9年冲进港交所！“老表家”新力究竟多缺钱？
撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友皮皮推荐华晨宇的《Here We Are》：Here We Are。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
寒冬已至，有人疯狂促销回款，有人跑步上市圈钱，还有人挣扎在生死线边缘。
最近引起杠杆游戏注意的是江西起家的房企：新力控股。除了其出生地“老表家”江西外，这家房企的两个“光环”格外耀眼。
一是：就在上周五，11月15日9时30分，新力控股正式登陆港交所。
按照招股资料，新力此番上市规模并不算大，拟发行约5.29亿股，发售价为3.98港元/股，募集资金约19.64亿港元。
遗憾的是，上市首日遭遇破发，截至当日收盘，新力控股集团报3.95港元，跌0.75%。
二是：其上市速度让人惊叹，从创立到上岸，9年，羡慕嫉妒恨啊！
新力这是什么玩法？
1
“老表”的速度
新力集团的张园林先生，江西南昌人，很“高富帅”。1976年出生，比杠杆游戏大不了几岁，可谓年轻有为。我是混得有多惨？！
招股书显示，张园林2002年至2006年间在江西省第五建设集团有限公司任职，最后职务为总经理。
公开信息显示，张园林亲哥哥张国印，是江西五建执行董事兼股东，持股比例约80.4%。
2010年，张园林34岁，创办了江西新力置地，即如今新力控股的前身。
彼时，正值金融危机过后，我国开始大投资期间。当时的领导人制定了应对国际金融危机的一揽子计划，简而言之就是：到2010年底约需投资4万亿元。实际最终大大超过这个数字哈……
2012年，新力第一个项目面世，命名：帝泊湾。这是梅岭景区脚下的一块“地王”项目，可谓是“一鸣惊人”。
也许是赶上了地产起飞的风口，也许是混迹数年深谙游戏法则，在后面的几年，新力的成长速度非常惊人。
销售额来看，2014年8亿元；2015年45亿元；2016年161亿元；2017年428.1亿元；2018年887.3亿元。
2017年，新力将总部搬到了上海，虽然当时新力在上海既无土地储备，也无项目落地。那时很多声音就说新力准备上市。
果然，后面新力一顿猛操作，开启了上市的步伐。
值得注意的是，公开报道显示，在新力的成长轨迹里，江西五建都扮演着重要角色，其是新力前五大供应商之一。
2007年，张园林的哥哥张国印又当选为市人大代表。自从当选人大代表以来，他始终遵循“当代表、尽职责、做贡献”的原则。“一个好的企业家必须关注政治、心系国家、民事。”
经过实地考察、多方调研，在南昌市第十三届人民代表大会第三次会议上，张国印提出了“关于打造梅岭景区、建设生态南昌的建议”，该条建议被评为“2009年度南昌市人大代表好建议”。
此梅岭景区，就是上文新力的第一颗子弹：帝泊湾的坐标所在。
另外，新力还有一大供应商：广西路港建设集团有限公司。企查查数据显示，张园林的亲弟弟张国金是该公司大股东，持股97.65%.
2
穷？
如此实力深厚，速度喜人，新力控股为上市就破发呢？这从其招股书里或许能看出端倪。
在800多页的招股书里，风险因素占了40页左右，非常“实诚”。
首先提到的就是土储失衡问题，如招股书所述，新力大部分收益都在江西产生，非常依赖江西一省房地产的变动。准确地说，是南昌的楼市变动。
据统计，今年10月，南昌市新房均价14439元/平米，环比下跌了1.26%。南昌市区12个板块中，四分之三的房价都在下跌。
招股书显示，截至2019年7月31日，新力旗下共84个项目，覆盖21座城市，总土地储备约为1497万平米，其中41.5%位于江西省，34%位于南昌。
另外，新力自己也说了：我们未必能成功管理我们的增长和向新地区及城市扩张。
实际上，就在上个月，新力的惠州项目还遭到了业主投诉。焦点在“虚假宣传、质量不过关、设计不合理、存在消防安全隐患”。
此外，新力地产在南昌大本营的项目也违规开发，多次被监管部门通报叫停。正如招股书里说的，我们可能根本无法物色有关地点或取得土地使用权。
另外招股书也说：我们或无足够的资金拨付我们的物业开发项目；还有大量债务并可能在未来产生额外债务，从而对财务及经营业绩造成重大不利影响。
实际上，根据招股书，2016年及2017年，新力控股经营活动所产生的现金流量净额分别为-20亿元、-65亿元，2018年大幅转正至17亿元，到2019年4月底，又转负至-13亿元；
净负债率方面，新力控股过去三年的数据分别为190%、270%、240%，2019年4月底飙至310%。惊心动魄。
在反映企业短期偿债能力的流动比率方面，新力控股的数据一直在1.1浮动，远远低于基准数值2，可见短期偿债能力较差；
另一个指标利息覆盖率，在公司自由现金流脆弱的时期更为关键，它可以说明公司是否还有能力支付利息以避免偿债风险，以及是否还有融资能力来扭转困境。
该比率低于1时意味着公司情况十分危急，低于2.5时就需要引起投资者的警惕，而新力控股截至2016年底、2017年底、2018年底及2019年4月底的数据分别为0.5、0.8、1.1、1.5……
当然，杠杆游戏要说，不是绝对哈。
3
上市之后
看完40页风险提示，以及财务数据，实话说杠杆游戏都有些不忍心继续往下写了。非常佩服新力控股的勇气和决心。
尤其如今，房企的融资环境不用说，成本一次又一次提高。新力目前的状况，除了一次又一次的提高资金周转率，实在不知道该怎么玩。
公开资料显示，新力有项目四个月启动开发，六个月达到预售标准。更有甚者，其南昌合园等项目当月开工、当月预售。这速度，高周转界鼻祖看了估计都要流泪。
不过话说回来，新力地产才9岁，拼多多老板不是说了：你不能要求一个4岁的孩子养家。一个9岁的孩子，未来的想象空间也很大。那句话怎么说来着：不经历风雨，怎能见彩虹。
只希望新力控股对投资者友好一点，未来给咱们送更多福利，而不是割韭菜吧。忘记了，最核心，房子希望盖结实点，这比啥都有良心。
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