在上海，能否通过“策略”买到一套心仪的房子？
01
楔子
良子作为一个建筑师，和房产打交道已经有10多年了。但是从来没有买过房子，今天借着良子的一个朋友买房的经历，写一篇关于买房的文章。
这篇文章不能告诉你，房子明年会不会“涨”，什么时候买最合算；也不能告诉你某某城市的房产是否值得购买。因为良子不是先知，更不愿意像某些无良的房产中介那样忽悠你。
这篇文章只适合：“买房的决定已经下好了，如何用尽量少的钱买到心仪的房子”的朋友。
02
国内、外形势
买房对于大多数人来说都是一件非常私人的事件。只要你有钱、又符合买房的资格、还有买房的意愿，都可以参与其中。但房子作为大宗商品又不同于一般的货物，很多人可能穷其一生只会买一次房。所以，买房对于一个家庭来说，是一件非常重大的事件！
有一个理论叫“蝴蝶效应”，最常见的阐述是：“一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。”
美国气象学家爱德华·罗伦兹（Edward N.Lorenz）于1963年，在一篇提交纽约科学院的论文中分析了这个效应。
蝴蝶效应：在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。
中国经济早已在全球经济中扮演了重要的角色，国际社会任何的“风吹草动”都有可能对中国的房地产产生“连锁放应”，对你的买房产生深远的影响。所以，判断国内外的形势变化，特别是重大事件走向是对每个买房人“荷包”最负责的表现。
2019年有几件大事是对中国社会产生非常大影响的！
第一，中美贸易问题。
美国从国家战略出发，对中国进行贸易战。双方谈谈打打，时断时续，好不热闹。中国经济受到不小的影响，有数据显示如下：
2019年中美貿易數據全面下滑。1-12月中美進出口累計5412億美元，較2018年下降14.6%；其中出口4185億美元，下滑12.5%；進口1227億美元，下滑20.9%。
经济形势不好，对于普通人来，理性的选择就是缩减开支。所以，即使准备买房，也会对预算慎之又慎，更有可能缩减预算。这对于买房者来说是有利的，因为国际形势对卖方会产生同样的预期。卖方在市场出价者寥寥的情况下，要想促成交易，降价是比较明智的选择。
第二，台海局势紧张。
2020年台湾大选，所以，“蓝绿”阵营都希望在此之前采取一些手段来获得选票。而打“独”还是“统"这张牌对于候选人有重要的意义。
和祖国大陆搞”摩擦“成了拉拢台湾选民的手段之一，而大陆当然也不会坐视不理的，所以台海关系紧张是必然的。
如果真发生”擦枪走火“的情况，对于上海来说，是最不愿意看到的。中国的经济中心之一，即使不被导弹波及，也会被紧张局势所牵连。房产是否能够”保值“成了一个考量的因素了。
所以，对于买房者来说，台海关系也是需要考量的一个因素，是否有利于买家，见仁见智吧！
第三，香港暴乱。
2019年的香港暴乱是大多数大陆民众都没有想到的，而且愈演愈烈。香港作为曾经的亚洲四小龙之一，中国的经济重城，经济一落千丈，社会秩序几近瘫痪。
虽然，我们大多数人在香港没有房产，但是也关注香港的安定团结，毕竟我们是同一个”祖国“。中国经济是”一盘棋"，所以2019年的经济降速成了所有人的“共识”。调低挣钱的“预期”，控制支出成了买房人的“共识”。
第四，新型冠状病毒肆虐。
当然，我们没能想到，2019年底的新型冠状病毒会肆虐“全国”。对于房地产和楼市会产生什么样的影响，我想是不容乐观的。
03
研读政策
中国的房地产近20年的飞速增长和中国经济的腾飞是分不开的。而中国经济的巨大成就和国家的政策制定和实施有密不可分的关系。
对于买房者来说，如何准确的研读中央的政策，判断后市的发展趋势，是非常重要的。什么时候买房，可能是将一生“唯一”的一次选择和“国运昌盛”联系起来最重要的纽带。
第一，中国经济“脱虚入实”。
十九大报告提出，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上。不管是P2P之类的金融创新，还是房地产之类的传统行业，政策都不会进行倾斜了。唯有“实体经济”和科技创新才是中国经济的“主流"。
所以”炒房“这个词，可能将成为房地产行业一个曾经辉煌的“过去式”！
第二，房子是用来住的。
“房住不炒”是近几年来被提到最多的词，经常出现在各级政策和研究报告中，成为了主旋律。
据易居房地产研究院发布的报告显示，
在调控次数上，2019年全年，中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右，而2017年、2018年分别为9次、33次。
从全国范围内来看，中原地产数据中心数据显示，
2019年全国房地产调控次数高达620次，刷新历史纪录，2018年全年仅450次，同比上涨幅度高达38%。
虽然期间有些城市跃跃欲试，试图突破调控，结果都被打脸了。苏州因为房价暴涨被新政调控；衡阳取消限价，结果隔天就官方撤文了。
更有一些城市，调控指标被写进了领导的“问责机制”里！
第三，政府指导价。
在京沪两地，政府还出台了新房的“指导价“和摇号机制，这让普通民众可以不用担心房价暴涨，静静的挑选房子不被打扰。
而与之相反的是，很多楼盘因为政府指导价几乎不挣钱，或者亏本而捂盘推迟销售。我朋友要买的”经纬城市绿洲7期“就是属于这种情况，开盘一拖再拖。据良子的不可靠消息渠道，这个盘开盘指导价在5.5万左右哦！
新房限价之后，二手房虽然不受限制。但是新房这个标杆放在那里了，二手房想涨上去也就没那么容易了。
第四，LPR和融资收紧。
一是有利于强化金融市场基准利率体系建设，促进定价基准由中央银行确定向市场决定的平稳过渡；
二是有利于提高金融机构信贷产品定价效率和透明度，增强自主定价能力；
三是有利于减少非理性定价行为，维护信贷市场公平有序的定价秩序；
四是有利于完善中央银行利率调控机制，为进一步推进利率市场化改革奠定制度基础。
上面4点是LPR的作用，主要是由中央的计划向市场的自我调节过渡。
一方面是为了搞活经济，另一方面是，流向房地产的几乎所有的融资渠道都被严格监管。没有”水“了，你说房价还会”涨“吗?
所以下半年，几乎所有的房企都忙着卖房”抢收“，应对接下来的融资难问题。
第五，人才政策。
人口基数和人才吸引力一直是一个城市是否有竞争力最”重要“的指标。所以，很多城市都推出了人才政策，其中一般都会搭载购房的优惠政策。
这就成了所有中介口中的”限购松绑“利好消息了。但凡有些头脑的购房者，其实都明白。首先，你得满足政策所说的人才条件，才能享受政策的优惠。而不是反过来解读哦。
而人才政策对于一个城市的房价波动影响是非常小的。就以上海的临港为例，只在政策发布的一两个月里销量增加了。后续就开始平稳了，对整个上海的楼市也没产生波动。
04
数据分析
前面长篇累牍的写了一堆”云山雾罩“的东西，很多朋友可能都没兴趣了。到底怎么策略买房啊。下面放点”干“的数据分析，和大家一起分享。
先放第一张图，
这是良子的朋友在公共渠道找到的上海近3年的房产成交数据，并进行了简单的分析。其中涉及3个指标：成交量、挂牌价格、挂牌数量。
稍微有点分析能力的人都能看的明白，
第一，曲线关系
挂牌数量和挂牌价的走势基本一致，而成交量与其他两者的关系并不显著。
分析原因可能是价格上涨了，卖家的意愿会比较强烈，反之亦然。
第二，时间点
每年的7月左右，基本都是成交量最低，成交价格最低的时间点。为什么呢？
因为天热，没人愿意看房，买房的意愿被遏制了。
年底是另一个比较低的点，大家也可以把握。
再放第二张图，
这是链家做的一张图。2008年以来，上海二手房市场年均成交量约为20万套/年，换手率为2.56%。
再看第三张图，
这是近三年上海每个月的成交套数数据。
我们得到了一个比较放心的数据，即使2019年3-6月每月成交量都大于20000套，但是全年的成交量也不会离20万套/年这个值太远。
如果上半年成交比较多，我们就选择下半年买嘛。千万不要恐慌，政府指导价在那里放着呢。
再上第四张图，
通过前面几点，我想对于影响买房比较大的点，应该已经控制住了。至于建筑知识，只能随缘了。并不是每个朋友都有那么好的运气，有良子这样一个建筑师朋友。
2019年买房的朋友一定会注意到，现在是存量房时代了。特别是对于像上海这样的一线城市，新开盘会越来越少。所以，如何在海量的”存量房“里找到自己心仪的房子，是需要做不少功课的。