西安！成都！信号很明显

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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火了39个月的西安楼市，这下可能要转折了。

前两天，5月份70个大中城市官方楼市价格变动数据出炉，杠杆游戏写了《西安继续躁动……》（6月18日）。

我和很多分析人士都感觉，西安接棒苏州调控升级，几乎没有悬念。果然。

这边厢，成都再度出现万人抢购房子的景象。很多分析预测，成都可能也有压力。

苏州之后，西安调控升级，背后的信号，其实已经很明显。而成都的个别行情又意味着什么？

西安和成都，这两年抢人很火，经济发展和楼市的关系，到底怎么才算最好？

1

热点城市调控升级势不可挡

高层喊话“房住不炒”，接着多个城市被点名，苏州调控升级……虽然中间也有小插曲，比如南京的郊区高淳区放松限购。但整体而言，调控升级为主是共识。

西安调控升级具体如下图。

此举，主要就是堵住了落户买房。非户籍人口买房，要求基本和北京、上海看齐。从这个角度而言，西安符合购房资格的人群可能就要少很多。

郊区临潼区也纳入限购，西安对主要区域、主要购房人群，实际都强化了调控。

楼市降温几乎是必然。

同时，杠杆游戏注意到，多城市房贷利率见底，重新回升。有的是明确窗口指导意见，有的只口头有此一说，但银行都明白。

所有信息汇总在一起，不需要我多说，热点城市楼市调控升级是必然。

2

必须深刻明白调控目标：稳，既防范风险，也避免财富差距进一步加大

这两点迄今为止很多人还没领会。

大家都明白稳房价，目标是稳经济、稳就业。

因为跌的坏处是很多的，实际也制造风险。只有稳，温和涨，才能解决问题，化解内外风险。

明白这一点，对于刚需来说就要毫不犹豫出手。对于改善需求、财富保值增值诉求强烈的人来说，也应该认准时机，不要延误战机。

说不定，一个调控升级，就让你没有了购买的机会。你说咋整？所以珍惜房票和果断出手，都应该。

而避免财富差距拉大怎么理解？我国普通人财富之间的差距，几乎主要就是房子多少体现的。

上车和没上车的，上了车和有多套房的，财富之间的差距一目了然。如果继续任由发展，差距会更大，社会问题会更多。

所以才要调控。给刚需一个机会。只要上车了，起码就意味着没被甩出游戏。

让大家都成为游戏玩家，实际也是为了稳，这是稳定社会情绪、保护财富差距的稳定、不扩大。

3

中西部城市房价补涨实际差不多了，再过头可能就要影响人才和经济吸引力

为什么说这个，很简单，中西部核心城市和沿海、东部主要城市之间的房价差距，其实是经济和普遍购买力的综合体现。

2016年东部领涨后，中西部必须跟上。实际毫无疑问，肯定也会跟上。如果不跟上，不同城市居民之间财富差距也会被拉大，容易被褥羊毛。

通过2、3年的补涨，中西部和东部主要城市之间的房产价格差距，基本再次回到本轮前的比值。

甚至中西部武汉、成都、重庆、西安等和东部主要城市的房价比，还比之前略微提高了。

简单说，内陆核心城市跑赢了大盘，跑赢了货币。

这是一些城市希望的，也是投资者乐见的。所以才有了那么多的投资者在2016年末、2017年杀向上述内地城市。当然，部分人士还未套现。

价格到这个比值后，杠杆游戏认为这一阶段差不多了。因为如果继续再高，可能会影响人才和经济吸引力了。

假如你高到了一定程度，和人家在深圳、杭州周边买差不多，就业机会还不如深圳、深圳。人家为啥要来？

而你给的房票，别人假装落户，赚了钱套现，然后依旧没有真吸引来。这对城市经济肯定是有害的。

所以，凡事要有度，什么经济发展水准，对应什么房价，才对经济最好。

4

西安、成都楼市适当降温一下，不是坏事

这几天，杠杆游戏对生活过好几年的成都有些感慨。

一是因为文初所写，《证券时报》报道，6月以来，成都连续开出华润悦玺、仁恒滨河湾等热门楼盘，因与周边二手房存在明显的价格“剪刀差”，部分楼盘再度出现万人抢购的火爆场景，总价在350万元/套的房子也被视为白菜价。

二是因为，前段时间去了趟青岛、烟台等胶东半岛城市，感叹内陆明星城市和不算最发达的沿海区域之间的经济发展差距，依旧是如此之大。

看到人家实业相对兴旺、城乡富裕、城市细节人性，到处都是免费的沙滩……杠杆游戏完全没有感觉这是印象中土里土气的北方。

当然，这个感叹不仅仅是想到成都，也包括西安、武汉、郑州、重庆等我熟悉、生活工作学习的地方。

在人才房票的带动之下，上述内陆城市楼市很火。经济上都在努力提高首位度，所谓内陆强省会，主要也是他们（除了重庆）。

但是，人终究靠产业为生，而不是买房、落户就一定可以留下，可以当饭吃。

在不算太发达的沿海，我感受到产业发达之魅力、重要。10多年前，杠杆游戏在浙江、江苏也工作过，那毕竟是大家都知道的发达地区，没什么好说。

所以，这次胶东半岛之行，给我的震撼其实更大。

现在济南、南京、杭州、广州等东部、沿海省份的省会也在搞强省会。

可以想一想，沿海强省会如果搞好了、搞成功了，人家全省就更均衡、更发达了。对人口、经济的吸附力会更大。

中西部没办法，只能做大省会。做大需要钱，需要更多的土地金融杠杆，需要抢人落户、买房……但上文我所述，临界点应该把握好。

调控升级，适当降温，可能对经济，对安心发展产业，是好事。

5

内陆城市的机会到底是什么？

我先说说我在胶东半岛开车转的那几天。最大感受是，每个地方得靠山吃山、靠水吃水。

沿海因为有大海，所以有了外向型经济，有了大量的外资，有了活跃的民营经济。

比如胶东半岛一堆不错的企业、大量上市公司。比如青岛、烟台满街都可以看到日文韩文，看到很多日企韩企。

有些东西是先天的。杠杆游戏一直说，工业革命后，海洋蓝色文明战胜农业文明，这是不可逆的。所以你会发现，100多年来，除了东部、沿海，我国内陆最耀眼的城市是沿长江的城市。

内陆怎么办？融入对接长江经济带、一带一路战略，用好西部大开发政策、陆海新通道……

根本上，需要加大改革和开放，弥补差距。像重庆一样，10多年前就喊出建设开放高地，这是对的。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁老师说，“经营城市”理念应该纠偏。我特别赞同。

把城市当作一种资产来运营和管理，要考虑长远利益。而不应该简单和过度升级土地金融，然后简单粗暴强化基建和优惠招商引资。

地铁等各类基建当然要搞，今天不抓紧搞，以后错过机会更难搞。搞硬件、优惠招商引资同时，最重要的还是尊重市场、尊重人才。开放的思维和良好的营商环境，始终是最重要的。

既要大力吸引外来和尚，也要公平对待本土人才、企业。

很多方面，内陆不靠近最大的市场。只能靠补贴优惠条件、努力改善营商环境来弥补差距。

商人是逐利的，今天你有优惠，明天有地方会更优惠。产业集聚度不够、环境不改善，人家会走的。

持续改善投资环境、尊重企业家、尊重人才，这样的地方无论经济还是房子，都更有前途。

这是内陆发展起来、房产是否长期值得投资的希望所在。

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