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低调官宣!这份不起眼的文件,决定了很多城市命运和房价

张银银 杠杆游戏 2022-01-11



撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友欣欣然推荐痛仰乐队-不的《生命中最美丽的一天》:每年都有悲伤的时刻,也是你们生命中最美丽的一天。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)


6月3日,发改委网站发布了《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》。文件是5月29日印发的,算是迅速就公开进行了披露。


或许因为文件针对县级城市,自然得到的关注不那么大。


认真看完文件,关于小城市的发展,关于房地产,杠杆游戏倒有些想法。


1


大城市、都市圈不可逆,但中国永远有很多人住县城


这几年,从最高决策层到发改委层面,都是越来越重视大城市,同时希望这些城市为核心的主要城市群、都市圈承担起责任。


这是对的。从人口和产业的集聚角度看,也是如此。让更多要素、政策汇聚到大城市、都市圈、主要城市群,没毛病。


2019年主要城市常住人口情况  数据来源|各地统计公报  统计制图|杠杆地产·道一


如上图,除了北京上海等城市因为特殊原因,主要吸引人的城市,都是核心城市。而剩下的不少省会,其实人口增量都非常有限。


如果放到省一级看,更是如此,多数省人口依旧是净流出,所谓人口回流,除了个别省市,其实伪命题。


2019年各省区市常住人口情况  图表来源|第一财经(特此感谢)


这就是现实。从省域或者市域角度来说,多数地方人口流入很差。而整个国家超过60%城镇化率,在杠杆游戏看来,实际进入了城镇化的后期。


但是如果看城区,其实很少有城市是真的负增长的。个别地方例外。


同样,哪怕是县级城市的城区,人口多数也还处于增长。增长来自于哪?靠农村居民进城。


实话说,以中国今天多数大城市的房价,真的农民想进城,很少有人买得起。主要韭菜,是大学生,包括农村出来的大学生。


但是农村居民多数早已不在农村生活,也不可能靠农业为生。所以部分先是转移到镇上,然后部分去了县城,混得比较好的在较大城市落脚。


县城是多数农民城市化的第一站,也是最后一站,和城市不接壤的镇上街道居住严格说不能算城市化,只能算我们特有的城镇化概念。


所以杠杆游戏注意到,发改委在官网披露《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》同时,做了答记者问,披露:


从数量看,县及县级市数量占全国县级行政区划数量的2/3。2019年底,县和县级市数量分别为1494、387个,二者共计1881个,约为地级及以上城市市辖区数量(967个)的2倍。


从经济看,2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右,占全国GDP的近2/5。其中,作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。


注意县级城市城区的这个经济体体量,其实非常高。


而从人口看,县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿、0.9亿人左右,共计2.4亿人左右,占全国城镇常住人口的近30%。


截至2019年末,我国总的城镇居民为常住居民为8.48亿人。其中,不少是住镇上。


如果这么看,杠杆游戏想说,县级城市的城区人口总量,真不可小觑。


也正是因此,我们更好理解,为什么恒大、碧桂园这样的城市要下沉,且可以成功。


下一阶段,有些年纪大了的农民工,最终会离开地级市、大城市,回到家乡的县城,未来很多县的人口会继续减少,但县级城市城区的居住人口,却会继续增长。


2


这120个县级城市成为示范,东部受益最明显


有人,就会有各方面需求。


正如文件所说,县城是我国推进工业化城镇化的重要空间、城镇体系的重要一环、城乡融合发展的关键纽带。


这次黑天鹅事件暴露出县城公共卫生、人居环境、公共服务、市政设施、产业配套等方面仍存在不少短板弱项,综合承载能力和治理能力仍然较弱,对经济发展和农业转移人口就近城镇化的支撑作用不足,与满足人民美好生活需要还有较大差距。


文件提出,从:


优化医疗卫生设施、教育设施、养老托育设施、文旅体育设施、社会福利设施和社区综合服务设施。围绕环境卫生设施提级扩能,完善垃圾无害化资源化处理设施、污水集中处理设施和县城公共厕所。围绕市政公用设施提挡升级,推进市政交通设施、市政管网设施、配送投递设施、老旧小区更新改造和县城智慧化改造。围绕产业培育设施提质增效,完善产业平台配套设施、冷链物流设施和农贸市场。


等17个方面补短板。


在我国做事情不可能面面具到、一蹴而就,所以定了个县城新型城镇化建设示范名单。



看上述120个县级城市示范名单,杠杆游戏发现在县级城市层面,东部也是受益最大的。


东部58个示范县级城市,占了接近一半。


其中浙江、江苏、广东、福建、山东都有高达10个县级城市进入名单。河北、海南分别5、3个。


而中部地区有31个,其中湖北受益最大,也有10个县级城市入围。


这和此次黑天鹅事件不无关系,也和湖北县级市试点发展较好有关系。


此前,杠杆游戏做过一组系列分析,《独家!3张表格揭示湖北17市州医疗能力》,湖北的几个县级市基础确实都不错。


剩下的安徽、河南、湖南有5个示范县级城市。江西、山西则只有3个。


西部总计21个,四川最多有5个。不过考虑到四川庞大的人口和县级城市数量,这个数字其实偏低。


陕西和重庆各自3个。对于陕西来说,杠杆游戏认为也偏少。重庆相对小,除掉市辖区后且只有12个县,3个占比其实很高。


剩下的贵州、云南、广西、内蒙古、甘肃都只有2个,这大概和上述地方经济发展程度关系比较大。


而新疆、西藏、宁夏等地,则无示范县城入围,可以理解。


东北总计10个,吉林最多4个,辽宁、黑龙江各3个。


上述分布,其实继续说明一个浅显的道理:越发达的省份,县城新型城镇化建设示范数量越多。


用官方的话,这和上述地方,农民日益增加的到县城就业安家需求,扩大有效投资、释放消费潜力、拓展市场纵深关系很大。


3


多数县城房子不保值,但少量产业、人口、房价都会具备竞争力


这次文件主要就是解决县城短板问题。短板大城市也有,且要花的钱更多。当然花越多钱,最终地价往往越高,房价也就自然……


县级城市集中补了短板,房价也会有这个效应吗?


答案是多数不会。


示范名单里的县级城市概率更大,特别是产业较好、可持续,且各种配套都完备的县级城市,能够吸引更多人。


这些地方,房子会有较好支撑。


很大程度上说,此次要求补短板的17个方面,硬件东西都不难,主要是钱。软性的,如医疗、教育、产业平台配套等则不那么容易。


当然,即便是硬件的东西,有钱的地方、经济越发达,越有条件搞更好。


同理,这些地方软性的补短板,也更有优势。最终产业、硬件、软件、经济、人口、房地产,更容易形成良性循环。


如文件所言,强化示范带动。以发展基础扎实、财政实力较强、政府债务率较低为基本要求,在湖北、长江三角洲区域、粤港澳大湾区和其他东中部都市圈地区,兼顾西部和东北地区,选择120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作。



湖北得到特别照顾,其他就是长三角 、粤港澳大湾区,以及其他东中部都市圈地区。西部和东北地区则主要是兼顾。


人往东部走,对县级城市的支持也是如此。


正如答记者问中,发改委说的,区位看,中心城市周边和有关省份初步编制完成的9个都市圈规划内的县城为81个,占示范数量的68%。


此外,县级政府综合债务率预警县及县级市一概不纳入。


发达的都市圈周边更多。


发改委还专门说,若产业配套设施不足,县域经济难以做精做强,产业集群难以形成,吸纳就业能力难以提升,居民收入难以提高。


归根结底,县级城市想要更好,想要吸引更多人,让房子更有价值,产业始终是基础。


至于这些优秀的县级城市,能不能把一些大城市不低的房价拉下马?杠杆游戏认为,这个大概不会。


但是有更多产业、配套都还不错的县级城市,公众选择起码会更多。


而我多城市和产业体系,也将更加完备。


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