起诉继续履行却未保全房产，后果很严重！
买房经验丨失败教训丨风险提示丨取证技巧
发掘判决书的普法价值
简法首次提出“场景化案例普法”概念
“场景化案例普法“
非法律人群学习法律知识的最好方式！
上海市一中院曾经有这样一个典型案例
2016年1月
买卖双方签订了《买卖合同》
约定成交价80.5万
买方很快支付了75万
还差5.5 万，约定过户时付清
不料，4个月后
房价涨到足以让卖方起邪念
卖方发函称:“要求解除合同”
并把75万通过银行转账退回
如此明确的守约方维权案件
买方起诉要求继续履行
胜诉本应是毫无悬念的
但是却忘了一件重要的事情:
申请财产保全!
这个小失误，让买方后悔不已!
虽然一审法院判决合同继续履行
但卖方提起上诉
并且在房屋上设定了150万的抵押
还办理了抵押登记!
买方一下子变得很被动
假如一审起诉时对房产进行了保全
就不会有这种事情了!
如此一来，买方面临的局面就是:
必须先解决掉抵押!
抵押是担保物权，优于债权
抵押不涤除，不能办理过户登记。
理论上来说，买方有两个方案可选
方案一丨涤除抵押
也就是还清抵押借款，如果卖方还不掉，就只能买方替他还，还清以后再向卖方主张。算算房子当时的市场价也不过131万，买方觉得亏，所以没有选这个方案;
方案二丨起诉要求认定抵押无效
这一方案取胜的关键是:证明抵押权人恶意。个人感觉这个方案很必要尝试一下，毕竟是诉讼中发生的抵押，而且谁会接受131万的房子抵押，却借出150万呢？恶意串通的可能性很大，但是本案的买方却没有这么做。
最后二审时
买方只能放弃继续过户的诉讼请求
转而要求违约赔偿。
结局对买方很不利:
判决时房价已经183万，足足涨了100多万
而买方只得到了70万的违约赔偿。
其实这个案子如果当初申请了财产保全
肯定是胜算很大，也没有执行难度的
变成这样个结局，实在可惜!
很明显，买方在两个地方犯了错误:
1、起诉时没有申请财产保全，
给卖方留了空子;
2、二审时没有起诉确认抵押无效，
让卖方的小把戏轻易得逞。
案例
总结
1
财产保全，万万省不得!
2
诉讼中，不要轻易放弃任何可能；机会只有一次!
诉讼，有时是一场综合战役
诉讼方案的制定非常重要!
打官司并不是只要能赢就可以
好的诉讼方案
应该以实现追求守约方利益的最大化为目标
简法提示
jianfa-lawyer
· END ·
附
关于财产保全的小知识
在要求继续履行，以及要求赔偿大额违约金的房屋买卖纠纷案件中，财产保全是无论如何都要做的!
而且是在起诉同时提出(诉前财产保全很难申请)，要尽量和法官沟通好，先查封，再向被告邮寄起诉状副本。
为了提高办案效率，即便很多法院接受现金及房产担保，但我们一般还是建议采用担保公司的保函，虽然会产生一小部分费用，但可以换来时间和效率。简法合作过的最高效的一次，接受客户委托后律师2小时备齐立案材料，等律师到达法院时，担保公司的保函已经等在法院门口。
法
简
正文完
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