从2016年的北京房价暴涨说起……
2016年发生了很多事儿。
梅西遗憾地又一次无缘美洲杯冠军，c罗幸运地拿到了欧洲杯冠军，我度过了自己的18岁生……
好了，我知道你们都不太关心这些。
我想，有一件事肯定能让你们刻骨铭心：2016年，北京的房价从原有基础上，几乎翻了一倍。原本3万的房价涨到了5万多，5万的房价涨到了8万多。
一直观望着没有买房的朋友，手里的首付硬生生变成了二线首付。
2008年，电视里唱着“北京欢迎你，有梦想谁都了不起”。时过境迁，到了2016年的下半年，这首歌几乎就变成了“北京轰走你，让二线拥抱你”。
2016年，这原本是普通的一年。太阳升起落下，张三喜欢上王二麻子，李四出轨，一切都正常运转着。但是悄无声息的，北京的房价数字在短短几个月内接近翻倍，很多人还未意识到这背后的一切，可是他们的生活状态会因此而发生巨大的变化。过去计划的一切，可能又得重新归置归置。
至于北京的房价为什么突然暴涨，这背后到底是什么力量的推动，这一切，我们今天就要给出答案。
事情还得从2011年开始说起，那一年发生了一件事儿，我至今印象深刻。由于头一天晚上喝了酒，所以我很早就睡了，第二天醒来后，打开电视，我迷迷糊糊就听到了那条大新闻。
动车追尾了。
每次想起2011年，我脑子里就能瞬间闪过这件事。因为我在头天晚上正好坐动车去了趟外地，晚上又坐动车回的北京。听到那条新闻后我愣了一会儿，突然就觉得特别爱这个世界。
这件事，我想很多人都还记得。
但是在2011年，还有一件事，大家可能都忘记了。那一年房价很高，很多人抱怨北京的房价有很大的泡沫，很多人惊叹五环外的房子都涨到了1万多，网上充斥着各种各样的言论。
就在那一年，北京市出台了一个政策：外地人在北京购房需要连续缴纳五年社保或个税。
这个政策的目的就是要打击需求，减少购房人群。政策出台之后，北京的房市开始低迷。
过去很多外地人没有太在意社保与缴税的情况，如果遇到换工作之类，社保断缴都是很正常的事情。政策出台之后，那时就有很大一批人开始注意社保与个税的缴纳情况，以求获得北京的购房资格。
因为这个政策，北京的房市持续低迷了一年左右的时间。到了2012年，房市开始逐渐回暖。这个回暖，一方面是市场中购房者的预期逐步调整过来，另一方面是满足购房资格的人开始逐步恢复。
也就是说，在2011年以后的五年内，会逐步有外地人拿到北京的购房资格。这个人群有多大，其实并不好测算。
从2012年到2015年这几年的时间跨度里，北京的房价平稳上涨，涨幅大概在100%
时间到了2016年，我们都知道，五年前的那批人现在已经正式拥有了北京的购房资格。这一批人的数量肯定是近几年间最大的一批。
2011年2月份发布政策，到2016年2月份具备资格，再经过一两个月的看房时间，于是时间大致定格在了2016年5月份。北京房价开始暴涨。
为什么能称之为暴涨呢？因为短短几个月，北京的房价整体上上涨了大概70%，随后在930就出台了政策，首付比例上调了5%，但是这个政策的影响其实很小，所以紧接着一直到了2017年3月份，北京的房价都在涨。这时，北京的房价已经比2016年初增长了近一倍。
这是切切实实的暴涨，把过去10几年的涨幅积累又翻了一倍。
随后北京出台了317新政。317新政的目的还是打击需求，很多换房人群完完全全受到了抑制，购房成本大大提升。
文章写到这里，我们想强调的其实就是一点，2016年的房价暴涨是因为需求的暴涨。
在2014年，北京的房价保持平稳并有下跌趋势。在之前的文章里我们提到过下跌的原因。
在2010－2011年，北京的住宅用地供应量非常大，到2014年都逐步转化成了在售的商品房。而且2014年的在售商品房很多都是小户型毛坯房，非常适合刚需买入。
大量的商品房供应是房价涨不起来很重要的原因。
在房价问题上，我们最终还是要回归到经济学最基础的供需关系上。
像其他因素，类似银行的利率调整，房价其实是不敏感的。这张表所反应的利率情况如果去对比当年的房价涨幅的话，关系并不大。
以上就是对近几年北京房产历史的回顾及分析。
接下来，我们要开始预测房价的走势。
从购房人群角度说，北京的购房人群数量是在2016年的基础上稳步（高位）增长，会有越来越多的人满足购房资格。但同时，由于高房价的门槛，又会淘汰掉一部分买不起房的人。
综合来看的话，有效购房人群还是在不断增加。
虽然现在北京有赶人政策，但是赶人赶掉的是房产市场里的无效人群。那些永远不打算买房，或者根本就买不起房的人会离开北京。留下的人群中，购房者的比例会相对增加。
现在留京的大学生中，有很高的比例是有条件购房的。过去留下10个大学生，可能只有3个人会买房，而现在留下10个大学生中，大概有8个会买房。这个数据当然不精确，但趋势是没问题的。
从新房的供应来看，由于前几年的住宅用地供应量呈下降趋势，所以导致目前市场上的新房供应量偏少，而且多以大户型精装修为主，总价都比较高，一般刚需都无力承担。
现在刚需的选择只能是二手房。
综合来看，北京市场上的供需关系仍然比较紧张，需求处于高位，供应处于低位。这与2016年之前的那几年其实还是有很大的差别。
2017年3月份，限购限贷政策限制了很大一部分的换房人群。我们都知道，换房人群是市场中的主力。
中介常登给提供的数据是，一个刚需客户所能带动的是至少5单交易，非常可怕。这就是所谓的刚需联动效应。
这个不难理解。比如说一个刚需客户买房子，同时带动的是卖房者换房，卖房者换房又能带动下一级的换房，之后再带动更下一级的换房……这是一个不断把房产向上滚动的游戏。市场就是这样被带动起来的。
当换房人群被暂时限制住之后，怎么办呢？那就是降低换房需求，接着换房。比如说过去卖一套300万的房子，加上自有资金之后，能够买一套800万的大房子；而现在则是卖一套300万的房子，加上自有资金去购买一套五六百万的房子，改善力度没那么大，但总比不改善强。
这是目前市场上常见的操作。
北京的市场多年限购，房价都是在限购中上涨。现在市场正在调整并适应新的节奏，逐步恢复。
虽然现在的货币政策还是收紧趋势，但我们前文提到过，北京的房价对利率不敏感。
真正的买房成本其实是首付成本。
依据以上的分析，最后我预测一下接下来的房价走势。（不作为投资建议）
从现在到年底，如果没有更变态的政策出台的话，成交量会逐步增多，并且会带动房价上浮，但幅度不会太大，可以算作平稳市场。
到明年三月份，房市会真正回暖。我们都知道，有的夫妻离婚一年以后可以获得首贷资格，明年三月份会有一批人满足这个要求。
而且到那时，北京的市场基本上就能形成新的换房节奏，刚需联动开始。
至于还能不能大涨，这个太刺激，我就不敢乱说了。
推荐好基友的一个号：猫叔聊财经。
猫叔养（了一只丑）猫，同时是地产媒体届的超大牛，主做宏观及一手市场分析，文笔流畅思路清晰。
她的另一个名字可能名气更响，大家关注后就知道了。
想跟周老板交流的，下方扫码！