抱歉，楼市已对你关上大门！

还有不到半个月，楼市大调控就一年了。这一年里，压在炒房客们身上的调控政策不但没有松绑迹象，且开始进入下半场。

至此，楼市已经给那些还在幻想着炒房致富的人释放了强烈信号：楼市已经对你关上了大门。

01

楼市调控上半场：降温

去年10月以来，为给火热朝天的热点城市楼市降温，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、青岛、厦门等二三十个城市相继出台多条楼市调控政策，加上部分楼市过热的三四线城市出台的政策，粗略统计，没有200道，也有199道了。

这一两百道调控的政策核心内容就一“限”字，它们通过限购、限价、限售、限贷、限商俗称“五限”，抬高居民购房门槛，延迟购房需求，以达到给房价降温的功效。

事实证明，这些政策对于短期内让房价回归平稳确实奏效。数据显示，自调控以来大多数热点城市的房价基本得以控制。

今天（9月18日），国家统计局公布了8月份70个大中城市房价涨跌数据，针对于此，我统计了从今年三月份第二波强调控后20多个城市房价环比涨幅数据。

数据来源于国家统计局

从上表25个城市二手房环比数据可以看到，除了中西部一些城市仍一直在上张外，北上深等14个东部城市房价均在高位震荡。

正因为中西部城市楼市仍旺，所以最近一两月，调控矛头转向了中西部。在调控加码后，预计未来一两个月，中西部城市的房价也将趋稳。

本号前两天推送的《重磅！国家宣布：这些城市的房子，你没机会了》文章中有详细分析，可以点文章标题进行查看。

7月份以来，楼市又密集出台了一波政策，临近十九大，楼市没有丝毫松绑的迹象。从政策的内容来看，显然有别于楼市上半场的“限”，进入了楼市调控下半场的“疏”。

02

楼市调控下半场：长效机制

7月底，九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆被选为租赁试点城市。

8月28日，中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市被列入开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

数据统计，截止到目前，全国已经有8个省份20多个城市出台了租赁政策，标志着楼市调控已经进入下半场，开始建立完善的住房租赁体系。

在强行限制居民购房需求达到稳定房价的目的后，楼市开始进入调控下半场，通过租赁住房，疏导居民购房需求，缓解热点城市供需矛盾，以实现对房价长期调控的目的。

各地政府一方面增加租赁住房供应量，另一反面通过政策增加租房者的权益。

在增加供应方面，作为租赁主战场的一线城市表现不俗，据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

未来五年北京将建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套；

上海方面提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31％，推出租赁住房共计70万套；

广州方面，未来五年广州将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套；

深圳方面，“十三五”期间，深圳将建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。此外，不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外，还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务。

从四个城市租赁住宅供应量来看，深圳的力度明显最大，未来5年将推出100多万套租赁住房，至少可以容纳200~300万人，其次是上海、北京、广州。

在租购同权的政策下，这250万套租赁住房，对房价地平抑作用非常大。

为鼓励房地产商参与租赁住宅建设，上海提出，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金(REITs)试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。

北京、深圳、杭州也均有类似鼓励政策。

除了推进租赁住房，热点城市还在推进人才住房、保障房建设。如深圳未来5年就有40万套人才住房入市，上海55万套保障房入市。

因此，楼市未来五年将迎大量限价、租赁、保障等多层次住房，满足不同层次人群需求。租售并举、租购同权的住房制度，将是房价调控机制中一条长期有效的机制。

租售并举制度之外，还有正在研制当中的房地产税。今天，住建部原副部长刘志峰在“将中国房地产改革进行到底”高峰会议上，呼吁政府快速推出房地产税，调控高房价。

相信，最迟明年年底，房地产税就应该会被推出，届时，中国楼市将彻底告别暴涨时代。

03

炒房致富？醒醒吧

炒房致富，是房价暴涨时代的终南捷径，如2015~2016牛市期，确实“成就”了一批人。

但房价一旦松动，不要说下跌，只需房价长期处于慢速增长，投资客就会得不偿失。因为房价一旦上涨过慢，炒房收益不够支付房贷，再加上高昂的房地产税，资不抵债，炒房很有可能血本无归。

而未来，热点城市的房价，就是出于慢牛状态，在本号推送的文章中我曾多次表明过这一观点。

目前，中国城市化率为57.4%，国际水平是70%，意味着未来还有大量的农村人口入城。而中国的城市化实际上是大城市化，这就意味着未来三四五线城市人口仍将加速流向中心城市。

在人口推动下，中心城市的房价仍将上涨，这是正常现象。在租售并举和房地产税这两种调控机制下，又不可能再上演暴涨。

这两个长效机制共同作用，一方面增加住房供应量，稀释、转移购房需求；另一方面封死投资客的炒房路，彻底控制住房价，告别暴涨。

慢涨时代，虽不能炒房致富。但对于资产雄厚的人，中心城市的优质房产仍是抵抗通胀、用以增值保值的不二之选。

如果你担心手中的资产贬值，又能扛得起房贷，可以选择长线持有中心城市的房子。此外，由于中心城市房价未来还将慢涨，刚需客们购房还需趁早，我认为最佳的购房时机应该是在今年年底和明年年初。

【版权声明：本文为“财经观潮”原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前写明作者、来源，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权，侵权必究】