杆友欣欣然推荐Scorpions的《New Generation》:鸡皮疙瘩都起了,安全是人类基本需求。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)
比如郑州取消“认房又认贷”,不少城市开始最低二成首付,利率加点下浮。有媒体统计,2022年以来,至少已有近50个城市出台了“支持”楼市的政策。然后我们看上面,支持合理需求、支持改善需求,让金融机构对房企、购房者都温柔点,比如并购不计入三道红线等,还有其他各种喊话。最新如2022年3月2日,银保监会喊话,房地产市场调整要平稳转换。类似的表态,其实这几个月以来已经不稀罕。市场表现方面,销售局部开始有起色,房企总体压力还是大。特别是房企股价总体趋势依旧不好,这代表了资本看法。对此局面,谨慎者依旧不少,也有不少人在议论行情又要回来,夜壶要大放异彩。到底会走向何方?关系到刚需的出手时机,也关系是否该火速投资了……杠杆地产从地方层面、价格和交易管理层面、金融方面3个角度做个综合研判,希望对杆友有点价值。
我们从郑州说起。因为郑州是大城市、省会,第一个调整“认房认贷”政策,对后续影响必然很大。读完该市《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》的通知,杠杆地产总结看一下,核心大概4、5点。这些点,从需求端、供给端、金融端、市场环境端,提振房地产,同时底线基本清晰,风险理论上可控,如果不走样。第一,积极作用明显。郑州因为2021年的水灾,以及整个大环境,地产这2年压力大。但郑州毕竟是省会,河南是人口大省,虹吸效果,郑州都市圈的建设本身就是支撑。所以,基本效果我觉得是积极的。而且根据实施情况,或许还会有其他政策。第二,学习郑州的地方,一定会不少。不管省会、较大城市,还是其他三四线城市。不过话说回来,很多三四线,本身就比较松。能级相对低的城市,不是学习,而是还得加码支持。比如税费优惠、首付比例降低等。简单说,就是因城施策吧,特别3月开完会后,我们等着看。第三,对房企总体利好,但资金监管还是有规矩,不允许乱来。政策宽松了,房企房子销售改善,这是正常的。然后呢?过往房企就是挪用预售资金,甚至拿这钱继续加杠杆扩张。现在呢?郑州说的很清楚,严格执行预售资金监管政策,就是要维护好购房者的合法权益,确保交房。至于金融机构那边,适当对房企宽松,但和过去比,显然不是一个概念。三道红线、贷款集中度管理规矩摆在这里。总的来说,杠杆地产认为,一次房地产行情的形成,一定是地产本身的政策,包括中央层面也包括地方;以及金融政策,利率等;价格和交易管理策略,地价房价的限制、二手交易政策的宽松或收紧等共同作用的结果。地方都是希望各种宽松的,但是思考一下,一些底线地方能决定吗?
价格和交易管理层面:限价放松有望,快速套现不会成为主流,涨幅尽在控制
地价、房价、交易政策的松紧,是很好的价格和情绪杠杆。如果地价不管、房价不管,二手房交易还极端宽松,那么开发商理论上就非常积极,购房者也会很踊跃,大家都像打了鸡血一样。当然,前提是房企融资容易,否则没钱玩个毛线,都有杠杆加才能制造泡沫。现在问题来了,比如郑州,比如其他地方,地价和房价的关系怎么联动?其实2021年第二轮集中拍地开始,这方面已经没那么严格了。不过迄今为止,没有激活楼市,为什么?因为信心没了。所有人都相信房住不炒了,然后一堆房企出事,别说信心了,不烂尾都成为奢望。我们看郑州这次,是希望激活成交的,然后货币化安置再次提出,但是总量不用杠杆地产说,一定是有限的。第一,价格方面可能短期不会有太多起色。无论开发商酝酿调价,还是地方地价房价联动机制放松,市场信心的恢复有一个过程,价格是慢于信心变化的。第二,地价、房价的联动机制肯定会放松,土地款的支付会为房企减负。这样做,房企的空间才会更大,然后土地款缴款压力才不会那么大。比如一年内付清,这样房企甚至开盘有点收入了,再支付剩余土地款。当然,这也有风险,万一付不出来,倒霉的是地方政府。但总的来说,这样做,房企信心多点,价格上也不至于一定被逼到降价的地步,甚至可以调整下价格,显示出市场自信。第三,套现效率有望适度恢复。一个没有投机性、投资价值的市场,一定会凉,2021年就是如此。所以,有的地方从市场指导价开始,其实就是告诉大家,适当赚钱套现是可以的。核心问题来了,多长周期可以套现,什么时候适度放松。4年前杠杆地产说,别看啥限售,都是一句话,今天说3年、5年,明天也可以说1年、2年,主要是根据经济需要。
比如针对房企,上文有说并购类三道红线不算。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷,加大并购贷款支持。部分房企在融资上有点起色,同时针对买地的土地保证金比例,部分地方已经有所动作。房企的流动性困境、债务挤兑、投资者信心问题,还需要更多努力,否则很多房企是挺不过去的。比如对于房企的预售资金管控,此前部分地方太严,为了保证当地楼盘能交房。但这样做也有坏处,房企可动用现金、流动性枯竭,导致更多项目、更多公司出现债务或流动性困境。同时,杠杆地产认为,市场化手段兼并重组,让一些做事情太自信、杠杆太高、管控严重失误的房企付出代价也是必须的,否则市场无法出清。而购房者按揭贷款方面,金融监管部门、银行、地方政府需要一起呵护。第一,房贷利率加点,金融监管部门可以适度引导下浮,通过一些方式补偿银行,让银行有动力。第二,针对刚需、改善的住房贷款,利率、放款速度上,可以有一些动作。第三,公积金贷款、提取方面,地方是可以自己操作的。无论额度,还是贷款政策、提取简便程度方面,有所作为不难。第四,央行的官方降息、降准,可能的话,也会有些用。我们看金融监管部门也在吹风,现在都不炒了,金融风险也低了,国民购房理性了,合理住房需求应该满足。一切其实就是一句话,喊你买,但是又不能说“炒”着买。房子这东西,以前部分是真的刚需、改善,但是或许有一半其实就是投资、保值,投资效应的消失、“房住不炒”成为共识,你说咋整?老路是不回去了,要让房地产行业平稳健康发展不容易。Ps:如果觉得文章不错,也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏欢迎杆友来稿,我们有稿费哦,可加alioyer投稿
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