远洋的困惑

撰文|杆姐&编辑|雯雯（欢迎关注她）

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在央企背景的房企中，远洋集团似乎总是有些特别。本该顺风顺水吧，但好像一直有些崎岖。

时而杠杆地产都有关注这家公司，今天，杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目，继续看看。

杆友有特别想看的房企年报，特别欢迎留言告诉我。

01

销售额及面积、营收增长；均价下滑、地价成本上涨

2021年远洋集团协议销售总额1362.60亿元，比2020年的1300亿元出头，略有增长。

不过之于2021年的地产局面，这个销售是不错的。

同时，2021年，远洋集团的协议销售面积增长了9%，至767.35万平米，2020年为706.35万平米。

年度业绩公告特别披露：

不包括车位销售，平均销售价格下降7%至每平方米约人民币19,400元（2020年：每平方米人民币20,800元）。

看来，大行情对远洋集团还是有影响。

不错的是，远洋集团营收增长14%，至642.47亿元，2020年为565.11亿元。

具体而言，物业开发业务，当然是最大收入来源，营业额约占总营业额的86%。

值得一说，杠杆地产看到，2021年，远洋集团的项目布局比较均衡，北京、环渤海、华东、华南、华中、华西营收分别占19%、15%、22%、21%、17%、6%。

当然，营收增长的同时，成本也增长明显，总销售成本增加至529.89亿元，2020年为460.53亿元。

此外，2021年远洋集团的开发平均土地成本（不包括车位）从2020年6200元/平米，增长至8300元/平米。

主要是由于2021年一线及核心二线城市的项目结转较多，相应的土地成本较高。

同时，平均建筑成本（不包含车位），涨至5900元/平米，2020年为5400元/平米，上升了9%。

业绩公告解释说：

主要是由于2021年的别墅及一线城市项目结转较多，相应的建筑成本较高。

02

利润指标下滑，增收不增利，归属净利润反倒小幅下滑

这样的情况之下，毛利率下降也是情理之中。

2021年，远洋集团毛利112.58亿元，较2020年上升8%。

但是毛利率从19%略微降低至18%。

同时，杠杆地产注意到，远洋集团的利息及其他收入，较2020年的23.94亿元下降6%，至22.50亿元。主要就是委托贷款的加权平均余额和利息下降。

另外，销售和市场推广费用增加明显，从2020年的12.93亿元，增加29%，至16.65亿元。

1）增加市场推广活动，以应对市场气氛转冷影响；2）新开盘项目增加；3）2021年防疫措施有所放松，市场推广活动得以增加。

这方面的成本占协议销售额的1.2%，2020年为1.0%。

此外，行政费用有一定上升，2021年为19.55亿元，2020年18.16%，不过占营业的比例从3.2%降至3.0%。

另外就是加权平均利率，由2020年的5.10%，下降至4.96%。

已付或应计的总利息开支，下降至46.39亿元，2020为48.32亿元。

尽管营收增长，但2021年，远洋集团归属净利润，从2020年的28.66亿元，下降5%，至27.29亿元。

业绩公告披露，截至2021年末，远洋集团现金资源总额（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）270.79亿元。

净借贷比率（即贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额）约为85%，2020年末为55%：

净借贷比率上升主要是受到2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响，导致资金回笼速度较慢，另外，为应对极端行业风险，本集团亦适当增加开发贷的支取以保障后续的财务稳健。

截至2021年末，杠杆地产看到，远洋集团尚未使用的授信额度为约2322.30亿元。

如下图，按照业绩公告的披露，杠杆地产看到，1年内到期的贷款为近187亿元，2020年末时则有259亿元。

短期负债压力减轻。

而2-5年内期的贷款超460亿元，2020年末时为270亿元。中长期贷款的占比显著提高，债务结构明显改善。

当然，远洋集团总的贷款金额从2020年末的超822亿元，增加了100亿元，至922亿元。

钱怎么说都是要还的，未来还得业绩说话。

03

投资物业收益下滑，股息好少

痛心的是，超级黑天鹅对商办的影响或许非常大。

远洋集团的业绩公告披露，2021年，来自物业投资的营业额减少了17%，仅4.10亿元收入，2020年为4.94亿元收入。

远洋集团解释说：

营业额减少主要由于本集团对投资物业推进中轻资产化模式。

我们可以看上图，截至2021年末，远洋集团有23个经营中投资物业。

虽然有的权益占比或许不高，但是这么多的投资物业，仅仅这么点收入，实在是……

钱虽然2021年似乎只少赚了一点，但是这派息也少得太多了吧。杠杆地产看到，每股拟派息0.026元，2020年为0.075元，这下滑的幅度太大了吧。

期末总派息准备1.98亿元，2020年为5.71亿元。

即便算上中期股息，也是很少，中期2020年派了4.16亿元，2021年为3.48亿元。

综上，远洋集团部分指标比2020年要好，但总体表现没有明显飞跃，远洋集团要远洋还需时日。

本文所有未标注出处的财务图表，均源自远洋集团2021年业绩相关公告，特此说明并致谢

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