突发重磅！深圳，楼市新变动
撰文|张银银&编辑|欣欣然
深圳近期的楼市动作真是频频。
上个月才刚刚普减了二手房增值税。详见杠杆游戏《深圳楼市大减免！双11最壕金主》（11月11日）。
这不，冻结了2年的深汕合作区也开始放开。核心就是限购两套，同时限售五年。
消息是12月2日深圳特区报披露的。
两件事放一起看，傻子都该明白，这是希望激活一些楼市交易。到底能不能激活？要不要买？全国会普遍性放松吗？
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对深圳楼市有何影响？
首先，杠杆游戏介绍一下，“深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告”的核心内容，以及背景。
事情是这样的，2017年5月，广东省酝酿将深汕合作区，交给深圳管理。为防止炒楼，合作区冻结了房产交易和户籍迁入。
这个操作放在当时，肯定没毛病。
问题在于，深汕特别合作区可不是毗邻深圳，而是在深圳以东100多公里的汕尾市海丰县境内。
这个开发区，实际上2011年广东就批复了，合作期限30年。但之前的发展不够快，深圳也缺地，于是2017年合作升级了。详见杠杆游戏当时写的文章《深圳迈出一大步！中国经济第三城再无悬念？》。
大家都知道，深圳房子紧俏，特别2017年时楼市还没有完全压下来。如果稍微不管严一点，可能炒楼风气就会盛行。
这一管就是2年多，不仅深圳调控整体没有放松，高层也屡次喊话“房住不炒”。全国的行情，特别二手房确实有压力。
而深汕合作区规划面积463平方公里，可用建设用地145平方公里，考虑到深圳的面积，这个体量很大很大。可目前，深汕合作区的常住人口还不到10万。
显然，过去严厉的政策，以及人口和产业基数，会导致深汕合作区楼市过于平静。那么适度放开，这是可以理解的。
这次公告，总计出台了9条意见。核心就是，本地户籍居民家庭限购2套、单身限购1套，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。
至于外地户籍人士如何整，杠杆游戏看了半天好像还是不够明确。
但，明确的是，深汕合作区的购房指标，和深圳其它行政区分别计算。这肯定就是利好了。
我注意到，“深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告”的九条内容，网友特别好玩，最关心的是第一条的措辞：成年单身人士（含离异）。
一、居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。
对呀，什么叫成年单身人士（含离异）？当然这是说笑了。
核心还在于限购2套，5年限售。就这两条，也就限制了很多深圳人，或符合条件的群体投资这里。
从这个角度说，这对深圳楼市不会造成明显分流。加上之前深圳出台的二手房增税普遍减免政策，对深圳二手房市场回暖、活跃是很有帮助的。
简单总计就是，深汕合作区的楼市新政，不利多，也不利空深圳楼市。那么，利好深汕合作区吗？请看下文。
2
谨慎看待深汕合作区房产投资
毫无疑问，利好是一定的，问题在于程度。
有意思的是，不管是住宅和还是公寓，深汕合作区都是5年限售。这实际比深圳其他区还要严格，比全国大部分地方也要严。
但不管怎么说，算是适度扩大了可购房人群数量。
同时，深圳市区和深汕合作区相互不计算套数。杠杆游戏一直说，投资就是加杠杆的事，不能加杠杆才是最大的坏消息。
而互相不计算套数，那就是可以买，可以贷款。很低的首付，拿较多的贷款，未来倒手就可以赚钱。常规的房产二级市场投资，不就是这个思路。
问题是这回还行吗？
我还是想说回成年单身人士（含离异）可以买一套这个事上来，理论上说，这是个机会和办法，大家应该都懂。
可是5年的限售期，是否太长？
不需要解释，因为离深圳确实太远，不在可接受的通勤距离内。所以深汕合作区的刚需，不会是深圳市区上班的人，而只能是合作区周边。
所以，放开或者深汕合作区的长远价值在于，当地的经济发展程度。从深圳市层面，以及广东省层面的支持看，未来可能还是不错。
只是需要时间。
而假如深圳未来扩容，靠近的惠州或者惠州部分区域得到确认，那么整个深圳变更大。于此而言，对于深圳的经济和长远发展肯定利好。我说这是假如哈，这个事不乱说。
但是对于楼市，杠杆游戏反倒觉得会分流，核心区的意义更加凸显。而不会是深汕合作区等地区。
目前深汕合作区的房价1万块左右，和普通中西部省会，或重要二线城市的郊区价格差不多。
考虑到深汕合作区这个位置，以及人口、产业基础，增值空间的核心，大概是政策。
我想话说到这个份上，大家应该明白。
3
很多地方楼市蠢蠢欲动，可是西北风就是不吹啊？
说完深汕合作区，杠杆游戏自然要对近期的全国形势做个分析。深圳或广东之外的杆友，肯定关心，自己所在的城市，是不是也会逐步放松一点。
或者已经开的那么一丢丢口子，意味着什么，会不会继续放？
这个问题，其实近期我写了文章的。今天系统性再做个总结。
第一点，我的看法是看大风向。大风向不是说哪儿又“一区一策”，或者局部有啥调整。而是看国家层面的政策。
很简单，最高级别的“房住不炒”这句话是否不说了，或者最近没说，过一两月是否又会说。如果说，那么，一句话真没戏。中央经济工作会议，没几天了，大家一起等等。
或者央行是不是降息降准，连贯着来。以及信贷政策，目前来看，央行也好，商业银行也罢，还是挺谨慎的。西北风没吹啊！
第二点，看北京。我之前总说，北京是我国一切政策执行的最高标准。之于楼市调控放松，这就是下线。下线只要还在那里，就别想多了。
可以想一下，哪个城市获取资讯和执行政策，有北京敏捷？
第三点，看大房企。首先是我们注意到，大房企普遍在打折，你看看人家新房是不是促销。这说明什么？说明资金层面，现金流层面，人家知道必须回款。
然后是看大房企的拿地情况。如果大家积极高溢价拿地，说明一片喜庆，未来憧憬。如果大家拿，但不爱高溢价，甚至不拿。或者很多通过并购拿地，说明大房企的判断是稳健。
一个稳健的市场，是给人炒作的吗？显然不是。
之前杠杆游戏写文章说，大城市压力大，要理解啊！
所以广州、成都、青岛等城市的部分区域，或通过一些手段，实际上放松了调控。
当然，大家口径都一样，没有人承认是放松。这就是和过去的区别。大家真的都是小规模，甚至是偷偷摸摸一样，有的甚至怕媒体报道。
这个怕，实际道出了真相。说明北京方面意志坚定，大家不希望成为出头鸟。
我认为，不要看着很多城市很热闹，今天这里局部放松了，明天那里略微调整了，我就问一句，你会去吗？
目的只是针对特定人群，只是适当扩大增量，而不是敞开胸怀，欢迎全世界来炒房。政策底线那么高，高首付、高利率，玩得起吗？玩不起。
一句话，目前还没有到转机之时。
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