碧桂园万科负增长！8月销售承压地价下探，楼市一夜入秋？|地产·杆
撰文|张银银&编辑|欣欣然
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楼市“金九”遇冷。
9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长。
而在此之前，杠杆游戏就注意到，整个8月，不少房企已经出现销售回落，甚至销售面积负增长。
难怪万科董事会主席郁亮再提“大转折”，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。
这是万科首次就当前楼市发表观点，郁亮提出要重新梳理开发业务，坚决完成6300亿的年度回款目标。
郁亮透露，6300亿回款目前完成不到一半，今年任务艰巨。如何完成回款，一要靠签约的银行赶紧放款，二得有持续的销售支撑。
无论如何，作为大哥级的房企，万科一向是风向标。
9月尚未结束，完整的销售数据还得等一段时间，但8月的数据或许已经很说明问题。今天，杠杆游戏就带各位朋友来看一看，十大房企8月的表现。
1
碧桂园8月销售面积负增长32.9%，万科下滑6.02%
如下图1，8月碧桂园实现权益销售金额 313.3亿元，销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积，都是负增长。同比分别下滑33.01%、32.9%。
图1.百亿代表企业2018年8月销售情况 图表来源|中指院
看来，很多事情的发生，对该公司的影响还是很明显的。
而去年同期，碧桂园销售面积增速高达38.6%，销售额更是录得55.8%的增速。
同样，累积下来，1-8月，碧桂园销售额增速维持了38.1%的增速，销售面积实现26.6%的增速。应该说也不低，但去年更高，增速分别为112.2%和88.9%。
看来今时不同往日。特别是碧桂园三四五线城市占比较高。
与此同时，大牛万科8月销售额383.4亿元 ，增速尚有3.51%。而8月销售面积 257.4万平米，同比下滑6.02%。
从整个1-8月来看，万科销售额实现11%的增速，销售面积增长8.7%。而去年同期，这两个数据分别为，47%、34.5%。难怪郁亮总有压力。
客观来说，万科的楼盘布局更集中主要城市一些，恰恰这些地方调控最严。看来，无论重仓一二线还是三四五线，压力都是基本一致的。
还值得一说的是，9月4日，有消息称，“深圳市万科房地产限公司”即将更名为“深圳市万科发展有限公司”。
万科方面称，本次更名并不是去地产化，依然以地产为核心业务，而是扩大经营范围的需求。
2
保利、中海8月销售面积增幅仅为个位数
8月，保利实现销售额 275.7亿元，销售面积165.7万平米。销售额还算不错，同比增长19.9%，销售面积则仅增长5.2%。
而去年同期，保利销售面积取得了38.8%的增长。销售压力，对于保利来说，一样存在。当然，基数不一样了，不能完全这么说。
图2.重点企业2018年8月销售情况 图表来源|中指院
中海的情况似乎略好。8月实现销售额 228亿元，增速还不错44.04%。但销售面积183.29万平方米，同比仅增长7.1%。
而去年同期，中海销售面积也只获得9%的增速，销售额甚至还是负增长。但是去年1-8月，中海的销售额和销售面积，增速分别为26.7%、25.1%。
而到了今年1-8月，中海上述两项增速下降为17.8%、14.55%。可见，中海的销售压力也逐步显现，8月的表现不是好兆头。
中海和万科一样，很有意思。
9月12日，保利房地产（集团）股份有限公司发布告，宣布将变更名称为“保利发展控股集团份有限公司”。
保利也说，目的是为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展。
3
10大房企有7家拿地均价大幅缩水
说完十大房企销售滑坡的不少，再说说拿地价格。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地出让均价，连续5个月同比下跌，溢价率创39个月新低。
这似乎是一个积极的信号，起码从土地价格角度说，房价稳定有望。杠杆游戏曾使用易居克而瑞的数据分析发现，1-8月，10大房企有7家拿地均价大幅缩水。
如碧桂园拿地楼面均价，降幅超过27%。2018年1-8月，拿地最多的要数碧桂园，新增土地建面9170.3万平米，如下图1。新增土地价值2391.7亿元，也排各大房企之首。
图3.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究
杠杆游戏就此可以算出，碧桂园拿地的楼面均价约为2608元/平米。
而2017年同期，碧桂园新增土地建面6117.6万平米，土地价值2195.5亿元。2017年同期楼面均价约为3589元/平米。
值得一说的是，去年同期碧桂园新增土地建面，只排各大房企第3，但土地价值却是第1。所以，去年同期楼面均价明显比今年高。今年同期楼面均价，跌幅超过27%。
同样，恒大楼面均价降了21.26%、阳光城楼面均价大降52.31%、华润楼面均价降了17.92%、绿地楼面均价降幅达41.50%、新城控股楼面均价降了21.49%、中梁楼面均价降了12.29%。
万科楼面均价也只是微涨。
10大房企中，楼面价上涨的只有融创、保利，分别上涨58.42%、47.54%。实际上，今年融创楼面均价上涨，也和去年大笔低价收购有关。去年收的价格普遍太低，才显得今年较高；万科则是仅5个点不到的微涨。
当然，不否认，不具体谈买地城市、结构的土地价格是不对的。但是，作为整体，对比去年、今年数据，其实也很说明一些问题。
综上，杠杆游戏认为，大房企近期的销售情况、今年的拿地策略，可能说明楼市的中期和近期走势不再疯狂。
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