房价上涨指南之城市中心转移
前段时间看李晓鹏的文章，才知道鄂尔多斯鬼城已经开始有人间烟火了。
1.淘汰与新生
从北京沿着高铁线路南下，可以发现一个很有意思的现象。很多城市的高铁站点设在了远离主城区的位置。
这种现象并不难解释。
一方面，如果新修高铁穿越老城区，则面临的问题是高昂的拆迁成本。从一片荒地上穿过，就不存在这样的问题。
另一方面，则是城市中心的转移。一个城市的铁路交通，一定是在这个城市的内部。从上图也能看出，过去的老火车站都是在老城区的内部。
这即是说明，在起初政府选择高铁线路的时候，就已经考虑到了城市中心转移的问题。如果城市的中心转移困难非常大的话，那么高铁的线路肯定是想办法放在现有城区内。
城市发展到一定阶段，就会面临着更新迭代的问题。原有的道路不能继续拓宽、老小区的各种配套满足不了要求、楼层过低满足不了新增人口的购房需求等等。对于地方政府来说，解决这种问题最简单的办法就是：建新城。
建新城可以解决老城区所面临的各种问题。道路可以重新规划，小区可以按最新标准来建，商场医院学校等配套可以更加合理地配置。
而且新城区的土地征用价格相对便宜，政府可以卖出高价，从而增加地方财政收入。
等到新区建成，老城区会逐渐没落。
城市的中心会发生一次明显的转移。
未来的图景应该是一条高铁线路连接了一个个现代化城市。
2.理想与现实
城市的生长可以分为两个阶段，一个阶段是造城，另一个阶段是人口的集聚。
理想的情况是，新城建好，人口流入，经济活动不断活跃，城市活力不断提升。
现实的情况则是……没那么简单。
城市生长的第一个阶段是最容易的。像鄂尔多斯这种地方，最后成为鬼城，背后的原因就是造城的速度远远超过了人口集聚的速度。
城市的核心是后面的“市”。即市场。
在一个城里，只有人与人不断地交易，这个地方才能叫做城市。
没有人就叫鬼城。
这些年鄂尔多斯被不断地提起，当作反面教材。
鄂尔多斯建新城的本质并没有错，只不过当地政府为了追求政绩，没有考虑好人口集聚的速度，使得两个本应并速前行的项目有了断层。
从全国的范围来看，各地普遍大修开发区，这种建新城模式在中国得到了大范围的推广。
有的地方会因为地方政府的财政问题等，导致新区的修建总出现间断，可另一方面看，这不见得是坏事。人口逐渐被引导到新建开发区，人口迁移速度跟城市建设速度还大体吻合。
这样的城市给人直观的感觉是，建新区模式非常成功。
如何在造城速度与人口集聚的速度之间做平衡是非常考验政府能力的。
这里面所牵扯的因素实在是多。
我们只说大家关心的同时也是最重要的房地产市场。
3.房地产市场
对于一个普通城市来说，过高的房价并非好事。
高房价是用来淘汰人口的。
我们假设北京的房价全部降30%，那么结果就是北京的人口又会增加500万。
城市的吸引力靠的是工作机会，高房价对于工作机会的产生只有负面作用。
北京的问题是不想再继续增加人口，虽然政府想了各种办法赶人，控制城市规模，但效果不明显。最终赶人的方式还是靠房价。依靠价格淘汰可能是目前人类社会最公平的方式。
而对于一个普通城市来讲，问题恰恰相反。普通城市想要吸引人口，人口越多越好。
可往往是，人口还没集中起来，房价已经上了天。
城市的发展就会陷入一种死循环。
这次雄安新区的消息发布后，政府做的第一件事就是封锁当地的房地产交易。因为政府知道，这件事尤其重要，事关未来雄安新区的成败。
雄安新区作为一个极端例子，其实很说明问题。
政府对于雄安新区的宣传力度是非常大的，这导致的后果就是人们对于新区的期望非常高。
价格就是靠这种预期撑起来的。
而一个普通城市的新区则不是这样。政府新建开发区的最初一段时间，人们是不看好的。
荒无人烟，什么时候才能发展起来？
等人们意识到新区的价值时，房价就开始持续上涨。
这个阶段会有多久呢？答案是：因城而异。
从政府的角度来说，如何才能控制好当地的房价不过快上涨，从而保证城市的竞争优势呢？
我们给出的答案是一定不会被采纳的。那就是持续有库存，永远不主动去库存。
当城市的规模到达一定程度时，库存自然被消化掉。但考虑到诸多因素，这种方式可能不能存活。
4.房产投资
啰嗦这么多，我们知道，新城就是未来，新城就是希望。可是房地产投资呢？
对于北京来讲，过去走出二环就是郊区。
那时候，望京、中关村、丰台都是郊区。政府开始在这些地方盖房子的时候，很多人诧异，买房干嘛跑那么远？不可思议。
而当年买了这些地方的人都享受到了房产增值的收益。
这么多年下来，二环反而没有了生机。
可是买二环的人呢，依旧是赢家。
北京的城市中心从二环到现在的中关村、国贸、望京……通州。
未来在新城，希望在新城。
不过，希望是希望，投资是投资。
老城向新城的转移要经历漫长的过程，这个过程中，老城区的房子依旧是有价值的。
而新城的切入点在于，它的期望高度与时间点。
你要判断好新城的预期没有最初就被拉升起来。
如果新城透支了未来几年的涨幅，那么这一定不是投资的好选择。
像雄安新区。
如果新城持续不被看好，那么就会导致投资周期过长。
像滨海新区。
最好的切入点，就在大涨前夜。
可是，你有那么好的运气么？
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