，保持自己远离这些高容积率住宅项目当然今天这篇文章不是一概而论，也不是和大家讨论什么极端案例，我只是想和大家强调，如果你是我朋友，问我这样的项目要不要碰这样的项目要分外小心01高容积率项目会出现什么问题，最直观的变化就是塔楼建筑或者说点式住宅变得非常常见就容易出现一个标准层有4-8户的情况，最夸张的我见过一梯15户这就是我们口中的点式住宅点式住宅一定就不好吗，当然不是，只要设计花功夫还是能有很出彩的项目但是巧就巧在，很长一段时间的房企不会在住宅设计里花功夫和花钱所以点式住宅因为单位楼层住着太多户人家，公共区域会异常的脏乱差并且单位标准层互相之间存在严重的干扰，隐私和通风都很难得到保障，点式住宅大概率会成为区域内中下水准的项目而且也因为整体的入住人数太多，后期的管理和物业维护都提出了极高的标准当然，这还是理想的状态，起码说明社区已经交付使用了，我目前摸排下来，相比较而言，点式住宅社区会相比较板楼更加容易出现烂尾的情况之前去郑州看到的项目，烂尾的都是这样的项目这不是因果关系，但确实是概率更大点式住宅的品质问题导致市场需求天生不大，但是套数过多容易导致开发和营销周期变长不少项目因此就耗进去，然后慢慢就烂尾了这是比较典型的点式住宅项目容易出现的问题也因为如此，当开发商面对着高容积率项目，特别是大盘高容积率的项目，往往不太会投入太多的精力，反而项目在中后期会出现一些问题之前我们去郑州看到的大量烂尾项目，本质上面貌差不多都是这样的当一个城市的市场需求不足的时候，这些超级大盘几乎没有解决的办法，只能祈祷出现楼市本质性逆转这也是最担心最害怕出现的问题虽然都是概率，但是落在每个人头上就是百分之百02当然，今天这篇文章不是简单的来和大家探讨点式住宅好坏的我更想和大家强调的是，如果一个城市在面对土地出让，习惯性地制定高容积率地块，对于这个城市本身，我觉得也是会出现很大的问题单纯的面对容积率制定不克制，这个城市发展根基或许也不稳定我们先来想下，既然后端有这么明显的问题，为什么土地出让还是制定这么高的容积率理由很简单，在土地出让阶段，容积率适当调一调的好处特别明显同样十万方的占地，3容积率就是30万方可售面积，4容积率就是40万方可售面积，只是简单的数字调一调，出让的土地货值就完全不一样那么土地出让金也就完全不一样所以很多明显不合理的地块最后出让依然规划了很高的容积率，本质上城市本身就在做着饮鸩止渴的事情不去考虑后期开发，不去考虑整体运营，只是简单地考虑我能卖多少钱，从而批量化出让不合理的地块这件事在大量的城市都有出现，特别是当一个城市出现超大地块+超高容积率的时候，那么这种信号就非常值得注意了意味着这个城市正在高度依赖房地产，并且高度投资房地产往往这样的城市，库存量巨高，楼市风险也非常大，如果可以，一定要尽可能地躲过去小心所有的高容积率城市虽然这里不是绝对，但是如果你带着这个问题去审视你中意的城市，可能就会少了很多麻烦这也是为什么类似上海或者江浙区域，大家极少看到这种问题一个重要源头就在于容积率克制容积率克制意味着城市供应量控制，容积率克制意味着地块有可能做出高端产品，容积率克制也意味着开发商有可能靠打造好产品从而实现溢价这互相的咬合关系，我相信很多人都能看的明白03换句话来说，患上容积率依赖的城市，本质上城市和地产之间也互相捆绑，从此恶性循环这样的城市不少但是是不是有城市成功解绑其实还是有的，最近特别值得提的就是成都大家都感觉好像这两年成都突然起来了对不对，这背后当然有很多原因但是最重要的一件事，也是成都政府班子特别有魄力的事情就在于，大概在五年前，成都铁腕执行了一个政策：城市降容成都在很长一段时间的容积率都在3.5以上，但是最近大家越来越多的看到城市出现2.5容积率的住宅地块这件事需要很强的魄力，因为伴随着城市更新，成都最近的土地出让都越来越市中心，其实都是更好的地而直接降低容积率带来的经济成本折损其实是更大的但是成都还是坚定不移地降低容积率因为这个决心，导致成都的市中心出现了大量的品质住宅，包括很多标准的板楼设计也变得越来越多也因为市中心出现了真正意义的高端住宅，市场的需求得到真正的满足，从而楼市进入一个良性循环04其实很多时候，容积率的制定可以看出一个城市的初心到底这个城市是从城市的角度还是从经济的角度思考问题高容积率不是原罪，高容积率本质上代表着这个城市对于预期的管理，较高的容积率意味着未来更多的人口，更多的人口就需要更多的城市基建去支撑这些是否有足够的预期和能力更多的人口也决定这里是否有足够的人口导入，人口导入背后就是产业，很多新区的规划背后，到底有没有可能落位真实的产业从而带来更多的外来人口这些的这些，都可以看出一些端倪在楼市快速发展的20年，几乎所有环节都在喊着口号，关于未来对于房价都是如此，但是如今这新20年，这样的口号是否适用，这样的未来是否兑现这种情况在过去20年的城市发展中经常出现比较荒诞的是，全国所有的新区规划人口加起来超过34亿，这就是典型的喊口号模式下的城市发展高容积率同样也伴随着这样的周期下产生的结果而这样的城市，本质上都会受到未来的重度质疑一切的一切，都摊在纸面上，经受时间的考验这也是上海楼市之所以稳健的原因你说上海缺地么，当然缺上海想要卖地赚钱么当然也愿意但是为什么上海的住宅，市中心永远2.0-2.5，郊区永远1.5-2.0这背后其实是极大的节制和面对诱惑的自我克制过高容积率当然会带来收入的提升，但是同样对于城市配套和交通压力也会成倍的带来所以你会不得不佩服整体规划逻辑的节制所以为什么说上海楼市没有泡沫其实这个城市的基石不是一时一刻建成的，是这么多年来的体系这么多年来对短期诱惑的拒绝和眼前压力的坚持，才会换来整体秩序的建立05去过很多城市，看着一栋栋的塔楼其实还是很感慨，每一个项目都是从一块地开始，当初都饱含着期待，然后拔地而起开发运营但是伴随着时间沉淀下的建筑，能不能对得起预期但是我特别相信一个投资人对我说的一句话，其实任何一个行业都是这样：短期看需求，长期看供给一个项目，一个行业，一个城市，当进入到后半段的时候，只有供给侧开始调整，才有可能迎接下一轮的需求保障今天这篇文章和大家强调高容积率项目的不好，也希望大家不要触碰高容积率地块但是背后其实是想和大家分析的是初心做三四月的事，八九月自然会有结果，长期主义是永远的解题方式这件事既是过程，也是结果希望这篇文章可以带给大家一些这样的启发我继续看项目去了，回头见以上为正文，来自真叫卢俊扫描下方二维码关注真叫卢俊视频号👇

这个假期我运气最好的事估计就是抢到了去淄博的票这个靠烧烤出圈的城市，火的突如其来，还火的绵延不绝#淄博为什么火#、#淄博烧烤有多好吃#、#淄博烧烤的神奇配料#、#淄博劝退信格局打开了#...谁能想到一个热搜城市能火的一浪接一浪，越是劝退人越多成千上万的烧烤画面配着热搜出圈，成千上万想吃烧烤的人不断往那奔赴我已经数不清淄博两个字有多少热搜了，只记得那个小葱加饼吃烧烤的方式很别致带着对烧烤的好奇、带着我的运气车票，这个五一假期我去了趟淄博也是这趟人肉之旅让我看到现场比各位想象中的还要夸张

问各位一个问题，什么样的小区才叫品质小区通常会有三个标准来衡量，就是房子可以卖多贵，开发商是什么样的品牌，后期物业维护的好不好这个标准没有错，市场上也从来不缺好产品往往真正意义上的品质小区是经得住市场考验的有的项目当时觉得还不错，但是可能20年之后就沦为老旧小区了但是在2005年前后，却涌出来不少好项目你会发现当时的设计规划很超前，开发商不惜牺牲住宅面积去打造社区，就是为了营造一个高品质的居住氛围现在再去看这一类产品，不论是品质还是价格依旧很坚挺01仁恒20年前的社区是无可复制的前几天我在长宁看了一个小区，仁恒河滨花园这个项目，在整个上海算是一个有口皆碑的项目了这是继陆家嘴仁恒滨江园之后，仁恒在上海第二个典型精品项目这个小区可能有人会觉得房龄比较老，因为它是2006年前后交付的了，至今已经有16年的时间但是这却是一个难得一见的品质小区了小区的特别之处就在于，其他任何小区都无可复制的社区氛围整体看上去，它和普通住宅的排布方式不太一样，是一种围合式的布局从小区的鸟瞰图看得会更加清楚所谓围合式布局就是建筑围绕中心景观分布四周，在中心处形成较大的中庭花园景观，保证景观的完整性和共享性这样的排布方式，能带来最大化景观效果，大部分楼栋都能拥有最佳的景观视野这是我在小区19层拍下的效果据中介说，小区里卖的最好的就是中高层，这个位置景观体验最好为了保证很好的观景效果，小区里的阳台统一要求是不封的它甚至做到了绿化率68.5%，平常我们看一些小区绿化率基本就35%左右，一般能在40%以上就是非常好的小区环境了走在小区内部随处可见绿化、水景、户外庭院当初开发商能做这样的设计真是花了不少成本，换句话说牺牲了很多住宅用地用来做私密会所、网球场、游泳馆、阅览室、户外露营空间等等并且这些空间运营的也很好，业主可以在这边健身、娱乐，可以说不出小区就能满足日常所需而且你会发现小区里非常的安静，因为严格限制人车分流，车辆全部沿着小区边上的道路行驶这样的社区居住氛围是非常少有的也因此，小区的房价至今依然坚挺，目前二手成交价在13w/㎡左右，最高成交单价也到了15w在同板块内属于天花板级别了这个价格和2011年的新天地河滨花园几乎是持平的小区对面就是同一时期交付的天山河畔花园虽然两个小区的价格相差不大，可能因为后期维护的不同，仁恒的社区交付十年依然崭新很大一个原因在于，有一个良心的开发商作为一直走精品路线的仁恒，20年至今打造了一系列高端产品先后打造仁恒滨江园、仁恒河滨花园、联洋国际住区的仁恒河滨城、仁恒森兰雅苑、仁恒公园世纪等作品每一代国际社区的更迭，都是高标准打造的02一条700米的黄金城道步行街就很绝了在长宁另一个高端居住板块就是古北这里有一条非常出名的黄金城道步行街，尤其是这个时候非常好看，经常有很多人带着相机过来拍摄在这条步行街上，我注意到这个被银杏簇拥的小区，古北国际花园小区内部非常讲究私密性主要出入口都需要刷卡才能进入，外来人员则单独有一个门，由保安人员做登记允许访问之后才能进入小区里面的绿化环境也很好，沿着一条条小道就能走到家门口小区外部则讲究开放共享空间沿街有很多精致的小商铺，外面布置了一些桌椅作为休息的场所，打造出一种开放式社交空间这里居住着很多台湾、日本居民，很多明星也定居于此，所以在这个地方你会看到便利店的销售员都会讲一些日语、英语这个项目虽然不是顶豪，但也是板块内的标杆项目了目前二手挂牌价最高15w/㎡，从2020年12月到今年8月涨了19%沿着黄金城道步行街，分布着一个又一个高品质豪宅，御翠豪庭、强生古北花园、华丽家族古北花园等古北其实开发比较早，能够出现这样的品质社区，在于一个得天独厚的地块毫无疑问，这是上海起点最高的居住区，首先是规划上的高起点在大规划上，古北国际社区因为是上海第一个涉外商住区，也是上海当时唯一成片规划开发的板块当时古北国际花园的开发商，上海最早一批本地房企中华企业来源：景观设计的小学徒在产品打造上也花了不少心思，古北集团委托SWA在繁华的上海市设计一条长度为700米黄金城道步行街上海第一代国际社区，果真名副其实03在万科物业维护下，这个小区品质依然很好如果我不说，很多人可能都看不出来这是一个20年前的小区吧这是早在2002-2006年建造的万科假日风景，也是当时的示范小区，位于外环外春申板块虽然位于外环外，但是同样房龄或者说差不多品质的小区相比，它却要高出很多外环内的房价，甚至赶上了中环线上的板块今年，小区公寓项目最高成交单价超过了9w/㎡在春申板块内有3个标杆项目，上海春城、春申景城，还有就是万科假日风景这个项目是由万科开发的，低密别墅+公寓产品在万科物业的维护下，小区整体依然保养的很好从门口就能看到这样整洁的环境光从外立面看就已经很新了在小区内部绿化环境也很不错，绿化率达到了40%，统一由物业定时定点修剪来源：链家毕竟是万科自持的物业，小区管理的也比较好小区的安保服务做的也很到位，每个出入口都需要刷卡或登记才能进出并且每一栋楼下都有管家，业主在生活中遇到什么问题都能够找到管家及时解决几栋楼之间也会有一个保安亭，负责维持小区内的秩序和安全问题十几二十年之后，这个小区依然品质过硬你再去看小区周边同样是20年房龄的小区，要么就变成了老破小，要么就是老破大任何一个小区如果没有一个好的物业，居住环境是肯定会大打折扣的，反而是在万科物业的管理下，依然是一个品质不错的小区04当年还能看到这样的超配社区第一次来到虹桥新城，从外部看它周边的配套就已经很成熟了正好位于2号线娄山关路地铁站附近，出行逛街都很方便但是在小区内部依然很完善，跟普通小区相比已经是超配小区建于2000年，至今有整整22年，由上海绿地集团开发当时就设计了水景，这么久的时间过去了依然打理的很干净虽然建造时间比较早，但是小区配套设施方面做的却很好比如20年前就有地下车库，一定程度上缓解居民的停车问题。很多老房子当初设计的时候就没有考虑到这一点，导致现在停车比较紧张甚至做了篮球场这样的娱乐设施并且规划了大片的面积做绿化加上小区物业的服务比较好，虽然过了很多年小区依然有很好的品质，这也是为什么虹桥新城的房价可以和同样地段的次新房保持在一个水平目前挂牌价格接近11w/㎡品质小区的升值空间还是很高的，举个例子，当时看了一个业主的房源，五年前买入价780万，今年再挂出就已经卖到1570万，涨了1倍因为品质高，升值空间大，很少有房源放出来，背后也代表着业主是认可这个小区的05为什么2005年前后会有这样的好项目关键原因可能来自三个方面第一个，土地是可控的，在当时土地市场有大量优质地块出让且土地成本是可控的，当时并没有房地联动价的概念，房价是开发商根据市场自己定的，想快速卖掉就定低价，如果是高品质产品就定高一些第二个，定价规则，正因此，开发商的利润空间没有被限死，为情怀做项目，宁愿少建几栋房子，也要打造超配的品质社区第三个，建筑规范，2005年前后建筑规范的边界是模糊的，不像现在一个项目刚拿地就已经限制好容积率，限高，要符合采光规范等等例如仁恒河滨花园，它围合式的建筑排布实际上会导致1楼2楼低楼层采光不符合规范但当时是允许的，只要销售的时候跟客户提前沟通好，如果放在现在是通不过常规规范要求的这也是为什么2005年前后，会批量出现这么多好项目这些品质小区也代表着开发商一直坚持的长期主义，即便是放在20年后的二手房市场上依然是品质不错的以上为正文，来自微笑向暖扫描下方二维码关注卢俊踩盘日记视频号👇

900万到底是买在华漕那边，还是环线内的一些比较老的房子？点击下方视频，看看卢俊怎么说第一个对于你来说，我不知道你是买新房还是二手房，我觉得你要坚持品质。新房是ok的如果二手房要坚持次新房赛道，我觉得对于你来说应该未来还是会有置换的可能，所以你要考虑这套房的流通性。第二个这两个选择的话，我个人是倾向于建议你在外环外买一个120~150平左右的面积段因为我们最近做过一段测试，这个面积段在市场上的供应量是越来越少，而且未来可能会更少因为我们觉得年轻人这套房子买了都会考虑大概5年左右会不会有置换的可能对于上海来说，我个人比较大的隐忧，或者说顾虑，就是90平米小三房实在太多了这段的存量竞争实在是太厉害了，而且你不仅要跟二手竞争，还要跟一手竞争所以这个面积段我不认为是未来一个特别好的能够流动的一个面积段，这是我个人的判断所以如果有可能的话，买一个近郊位置的，我们说正统三房或者3+1房我个人是比较倾向于这种的以上为正文，来自真叫卢俊团队扫描下方二维码关注卢俊踩盘日记视频号👇

从2020年开始，关于“上海落户变容易了”的声音就没有停过。最近随着朋友的“户圈圈”小程序上线运营，很多论坛的粉丝都来问，听说上海落户审核变松了？这就把我给搞糊涂了，所以趁着这段时间闲来无事，他又给他公司某个小伙伴提交了一次居转户的申请。那么上海落户究竟有没有变容易呢？今天就来给大家揭秘真实的情况……（以下文章转载自户圈圈公众号）01最新一次提交依旧被拒

品质的高度，来自不懈的精研苛求生活的温度，源自城市与自然的完美融合3月25日中国中铁

这可能是我时间跨度最长的一个选题平时我们编辑部会为各位准备各种各样的选题有房产的有城市的，也有社会的民生的，这些选题并没有伴随文章发布而彻底结束相反，这些选题的边角料可能又在某个特殊时机跳出来重新串联比如我们在静安寺街道采访中认识的74岁依然奔走的福利社方老师还有过年期间外出踩盘，虽然最后没能写成选题，但在马路边认识了环卫工今年60岁杨大爷还有我们小区门口今年63岁的保安张大爷，偶尔会用抖音刷着俄乌战争关心国际局势当我面对今天这个选题的时候，这些人在我脑海里串联到了一起他们有的是上海本地人，有的是来上海打工十几年的外地老人，还有的是年轻时分配到上海的半个上海人这些长辈们有的是工作离不开她，有的还想多赚点贴补子女，有的则纯粹不想待在家里，什么样情况的都有但唯一共同的是他们都是老人，他们仍然在工作01“舍不得这些老人，要为他们多做一点”说这话的方老师今年已经74岁，也是静安寺街道采访的对接人我们在街道碰头的时候，她还在给社区老人分配蔬菜当我们走过街道去服务中心的时候，一百多米的路走了差不多十几分钟，因为老人们看到方老师都要拉着她寒暄两句能看的出对这些社区老人来说，方老师早已不仅仅是什么福利社顾问可能也正是因为这点，方老师很难不继续工作，用她的话说「有什么事街道要找到我、社区也要找到我，实在退不下来」就算我们已经坐下准备长聊，她还得时不时拿起手机工作哪怕是周六日在家，也跟我们一样需要线上对接工作这样的方老师在我看来多少有点矛盾，一方面她觉得自己今年七十四了，用她的话说应该要把时间留给自己了但另一方面她几乎全年无休，而且不仅室内办公，每周二、五还要带着团队外出去江桥批发市场，为行走不便老人采购蔬菜各位能想象么，人生鼎沸的上海最大批发市场一位七十多岁老人跟各家商贩扯着嗓子问老板，竹笋能不能再便宜一点我问为什么不找近一点的大超市去采购，方老师摇头说这里的菜新鲜、也最实惠同样的蚕豆，江桥批发市场三块五一斤，二道商贩可能就要六块多又说社区老人都是节省了一辈子的老人，买个菜倒不是说非要省出多少钱，但一份菜如果能拿到最实惠价格，老人心里就会更开心更踏实她似乎更理解老人，也更愿意去为他们去奔走、去忙碌还有次有位菜老板指着旁边没装车的袋装菜说，这个昨天的可以给你便宜些方老师看了一眼没要，说的一句话我到现在都记得「对老人而言生活就是倒计时，一定要把最好的给他们」对她而言为老服务不仅仅是份工作，更是愿意去为之去付出的为老事业那天从江桥菜市场回来的路上，已经快晚上九点，我问方老师说有休息计划么，她几乎没怎么思考的说「多做一点，再多做一点吧」02“再工作几年，帮儿子儿媳攒点钱”这是我今年过年出去采风的时候在路边偶遇的老人应该不能说是偶遇，因为这天是大年初二，整个一条大马路上只有我们两个人他身上的橘红色工作服很显眼，推着车在无人无车的大马路边上走走停停为了方便躲雨我跟大爷在公交车站站了会大年初二还下着雨，看着大爷橘红色工作服还在滴水，想着这个年纪还在工作不容易我问大爷说大过年的还这么辛苦么，大爷不以为然，说过年工资高，每天补贴三百块我们并肩站在公交车站那里躲雨，又聊了好一会，发现很多老人工作跟我脑子里第一次听到的老人还得继续工作这种情绪不太一样这位环卫工杨大爷，今年60岁，来上海打工十多年这么努力攒钱，除了给自己养老，大爷还想着给老家儿子儿媳攒点钱「现在买房不容易，到时候能帮多少是多少」我也挺好奇上海能存住钱么大爷说每月工资六七千左右，虽然不是很高，但相比老家高多了就是工作会辛苦一点，每天五点到马路，中午休息两小时，下午五点下班遇到春秋季落树叶子也比较烦，但说完又安慰自己工作总有不容易的时候好在老伴也在身边，也在工作，也有收入两个人每个月收入，除去房租能存的比老家多的多两个人租的房子也就在工作附近，中午还能回去跟老伴儿吃个饭老两口都觉得趁着年纪还没那么老，身体也还好，争取再多工作几年这样回老家口袋里能更鼓一点，加上退休收入，还有老家的房子养老是够了，还可以贴补一些给子女03“退休真的不习惯，所以还是工作吧”这是我身边听过的另一种老人还在继续工作的案例不是为了事业、也不是为了子女，就是为了自己在外人看来这位门卫李大爷太拼一边作为国企退休老职工，每月九千多块退休工资，另一边退休了还不休息，还做起了保安，每月又多挣两千多块工资不过对李大爷来说，工作似乎比赚钱重要今年63岁李大爷，两年前退休，之前是国企单位的技术人员退休的时候，厂里还想返聘，月薪一万左右，但李大爷没答应但即使不返聘，大爷的退休工资也拿到了九千多，不用再发愁工作「但退休之后问题就来了」虽然退休后大爷每天还是5点起床，晚上8点就睡，但没工作的李大爷，白天在家待不住，没事就去附近走走转转所以李大爷退休第一年反而精神没以前好，整个人蔫蔫儿的，一家人都在为他担心，他自己也疑惑「别人说退休轻松，我反而觉得更累」因为工作对他们这代人来说工作不仅仅是工作，也是一种生活习惯所以退休一年后，李大爷决定还是继续工作，就算是小区保安，他也要继续工作这份工作也简单，一个住着几百户的老公房小区的门卫室平时就是负责小区的基本安全保障、盯着监控、以及处理一些居民纠纷然后他的两位同事也是，三个退休老大爷轮班，每人八小时，摊到晚班的到12点也要准备睡觉，也不用真的熬通宵别管什么工作内容，有工作似乎就有了生活着落对现在的李大爷来说「现在就开心很多，平时就带带孙子，没事陪陪老伴」前几天他还在筹划全家旅游计划，想趁着孙子放假，带着孩子回老家武汉而且计划还挺特别，打算先去重庆，然后从重庆出发坐轮渡，沿着长江去武汉，带着孩子见识下大山大水跟我描述这些场景的时候，李大爷的脸上似乎比面前的监视器还要亮对他来说继续工作似乎比退休重要，比赚钱重要04“我就出来挣个零花钱”第一次听到的时候还挺乐，大爷说话有东北口音，跟他说话有听小品的感觉有的老人工作居然是为了给自己挣零花钱这是有次我在地铁站门口坐摩的的时候，一位65岁东北大爷说的跑摩的就是那种骑着电动车往附近小区送，价格也不贵，一两公里五六块左右原本我以为这种摩的师傅基本都是趁着早晚高峰挣外快贴补家用尤其是看到头发花白的老人，更觉得比较辛苦，所以每次都会选择尽量多照顾大爷的生意不过坐车次数多了，也跟大爷熟络了起来，发现根本不是那么回事大爷退休已经四五年了，退休前也是在国企单位上班年轻时候从河北某钢厂调配到了上海，所以虽然是东北人，但是大半辈子都给了上海，也习惯了上海，退休了就留在上海养老从单位退休以后，平时在家没事就找邻居聊聊天、打打牌大爷说平时也有退休工资，家里也不缺钱，也不用补贴家用我说那你怎么还出来跑摩的，还是东北大爷幽默「退休工资能是自己的么，那不都得上交么」那想抽点烟喝点酒怎么办，大爷就想了个办法，早晚高峰的时候，他就出来跑几单看着大爷头上那个有点掉漆的头盔，突然觉得大爷有点斜杠青年的意思，也许他在别处还有什么别的兼职但这些工作用大爷话说买包烟就行05从我接触的这些生活里的老人来看如果你稍微多聊那么两句就会发现，这些看起来应该都退休的老人其实也很忙碌，为了事业、为了子女、为了自己，各种各样理由都有真实的理由也许更多更复杂，但都各有各忙我有的时候经常会想起那个20%的数字上海有两千四百多万常住人口，这其中六十岁以上老人占比20%以上，已经超过国际社会对老龄化社会定义的10%的标准于是我们经常思考老龄化、思考退休年龄不过相比数字本身，似乎更值得我们关注的是这些老人，他们自己的选择是什么以上为正文，来自巧克丽丽扫描下方二维码关注卢俊踩盘日记视频号👇

最近全国各大商场2022年的销售业绩，在网上曝光在由联商网统计的160家商场数据里，除去无2021年销售额样本数据参考的61家商场之外，全年销售额有53家上涨、38家下滑、9家持平南京德基广场，全年销售收入210亿、上海环球港155亿、杭州万象城首破百亿、北京SKP、华贸预计也是200亿级别...加上今年春节各项消费数据回暖的迹象明显，一时间让人对实体消费业，无不是信心满满在这样乐观的趋势下，另一边我们又刷到了这样的新闻去年同时有42家商场发布公告，或是闭店，或是停业改造，或是彻底退出中国市场在这样的背景下，上海去年传来几家老牌商场闭店的消息，让人不胜唏嘘我打算肉身实地看一看，上海曾经红极一时的百货商场，如今怎么样了现实中的实体商业，到底迎来了春天，还是正在上演一场冰与火之歌？01第一站当然不会放过传闻中将要闭店的这家：梅龙镇广场前几天，一则梅龙镇广场或将在不久后关门闭店的新闻传的沸沸扬扬，这可是上海老牌商场的代表，商场里的伊势丹百货，曾是不少上海人的白月光闭店的新闻传出来后，很多网友在留言处纷纷表示惋惜而传闻中也有提到，位于梅陇镇广场商场内的伊势丹百货，将因24年的合同到期而正式退出上海，就此成为时代的眼泪这一切都从未得到过官方的证实但是我们到达现场的时候，看到的梅陇镇广场不仅没有关闭，包括伊势丹在内的百货公司，也依然正在营业于是我向现场伊势丹的工作人员求证，他们告诉我商场内部并没有传出要闭店消息，网上的新闻也不是公司内部有发文传出去的，消费者此前积累的会员积分也可以正常使用但是如果真的肉身在商场里逛一圈，便会明白，为什么这样的传闻出来，有人会信和那些老旧的百货商场一样，人气急速下滑，售货员比顾客还要多各种设施也比较陈旧，数十年如一日的柜台格局一层是黄金珠宝、手机数码和化妆品，二楼是男女服饰，三楼是儿童和运动，四楼是餐饮和影院，负一层是超市，这种传统百货式的商业布局，很难满足现在年轻群体的消费变化果不其然，我在南京西路上看到了很多年轻人，但是走进梅龙镇广场，从外面打卡拍照的大妈开始，就显得比较“老态龙钟”虽然内部是Artdeco的设计风格，巨大的中庭从底部一直延伸到第七层，给人一种富丽堂皇的感觉，但在如今网红商场风格的映照下，多少显得有些另类首先，梅龙镇广场的地理位置十分优秀，位于上海商业最繁华的一条街，南京西路在这条路上，旁边有多少新商场或是冒出，或是改造升级，大家感受下不说静安寺商圈和南京路步行街上多少商业林立，还有吴中路和兴业太古汇就拿梅龙镇广场挨着的几个商场来说，中信泰富、上海恒隆、上海商城来说，从商场的硬件设备和内部引进的品牌，梅龙镇广场都处于下风更别说，今年改造后火的一塌糊涂的张园，也在这一条马路上你说说，年轻人来到南京西路，选择进入梅龙镇广场的机会和概率，是不是更低了梅龙镇广场，从远期来看，或许不是闭店，改造升级的可能性更大，否则想要从这竞争激烈的南京西路商圈分走一杯羹，恐怕很难了这就是上海实体商业的竞争残酷之处一条马路上商业的繁华林立，是蜜糖，会带来人气的聚合同样更是砒霜，让稍微走在后面的商场，还来不及转型，便离我们而去02这件事在大名鼎鼎的南京路步行街上，演绎的淋漓尽致说到南京路步行街，你会想到什么，这里伫立着全国最老的四大百货公司这里是近代上海商业繁华的诞生地，也是上海作为商业都市，响当当的一张名片而这次线下走访，最令我感慨唏嘘的商场就是在南京路步行街扎根了26年，比南京路步行街的年纪还要大3年的：上海置地广场上海置地广场曾创下多少辉煌的业绩，就不多说了南京路步行街依然还是上海商业繁华的名片之一，但是人们却要和置地广场说再见了就在去年年底，上海置地广场，迎来了自己的的谢幕仪式当时更是抛出全场3折起的优惠力度，让客户赶在1月31日闭店前，还能最后薅一次羊毛我们看到目前的上海置地广场的9楼以上还有一些类似珠宝、黄金的商业业态还在经营之外其他的部分，比如当初内部热闹的一楼，现在已经全部围挡起来，等待下一个公司进入而我在走访这家商场的时候，也看到了去年底闭店时，门口贴着的醒目四个大字：谢幕清货有些刺眼，有些无奈据赢商大数据显示，南京路商圈的人群画像中，25-34岁的占比最高，为40.76%，高于全城均值而置地广场这样的百货业态，显然无法吸引到这部分年轻的消费者驻足停留了，因为他们有太多更加新潮的地方可以去这就是商业市场竞争的残酷之处，不仅时刻面临着外部环境的考验，而且消费者的习惯不断的在迭代，在升级如果自身不改变，只能被淘汰03因为无变化而被淘汰的，还有这一家：太平洋百货太平洋百货在上海一共有淮海店、不夜城店和徐汇店三家，2017年淮海店闭店，2020年不夜城店闭店，如今只有徐家汇一家太平洋百货在经营话说，太平洋百货在上海也算是一个蛮魔幻的商场，有过很多神奇的故事徐汇的太平洋百货商场，自从1993年开业后，不管什么时候进去，商场里面只会放一首歌，草蜢乐队的《宝贝，对不起》2020年7月，位于上海火车站附近的太平洋百货不夜城店宣布闭店，正式告别上海和上海置地广场一样，退出上海的太平洋不夜城店，也做了一场为期150天，全场3折起的谢幕闭店促销活动作为内地百货业黄金时期的代表，太平洋百货曾是内地最大的连锁台资百货巨头2000年不夜城店刚开业之初，堪称苏州河以北最时尚的商场之一，为上海零售百货业的繁荣做出过巨大贡献因为地处交通枢纽，商场开业之处，甚至在北京、广州等城市做过广告，“太百”作为一道流行符号，也曾引领一代人的时尚观念太平洋百货摇身一变，即将由嘉里建设集团接棒建设，将这里赋予全新的样貌和业态这次不是商场，而是成为了一个新的商务空间，1-2层是商业，3-5层为办公空间，命名为：嘉里合集图片来自：上海静安我们踩盘路过的下午，这里还在马不停蹄的改造施工太平洋百货不夜城的闭店，不仅是太平洋集团告别了属于它的时代，也宣告着上海火车站商圈辉煌时代的走向终结很多人将太平洋百货的闭店归咎为疫情但是疫情只是压垮它的最后一根稻草，除了外部因素之外，商场未能够改造升级加上上海浦西商圈的迭代竞争，让不夜城板块失去了竞争力，加上互联网，电商直播带货等的兴起不仅是消费者的习惯的改变，彻底改变了这些商场的命运另一方面，也是不夜城商圈的一种告别04巴黎春天，亦是如此上海巴黎春天虹口店位于上海著名的三大最繁华商业街：四川北路另外两条是南京路和淮海路在许多上海本地人心目中，虽然这座城市有许多可以逛街的街道，但真正适合购物的商业街只有四川北路在90年代鼎盛时期，四川北路年营业额30亿元，营业面积占全市将近五分之一（图为巴黎春天长寿路店）四川北路上的百货，让无数上海人如数家珍：第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货、福德商厦，当然也包括了巴黎春天而伴随着在这条路上的最后一家百货商场巴黎春天闭店后从此四川北路再无百货，而周边五角场、徐家汇、大宁等新兴商圈的崛起，留给这条街道的只有沿街老旧而冷清的商铺最后一个百货商场巴黎春天的离开，宣告着这条上海曾经第三大商业街的没落05实地走访完几家老牌商场后，我最大的感受上海的商场，也进入了存量时代人口的不断流入，百年开埠的历史，带来了国际化前沿的消费时代上海可以说是全国，甚至整个亚洲的商业繁华之地，截止2021年底，上海3万平米以上的购物中心就达到343家按照上海每年要新开三四十个商场的速度，今年上海的购物中心总量将超过400家，这其中并不包含那些正在升级改造的但是非常明显的是，商业的高速增长至饱和状态，另一方面外部的疫情影响，近几年上海商场关门的消息接二连三于是，存量之下的竞争越来越残酷，尤其是同处于一个商业业态十分饱和的商圈，传统老牌的商场，很容易被淘汰掉商业唯一不变的就是永远在变化，本质是只有适者才能生存有些老牌百货，经过改造升级后，也顽强的生存了下来比如，上海第一百货淮海店和伊势丹所在的地块，改造升级成为了Tx淮海东方商厦淮海店变身百联淮海755、香港新世界大厦变身艺术主题购物中心K11...人们都说，上海是一座永未建成的城市不管是梅龙镇广场，还是置地广场，或者太平洋百货、巴黎春天希望能在改造升级后或者新的运营方接手后，以另一种方式陪伴在我们身边那么，在上海你的“意难平”百货商场，又是哪一个呢以上为正文，来自乔不丝扫描下方二维码关注卢俊踩盘日记视频号👇

最近看到一组数字还蛮震惊的数字背后也让我感受到如今人口流动的另一种信号十年来，城市人才不断地朝着一线聚集，

最近天气开始变暖了这股暖风也吹到了楼市中大家还记得去年我们统计过一个数字吗2022年全国二手成交表现对比2021年，整体下降了23%而今天为什么会有这篇文章的原因，正是因为当我们持续关注着各城市的行情，发现今年的回暖来得比想象中快尤其是上海，今年2月份二手房成交量暴涨，一个月成交达1.9万套，就快要回到上海月均2万套的枯荣线水平位置了信号不只出现在魔都根据CRIC数据显示，2023年2月16个重点城市二手房成交体量同环比分别上升122%和54%其中，成都、杭州、深圳等城市出现较大涨幅今年这些城市的楼市表现，可能会比预期要好很多01上海的1.9w套，绝对的超预期根据我们最新数据统计，这个2月份上海二手成交量总计19280套看到这个数据，是不是比想象中要好很多别忘了，2月只有28天，如果按30天算的话，那么2月份的数据很可能就突破2万套我整理了一下，近一年上海二手的成交数据总的来看，只有28天的2月份总成交量19280套，这个数据是2022年2月以来比较不错的一个数据了近一年最高的7月份也不过19650套1.9w套，这个数字意味着什么首先，已经快接近上海月均2万套的正常水平在上海每月二手成交量2万套是一个分水岭，以此为界来判断市场好坏。低于2万套说明市场冷，超过2万套则说明市场还不错所以，今年2月份上海二手成交量几乎达到了一个正常平均水平其次，这在上海历年2月里，已经很高很高了我整理了一下上海2019年-2023年，每个2月里的二手成交数据，发现自2019年以来，今年上海二手楼市表现最佳是近五年以来二手成交最高的一个2月，不仅恢复到2019年的水平，比去年还上涨了超50%那么，上海2月份二手市场到底为什么会这么热呢其实，成交量还不错的一个很重要的原因是客户愿意去看房，带看量多了起来从中介的表现来看，最近一个月很“忙”，听他们说春节过后带看量比起年前多了起来连我们团队也感觉到了，在一场演讲活动中，本来就准备了600个人的场地，突然新增了400人很明显市场上有一个很踊跃的带看量，其实也在告诉我们，客户现在愿意去看房了包括房东心态也是非常平稳的，所以在2月份还是能够有价格谈判的空间，这也决定了整个2月成交量能够维持很好的原因另外，上海二手房成交高还是基于房源挂牌量比较高，过去一年上海新增二手挂牌量一个月最高就有将近5万套数据来源：全国房价行情网过去这两三年的时间，存量房或者挂牌待去化的房子是非常非常多的所以，在这种情况下，真正想要买房的人几乎都能买到一套还不错的房子今年感觉提前进入了“金三银四”接下来，3月二手市场可能要比2月更好，按照这个趋势走下去，三月份二手成交是有可能超过2万套的02要说今年最猛的还是成都去年我们就关注过成都这个城市，它的楼市一直很好即便是在全国二手楼市普遍都比较惨淡的时候，成都二手依然保持很好的成交情况2022年成都全市二手房成交套数达到了15万套，全国第二，仅次于上海过去一年二手月度成交最高达到1.7万套没想到的是，成都二手楼市成交量今年不仅延续了去年的火热，还能更高成都二手房市场的火热，最直观的体现还是2月份的成交量今年2月成都二手成交19061套环比上月，成交量暴涨88%，同比去年2月，成交量暴涨160%几乎快赶上上海的水平了，还是蛮令人意外的在这种市场热度下，成都单日二手成交量破1000套因为二手房成交量的大涨，

还有小伙伴在关注两会的么其实已经不打算写两会房地产的相关内容了因为这次两会关于房地产的内容，一共就两部分，去掉标点符号也就74个字3月5日上午9时两会政府工作报告部分内容而且这些内容多少有点看麻了都是顶现实的地产问题，但这些问题我们多少都在去年已经交过手支持刚需改善性需求虽然宝贵，但也不是近期第一次见了现在看到的几乎所有政策解读，都是围绕房企、供给侧、刚性需求...似乎所有解读都逃不过“xxx定调”、“xxx虽然字数很少但信息量xxx”这类的不过两天下来我发现一件事就是这短短的74个字里面，有一句话被忽略了01就是这句加强住房保障体系建设是不是非常小透明，就算放在标题位置也像背景陈述确实，这句文件里才能看到的话经常会被我们当作背景空气而忽略但如果你从去年开始关注政策的话，就会发现这句话正在越来越频繁出现在各种房地产文件、金融政策、中央层面会议中而且位置越来越重要，从文件收尾，到中间过渡，再到现在开头第一句不过今天想跟大家分享的不是语义解析而是围绕这句话发生一系列质的改变最近大家有关注过这样两则消息么第一是4个月前，国家层面成立了首个住房租赁基金大概就是基金成立后会收购部分办公、商业改造成出租房，再投入长租市场对象就是还没有购房资格或者买不起房，又租不到廉租房的新市民而且这个基金发展，比我们以为的里程碑意义来的更有实战意义现在已经分别跟北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山，约定设立地方子基金也就是说这个基金正在更多城市引导更多资金进入租赁市场，正在一点点地在扩张第二件事就是上个月人民银行发布的一份《意见》，号称租赁领域的“金融16条”可以不用管里面具体内容，但有两个亮点需要摘出来首先它在试图解决住房租赁企业融资难其次它在不断拓宽多元化住房租赁企业的投融资渠道我摘录了一些细节内容如果读起来比较累的话，这份文件可以用这么一句话解读无论你是新建还是改建，无论房企系、酒店系住房租赁企业，哪怕是创业系租赁企业你都可以在融资上获得资金的帮助就比如不少小伙伴听过的魔方公寓，他跟CRIC租售透露的帮助细节是“过去住房租赁企业只能申请中长期流动资金贷款，期限一般不超过3年，现在期限放宽至5年”这么些细节能说明什么、这样两件事在传递一个怎样的信号租赁基金也就是REITS，是这两年才出现在各类文件里的新词而国家层面对这类金融手段的探索，尤其是对规模化经营、长期经营的住房租赁企业的明确支持本质上就是一种对住房租赁体系根本性支持是的，不是新房、不是二手，而是租赁市场所以如果上海的小伙伴留心的话，这两年围绕租赁的政策比以往密集47万套保障性租赁住房、《上海市住房租赁条例》、取缔群租房...全国范围也是，2022年中央及地方发布了260多条租赁政策，今年以来的租赁政策也已经发布了20多条而这些是我今天要说的二分之一，因为租房只能算是住房保障体系的一部分住房保障体系的分支里，除了住房租赁，更为主角的可能还是保障性租赁住房02你能想象么看起来默默无闻的保障性租赁住房，其实早就开始澎湃了保障性租赁住房，可能很多小伙伴都没接触过，你可以把这个理解为一种城市福利住房类别我有一个朋友4年前进入上海工作以来就申请的保障性租赁住房，我去看过，不能说有多么好，但绝对干净、成套、宜居相比周边二手公房无论是配套还是环境好太多，价格还只是市场价格的70%（个例，具体以官方的9折以下为准），更为关键的是，租期和租金的稳定这对于一个来沪奋斗的外地小青年真的窝心，也是留住城市新市民、新青年的好方法所以保障性租赁住房从去年开始，我们开始频繁听到最大的那条消息就是住建部对外公布的：十四五时期，我们会在全国范围内初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）离我们比较近的消息就是2021年11月上海公布十四五期间，上海将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上当时听起来这些数字更多是停留在纸面上的但今天我们回过头来再关注起来的时候，各地已经开展的有点澎湃了来源：克而瑞租售这里只摘录了部分，感兴趣的小伙伴可以关注下你所在城市的完成情况，据我所知，苏州2022年的保障性租赁住房就完成了4.1万套我们来关注下上海，上海算是保障性租赁住房建设队伍里比较踊跃的一位2022年上海计划筹集17.3万套，但其实前11月就已经新增建设筹措了18万套，提前超额完成年度目标任务18万套...什么概念呢2022年上海全市二手住宅成交才15.8万套这么一对比你可能就知道保障性租赁住房在城市住房体系里是怎样存在了不过更为重要的一点是，这是谁在推动、以及正在以怎样的能级在推动这意味着未来会形成的市场格局，这是值得我们关注的过去两年，全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间)预估可以解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题而住建部计划的十四五期间要建设筹集的900万套保障性租赁住房，预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难它们或新建、或改建，还有一些地方上的办法，比如静安彭浦一村，在城市更新的原拆原建项目里多出来的100多套房子，也会投入保障性租赁住房更让我没想到的是，这件事还在资本市场上在发酵保障性租赁住房板块也正在挺进REITs市场来源：克而瑞租售现在已经有4只保租房公募REITs产品成功发行，首批的3只发行主体均为地方国企，上市当日均触及涨停另外上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目在推进ing总而言之，保障性租赁住房这件事比我们以为的要澎湃的多03也就是说此时此刻围绕保障性住房体系，租房和保障性租赁住房这两件事正在被默默下重注租赁市场的体系化支持，尤其是REITs这类房企金融新品种探索性支持最能代表背后落地的迫切性而这也带来了房企涉猎的集中式公寓的增长中国租赁市场最大规模的分散式长租公寓自如，已经发展至以“百万”为规模计数单位TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%来源：克而瑞租售另一方面，短短两年我们以为作为辅助的保障性租赁住房体系原来一直在以超级体量无声落地，去年上海的保障性租赁住房供应已经远超二手房全年成交总量这两件事在跟我们说一件什么事很多时候“加强住房保障体系建设”，这句话放在任何地方，都会被顺滑掠过但当我们把过往细节串联起来，或者哪怕去看下这些保障性租赁住房计划数字的落地情况，你可能都会和我一样被吓一跳原来那些保障房数字正在全国范围内被超额完成原来有些城市保障房的体量甚至覆盖了一整个二手房市场原来租赁住房企业也有自己的春天原以为那句“加强住房保障体系建设”只是安抚人心一句话但其实正在被无比认真地执行这些都是我们以为自己看见却没看见，以为不重要却非常有影响力的细节而这些住房保障体系的建设，各位也请别简单归纳为生活幸福感之类的更根本的目的一定还是城市发展加强住房保障体系建设→支持刚性和改善性住房需求→解决好新市民、青年人等住房问题最终聚焦的是新市民、青年人，这才是城市发展的根本所以你会发现当房地产站在社会民生、站在新市民面前，它的第一要义一定是也只能是住房保障体系的建设所以真的没必要纠结文件里说了房地产多少字，也无需纠结提没提“房住不炒”关键其实是在被很多人忽略的第一句04很多时候就是这样你以为波澜不惊的平面其实风高浪急，你以为平平无奇的一件事可能正在改变另一件事的命运最后跟大家分享2015年中央经济工作会议的一句话这还是第一次从国家层面提出租购并举也是这么一次提法，作为住房保障体系的重要组成部分，租购并举被确立为我国住房制度改革的主要方向上一次住房制度改革主要方向，还是将房地产确定为我国支柱性产业以上为正文，来自巧克丽丽

如何看待高低配类产品这确实也是在目前一手房市场，或者说很多次新房经常会看到的小区的类型首先我们要知道什么是高低配高低配就是严格意义上，整个小区既有低密度的别墅或者叠加，又有高密度的高层多层这样的建筑，把这两个混在一起我们叫高低配的小区那么买高低配的小区好还是不好呢点击下方视频，看看卢俊怎么说其实这又有很多的因素，首先我们先讲一下高低配的缺点对于高低配而言，如果你买的是低密度的物业，那么对于低密的物业它相比较纯别墅的小区而言私密性会差

过去一年，上海哪些板块二手涨幅最大这是今天想要和各位分享的一个关于上海二手市场的数据房价涨幅的真实情况，相信也是各位在挑选二手房的时候，最关心的一个问题在年末的时候，我们也整理了一份数据表单主要拉了一下2021年到2022年最近一年，在统计了上海各个板块二手成交数据之后来看下上海板块二手房价涨幅最高的top10、各区二手房价涨幅最高的板块，以及上海二手房价下跌的板块做这个选题的目的其实很简单，就是希望通过真实的数据反馈情况，给未来计划购买二手房的各位一个参考（ps：本文房价涨幅数据来自源兔博士，上海各板块房价数据涨幅统计不包含崇明区）01过去一年，上海哪里二手房价涨幅最高数一数全上海有上百个板块，如果将这么多板块放在一起比较，哪些板块涨幅更大呢这一次统计的208个板块里，二手房价上涨的与下跌的比例约为9：1其中房价上涨的有185个，占比89%，换句话说，房价涨幅为负的板块就有23个，占比在11%左右最近我们和兔博士拉了一份数据，其中2021-2022年，上海板块二手房价涨幅top10统计如下本以为最亮眼的应该是市中心板块，但没想到的是，前十名涨幅最高的板块里有8个都是五大新城在五大新城中涨的最多的两个区，

上海可以说是全国交通最发达的城市了，但是说到“枢纽”，我们往往会想到虹桥也就是虹桥机场+高铁站+地铁上海最大的机场其实在浦东，但浦东却没有一个高铁站，因此没有形成自己的枢纽系统导致浦东乘客需要到虹桥才能坐高铁，无法像虹桥枢纽一样高效疏散乘客再加上虹桥枢纽本身客流量就几乎接近饱和，一直以来面临的客运压力很大基于这样的条件下，上海最近出了一个新规划叫做，“东方枢纽”，在我眼里这其实就是“浦东枢纽”简单来说就是，在上海的浦东机场旁边再新建一个上海东站未来浦东也将会像大虹桥枢纽一样，在有机场的基础上，再增加一个高铁站，真正成为一个属于浦东的综合性枢纽来看看，这个建在浦东的“东方枢纽”，到底会有多厉害01东方枢纽到底是什么呢先带各位了解一下，关于东方枢纽的前世今生所谓东方枢纽，原名叫“浦东综合交通枢纽”，主要由两个部分组成，一个是浦东国际机场，另一个是上海东站其中上海东站目前还在规划建设中，这意味着之后浦东也将拥有高铁站+机场的综合交通枢纽2022年11月“东方枢纽”第一次出现在《上海发布》，

70%可能才是我们真正意义上得到的室内空间所以得房率会成为很多人关注的焦点戳下方视频，查看卢俊完整解读👇为什么如今我们好像感受到整个购买的得房率在一直下滑呢包括不少的高层，都已经滑落到72%、

说到保房价，杭州业主可是教科书级别的存在他们自筹改造外立面、扬言要为小区修地铁、鸡娃成学区房，业主群内调控房价，让全国业主“顶礼膜拜”可是，当我这一年研读完各城市业主为了保房价的各种事迹，更是大为震撼不止是杭州，现在这届业主对房地产的认知，可以说已经让很多从业者汗颜虽然业主们什么房地产周期、金融政策不会天天研究、脱口而出但是说到从把房子买回来，到如何通过各种方法，能够保证房价不跌，业主们现在已经非常专业了01最常见的就是，各种集资改造外立面业主改造小区外立面之风，要说就是从杭州开始刮起来的还记得几年前杭州某小区自发众筹2000万升级外立面也上过热搜，杭州业主可以说是自筹改造外立面的鼻祖了自那以后，我看到的是，各地业主对杭州业主的纷纷效仿因为这确实也是有效果，而且是立竿见影，效仿得最快的要数南京业主了，不过人家杭州业主好歹是房子交付后升级的外立面南京业主直接打钱给开发商，在开发商建房过程中，每户业主自筹2万块，自费帮助开发商把房子建得更加高级一点这个小区叫做金基嘉玥小区业主在和开发商多轮沟通后，自费升级了干挂铝板外立面基本绝大部分业主都掏钱了，每户大概出1.6万元至2万元不等，小区共有616户，所以升级外立面的总体费用约985.6万～1232万又是一个自掏腰包千万，升级外立面的案例开发商做了局部示范，并由业主提出建议，金基嘉玥业主还说，更改外立面已经在相关部门报批，小区预计将于明年3月份交付除此之外，南京另外一个楼盘，颐和铂湾，也和开发商协议，从真石漆改为铝板不仅是南京业主对小区的颜值焦虑严重，来自深圳的业主也请求一战你说，现在的业主为什么这么执着于改造外立面呢其实这也是一种民智提升的体现以前，开发商说，我们外立面材料使用真石漆，整体呈现出更为高端的品质感业主也就信了，因为很多人都不知道，真石漆并没有那么高级当现在的客户看过了好产品，终于知道，如今，铝板材质才是站在外立面鄙视链的最顶端这就有了全国各地业主各种改造外立面的案例，主要就是将外立面升级为目前业内最高级的材料：干挂铝板因为只有这样以后在与周边的二手房存量竞争中，才能站到天花板的顶端尤其是那种隔壁家小区已经是干挂铝板了，自己能不着急吗想要房价涨，就要对小区的外立面狠一点做得更极致的业主，不仅外立面改了，还会统一把窗户也升级了，阳台也一起封了讲真的，当我听到“旭格系统窗”这个词的时候，我真的觉得这届业主的专业度有点太夸张了他们不只在乎外立面用材，连时下豪宅最喜欢用的门窗都了如指掌这事同样发生在南京来自南京金茂府二期的业主众筹成功，全屋含阳台，全部升级为旭格系统窗业主近期已经交完钱，约好第三方，预计很快将更换玻璃，二期将在2023年底正式交付，旭格作为有着50多年历史的德国品牌，在全国豪宅占有率很高放在几年前，刚买到手的房子，业主就集体找开发商换门窗材质，这样的事情根本不敢想象随着这几年业主对自家项目品质的追求，和对楼盘升值逻辑理解的深入，也就对小区交付的品质，越来越焦虑当然，焦虑的可不止是外立面，还有内部的各种公共设施02于是，他们开始对小区的车库下手了...立面之外，业主最在意的地方就是车库了，因为这里是小区的第二脸面所以，无锡某盘的近2000户业主自筹100多万，将自家小区的地下车库进行了升级大改造改造前车库是这样的，就是个平平无奇的水泥地下车库，上面涂了一层绿漆在业主们的共同努力下，把车库直接升级为环氧地坪，主干道也做成了彩虹跑道，整个车库一下子变得高端了起来改造停车库是业主们常见的操作，一个是为了自己的使用感更好，二是对后期房价也能有所保障或者提升安徽也有业主自费改造了自己的停车库入户由于开发商建成的负一负二层地下室和车库入户口等于是毛坯状态，于是安徽某小区8号楼的业主，决定自己筹集资金，改造楼栋地下停车库的入户大堂每户业主交款3000元，筹资30多万，地下车库改造后的效果图是这样的一看，比起原先的入户大堂就档次提升不少，也因为这栋楼实际上是小区楼王，业主买的都是200多平的大平层，于是对社区的品质要求也就更高所以当然也会对房价有不小的影响，尤其是豪宅的品质，从车库这个地方，就能区分出品质高下来当然，改完车库的小区房价倒不一定涨，但是业主心里一定更加有底气03不仅指导小区二手房挂牌价，甚至成交价业主在群里知道小区二手指导价已经不是什么稀奇的事了但我看到最震惊的是来自广州的业主，因为成交被做低还给中介公司发了《虚假交易撤销书》广州黄埔科学城时代春树里的业主，将自己以及自己的小区推上了风口浪尖事情的起因是业主在某平台上，发现自家小区一套房子的成交价，竟然才2.8万/平然后进一步，因为这套“低价”房源，自家小区的成交均价，由原来的近4万/平，降到了3.3万/平，等于100平的房子账面资产损失近70万于是，一张按满红色手印的《虚假交易撤销书》横空出世，在里面，他们义正言辞地申诉还不忘给自己的小区来上一波宣传：科学城时代春树里，三地铁上盖规划，科学城优秀学区房玉泉学校加持，三甲医疗及小时代商业广场建设中，公园家门口，是一个优秀的小区，宜居宜商...这批业主真的是，丝毫不掩饰自己护盘心切的焦虑啊04对小区名字斤斤计较有一类业主，他们买房的时候，刚开始就是冲着某家房企品牌去的，于是在小区楼盘名字的变化上，会非常的斤斤计较大家都知道，楼盘名字有备案名和推广名之分有一个叫做溪岸景园的小区业主为了提升小区房价，自费修改了整个社区的门头将原本的备案名，溪岸景园换成了当时的推广名融创xx，据说门头上还会设计发光灯管，让大门更加光彩夺目突出这里是用融创品牌打造的小区，毕竟当时融创在这个城市多少有些品牌溢价同样的操作也发生在杭州滨江业主身上当政府部门称“铂金海岸”是不规范地名，要整改成“相江公寓境心苑”，遭到了滨江小区业主的强烈反对很多业主表示，自己就是冲着滨江的品牌才买的房子，一旦没有了滨江两字，业主们不但内心不爽，也担心小区的二手房价会受影响最后抗议无效小区还是要改名，但是业主们还在为了保住“滨江”二字而努力因为他们清楚，在杭州的二手市场上，有“滨江”两个字的二手房，就是要卖的比周边贵一些，因为杭州人就是认滨江这个品牌不过，以上说的都是挺正面的案例，现在也有些业主开始采取反向操作了因为和开发商存在纠纷，业主分分钟就把小区名字撤下杭州有一小区，楼盘原本叫做xx西城年华很明显，这个小区就是由杭州一家房企开发的，但是如果现在你走在社区里，不会知道这到底是哪家开发商建的房子，因为小区交付之后，业委会便立马上演小区“摘牌”事件从门头开始摘牌是物业做出的决定，在开发商物业一撤出的时候，就想把门头上的房企品牌名字去掉不仅仅是门头摘牌，就连小区里各类指示牌以及花坛等，都已经看不到房企品牌有关的文字和Logo（来源：钱报杭州）地下停车库里，近千个地下车位标牌全都换掉了，上高德地图一搜索，楼盘名字果然也没有留下开发商的印记，抹得干干净净不仅如此，业委会名字也要改，还特意去换了公章，仿佛在这个小区出现开发商品牌名字，就是非常可耻的一件事且自从引进万科物业后，还要求万科物业把整个小区都排查了一遍，争取不放过任何一个死角，从此只有西城年华两个正反面的案例告诉我们，有些房企品牌确实能够为小区带来溢价业主买的其实就是一个品牌，但是当有些房企的名声在外已经不怎么好的时候，被“抛弃”也是分分钟不留情面说到底，不论是摘牌还是挂牌，对楼盘名字斤斤计较，其实都是为了保住房价啊05为什么这届业主越来越懂保房价保房价，听起来似乎有些激进，但实际上背后也体现了现在购房者的专业，已经到了令人佩服的程度尤其是在杭州、南京这样的新一线城市，客户不止买过一套房，看过房价涨跌，知道什么是好房子之后，不再如当初一般，相信只要买房就能涨而对品质妥协如今有太多的业主同样被市场教育过，比如物业很差的小区在二手市场就是不保值，所以才会出现想尽办法换掉老物业、改外立面这些以前看起来不可思议的事那时候的购房者相信“买就是一切”，而现在的他们越来越知道“好才能长久”，相信这样的认知也会继续下沉至更多二三线城市这对于行业来说总归也是一件好事，在如今这个地产时代，只有客户不断提升对“什么是好房子“的认知未来，劣币驱逐良币的事，才会在市场上越来越少不是么（PS：文中所有图片来源于网络）以上为正文，来自乔不丝

如果要说到样板间你会想到什么：精致好看、温馨明亮可能很多人刚开始还会为样板间那些好看的装修、温馨的氛围所心动，让你有想要立马买下来住进去的冲动而当你像我一样作为从业者，看过更多的样板间之后会发现很多时候其实样板间里面都有些基本套路，也算是开发商的“小心思”吧而今天，我就真带着装备，帮大家卧底了几个样板间，彻头彻尾的给各位揭秘一下那些藏在样板间里的猫腻，大概有哪些，以及到底有多夸张01

为什么阿亚那的产品观在我们身上推进不下去作为地产人，作为从业者，未来20年我们的职业生涯在哪里，未来的20年我们的核心竞争力在哪里我想不论是品牌口还是项目口或者营销操盘手，唯一一个不能忽略的元素应该就是：内容对于内容有着结构化解决方案的地产从业者，不论在企业内部还是行业外都会拥有自己特有且不可替代的话语权接近内容，也就意味着无线程度的接近客户，接近客户也就意味着行业未来的20年红利站在你这里经过四个月的筹备、两个月的精心打磨，《房企内容品牌转型训练营》将于3月2-3日在上海开课如果您是项目操盘手、营销、品牌、内容创作者，想了解更多内容营销的方法论以及获客增长的新思路欢迎报名咨询，了解更多分蛋糕的方式决定了你的蛋糕有多大让我们努力看到蛋糕的同时，每个人都可以在线下带走分蛋糕的方法让我们做些改变，在这个漫长的黑夜3月2日我们线下见

同一个小区会有哪一些房子比较难卖？我觉得这也是我们选小区的时候特别是二手房市场，大家需要去提前思考的一些东西点击下方视频观看除了我们说一些明显硬伤的比如：一楼、顶楼、靠马路，这些应该算是买房的通识除此之外还有几点，我认为是比较难卖的房源首先我们可以看到，对于整个小区而言：它的定位以及你的产品是否能够匹配什么意思？刚需社区它的刚需户型就好卖、改善社区它的改善面积段就好卖、豪宅社区大户型就好卖所以对于你这个社区而言：它到底是什么定位的小区你要有一个充分的认知，比如说我们在一个老破小里面你买一个大户型，它一定是很难流通的对于一个改善类社区，特别是那些豪宅社区，你会发现越大户型它越好卖因为它的背后意味着，它的客群决定了他到底需要什么我们发现那些二手房所谓的流通背后：就是供求的关系所以对于你而言，买到的产品是否精准的踩到了未来接盘的需求点，这一点是很关键的

现在开发商也越来越多去做直播，在直播间卖房子然后真的像传统电商一样给折扣福利，请明星网红我也看到很多行业小伙伴不断在抖音、视频号、或者其他平台开始做直播所以今天特别想认真跟各位聊聊你觉得直播间卖房，这件事有效果么，有真实转换的可能么直播pk电商的势头我们这次在双11看的已经很明白，但对于房产这种动辄百万、千万产品，直播真的可以撬动么或者这么说，如果你们觉得没效果，那为什么开发商还都要去做每次直播投入都是大几十万小百万的一个预算，如果真的没有效果，他们为什么还要做好，今天我就用亲身经历跟各位分享下我的答案在直播间推荐房源、匹配房源一定是......01有效果的，且有真实转换的我们每周日在真叫卢俊视频号都会做一场直播，可能你也见过然后这里面每个月会有一场专门为上海客户推荐各地房源的直播我会帮购房者选择几个我觉得比较好的城市、比较好的项目，然后通过连线，让购房者通过二维码跟项目产生联系，完成转换，带来成交这件事情我们后台有大量数据，真实有效所以直播间卖房真的可以，那为什么我们看到的大多数直播更多是朋友圈赚一声吆喝，却没什么水花这背后其实我做了这几件事第一，为直播间粉丝认真选择一个好城市选盘，不是以佣金高低来选城市，而是站在客户这边为用户严选好房子，这个跟电商严选货品是一个逻辑放弃严选，那开头就决定了你的流量要比别人小很多的结局，那自然也不会有后文，所以每次我会推荐3-4个真的还不错的城市而且看过我直播的小伙伴都知道，每次我推荐的项目可能都是当地最贵的，因为地段最好、产品最好的项目没理由便宜你推荐好的东西，它虽然贵，但不会犯错，这是能够获得用户信任的，是能够带来真实转换的第二，一定要通过跟主播连线的方式我不会站那一直blabla滔滔不绝，而是通过连麦把部分话语权给到其他主播，这样才能创造沟通、创造互动而且连麦的时候，对方最好是一个美女主播，我负责干货，那对方保持一下颜值就更好啦，还要可以讲出一些当地楼盘属性然后我们通过互动回答用户问题，让购房者看的有趣好玩我们看到很多直播背景是一块电视机屏，然后主播对着电视机屏讲解一个楼盘，这种是真的有点干涩第三，我极少做专场，而是做一个拼盘如果我们全场只做一个项目，粉丝要么喜欢，要么就完全不喜欢，那么用户的流失率很高这时候我们需要一个非常典型的转盘逻辑，这个不喜欢可能下一个，下一个不喜欢可能还有下一个，因为有几个城市可以给他去选择第四，一定要明确你的诉求各位一定要相信，刚需、改善是不会在直播间买房子的他们是硬需求，所以一定会去线下看，线上聊聊可以，但他不会留太多线索，更不会转换那有两类是可以的，一类是投资类，但是我不会做，我赚钱有底线第二类就是本地人的异地购房需求比如上海，不管去海南、昆明还是武汉、成都，一线城市的外溢型需求是有可能做的以上这四件事你可以试试，做到和不做到效果就会有差别那开发商怎么办，房子是现成的没办法严选02各位可以想想看，开发商如何做直播现在基本上房企对直播这件事情都不抗拒了，每一次直播都拿出了大几十万小一百万的预算来做那对他们来说，怎么样的直播是有效果的，我参与过大大小小20多个项目的现场直播这件事情我也是亲身经历过，且真实拿到了结果，本质意义上很重要的一点要弄清楚它的动机这一次直播是干什么的，是做品牌直播、转换直播、还是效果直播我相信各位看过开发商很多直播模式，这里总结一下，大概分这两种第一种，叫卖场式的直播就是很多人喊一二三上链接，这一次帮各位争取有什么额外折扣，然后通过购买我们的链接就可以享受额外折扣，并且可以在线下拿到独家的房源这种喊麦式对日用品、食品管用，但是对房子就不管用了而且流量不大，且所针对的刚需/改善客户很难在线上形成转换，所以这类卖场式直播往往没什么效果这种直播流量还不如投放一篇软文来得更有效，那为什么大家还要做这种直播各位要知道，这类直播其实并不是为了获得线上流量，也不是为了广告或者宣传它最终目的并不是用来做增量的，而是用来激活沉淀在数据库里的存量用户的这些客户大概率对项目有一点兴趣，但因为价格、房源、折扣等原因没买，那现在只要你折扣合理、房源合理，就有激活他们的可能所以各位请记得，如果要做卖场式直播，要做这三件事首先，没必要花钱做投放；其次，一定要争取到真实房源、真实折扣；再其次，自家阵地那一场仗很重要把你的直播链接发给甲方销售，让他们去转发，因为他们手里的存量客户或者老客户，才最有可能被激活那未来如果你们要做这件事情，你就知道钱应该怎么花，钱应该花在哪里，老板问起你来，你就能讲得出来1234这就是我做这种B端类分享想给各位带来的，所以各位如果感兴趣的话，欢迎来参加我们的线下培训只有经历过我们线下内容的整体梳理，各位才会知道每一笔预算应该怎么花那些新鲜的活动怎么做才是有道理的、怎样可以跟老板去沟通、为什么此时此刻我们要做这种形式这才是我们一个新时代的地产人应该具备的技能，干货还没说完第二种直播，我叫TA知识型直播直播全程不会有太多安利环节，但是会有大量关于企业品牌的深度解读我们前段时间给香港置地做了一场直播前面差不多40分钟我没有讲过任何具体的项目，我全部在讲这个房企的品牌跟产品力，为什么要这么做这里面一个极其极其重要的目的，就是希望大家对这个品牌有认识，且知道香港置地是一个好好做产品力的企业当我们去异地城市买房子，我们可能会看地段，但一定也会看品牌因为一个陌生城市有太多未知，我们其实是没有安全感的，所以对于异地购房决策，认不认可品牌很重要所以解读品牌需求切换到了首要位置，通过这个可以产生用户信任当他对一个城市感兴趣的时候，他可能会把香港置地放在第一个顺位，直播做到这个环节也就OK了这种知识型直播非常值得推广导流，所以各位可以看到我在做那场直播之前就写了一篇软文做了宣发，最后也给这个项目引入一些额外的客户要知道并不是任何的直播都需要做投放，我们得要知道这一次直播的目的是什么这样的话我们知道到底是应该在投放上发力，还是在渠道上或者房源上所以不是任何的直播都只有一种模式直播分很多种，形式也很多，但对各位来说一定要明确目的、形式，然后再行动，这样的你的行为才不会变异03如果你是集团品牌，有一种直播可以做现在的房企直播大概率都没有找到方法论，或者说没有踩对节点，所以导致很多直播只是赚一个同行的吆喝而已我经常看到很多直播，想吸引全国各地客户，然后杭州讲给杭州的人，苏州的讲给苏州人听，这种直播一定是没有效果的所以如果各位是一家集团公司或者说比较大的区域型公司第一件事，这个直播一定要针对具体城市千万不要散，如果分散，你直播的人气和流量就会全散掉哪怕是拼盘式的，也不要各说各话，这种直播一定是没效果的，一定是针对某一个城市的全国选盘逻辑各位知道现在直播做得最好的是在哪个地方吗，其实不是在抖音，是在快手快手很多的小哥在带领东北的大爷大妈去海南买房子这就是非常典型的针对某一个具体城市的具体需求做推荐导购这种直播模式是最有效的所以各位开发商如果要自己做直播的话，你的导流、你的获客，你的宣发应该针对某一个具体的城市，而不能是全国范围第二，要针对具体人群的需求就是要告诉他们我们是给你做什么样的推荐前面说过，刚需改善做直播的效果不大，但是针对异地购房，旅居型购房推荐，这个逻辑就对了房企大V或者主播是可以做刚需/改善的直播获客，因为他们可以转盘，而很多人是没有转盘逻辑的所以在卖场式直播的逻辑里面，要放弃刚需、改善的逻辑，而加强异地推荐的逻辑你们的宣发、投放、引流都应该针对这个城市的异地购房客户这件事情如果没有做对，你的直播就会废掉所以想做一场真正有意义的直播，一定要记得两件事第一，投放针对某个具体城市，这个城市应该是你们流量库里面存量资产最大的一个客户池，然后再辅以外部的流量导客第二，围绕这个城市的用户做项目选择和推广，比如围绕上海的用户推荐适合上海人买的几个城市这是我今天想跟各位分享的所有观点未来每周二我也会有专门针对于同行的一次内容分享下一次可能会跟各位来讲单项目如何做好直播再下一次会跟各位讲现在线上售楼处有没有效果，怎么做才有效果再后面可能会跟各位讲线上投放怎么样把10块钱花出100块的效果未来我们会在直播间持续性的针对于地产同行做这些内容所以各位如果感兴趣的话，一定要关注我们这个目前为止只针对于地产同行的“真叫卢俊品牌观”的视频号会定期跟大家聊一些楼市观点，也会做直播来交流分享不过3月份的线下培训没有直播，这是一个线下私密或封闭的直播方式，包括一些方法论的一些介绍，所以是没有直播的只有在线下才会有两天一夜的课程，我们会把所有的东西完整地梳理好，给各位一个系统性的方法论的东西，让各位学得会且能够用得上然后跟老板也知道怎么去解释这么一次关于内容的真实有用的打法所以3月2-3日，上海等你啦以上为正文，来自真叫卢俊团队，整理自真叫卢俊周二晚10点直播

最近银行开始频繁有动作了我老家一个做银行客户经理的朋友，居然在朋友圈发楼盘的促销信息帮开发商卖房乍一看我以为她换行了呢，打听下来原来是为了完成放款业绩，银行只能自己下场帮开发商卖房就连我们团队，都开始接到银行经理的电话，咨询是不是可以推荐一下合作的开发商，有机会增加业绩再说最近看盘，链家中介小哥这么跟我说的：“现在房贷下来速度也很快，基本第二个月就能放款了。”这些现象背后，我们看到银行如今是多么着急和焦虑，简直是恨不得抓到一个人，就想他贷款，不管是房贷还是消费贷如今银行焦虑背后的本质原因是什么01先给大家看两组数字最明显的就是现在的人实在是太爱存钱，对现金流越来越敏感了这样的敏感，也反映到去年的储蓄数据上中国人民银行发布的《2022年金融统计数据报告》显示2022年，住户存款也就是居民存款增加17.84万亿元，同比2021年又新增7.94万亿元，超额储蓄近8万亿去年一年就超额储蓄了8万亿，银行能不着急吗能看到自2020年开始，近三年居民存款持续走高，每一年都在创新记录时间到了今年1月据中国人民银行《2023年1月金融统计数据报告》显示，今年1月其中住户存款增加6.2万亿元，较2022年1月同期相比多增加了7900亿元来自中国人民银行这个数字是2022年全年增加存款17.84万亿的35%，这还是在去年的17.84万亿已经是近几年内最高的情况下这速度也就意味着，2023年的住户存款可能还会创造新高可以说，去年的客户，是存钱存到银行都害怕因此，去年全国各地的居民存款，也在大幅增长这是《2022年各省市人均住户存款余额及排名》数据来源：中国人民银行统计的25个城市中，其中北京居第一达到了26.8万元，其次就是江浙沪三省分别是21.1万元、

嗨，大家好，我是卢俊我是一个自媒体人，也是一个创业者，但更是一个地产人，所以这是一次同行和同行之间的沟通我是一个受行业红利最大的一个地产人，如果没有看到内容的变化，断然没有人愿意看这样的碎碎念文字把我推到流量的前端，被人关注，也让我看到行业的更多但是当我真正出来创业，把内容当成生意模式的时候我才真正意义上触碰内容的本质：对于房地产而言，内容可以高效且低成本的触达购房者01这一类中国所有行业客单价最高最低配也最非标的客群，如今在内容的赛道里，可以用4种方式被粘合在一起摸到内容钥匙的企业，构建了与购房者良性互动的联系，非商业诉求下的弱联系让这些企业在如今拥有极强的口碑效应和用户粘性，从而在营销端降低了成本，简化了通路而在硬币的另一侧，很多组织架构对于内容的忽视，如今正在陷入用不用渠道以及如何控制成本这样的恶性循环而前后的反差，就是内容这个元素能够在公司内部形成中台机制内容的渗透本质上可以系统性的解决大量的营销问题，与此同时构筑品牌粘性，唤醒企业生命力这些都是我的感触，也是我的亲身经历而这背后，本质上暗藏着房地产一个巨大的趋势：内容影响客户趋势的不可逆一些先知先觉的案例方，我们看到的就是对方在之前半年的系统化调整，这也是今年我想要和各位线下沟通的重要原因02对于真叫卢俊而言，已经在线上做过6年的内容，也是行业内少有的几位完成过所有线上内容到线下客户触达的方式这也是会有这一次线下培训的核心，关于内容中台，四张作战地图或许是我们需要触碰的如何围绕着单项目构筑内容体系从而完成用户触达集团性线上售楼处搭建后的系统化获客解决方案打造拥有自带流量的产品本体适用于房企本身的内部品牌直播IP养成计划这四步涵盖了一家房企未来的整体品牌转型计划，而其中单拎一条都可以成为一把尖刀劈开如今营销红海的恶性竞争以上这四步，有的来自我的创业经历，有的来自我重度参与的房企品牌计划，也有我和IP的一手信息所有的一切我不仅有方法，也有结果和数据，交付方法论也交付价值观我坚信的是趋势不可逆，并且为趋势all

过去的内容创作方式是有用的但是不是正确的作为地产人，作为从业者，未来20年我们的职业生涯在哪里，未来的20年我们的核心竞争力在哪里我想不论是品牌口还是项目口或者营销操盘手，唯一一个不能忽略的元素应该就是：内容对于内容有着结构化解决方案的地产从业者，不论在企业内部还是行业外都会拥有自己特有且不可替代的话语权接近内容，也就意味着无线程度的接近客户，接近客户也就意味着行业未来的20年红利站在你这里经过四个月的筹备、两个月的精心打磨，《房企内容品牌转型训练营》将于3月2-3日在上海开课如果您是项目操盘手、营销、品牌、内容创作者，想了解更多内容营销的方法论以及获客增长的新思路欢迎报名咨询，了解更多分蛋糕的方式决定了你的蛋糕有多大让我们努力看到蛋糕的同时，每个人都可以在线下带走分蛋糕的方法让我们做些改变，在这个漫长的黑夜3月2日我们线下见

哈喽，大家好，我是卢俊关于买房时要不要考虑学区这个问题，是不是大家都有自己的想法戳下方视频，一起看看卢俊怎么说👇第一个，我认为绝对理性在房地产领域并不一定是正确的，因为房子是没有办法绝对理性的因为这个事情事关经济和民生，所以不能用纯理性的观点去看待学区房这件事情第二个，对于我来说，我是坚定不移的不会碰学区房一个很重要的前提不是说学区房不好恰恰相反，如果在过去5年，作为学区房而言，第一个他能够得到好的学校的读书名额第二个哪怕作为资产而言，学区房的增值也是不错的，他并没有比普通的房子要差换句话来说，在5年前10年前，买纯学区房的人都很好，房子也增值了，小孩子也读书了，一举两得，何乐不为所以这就是我们说在那个时代里面，绝对理性的人的观点就失效了冲动的妈妈反而赚的盆满钵满，又让小孩读了好学校，然后又能让房子流动起来，还赚了一笔但现在为什么我不会考虑学区房呢一个很重要的背景原因是其实目前整个的一个政策趋势，都是试图让学区跟房产脱钩你会发现今年变化最大什么，第一个是教育，第二就是房产你看类似于像新东方，为什么有东方甄选，因为传统的教育已经没有办法再做了所以对于教育底层的游戏规则，也叫颠覆式的改变除了我们看到不允许补课，更重要的前提就是让学区跟房产没有关系这件事情可能是慢慢来的，也有可能是一蹴而就的在上海现在就出现了一件事情就是，他不是按照学校那房子在哪个地方就能读的第一个他是给你画一个区域，区域有好学校有一般学校，摇号摇到哪个算哪个换句话来说，就是你现在买学区房，是不能保证一定读到哪一个好学校这种体系化的变化，一定是先从一线城市开始，因为一线城市的教育资源最不平衡，或者说他是最被房产放的很大的所以今年开始，上海的学区房疯狂跌价，上海第一年学区跟房产不挂钩的一年所以，这件事情如果在上海落实了，在深圳和北京其他一线城市也会是这个主旋律如果说我们换套房子住，刚好有个还不错的学区，这是一举两得的事情但是专门为学区买了一个不会住的学区房，我觉得是得不偿失的所以不要碰学区房，坚定不移的不要碰学区以上为正文，来自真叫卢俊团队

当市场都在大谈“美好”与“理想”的时候，有一家开发商却始终称自己为“科学筑家”。什么是科学？或许正如金地集团董事长凌克所说，科学不仅是一种态度与方法，更是一种对真理无限向往的理念，是鞭策我们不断前行的力量。我们尊重人性，鼓励探索，热爱行动，将创新融入血脉，用创造改变未来。在这样的带领下，理科生金地将这份承诺，兑现成了现实，让筑家从冰冷的工业生产，变成了创造居住之美的理想实现，每一步都迈得很稳。示意图35年来，280城的宏大布局，为中国超过71万户家庭提供标准化、系列化的住宅与社区商业产品，全方位布局和运营城市蓝图。金地的这种追求，不单单体现在公司极具生命力的发展上，更是能从其为客户不断创造的价值中可见一斑。而金地之于上海的缘分，同样源远流长。2002年，金地首次进入上海，在嘉定南翔落下超级大盘格林世界，一度成为上海现象级的居住社区；2021年，金地上海则凭借270.47亿，拿下克而瑞上海房企操盘榜NO.1；2022年，金地再次荣膺“2022年中国房地产企业产品力十强”。获奖示意图，数据来源于克而瑞产品测评从2002到2023，深耕上海21年，金地一直扎根五大新城的建设，项目数次登顶销冠，也积累了良好的市场口碑。而本次要讲的金地新乐里，则是为上海呈现的又一惊艳之笔，给新一代刚需家庭更好的生活。01以成本换口碑，在特殊经历中告诉上海市场，金地是怎样的开发商。实际走访过项目的，都很难想象，金地新乐里的价格与品质是如何达成匹配的。毕竟金地做到了产品、服务不分家，金地物业服务永远有温度，别人是卖房子，金地提供的不仅是房子，也是专利和生活。聚焦产品力的深造，金地褐石系，不仅是金地产品线中申请了国家专利的，同时也是目前金地在全国范围内运用最广的产品线，像明星产品“自在城”、“艺境”等都是褐石系的代表作，在业内有着很高的辨识度。它不止是美国褐石街区的简单复刻，更是融入了金地自己对褐石美学的理解，营造了金地特有的褐石生活体验。售楼处实景图，仅供参考示意，具体以实际交付为准而金地新乐里，正是集金地多年筑梦上海的升级之作，在原有褐石的基础之上，提出全新的褐石主义3.0，以“先锋、灵感、相融、诗意”四大主张贯穿产品之中，为金地业主重构海派新聚落。实地探访时，看到了在社区景观打造上实打实的惊喜，仿佛一座隐匿于城市之中的“诗意剧场”！容积率约1.4/1.6的低密墅区配置，融合大树聚场、社区堂客厅等社交场所，将对“人”的关怀融入空间设计，打造集赏景、社交、健身、休闲于一体的全龄共享社区，全天候无缝对接业主家庭的休闲需求。售楼处实景图，仅供参考示意，具体以实际交付为准其中，堂客厅分布于西、北两处出入口，承载归家的仪式感与社区服务的功能需求。而社区内部更是极尽巧思，一条樱花景观轴线，以花卉绿植连接高层与叠墅，辅以运动与健身等五大趣味场景，打造了一方兴趣天地，让热爱在这里尽情分享。同时，在社区关键点位额外预留了生活空间，星球乐园、蘑菇乐园与鲸鱼乐园三大主题乐园有序坐落，不同年龄人群在这里洽谈与玩乐，让休息时间也充满了意义。效果示意图，仅供参考示意，具体以实际交付为准更值得期待的是，擅于创新的理科生金地再一次将多年研究运用于项目上，金地新乐里涵盖金地独家研发体系——金地“大健康”与“微气候”多维体系，以家为圆心，从健康环境、健康通行、健康居家、健康服务四大体系，为居者打造更健康的生活方式。整体实现既注重景观与健康，更是人本与城市的探索交融。这样的产品打造功力，至少可以打到90分往上的，可见金地的用心。而在价格层面，竟然仅仅处于约300万级，可以说是目前为止令刚需最为心动的产品了，刚需们完全可以进场了，没必要“再等等”，因为这样的价格优势在，已经等不来什么了……02如今，300万的刚需到底在为什么买单？上车者的置业要求，从来都“纯粹”而“复杂”。纯粹的，首要是价格。没有太多弹性，刚需们对总价预算总是最为严格和敏感的，成了雷打不动的先决条件。据今年第一批次待入市新盘信息汇总，大多聚焦在高总价改善类型产品，300万的价格能买到的实在有限，仅能勉勉强强够到金山的“基础款”。由此看，金地新乐里在售房源，总价约288万起步，在上海新房中算得上相当友好。示意图，数据来源于网络关键是，价格的背面有着治愈“上车痛点”的良药。毕竟对于几乎拿出全部身家，以期开启崭新生活阶段的上车者们来说，根本没有“试错”的机会。交通、生活配套、发展前景，个个都是横亘在刚需心头的“刺”，如鲠在喉，轻易放弃哪一项都不甘心。以这样的眼光再来看待新乐里，会发现它竟然成了仅有的较为平衡的优质选项，因为你所担心的，它都面面俱到。交通有轨交金山线和高速路网，出行问题完美解决；近距离的生活圈，配套也不愁；依托松江新城的发展，承接G60科创走廊，多元产业布局。规划示意图（图片来源于网络）首先，金山线3站可通达徐汇上海南站，再坐3站就是徐家汇。徐家汇是上海知名换乘枢纽，1号线、9号线、11号线，通达上海各大热门区域。而且未来金山线的定位仍在不断扩大中，与近70万方莘庄综合交通枢纽TOD开发项目衔接，让金地新乐里成为莘庄的头号受利者（来源微信公众号金山铁路时刻）。示意图，仅供参考，具体以实际为准自驾出行同样便捷，近距离徐汇主城直线距离仅约22KM，距离闵行主城直线距离仅约10KM，通过沪昆高速通达莘庄、徐汇，沈海高架以及嘉闵高架可以快速通达虹桥核心区。以独特的地理位置，徜徉魔都新城与主城的双城生活。除了交通外，金地新乐里项目旁还拥有成熟生活配套。车墩实景图直线距离约1KM内有金地方邻已开业的商业街区；人口文化广场、上海车墩影视基地、约17万方综合性公园（规划中）三大休闲场所；*预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍以及本图文资料中的所有内容仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。如需进一步了解学校的相关具体信息，请咨询车墩镇教委（联系电话：021-57608600）或车墩学校（联系电话：021-57602124）。还有车墩幼儿园、祥东幼儿园、车墩学校（世外托管，含车墩小学与车墩中学）、幼儿园（规划中）4所学校，优渥人文氛围。而未来，作为松江新城的重要组成部分，板块内设施配套都将以城区的标准进行建设，以社区为单位依次规划行政设施2处，文化设施5处，其中一处为上海影视乐园；此外，更有体育设施3处、医疗设施2处，含1处三甲医院与1处社会福利设施；以及教育设施43处，其中涵盖3处九年一贯制学校……更为国际化、人性化的理想生活，将于此悉数兑现（信息来源：上海松江人民政府官网《松江区车墩镇国土空间总体规划（2019-2035）》）。

大家还记得去年楼市的情况吗我们看到的是国央企和地方国资拿地越来越多数据来源：克而瑞据统计2022年22城集中供地中，地方国资成为拿地主力，拿地金额占比达到42.0%，超过了央、国企的37.4%，而民企仅为15.8%更夸张的，有些城市的土拍直接就是被地方城投和国企央企包场毫不夸张的说，去年我们几乎看不见民企的身影这背后其实代表着很多民企，他们选择躺平，甚至很多人在放弃这些行业，离开这个行业但我发现最近越来越多的民企开始拿地我看了看今年各大城市的首轮土拍，发现很多民企不仅是在积极参与拿地，甚至溢价拿地的也不在少数为什么民企会突然转变态度开始拿地，是去年的政策刺激起了作用？还是今年的楼市有什么新的不同？走过最困难的时刻，民企们终于开始有行动了01我们先来感受一下最近民企的凶猛就目前已经完成2023年首轮土拍的城市而言，可以看到包括杭州、苏州、郑州、昆明在内的大部分城市都有民企的身影出现更关键的是，真金白银拿地的民企还真挺多，这里我们重点聊聊两家不太一样的民企第一，很久没有出现的新城控股也开始拿地了在此之前，新城的拿地动作并不多，自2021年8月起新城就开始收缩土地投资，此后仅2022年5月在河南商丘以2800多万元拿下一宗商业用地而这次是继2022年首次在集中供地中出手，新城控股的动作就挺有野心首先，单地价就是此次民企拿地的前三，总价24.6亿，溢价高达11.82%再者，新城这次拿地，还是和龙湖在掰手腕该地块是位于崇贤核心区的大型TOD综合体包括20万方的住宅+10多万方的商业、办公、文体设施等，总建面33.34平方米加上这是板块内最大的一块留白地，花海资源丰富，而杭州地铁15号线终点站已官宣位于崇杭街上，也直接抬高了地块的升值预期于是新城、龙湖、招商蛇口都展开了激烈竞争而在大家都以为是龙湖天街和花园城的较量时，地块经25轮竞拍至封顶后，有8家房企参与摇号，最终拿下的是新城的吾悦广场此次杭州的拿地，其实也在一定程度上折射出新城的现金流有所好转在去年年底房企债劵拿到150亿融资额度的新城，如今再次拿地，很可能是公司逐步走出现金流危机后的再次补仓第二，是全国首例出险房企拿地的建业为什么建业出来拿地了，要知道去年爆雷房企的名单上建业可是赫然在列的其实这次建业拿地也真的有备而来首先对于这块地来说，在此之前建业已经介入郑州五龙口村城中村改造项目超7年，此时不拿地，也就意味着前期投入颗粒无收，因此必须拿地那么，拿地的资金哪来呢，这就要说到作为出险房企的好处了大家还记得去年端午一个很重要的新闻吗没错，暴雷后建业的第二大股东，早早就换成了河南省铁投国企入股，对化解房企自身的困境有不少好处，对于之后房企的拿地那也是一个绝对助力这不，有消息称，除了和广州富力合作外，本次的拿地资金或许也多是由河南铁建投提供建业的拿地成功，其实也为其他爆雷民企的发展路径探索出了一个新的方法当然，除了这两家重点企业外，还有不少民企也参与到了首次土拍的拿地中最明显的就是今年开年杭州市场的两次土拍首先是杭州第五次集中供地，杭州土地市场拿出了巨大的诚意，拿地的民企除新城控股之外，还有中天美好和兴耀房地产两家民企5宗地块有3宗都被民企拿下紧接着就是刚刚结束的今年第一批次土拍，更是展现出了本土民企的持续战斗力先是滨江一口气竞得未来科技城、良渚、江东核心三宗地块，然后还有伟星、浙江中豪、浙江中腾都分别拿下一宗地，且地价都上了10亿当然，郑州也有2宗地由民企获得，一个是建业集团，还有一个是上街区的本土民企郑州顺邦置业此外，最近一些初来乍到的外地民企，在异地城市拿起地来也是毫不手软首入昆明的西安民企海荣地产，以1.17亿元一口气揽下2宗地，苏州土拍上，山西万信作为唯一拿地民企，斩获了吴中光福地块甚至在不久前的北京土拍，龙湖也报名参与了朝阳小红门地块的争夺，且还是独立参与可见，今年在土地市场敢于拿地的民企真的越来越多了02其实并非今年，从去年下半年开始民企拿地的欲望就已经开始逐渐攀升数据来源：中指院数据如苏州的民企，拿地金额占比由0%提升至第五批次的19%，无锡民企的拿地金额占比，由第一批次的8%提升至第四批次的32%而其中民企参与度最高的，还是要数杭州在2022年的第四次集中土拍中，杭州出让的8宗地块全部都是本土民企拿下而除了杭州、苏州之外的其他长三角城市，也出现了不少开始逐渐崭露头角的民企拿上海来说，去年拿地最大的黑马上海佳运置业2022年，上海佳运置业曾4次报名土拍，花40亿夺下上海一共3宗地块作为2022年上海第四批次中唯一拿地的民企，宝山区顾村镇地块吸引了多达12家竞买人参与争夺头部房企包括招商、保利、华发、越秀、建发和中铁，央企国企则有金茂、象屿、国贸、上海城投等谁也没想到的是，23轮出价后，最终一众房企巨头落败，还是被上海佳运置业拔得头筹就整个长三角市场来说，除滨江外，成绩最好的民企就是伟星房产了数据来源：中指数据在2022年长三角拿地榜单上，伟星仅次于中国铁建排在第八位这家浙系房企，却扎根安徽低调发展了20余年，拿地的喜好也很明显，就是全程

问各位一个问题，绿城的房子有什么好不知道各位仔细想过这个问题没有你说绿城的产品风格特别突出？或者说绿城特别愿意砸成本，这些好像都对，但总觉得不太准确但为什么就感觉绿城的会有点不一样包括绿城很多项目都用花来命名，如果是放在其他开发商后面就感觉有点土但是一旦前缀是绿城，你就感觉好像就很有意境，值得去思考为什么这么叫这种若有似无的感觉，又是什么所以，绿城的房子有什么好今天这篇文章，我试着来回答这个问题上海等了绿城快要十年了而且这个项目同时也有蓝城参与投资，这样的组合也让人期待背后会不会有更多宋卫平式投入不知道各位有多少人在期待上海再一次出现这样的项目今年的绿城也确实给大家带来足够的惊喜，悄然间今年拿出三个项目陆续面世而其中一个，也是我最期待的，前滩百合园，带着绿城经典的法式低层项目之所以期待，因为我看到绿城这三十年对于产品思考以及巨量细节迭代之后的人居效果我们开始吧01在绿城做低密度人居生活的创造过程中，法式风格占据了很大的比重包括后来越来越多的同行房企也参与这样的空间建造的浪潮中来但是绿城做的法式有自己的不同我们来看一张图这是非常绿城的一个作品：北京御园很多人觉得这很好，感觉很强烈但是为什么好似乎也无从说起，总觉得整个法式气场还是挺明显的但是大家都是做法式，这个空间营造有什么样的不一样不少人第一落脚点就是在于整个建筑的轮廓线条，整体对称的空间感觉以及一个个代表着法式元素的廊柱和硬装小品这些是很容易被感受到的，也是很容易被模仿的但是绿城做的只有这些么，我们来看三个放大细节分别是顶部，中部和底部的三处细节你会看到御园的顶部为什么好看是因为做了非常多的线条，才有了远看视野上的层次感中间段的石材拼装虽然传统但是整体的色泽都在保持纹理的前提下尽可能的统一，这才会有大面块的仪式感而底部的台阶，各位注意这是一个圆弧式的台阶圆弧是法式的精髓，但是圆弧对于石材切割工艺又提出了更多的要求这些都是整个绿城在做产品的时候坚持的东西，但往往也是别人模仿不到或者说学不来的地方包括整个画面为什么感觉阳光射下来会有种渐变的层次感，这些都是石材选材的时候的严选所以各位要知晓，一样都做法式为什么绿城就不太一样不是用了石材房子就一定好看，不是只有花钱就一定能做出好房子绿城在规划风格上的细腻程度是远超乎同行标准的这包括上海玫瑰园我们放眼整个公区的道路，你可以感受到强烈的仪式感，背后是来自道路、绿化、建筑、小品各个元素的结合时候创造出的视野感受所以我们说绿城的项目为什么高级高级的东西在于，他不是在于一时一刻对你情绪上的征服，而是给你耐看的感觉，并且越来越喜欢越来越热爱这就是有人能够成为绿城粉的原因住过绿城的房子，大概就会知道这家开发商会在哪些地方用心，以及这种用心是那种叫不讨好的用心不论你看到不看到，这种感觉一直在社区里绿城一如既往对于社区的规划内核就是如此而如今前滩百合园带来的是绿城对于这个时代下空间的理解，也是时隔多年宋卫平又一个亲自下场的项目从这个质朴的名字上你就可以看出，绿城对于这个项目会有多重视名字越简单，项目越惊艳02当然后面也将是我最为痛苦的项目解读过程因为关于项目目前尚未实景呈现，很多的拆解都是基于效果图和设计图但另一面，这也是一次最为兴奋的解读，我极少为一个项目看了巨多的设计文本一些细节问题没搞清楚真叫卢俊团队甚至还和甲方设计公司开了一个越洋电话会议本质上就是为了探究这个时代下绿城对于海派法式的风格传递到底是什么概念示意图，非交付标准，仅供参考其实整块地也非常能够值得绿城来发挥整个地块整体的开间非常的大，这也就决定了单体空间上有了很多可以施展的空间加上地块两侧被水系包裹，整体的地块气质很不错再加上在规划上用了北侧多层的排布，为南向的低层还争取了很多的空间所以在空间呈现上百合园呈现出异常的层次感一共74套低层式产品，你可以看到极少有两户里面是一模一样的，为此绿城做了超过十种以上的立面样式，相邻两户绝不相同从而最大程度的拒绝别墅设计公区视野呆板统一的问题然而很奇怪的是如果有一家开发商在立面上花了这么大的心思，那么一定会最大程度的展示出来但是在景观的规划逻辑上，我们看到了非常明显的消隐式处理步道依然沿袭着海派法式的对仗感但是我们可以看到绿化整体的处理，将建筑的首层尽可能的藏在绿篱背后然后仔细看的各位又可以发现，二层三层还有很多的后退，本质上这样的处理会降低建筑对于公区的压迫感给到人在社区漫步的时候能够喘息以及惬意的感觉所以在整个规划上，你可以看到绿城对于视野的包容不论你在巷道里漫步，还是在一层庭院忙碌，或者在二三层露台发呆，都可以在环境里找到自己包容的角落不会有压迫，也不会感觉局促，同时也拥有属于自己的气场空间这就是绿城在此时做产品风格的态度风格的定位不代表后续执行的统一，而是根据地块形状，单体设置，包括用户体验，然后在内部有一次二次研发的过程从而将景观、立面、规划、所有元素结合在一起给到用户一个好的生活方案通过这样的多角度的研发，从而做出一个真正的好产品包括这种尺度感在整体的规划上也沿袭这样的逻辑概念示意图，非交付标准，仅供参考整个地块拥有着非常丰富的水系资源，包括地块北向还拥有景观公园资源所以在整个地块规划上并非像传统的法式风格一样封闭，而是在不牺牲私密性的前提下，创造了大量的柔性边界，使得整个地块能完整的内嵌在小环境内包括百合园内部的中轴景观，也和南北向的城市资源呼应所以这个时代下绿城属于的这种海派法式的风格，如果各位去到项目上感受，你会觉得这种法式的场景很新颖整体的排布创造出了融合，也保留了私密，公域和私域既分隔又融合的感觉这些看上去矛盾的用词在研发设计的手里都变成了现实，再加上各种主题景观截点的投入，创造出不同主题的花园公园这一次百合园特意把社区巷道扩宽到3-5米，目的就是为了大家可以更好的身处其中03除此之外，百合园中还埋入了大量的细节这也是设计团队多次和我强调的，关于风格传递的准确性什么意思概念示意图，非交付标准，仅供参考关于窗花，关于阳台，山墙，大门之类的小体量的元素，都在做变化做丰富哪怕是一模一样的户型，立面的设计也会有不一样的处理这就是处理，就是设计语言的精准性你只有做出足够的层次感，才有可能做出风格，一个大而全的空间展示，一定是没有灵魂不会思考的而对于绿城而言，就需要在设计层面解决这个问题这种元素在项目上呈现的非常非常多比如这个屋檐的线条，前后有一点点的宽度的调整，包括屋顶的色泽改变这种调整普通住户谁能感受到但是这种调整设计师能感受到，因为他们知道调整之后，整体的那种感觉，就会不一样用户喜欢就喜欢的这种感觉，这种整体看上去就很舒服但又说不上来的感觉这些细节在上一次的视频会议中聊的非常非常多——建筑上增加一些金属线条，目的就是为了让建筑显得更加轻盈——建筑基座的腰线处理，也会尽可能的不同——园区中丰富的花钵、景墙、景观构筑物等景观小品，无论在装饰细节、材质选择、颜色匹配都会细心推敲，与园区整体景观风格融合统一包括在整个设计文本中，我们都看到了宋卫平亲自介入的痕迹关于项目提出了非常细小但又精准的意见：窗一定要有细节；确保百叶在满足通风基础上一定要做密，不要做花；石材点楼背面核心筒处浅色细柱做法不理性，需优化……这些简短的话我都能幻想出宋卫平为这个项目和整个团队互相讨论争取的过程掷地有声，也充分执行也因为有这样的态度，整个研发团队对于整个产品投入几乎是变态式的产出在这里设计团队和我们分享了一个很有趣的细节，关于对于选材的执着这一块原话是这样的绿城对待这个项目是不可能常用色的，都是要选出符合项目特质的颜色，包括金属颗粒的大小，反射度的控制，晴天阴天，迎光面和背光面所呈现的不同感观，都是考量的因素。这些细节都不是钱堆砌出来的，这些细节代表着专属于绿城的高级审美04如果关于前滩百合园，还有什么要说的其实对于三林这样的强势地段，不论什么产品不论什么开发商，项目一定是很好卖的而且对于预售价格明确的前提下，几乎利润空间也都是已知的也因为如此，幸运的是绿城在操盘这个项目在沟通中我不只一次的听到团队关于产品打造痛与快乐的过程，我认为对于前滩百合园来说，最大的特质就在于：对于意念的执行做好产品的那种意念，那种心力其实这种决心如今在行业内已经很少被遇到了或许是因为地块气质很好，也或许是因为宋总的亲自参与，整个绿城研发团队都在坚定不移的执行这样的态度，充分以及超配的完成任务我不知道各位是否知道当年绿城那本《桂花城批判》曾经是所有地产人竞相收藏的一本书，因为这本书在认真的反思之前的项目哪里有提升，未来如何可以更好在绿城身上你可以看到这样的基因和血统的在《桂花城批判》一书中宋卫平写过：“拥有一双能够发现缺陷的慧眼，是产品进步的重要保障之一。”这些年来，绿城一直这个态度绿城人对自己的作品总有着许多“偏执”和坚持这样的精神，让很多作品交付多年后依旧整洁如新，熠熠生辉；也让作品不断创新，随时间更迭，成为时代美学的见证05所以你说，绿城的房子，有什么好？以上为正文，来自真叫卢俊点击下方卡片，了解项目更多信息👇免责声明：仅为本公众号观点。文中所涉及宣传资料为要约邀请，因建筑规划、设计变更原因，以上图形、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。以上图形、文字仅针对项目概况进行介绍，均为意向方案仅供参考，不作为销售承诺。发布时间：2023年2月。

楼市内容创作到底是解放唯一性还是放大焦虑作为地产人，作为从业者，未来20年我们的职业生涯在哪里，未来的20年我们的核心竞争力在哪里我想不论是品牌口还是项目口或者营销操盘手，唯一一个不能忽略的元素应该就是：内容对于内容有着结构化解决方案的地产从业者，不论在企业内部还是行业外都会拥有自己特有且不可替代的话语权接近内容，也就意味着无线程度的接近客户，接近客户也就意味着行业未来的20年红利站在你这里经过四个月的筹备、两个月的精心打磨，《房企内容品牌转型训练营》将于3月2-3日在上海开课如果您是项目操盘手、营销、品牌、内容创作者，想了解更多内容营销的方法论以及获客增长的新思路欢迎报名咨询，了解更多分蛋糕的方式决定了你的蛋糕有多大让我们努力看到蛋糕的同时，每个人都可以在线下带走分蛋糕的方法让我们做些改变，在这个漫长的黑夜3月2日我们线下见

前几天直播间有小伙伴提问：顶楼能不能买？这也是大家在买房经常会考虑的问题点击下方视频，看看卢俊怎么说我觉得顶楼最好不要买一楼我觉得是空气中细菌容易滋生的问题，顶楼最大的问题是漏水01楼顶经过日晒之后，容易把顶楼的墙板给晒裂晒裂了之后它的水就会自然地渗透到你的房子里面这种开裂其实很难修补好或者说基本上修补不好，所以这是一个特别大的问题而且现在不裂也不意味着以后不裂，所以大家尽量不买顶楼就最好因为很多人住的时候没有问题或住一年两年都没有问题，但是就怕有一天会有问题02很多人会说为什么别墅没问题或者别墅还好其实是因为高层和别墅的材质不一样一般高层的顶楼它的结构有张力，所以顶楼这个拉伸是会一直存在的低矮建筑，或者以前的老房子那种木式结构都不会漏水，或都没有特别大的问题但是高层建筑这种问题就会特别明显我觉得很多程度上也是因为我们的工艺问题工艺做的不太好，所以就导致了这些问题的出现，所以大家要当心以上为正文，来自真叫卢俊团队

这是一则非常真诚的招聘启示，2023年了，期待志同道合的你可以加入到真叫卢俊这个大家庭里来。公司越做越大，从原来的公众号内容产出，到现在的一站式地产内容服务商，我们思考了很多，也一直努力尝试着为大家带来更多更好的体验所以，为了更好的服务用户，真叫卢俊工作室需要一些小伙伴朝夕共处风雨兼程，一起打土豪分田地，做地产行最屌的服务商职位都帮大家留好了，最暖的团队给大家搭建好了，就等你来，让我们一起影响这个行业，影响这个市场具体职位可以查看下文中的海报信息透露一下我们公司的一些小福利朝十晚六的工作时间喝不完的下午茶定期组织团建活动还有更多节日福利……这就是我们年轻扁平化，友爱团结，爱发红包，爱下午茶爱买房work

你有没有想过，你会因为什么而对一座城市有好感是新潮、繁华、便利、还是精致？这当然都是我们喜欢一个城市的理由但是作为一个初来上海半年不到的外地人我对这座城市最有好感的那一瞬间，并不是偶尔路过它繁华的街道，也不是看到高楼林立的天际线的时候而是，当我周末走到小区拐角处看到一个这样的场景的时候很多老年人会来到我家附近仙霞社区旁边一家食堂一起吃饭，一起聊天后来我才知道，在上海长者食堂并不是什么新鲜事物也因为看到街角巷尾，看到越来越多这样我可能都不会去一次的地方我对这座城市开始有了更多认知跟喜爱01早在2007年，上海就有了第一家长者食堂我住在长宁，在家附近不远处的仙霞社区，偶尔路过的时候会看到这么一家长者食堂地理位置很好，位于茅台路632号的十字交叉路口，街上人头攒动，人气十足要说这家食堂可也是有点年份了2007年，仙霞新村街道将沪上首个“社区食堂”开在了茅台路逸仙敬老院的楼下，项目建筑面积500多平方米，后因市场供应多样化，该社区食堂已关闭多年直到2021年，这个社区食堂迎来改造升级，这才有了我们今天看到的仙霞社区长者食堂一眼看上去，这家食堂除了比较大，好像和普通的快餐店没有什么太大的区别但只要你走进去就会发现，虽说是食堂，可内部空间的精致度一点也不含糊敞亮的就餐区，原木色的配套桌椅，还有后面摆设风雅的书架让你一瞬间觉得来到了哪个精致的小饭馆，而不是一个食堂我们再来看看点餐的地方只需拿上一个餐盘，想吃什么菜，都可以直接跟食堂阿姨讲，长者食堂里的饭菜也更适合老年人的口味，每天提供中饭和晚饭，即使是肉类做得也不会很油腻20元一碗的本帮大虾、14元的菠萝咕噜肉、8块钱的炒土豆丝，还有炸猪排、藕盒等小吃，种类繁多整体餐厅的价格，跟市场上比起来差不了太多但不同的是，长者食堂的阿姨是真实诚呀，想想大学时期每次去市场吃饭，阿姨的手一抖，到碗里的菜一勺也就勉强还能剩个半勺相比之下，长者食堂的份量真的是足足的我点了份饭，两荤一素，菜品色泽亮丽，看起来很有食欲，份量也完全够两个人吃了，人均下来也就20块钱左右，吃不完的也可以打包回去吃，避免浪费临近中午，食堂渐渐热闹了起来让人意外的是，除了老年人，还有很多年轻人到这来吃饭，甚至我还看见了妈妈带着自家小朋友来的一个拿着公文包在附近上班的小哥告诉我，他经常来着这家食堂，原因也很简单，首先，这里的环境不错，再者更重要的是这里的食物更干净，吃着也更放心另一位长期来这吃饭的奶奶也提到，除了食物的安全问题，她还喜欢专门走来食堂吃饭的很大一个原因就是这里的座椅坐着很舒服很多快餐店为了提高翻桌率，桌椅板凳都会比较硬，且没有靠背，这样客户来了一般吃完饭就走而在仙霞社区，这里的位置座位和靠背都是软垫，靠墙的那边更是直接做成了软座沙发这样的设计不仅在用餐时能给客户带来更舒适的就餐体验，如果爷爷奶奶们吃完饭，也喜欢靠在软座上乘乘凉，聊聊天也正是有了舒适的交流空间，我发现在长者食堂吃饭的奶奶们都和这里的店员们非常熟在收拾碗筷的时候，店员们也不时会和奶奶们聊上几句，唠唠家常甚至就连食堂外门口的处理也无时无刻不在为老年人考虑食堂的左右两侧，分别设置有无障碍通道和扶手，这样即使是年纪较大或行动不便的老人，也能很容易通行所以你看，一家好的长者食堂，不需要大肆宣传自己有多为老年人考虑，而是要在这些细节上狠下功夫细节做好了，老人自然也就更愿意来这里用餐02如今，已经进化到智能AI食堂和社区配送趁着就餐的时间，我和两位健谈的奶奶聊了很久，其中一位奶奶已经80多岁了，但是说话很清晰，精神气也看着倍儿棒据奶奶所说，因为年纪大了，难免出行不是特别方便，所以除了偶尔会在食堂吃饭更多的时候是选择社区配送服务提到这一点，让我想到了之前在虹桥社区AI食堂发生的故事虹桥社区AI食堂同样也在长宁，占地约133.74平方米，面积比仙霞社区长者食堂小了很多，位置也不那么优越但是这家食堂有一个特点，就是无人机械臂做饭用餐者只需要将碗放在“取面位”，无人机械臂便能“感知”订单来了，去压面机前取面放入汤篓自动烹饪将面倒入碗内后，面碗自动运至面汤龙头前加汤，并自动出餐，一碗面从下单到出餐，只需2分钟左右，大大提高了人工效率除了人工智能外，到店的时候我发现店里的工作人员都在忙着准备饭菜的打包咸菜炒肉里满满都是十足的瘦肉，份量也很实在打包的小哥告诉我，他们正在集中为老年人的送餐服务做准备，为我具体介绍了一些有关老人午餐配送的事首先是配送服务上，65岁以上的老人可以到居委会进行餐食配送服务的申请，整个流程都由社区来执行，直接送餐上门，对于不方便出行的老人会很友好此外餐食配置上，包括两荤一菜，一个汤，一碗饭，花费仅在15元（80岁以上免配送，其余需提供1元配送费）仅从第一点我们就可以看出，上海的长者食堂从头到尾都是在以老人的角度去做食堂一个点餐的操作看似简单，但是对于一个年迈的老人来说，真的不太容易，除去繁琐的流程，会为老人带来更方便的就餐体验同时两荤一菜+一个汤+一碗饭的配置，在快餐店至少得40元左右，15块钱已经是远低于市场价格了细致的服务加上实惠的价格，老年人自然也会更愿意选择配餐服务，这样的长者食堂才不会成为一个空壳而直到快中午的时候这些早上就在马不停蹄准备配送的工作人员们，才有时间停下来稍微填饱一下自己的肚子我们说什么叫用心程度其实真的可以用一二三描述出来的可能已经没有那么用心但就是那种很朴实的、持续坚持的，基于对提升老年人生活质量的切实帮助，所展现出来的无论是对长者食堂用餐空间的营造，还是在配送服务上的尽心尽力这样体系下的老人就餐服务，是有质量的，也是有温度的而这样的长者食堂也就是一个很真诚的，用心在为老人服务的食堂最后，我记得那位80多岁的奶奶满脸笑容地对我说了一句话“我女儿在国外，虽然我年纪大了，但我更觉得要照顾好自己，所以长者食堂帮了我大忙啰”一个能被老年人喜欢的、亲近的长者食堂，说明它依然变得足够柔软03其实，上海早已经开始全面铺设长者食堂了老实说，长者食堂也算不上什么新事物，回想2008年，那一年，上海市老龄人口达到300万随之上海市政府便将“助餐服务点”列入市政府实事项目，这就成了长者食堂的雏形自2019年起，我们看见越来越多的长者食堂如雨后春笋一般，为这座城市带来更多生机勃勃的同时，也慢慢扎稳了根2019到2022年间，上海累计增加了148个长者食堂，同过去11年里的增长数量相当，截止今年9月，全上海现有长者食堂295家以辐射面积来看越是市中心的地方，长者食堂周边辐射的小区越多，一般在中心市区，长者食堂周边一公里内小区数量过百，这是非常普遍的现象以位于市中心的静安区为例，如果按区统计平均多少平方公里以内有一家长者食堂的话数据来源：《2021年上海统计年鉴》、“老食惠”官方小程序据数据统计，在静安，平均每1.44平方公里内便有一家长者食堂这也就是说，对于住在中心市区的老人，自己家周边能找到长者食堂的概率更高其实长者食堂并不等同于助餐点，它们往往拥有独立的厨房、更加干净卫生的就餐环境，同时在服务上也更会考虑老人的需求在很大程度上，这些分散在上海各个角落的长者食堂，实实在在解决了周边大部分老人就餐难的问题04所谓精细化，就要从弱势群体和细节处发力长者食堂，可能只是我们看到的社区服务对老年人做的一个很小很小的细节在上海还有更多诸如此类的专门针对老年生活品质而做出的变化一个活力满满的城市，也应该是一个老有所依的城市看一个城市好不好，不只要看它怎么吸引年轻人，还应该看看它是如何善待老年人的我们看见的，各大城市在抢夺年轻人上都鼓足了干劲，落户政策频频松绑越来越多的城市都在抢年轻人，但是也别忘了善待城市里的每一位老人以上为正文，来自Moon