二十年过去了，这些盘还是天花板
问各位一个问题，什么样的小区才叫品质小区
通常会有三个标准来衡量，就是房子可以卖多贵，开发商是什么样的品牌，后期物业维护的好不好
这个标准没有错，市场上也从来不缺好产品
往往真正意义上的品质小区是经得住市场考验的
有的项目当时觉得还不错，但是可能20年之后就沦为老旧小区了
但是在2005年前后，却涌出来不少好项目
你会发现当时的设计规划很超前，开发商不惜牺牲住宅面积去打造社区，就是为了营造一个高品质的居住氛围
现在再去看这一类产品，不论是品质还是价格依旧很坚挺
01
仁恒20年前的社区是无可复制的
前几天我在长宁看了一个小区，仁恒河滨花园
这个项目，在整个上海算是一个有口皆碑的项目了
这是继陆家嘴仁恒滨江园之后，仁恒在上海第二个典型精品项目
这个小区可能有人会觉得房龄比较老，因为它是2006年前后交付的了，至今已经有16年的时间
但是这却是一个难得一见的品质小区了
小区的特别之处就在于，其他任何小区都无可复制的社区氛围
整体看上去，它和普通住宅的排布方式不太一样，是一种围合式的布局
从小区的鸟瞰图看得会更加清楚
所谓围合式布局就是建筑围绕中心景观分布四周，在中心处形成较大的中庭花园景观，保证景观的完整性和共享性
这样的排布方式，能带来最大化景观效果，大部分楼栋都能拥有最佳的景观视野
这是我在小区19层拍下的效果
据中介说，小区里卖的最好的就是中高层，这个位置景观体验最好
为了保证很好的观景效果，小区里的阳台统一要求是不封的
它甚至做到了绿化率68.5%，平常我们看一些小区绿化率基本就35%左右，一般能在40%以上就是非常好的小区环境了
走在小区内部随处可见绿化、水景、户外庭院
当初开发商能做这样的设计真是花了不少成本，换句话说牺牲了很多住宅用地
用来做私密会所、网球场、游泳馆、阅览室、户外露营空间等等
并且这些空间运营的也很好，业主可以在这边健身、娱乐，可以说不出小区就能满足日常所需
而且你会发现小区里非常的安静，因为严格限制人车分流，车辆全部沿着小区边上的道路行驶
这样的社区居住氛围是非常少有的
也因此，小区的房价至今依然坚挺，目前二手成交价在13w/㎡左右，最高成交单价也到了15w
在同板块内属于天花板级别了
这个价格和2011年的新天地河滨花园几乎是持平的
小区对面就是同一时期交付的天山河畔花园
虽然两个小区的价格相差不大，可能因为后期维护的不同，仁恒的社区交付十年依然崭新
很大一个原因在于，有一个良心的开发商
作为一直走精品路线的仁恒，20年至今打造了一系列高端产品
先后打造仁恒滨江园、仁恒河滨花园、联洋国际住区的仁恒河滨城、仁恒森兰雅苑、仁恒公园世纪等作品
每一代国际社区的更迭，都是高标准打造的
02
一条700米的黄金城道步行街就很绝了
在长宁另一个高端居住板块就是古北
这里有一条非常出名的黄金城道步行街，尤其是这个时候非常好看，经常有很多人带着相机过来拍摄
在这条步行街上，我注意到这个被银杏簇拥的小区，古北国际花园
小区内部非常讲究私密性
主要出入口都需要刷卡才能进入，外来人员则单独有一个门，由保安人员做登记允许访问之后才能进入
小区里面的绿化环境也很好，沿着一条条小道就能走到家门口
小区外部则讲究开放共享空间
沿街有很多精致的小商铺，外面布置了一些桌椅作为休息的场所，打造出一种开放式社交空间
这里居住着很多台湾、日本居民，很多明星也定居于此，所以在这个地方你会看到便利店的销售员都会讲一些日语、英语
这个项目虽然不是顶豪，但也是板块内的标杆项目了
目前二手挂牌价最高15w/㎡，从2020年12月到今年8月涨了19%
沿着黄金城道步行街，分布着一个又一个高品质豪宅，御翠豪庭、强生古北花园、华丽家族古北花园等
古北其实开发比较早，能够出现这样的品质社区，在于一个得天独厚的地块
毫无疑问，这是上海起点最高的居住区，首先是规划上的高起点
在大规划上，古北国际社区因为是上海第一个涉外商住区，也是上海当时唯一成片规划开发的板块
当时古北国际花园的开发商，上海最早一批本地房企中华企业
来源：景观设计的小学徒
在产品打造上也花了不少心思，古北集团委托SWA在繁华的上海市设计一条长度为700米黄金城道步行街
上海第一代国际社区，果真名副其实
03
在万科物业维护下，这个小区品质依然很好
如果我不说，很多人可能都看不出来这是一个20年前的小区吧
这是早在2002-2006年建造的万科假日风景，也是当时的示范小区，位于外环外春申板块
虽然位于外环外，但是同样房龄或者说差不多品质的小区相比，它却要高出很多外环内的房价，甚至赶上了中环线上的板块
今年，小区公寓项目最高成交单价超过了9w/㎡
在春申板块内有3个标杆项目，上海春城、春申景城，还有就是万科假日风景
这个项目是由万科开发的，低密别墅+公寓产品
在万科物业的维护下，小区整体依然保养的很好
从门口就能看到这样整洁的环境
光从外立面看就已经很新了
在小区内部绿化环境也很不错，绿化率达到了40%，统一由物业定时定点修剪
来源：链家
毕竟是万科自持的物业，小区管理的也比较好
小区的安保服务做的也很到位，每个出入口都需要刷卡或登记才能进出
并且每一栋楼下都有管家，业主在生活中遇到什么问题都能够找到管家及时解决
几栋楼之间也会有一个保安亭，负责维持小区内的秩序和安全问题
十几二十年之后，这个小区依然品质过硬
你再去看小区周边同样是20年房龄的小区，要么就变成了老破小，要么就是老破大
任何一个小区如果没有一个好的物业，居住环境是肯定会大打折扣的，反而是在万科物业的管理下，依然是一个品质不错的小区
04
当年还能看到这样的超配社区
第一次来到虹桥新城，从外部看它周边的配套就已经很成熟了
正好位于2号线娄山关路地铁站附近，出行逛街都很方便
但是在小区内部依然很完善，跟普通小区相比已经是超配
小区建于2000年，至今有整整22年，由上海绿地集团开发
当时就设计了水景，这么久的时间过去了依然打理的很干净
虽然建造时间比较早，但是小区配套设施方面做的却很好
比如20年前就有地下车库，一定程度上缓解居民的停车问题。很多老房子当初设计的时候就没有考虑到这一点，导致现在停车比较紧张
甚至做了篮球场这样的娱乐设施
并且规划了大片的面积做绿化
加上小区物业的服务比较好，虽然过了很多年小区依然有很好的品质，这也是为什么虹桥新城的房价可以和同样地段的次新房保持在一个水平
目前挂牌价格接近11w/㎡
品质小区的升值空间还是很高的，举个例子，当时看了一个业主的房源，五年前买入价780万，今年再挂出就已经卖到1570万，涨了1倍
因为品质高，升值空间大，很少有房源放出来，背后也代表着业主是认可这个小区的
05
为什么2005年前后会有这样的好项目
关键原因可能来自三个方面
第一个，土地是可控的，在当时土地市场有大量优质地块出让
且土地成本是可控的，当时并没有房地联动价的概念，房价是开发商根据市场自己定的，想快速卖掉就定低价，如果是高品质产品就定高一些
第二个，定价规则，正因此，开发商的利润空间没有被限死，为情怀做项目，宁愿少建几栋房子，也要打造超配的品质社区
第三个，建筑规范，2005年前后建筑规范的边界是模糊的，不像现在一个项目刚拿地就已经限制好容积率，限高，要符合采光规范等等
例如仁恒河滨花园，它围合式的建筑排布实际上会导致1楼2楼低楼层采光不符合规范
但当时是允许的，只要销售的时候跟客户提前沟通好，如果放在现在是通不过常规规范要求的
这也是为什么2005年前后，会批量出现这么多好项目
这些品质小区也代表着开发商一直坚持的长期主义，即便是放在20年后的二手房市场上依然是品质不错的
以上为正文，来自微笑向暖