35岁以下才算刚需？合肥楼市新政惹争议！背后真相很残酷
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一条“旧闻”翻红。
事情是这样的，4月初，合肥发布了调控新政，在新政的官方解读，以及摇号通知中，都提到刚需房购买者的年龄在35周岁以下。
这次合肥新政要求开发商拿出不低于30%比例的房源，用于刚需购房。且这部分摇号所购房源自取得不动产权证之日起，3年内不得上市交易。
这个事情媒体一发酵，很多人觉得自己“被歧视”，甚至有人误认为35岁在合肥不能买房了。
搞得合肥方面不得不出来辟谣，“刚需购房者需35岁以下”，这个年龄段经济实力不强，需特别关照。
另外刚需房不能买了，还有其他普通住房可以买。
这么一思考，杠杆游戏要说，这个新政其实利好真正的刚需，有了一定比例房子的专属购房权。
比如我们看近期上海，好像一些90年代就开始交社保的朋友，也出来买房了。你说这对年轻人、对真正的刚需……
今天杠杆游戏用几组简单的数据，来谈谈“刚需购房者需35岁以下”背后，不为人知的合肥。
1
合肥房价涨了多少？
调控升级，甚至拿出不低于30%房源给刚需，搞“刚需购房者需35岁以下”政策，其实这本身就说明，刚需购房难。
潜台词或许还包括，房价不低，涨得不少。不咋涨，人不会去抢，越涨越抢，越抢刚需也就越难买。
问题来了，合肥房价到底涨了多少？
我们先看官方数据。
上图是杠杆游戏利用我国统计局网站制作的。2016-2019年的数据，我们可以看涨幅，商品住宅年均涨幅基本在10%左右或者更高，2019年略小。
按照合肥2020年的统计公报，2020年合肥商品房销售面积1486.11万平米，同比增长12.4%。其中住宅销售1297.40万平米，同比增长12.3%。
商品房销售额2128.29亿元，同比增长20.5%。其中：住宅销售1980.43亿元，同比增长21.6%。
一看这个各自的涨幅，就会发现，合肥房价整体又涨了不少。
简单一算，2020年合肥住宅成交均价15265元/平米，较2019年的14086元/平米，涨了8个多点。
绝对涨幅好像比前几年有时候还低，但基数大了，绝对涨的金额不低啊。
而且杠杆游戏要说，注意，这是合肥全市的数据，主要城区的均价比这个要高，且部分板块的涨幅比较大。
看完官方的数据，我们再看看市场机构的统计。
有统计说，近5年，合肥的涨幅仅次于深圳，这个说法我觉得不必过分夸大，其实涨幅不低的城市不少，不见得合肥算是极端夸张的。
但是，涨了不少，肯定是事实。
在新晋万亿俱乐部城市中，合肥房价算是比较高的，这一点我想有共识。
另外，看任何机构的数据，合肥主要城区的二手房单价，和武汉差不多是中西部第一、第二（互相差不多），西安、成都、重庆、长沙、郑州等都要低一点。
甚至有的机构数据，合肥主要城区的均价已经2万元/平米以上，杠杆游戏就不完整引述避免误导。是不是，我想大家自己判断。
总结一句话：近年合肥房价涨幅比较高，绝对价格在中西部算高。
2
合肥经济增长确实较快，产业结构提升也很棒，但人口增量其实一般，得多为刚需考虑
此前，杠杆游戏在人民网领导留言板，以及很多地方都看到过部分合肥朋友的建议、意见，合肥楼市比较火。
如下图，具体表述杆友自己体会。
可以理解，合肥经济发展上自己努力，又叠加长三角一体化和中部崛起两大规划利好，所以楼市呈现繁荣。
近2年，合肥“神话”不少。知名投资人称赞合肥为中国最佳“风投”城市，近10年的产业谋划与布局很不错。
对此，杠杆游戏也认同，为合肥高兴。同时，我也一直说，很多城市在投资上其实也都有不错的案例，同时也有失败的。合肥多年前京东方的成功，不代表蔚来一定成功。
投资都是有风险的，今天不错，也不代表明天就好。发展不停歇，竞争永不眠，所有城市都在努力。
在合肥经济和产业发展成就，有目共睹的同时，人口指标其实不是太出众。
2010-2019年主要城市常住人口数据 图表来源|第一财经日报（特此感谢）
如上图，万亿GDP出头、同为省会的城市，如郑州、长沙、济南，2010-2019年的常住人口增量都是高于合肥的。
特别是郑州、长沙，都是100多万人的增量。郑州总人口，更是破千万。
同样经历过区划调整、增加的济南，人口增量也比合肥多几万。
合肥常住人口的增量，近些年和经济体量差不多的城市比，并无优势。
图表来源|网友不详（特此感谢）
和长三角的主要城市比人口增量，如上图，合肥也只能说一般，算不上头部。
另外，杠杆游戏最看重的失业保险参保增量，和差不多的城市比，好像也一般。
2010年，合肥区划调整之前，失业保险参保人数65.32万人，2020年为195.39 万人。
2010年，济南也还没有区划调整，失业保险参保人数为91.58万人，2020年为213.6万人
无论2010年，还是2020年，合肥失业保险参保人数，都不如济南。
10年间，合肥增加了130.07人，济南也有122.02万人，合肥略多，如果考虑到区划调整，合肥优势其实可能一般。
失业保险数据反映一个地方较规范就业情况，换句话说，合肥经济和产业有值得骄傲的地方，但还应该更好。
特别是合肥周边，强敌环绕，西有武汉，东面长三角城市都太强了，对合肥吸引人会造成巨大竞争。
从这个角度而言，合肥多为刚需落脚考虑，是必须的。
3
归根结底还是要多供地
调控房价，保障刚需，有多个维度。
比如，增加供给，控制好地价、利率调整，区别化房贷政策、限制套现转让时间、购买资格管理……
这回合肥引发热议的是，拿出超30%房源专属购买资格给刚需，这是个办法。但这还不够，杠杆游戏认为，归根结底需要增加总量供给，并控制好“面粉价格”。
比如，我们回顾一下，从本轮行情启动和调控的2016年说起。
按照中指院的数据，2016年，合肥市本级供应宅地370万平米，实际成交352万平米。注意这一年的楼面均价，推出只有3000多元/平米，实际成交均价高达11222元/平米。
同样这几年很火的西安，城市和经济体量，总的来说和合肥都差不多，也是近期加码调控的。
但2016年，西安市本级供应宅地453万平米，实际成交426万平米，当年成交地价只有1500元/平米不到。
接下来的数据，杠杆游戏都是说市本级和宅地的情况。
我们看2017年，合肥供应了385万平米宅地，实际成交336万平米，地价接近8000元/平米。
同期，西安供应680万平米，实际成交538万平米，地价1800元/平米不到。
2018年，合肥供应398万平米，实际成交273万平米，地价接近7000元/平米。
同期，西安供应915万平米、实际成交791万平米，地价不到2600元/平米。杠杆游戏就不一一列出图表。
到了2019年，合肥供应宅地399万平米，实际成交335万平米，地价接近8600元/平米。
同期，西安供应808万平米，实际成交720万平米，地价接近3000元/平米。
2020年，合肥供应349万平米，实际成交334万平米，地价小5500元/平米。
同期，西安供应963万平米，实际成交916万平米，地价不到3400元/平米。
看完上述数据，不得不说，合肥还真是稳，每年供应量都是那么稳——如果对照更多差不多体量的城市，不得不说……
当然大家口径或许有些不同，但供应起码是个角度，且纵向和自己比，很说明问题。
因此，如果合肥要调控好房价，要保障刚需购房，增加供应大概最关键。
注意，这次合肥说了要增加供应，力度似乎也不小。
当然这或许还不够，接下来2022年供应多少，以及未来是不是都保持不错的供应，这对购房者心态和决策判断，至关重要。
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