“降息”拯救楼市？
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
杆友ll推荐Jhameel Kim的《White Lie》：虽然很艰难但是仍然选择爱你。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
今天，很多人怕是乐坏了。
因为，我们央行确实挺厉害的：虽然前几天美联储再次宣布降息，但全球主要国家央行近期降息步伐其实在放缓。而长期按兵不动的我国央行，突然间将1年期中期借贷便利（MLF）利率下调了5个基点。
部分杆友不太懂啥意思，很多媒体说得也太直白，其实杠杆游戏要说，他们说的不够准确——他们说，就是降息了。
注意，这不是调低官方的基准利率，而是央行借给商业银行的钱，利率降低0.05%。
所谓中期借贷便利（MLF），就是商业银行从央行那里借钱，补充自己的基础资金。当然，央行不是无偿的，而是要收利息的。
这个利率，就是MLF操作利率。
可以想象，银行借来的钱利率略微降息，一方面可以推动信贷扩张或者平稳；另一方面也就可以稍微便宜点放款出去。于是，实现了大家所说的降息目的。
问题来了，我知道，这也是杆友们最关心的。此次“降息”是否会刺激楼市；同时，未来是否还会有类似操作，进一步利好房地产？杠杆游戏做个分析。
1
此次“降息”试探性、稳经济意味更浓
尽管这次“降息”幅度非常小，但是市场反馈很好。比如我们看到沪深指数都表现出阳光。
毕竟，这是我们央行19个月以来，第一次下调中期借贷便利（MLF）利率。虽然，仅仅5个基点。
有一点，杠杆游戏需要提示，11月5日，我国央行公开市场业务操作室发布公告称，开展4000亿元1年期MLF，基本全额续作当日到期的4035亿元MLF。
这什么意思呢？也就是央行有4035亿元借出去的钱到期，现在等于是续作基本同等金额，并不是一下放水了很多。
在《猪的反击！楼市：挺住就意味着一切》（10月16日）、《狙击房价的，竟然是猪！》（9月2日）两篇文章中，杠杆游戏说得很明白，猪肉价格上涨带动CPI走高，对货币政策的制约非常大。
因此，我一再说，央行只可能降准和使用其他工具，进行市场操作，比如下调中期借贷便利（MLF）利率，暂时不会降低基准利率。
此次央行确实是这么操作。而且，MLF操作利率的降幅非常小，仅5个基点。前几天美国今年第三次降息，幅度为25个基点。
注意，美联储降的是联邦基金利率，也就是我们的基准利率，这是对各行各业全面的降息。而我们央行，操作的只是中期借贷便利（MLF），且额度仅4000亿元。
所以我说，我们央行算是试探性“降息”，在物价和经济压力面前，算是个折中办法。
另外市场都注意到，国外降息，我们基准利率不敢降，贷款市场报价利率（LPR）也没降。上个月20日，LPR居然维持不变，LPR与MLF的点差没有任何变化。
实体企业急啊，房企急啊，央行也急啊！
怎么办？只有央行搞点市场操作了。
然后，杠杆游戏想回顾一下，过去3年的MLF操作利率。
从2016年开始，MLF操作利率一直没下调过。不过这3年多，MLF操作利率变动分为三个阶段。
第一个阶段，也就是从2016年2月到2018年4月，MLF操作利率整体是上升为主。从3%，逐步上升到3.3%。中间也有稳定，但整体处于升势。
第二个阶段，也就是2018年4月至2019年10月，MLF操作利率一直没有变过，长期维持3.3%，长达19个月。
第三个阶段，也就是此次，2019年11月。央行开展4000亿元1年期MLF，中标利率3.25%，较上期下降5个基点（BP）。此后是否还会下调，或者维持，还需要观察。
注意这三个阶段，第一个阶段恰恰是人民币压力很大，美元气势如虹、加息的周期。我们基准利率没有怎么变，怎么办？市场操作。
第二个阶段道理也是一样，虽然美国一开始继续加息，但我们认为实际利率不能更高了，所以MLF操作利率维持不变。接着后期美国人开始降息了，可我们依旧有自己困难，还是不跟，MLF操作利率继续不变。
到了第三个阶段，美国第三次降息了，我们三季度经济数据也出来了，有压力，内外交困，通过MLF操作利率，略微降5个基点呗。
这个过程的回忆，杠杆游戏就是想说一个道理，我们央行非常谨慎。为什么？下文接着说。
2
楼市反弹动力还是不足，但算是稳定信号
市场普遍认为，未来几个月，MLF操作利率还有下调空间。于是很多人又高潮了，楼市行情又要来了。是否如此，我们且行且看。
但就目前5个基点的MLF操作利率下调来说，对楼市的刺激意义有限。
首先，杠杆游戏分析下调MLF操作利率的意义。注意一下，此前我们搞贷款市场报价利率机制改革（LPR），目的是将市场利率下降传导给实体企业。
但是如上文我的分析，LPR居然不动了。为什么？银行不傻啊，你整天叫我降低利率，我降了吃什么，怎么赚钱？
如何才能让银行愿意降，那就得给银行降低成本。也就是银行的资金成本得下降。
MLF中期借贷便利利率的下调，上文我解释了，也就是央行借给商业银行的资金成本下降了。如此，银行也才可以降低借贷利率。
接下来，LPR自然有望下调。LPR改革初衷是啥，是帮扶实体企业。而且房贷央行专门出了政策文件，二套要加60个基点。
5个基点的下调，对于房贷来说，不太算什么吧。但是对实体经济来说，算是个支持，其实也更多还是象征意义。
另外，MLF中期借贷便利是一年期，而房贷通常都是10年、20年，甚至30年。MLF利率下调，可以引导本月20日的LPR利率下调，但是这主要是中短期。
房贷时间都很长，长期利率影响有限。杠杆游戏不否认，这个心理感觉还是和此前维持不变不同。
另外，“房住不炒”这是根本，所以我说，楼市反弹动力还是不足，但算是稳定信号。毕竟，接下来还有降准的可能，加上LPR的降低，楼市阳光没有，但稳定信号多了一点。
3
进一步的市场操作有望，但“房住不炒”只会给小周期
有人说，此次中期借贷便利（MLF）利率下调5个基点，说明一个浅显道理，增长压倒物价。
这个观点，杠杆游戏很早之前写文章也说过。没有增长一切都是白搭，物价涨一点，只要有饭吃有工作，不会出事。但如果没有了增长，就可能没有工作和饭吃，那才要命。
我得承认，我看不到那么多真实数据，也不具备那个能力，不清楚到底“降息”对经济刺激有多大的作用。
但央行这么做，MLF利率下调，以及过往一些年，我们降准、降息组合拳总是让经济在一个个难关面前挺过去。这说明：人类放水这个办法，至少短期是有用的，立竿见影。
尽管长期很多问题，比如债务风险……
这些年我们注意到一个现象，年初总喜欢搞个小阳春，无论经济还是楼市。这样做的好处是什么？
在杠杆游戏看来，好处是上半年吃了定心丸，下半年就不怕了。什么事如果拖到最后几个月，那就恐怖了。
所以，在可能的情况下，及早布局，到时全年经济不就基本有保障。就算下半年差一点，也不影响全年目标。
2018年、2019年都是这样，楼市也是这样，先整个小阳春，然后“房住不炒”喊话。
说到这里，我该亮出观点了。现在年底了，央行给点力，经济、楼市都多一分阳光，2020开春，不就春暖大地。
在《央行太难了！》（10月30日）一文中，杠杆游戏说，我非常佩服我们的中央银行家，他们真的太不容易了。
其实我们很多部委都是这样。为了稳经济，为了稳房价，真是各种办法。
好了，今天的文章就到这里。期待小阳春，但一定要记得“房住不炒”。周期很短的，不会动辄给个大行情，房价不会真刺激。
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