杆友欣欣然推荐虚回Virtual E的《CHILI PIGGY》:举手之间的轻重。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)
央企中化旗下的地产厂牌中国金茂这两天受到一些关注。
原因是2023年5月30日,多个消息称李从瑞不再担任中国金茂的主席。传言还有不少细节,杠杆地产这里就不多说,以官宣为准。近期地产公司高管动荡的故事非常多,如今轮到央企背景的中国金茂?2022年以来,国资房企、房地产央企身上也发生了不少事,其中不乏高管出事的案例。结局如何等待公告。今天,我们先一起看看在2022年的房地产低谷中,中国金茂取得的年度成绩。1)签约销售额1550亿元,而2021年这个数字为2356.03亿元。下滑幅度当然不小,绝对数字也不低。但是这个情况,客观说是可以理解的,多数房企都是如此。下滑更多的大有人在。尽管房地产销售面积下滑,但是2022年,中国金茂在北京、上海、天津、南京、成都、西安、合肥、宁波、青岛等地,持续增加土地储备。2)同期,商务租赁与零售商业运营租金收入,从2021年的15.63亿元,降至2022年的14.68亿元,应该说这个降幅是很低的。3)2022年中国金茂运营12所豪华酒店,拥有4393间客房,营收11.44亿元,相较于2021年的16.38亿元下滑幅度不小。同样,杠杆地产也要说一句,2022年确实特殊,这个下滑其实也是正常的。说完中国金茂的3大业务板块,看看2022年该司的财务数据。2022年,中国金茂录得营收829.91亿亿元,2021年该数字为990.60亿元,同比下滑7.85%,接近8%。这个下滑的幅度,放在2022年背景下,杠杆地产认为,也是很不错的。2022年,中国金茂毛利为131.46亿元,相较于2021年的167.58亿元,下滑了22%。归属净利润,更是从2021年的46.90亿元,下滑至19.84亿元,下滑幅度高达57.69%,近58%。若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项),该数字变为9.10亿元,较2021年度的48.27亿万元下降81%。话看怎么说,第一起码还是盈利的,2022年房企不盈利是正常现象。第二,下滑都没超过100%,在2022年也算不差的。同时,作为房地产央企,获得的各种资源也是民营房企无法比拟的,这样一个战绩,谈不上多骄傲。另外值得一说,八九百亿元的营收,净利只有这么点,好像本身就够低。2022年不说,即便是2021年,毛利率也只有18.61%,相较于该司过去很多年,百分之二三十的毛利率实在是不好看。而净利率2021年跌破10%,不到9%;2022年进一步下滑,至6.29%;过去很多年,该指标很少低于15%,甚至不乏20%多的有光辉岁月。当然,如果和民营房企比,这个成绩也还能说得过去。不过做企业要有追求,做央企更是得有点样子。年报披露,2022年,中国金茂在土地市场和资本市场上收获丰厚,该司认为自己取得出色的成绩。1)土地获取方面,如上文杠杆地产所述,在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海、西安等地获取多幅优质地块,土地储备得到大幅补充。2)资金获取方面,在境内发行5年期交易所市场公司债人民币53亿元,其中2022年2月发行18亿元、票面利率3.2%,2022年3月发行15亿元、票面利率3.5%。2022年7月发行20亿元、票面利率3.28%,2022年9月发行20亿元,票面利率3.6%。另外,2022年7月在境内成功发行普通中票人民币20亿元,票面利率3.29%,同时2022年4月在境内成功发行凯晨CMBS共计87.08亿元,票面利率3.4%,2022年12月在境内成功发行西城金茂中心CMBS共计23.31亿元,票面利率3.95%。在境外于2022年3月成功发行3年期高级债券3.5亿美元,票面利率4.4%。中国金茂认为,这些资金的获得,为后续项目开发提供了充足的资金保障。我们看一看上述融资,国内普遍利率3点几,最低的3.2%。境外的也只有4.4%的利率。这个借钱本事,你说有几个民企能比?接上文谈的业绩问题,杠杆地产多说一句,这个利率待遇,经营状况是不是应该更好一点才对得自己。此外,2022年,中国金茂销售和营销开支为26.17亿元,较2021年的23.78亿元增长10%。你说这签约销售金额负增长,销售开支却增加了10%,什么世道?主要系资本化为合约成本的销售佣金本年摊销金额较去年增长所致。销售和营销开支主要包括本集团日常经营中发生的广告宣传费用、支付给相关销售代理机构的佣金以及其他与市场推广相关的开支。销售和营销开支占本集团总收入之百分比为3%(2021年3%)。
好是好,如果对应的销售和利润数字更好一点,岂不是才真的好。值得一说的是,2022上半年时,中国金茂的归母净利润为25.71亿元,但是全年却降为19.84亿元,这怎么回事?上述经营业绩下降主要由于于截至2022年12月31日止年度,本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。
中国金茂的年报还披露,2022年该集团其他费用及损失净额为59.54亿元,较2021年度的28.07百亿元增加112%,主要系:
本集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年增加所致。
计提部分,大意就是对可变现净值低于成本的发展中物业、持作出售物业计提减值准备,这部分确认减值损失共计43.6亿元,对应收关联方款项确认减值损失共计15.9亿元。
减值计提数字说少肯定不少,和同为央企的华侨城A超大计提比,杠杆地产认为,中国金茂还是“谦虚”很多,承让。2)此外,虽然融资利率低,但2022年,中国金茂的利息开支总额65.35亿元,较2021年的57.02亿元,增加了15%。该司解释说,主要在于2022年度平均贷款额上升所致。其中,资本化的利息开支为38.24亿元,较2021年的29.15亿元,增加31%;融资成本为27.11亿元,较2021年的27.88亿元,下降3%。截至2022年末,中国金茂的计息银行贷款和其他借款(流动及非流动)为1226.65亿元,较2021年的1070.28亿元,上涨15%。2022年末,中国金茂有现金和现金等价物370.89亿元,2021年末该数字为310.51亿元。截至2022年末,该司除计息银行贷款及其他借款约522.42亿元按固定利率计息外,其他计息银行贷款及其他借款按浮动利率计息。如下图,中国金茂计息银行贷款及其他借款约265.47亿元须于1年内偿还,并列账为流动负债。2021年末,1年内需要偿还的数字为250.81亿元。另外需要说一句,中国金茂2年内需要偿还的金额高达400.87亿元,而2021年末时该数字为187.79亿元。就当下的现金及等价物而言,中国金茂的压力还好。如果考虑到2年内的应还额度,以及目前的房地产形势,不能说完全没有压力。小结一下,中国金茂2021、2022年的战绩总体是不太好的,特别2022年很明显了。有客观原因、大形势如此。有没有其他因素,我们进一步看。此次的传闻,会不会让中国金茂有些影响?我想,央企有其既有惯性,当然往往也有锅盖要接。本文未标注出处的财务图表,均源自中国金茂有关公告,特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错,也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏欢迎杆友来稿,我们有稿费哦,可加alioyer投稿
往期精选
一季报PK:互联网八大豪门,增长最慢的是它
地产反腐砸向光明!
退市警告!泰禾“不和”,美好置业“不美好”
被长城汽车举报!比亚迪回了N个感叹号
阿里云“裁员”刷屏!8家互联网大厂,6家员工减少
版权及免责声明:本文系杠杆游戏(头条号签约作者)创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。