此刻上海二手客户到底有多观望
两年前的一个仲夏夜，一位宝山的链家小哥边带看边跟我说
链家全网上海二手房挂牌房源大概在10万套上下，每月新增2万多套，再去化2万多，然后二手池子里10万套就成了一条模糊的水位线
眼下这个数字已经来到16.44万套
这个库存量是我们没太见过的，不过这就结束了么
类似这样的数据其实我们还探索了很多
比如现在到底有多少房东在降价、降了多少、成交周期都多少天了
成年人的世界里这些具体、真实的数据才可参考可记录
而这些看似找不到答案的问题，也是我们今天想跟各位分享的
01
调价房东里，94%选择降价
也是大概3年前我开始整理一些调价数据
50%多房东选择降价、40%多房东选择涨价，这是常见的比例分成，无非看3月或者年底的关系，涨价降价比例咬的更紧些
不过今年降价房东占比上升的明显，到今年这个10月已经来到94%
相当于说100位房东在调整自己挂牌价的时候，有94位选择了降价
这种压倒性占比也几乎来到近3年的一个峰值
可以看到过去3年里，2021年9月、2022年11月、2023年7月，都有比较大的降价占比，不过都没这个10月高
市场在线条里走向两极，在实际市场里走向一致，降价动作的一致
可以说此刻二手市场里房东在降价这件事上基本达成共识
此时此刻进入市场每位购房者都会被中介安利自己片区的降价房源
中介朋友圈也不间断发布一些短期狠降的笋盘
客户看完几套房子之后的第一反应也是比价
不过比的不仅是总价，也是同类房源谁降的多
02
-12.4%的降价空间又意味什么
两年前的二手数据稿里我们经常会引用议价空间这个数据，也就是一套房子挂牌价和成交价之间的空间
行情好的时候议价空间收窄，挂多少卖多少，甚至还跳价
行情不好的时候议价空间就会走高，基本上5%左右的议价空间就能让中介看到房东的卖房诚意，8%左右就是中介眼中比较大的降幅
以500万房产为例，5%-8%的降幅相当于25万-40万的议价空间
不过如果你在10月进入市场的话，这个降幅还要再大些
眼下一套房子从挂牌价到成交价的平均降幅已经来到-12.4%
这是我接触这类数据三年来头回见，也是近三年二手市场一个可记录的数据
对应-12.4%的降幅，可以算出300万房源议价空间在37.2万，500万房源在62万，800万房源在99.2万、1000万房源在124万
而那些房源库里依然挂牌的房源，议价空间就要窄些
徘徊在-3.9%和1%之间
对比前面的数据，下行市场里如果想要成交确实应了那句
没有卖不掉的房子只有卖不掉的价格
如果说过去我们讨论降价话题还比较点状，那-12.4%的议价空间则是难得一见的横切面数据
此时此刻能成交的房子大概率都经历了降价，而且是比较少见的降幅
这时候再看回这些降价案例可能也就没那么吃惊，宝山顾村附近某青秀城1套中区房源从390万降到300万，调价瞬间就被秒掉
刘行地铁口500米的海尚菊苑的一套两房总价从345万调到300万；某依云湾二手房一套稀缺三房在挂边套，上套同户型468万成交，目前降到400万。。
03
现在客户到底有多观望
按理说行情下行里的客户应该都不在了
但我们在某头部中介的新增客源数据里发现，每月的客户池子里的人都还在
也就是说每月都有不少人来咨询来看房
甚至你会看到2023年的客户量还比2022年要多
同时客房比（客户量/房源量）进入10月也有小幅提升
客户量的增加或者房源量的减少都会让这个比值升高，但无论哪种情况都会让房源更好卖才对，但二手成交还是走低的，也就是说客户在观望
也就是说市场里不是没有购买力，客户就在门外
他们在市场里有多徘徊，他们的成交周期就有多长
一套在某头部中介挂牌的房源，平均成交周期在80天左右，但现在已经来到97.2天，也是近3年高点
同时一位客户从电话咨询或者带看，首次进入市场开始，ta能买到房子的时间是30天左右，但现在这个数字是37.3天，同样也是近3年的高点
也就是说一套房子从挂牌到成交的平均数据从80天左右延迟到了97.2天，一位购房者进入市场到买到房子的平均天数从30天左右推迟到37.3天
如果是单个点状成交没所谓，但如果是大的市场面数据，变化还是蛮大的
这大概是我们为数不多的二手成交周期的呈现，没想到再看到已是峰值
04
那现在还有哪些房子在成交
近三月成交数据里链家成交里的2个变化值得关注
第一，小标的 (300w以内)成交占比上升1.2%；小面积(60-90m²以下)成交占比上升1.6%
第二，另外就是1200万以上成交占比上升0.2%
甘蔗没有两头甜，但眼下的二手市场“甜”的就是两头
我们分头看，1200万以上成交占比上升跟“认房不认贷"对高端改善需求的刺激有关，政策是有效的
另一方面，小于300万总价、以及300-500万总价的成交都在9月到10月慢慢抬头，这背后有两个可能
一是低总价段成交量走高，二是以往稍高出300万的总价段，比如350万以内总价段，降价到300万以内房源完成成交
不过链家自己总结的原因是，9月500万以内“老破小”挂牌量激增，这里面为了加速去化，业主的挂牌价格较库存房源更有优势，刺激了客户的购买行为
综合起来不知道各位发现没，大家都在观望这件事不假
但我们可能更需要看到的是市场是等待刺激的，这个刺激主要来自三方面
整体经济背景提升，像认房不认贷这样的点状政策、最后就是降价
这些都是眼下市场可以看到的可以形成刺激的动作，各位房东盆友可以参考看看
05
不夸张的说今天跟各位分享每个数据都可以单独拎出来跟各位再分析一遍
每个数据都很宝贵，但这个宝贵不是让大家来焦虑的
跟其他动辄说跌惨的文字不同，我们希望带给各位的是冷静、客观
你只有知道眼前市场真实在发生些什么才有可能知道接下来怎么做
这个数据下的房东、客户、中介，当你身陷一线纠结犹豫的时候
当你看不清眼前内容是真实还是情绪煽动的时候
当你不知道站你对面的人说的真话假话的时候
希望这篇文字能帮到你