写给置换家庭的几点交易风险提示【附安全置换流程参考】
买房经验丨失败教训丨风险提示丨取证技巧
简法二手房 让买房明明白白
法
简
专注二手房交易风险研究及纠纷解决方案
周末接到了一个朋友的电话，说房子挂了两年都卖不出去，现在终于有人买了，而且今天就要付35%，网签的时候再付30%，问我这种操作是常规做法吗？有没有什么问题，要不要签？
我听了这个情况，问了朋友两个问题：第一，你接下来要置换的大房子，看好了吗？她回答说：手里没有钱，所以还没有去看。第二，价格是怎么确定的？有没有做过市场调查？她答：大概从中介那里了解了一下。
于是，我给她的答复是：再想想！
漫长的市场寒冬，很多刚需置换需求都被冰封了。现在，才刚刚解冻。
我们不研究如何让买或卖利益最大化，我们不是投资建议号，但对于置换刚需，这已经不是个收益问题了，而是直接决定着还能不能上车的问题。
本期问题：
刚需置换家庭在上涨行情下的注意事项
让买房明明白白
简
法
壹
涨价行情下（含实际数据可证实的房价上涨以及市场存在普遍的涨价预期这两种情况），选房购房周期也势必会拉长。
【三个原因】一方面是因为房东试探性报价趋高，不议价，另一方面，性价比高的好房子往往有多个买方，这就决定了磋商周期会相对较长；同时，上涨的房价会动摇卖方的成交意愿，如果定金阶段没有锁定房源，交易中途夭折的可能性更大。
总之，如果置换刚需先卖掉旧物业，再去看房、选房、议价、签约，很有可能导致购房成本增加，甚至完全丧失购房能力。以往案例中不乏因为“买不起”，而“拒绝卖”的连环违约事件，最终导致置换不成，还无房可住的悲惨局面，更有一些卖掉旧物业以后，由于涨价原因，再次购房时勉强买到与原物业同等层次的新居，非常尴尬。
⚠️简法建议
遇到房价上涨的市场行情，必然会增加成功置换的难度，前车之鉴，希望广大置换购房者切勿大意！
贰
简法结合市场特征、交易流程，以及以往置换典型纠纷的预防方案，给出一点具体建议：
1、置换的目标性必须更加具体明确，最好具体到特定房源。
平稳的市场行情下，置换家庭完全可以卖掉旧物业后持币观望，等到大部分房款到账后再制定新的购房方案，但房价有明显向上趋势的情况下，就必须尽可能的缩短两个交易的衔接周期。
建议：挂牌的同时积极看房，在收定金前务必确定1-3套新物业目标房源；
2、明确告知新物业卖方：本人系置换购房；
这样做的意义在于：一旦发生连环违约导致房款逾期支付时，法院在认定过错责任时会“高抬贵手”，在合同条款有解释空间的情况下，也会认定卖方知晓置换交易的特定风险，因此建议，只要对成交无大碍，一定要找机会在书面协议中声明自己系置换，房款的来源依赖于另一个交易的顺利履行。
3、买入时务必将出售的相关协议提供给居间方或律师，便于制定出最保险的付款方案及违约责任认定条款。
很多置换家庭认为买就是买，卖就是卖，认为这是两个独立交易，所以分别签约，最多只是提一句“我要置换”，但其实这是远远不够的。
持出售合同，尤其是有关付款的相关约定来签订购入合同，一方面有利于居间方或律师制作出最合理、最保险的房款支付计划，另一方面，将风险全部释明，可以降低意外违约时，法院对买方违约责任的酌定幅度。
4、置换连环单，尽量不要超过三连环；
也就是说：置换家庭尽量不要与置换家庭之间交易！原因很简单：复杂程度与不确定性超出一般居间方控制能力范围，交易风险加大。
5、外地已婚置换家庭需注意过户时间的衔接问题，考虑到去名对限购的特定影响。
⚠️简法建议
1、尽可能的缩短两个交易的衔接周期；
2、明确告知新物业卖方：本人系置换购房；
3、买入时务必将出售的相关协议提供给居间方或律师；
4、置换连环单，尽量不要超过三连环；
5、外地置换家庭注意限购套数问题；
叁
模拟一场标准的置换签约场景，供大家参考选用，或至少可以引发大家对风险的一点点思考。
小王结婚第三年，想出售自住的闵行一室一厅，购买两室一厅学区房。
第一步：将闵行房屋挂牌，寻找意向买家；同时：积极看房，了解房价及市场情况。
第一阶段的合理状态是：在2周后，有三组客户对小王的闵行房屋感兴趣，复看后已经进入议价阶段；同时，小王在浦东看中了两套学区房，进入议价及产权调查阶段；
第二步：小王发现浦东的两套意向房源中，有一套是置换出售，且卖方已经付定，根据合同要求2周内需支付首付款，在其他方面没有独特优势的情况下，小王把这套房源排除在考虑之外；
浦东的另一套学区房，产调及议价均进展顺利，与产权人刘先生确定了成交价，于此同时，闵行出售进程上：经过对比，小王选择了非置换、资质优、能够尽早网签的买方小李。
第三步：小王先与小李签订了《定金协议》1，收到60万定金，约定7日内网签，支付首付140万；收到定金后，小王带着签好的《定金协议》1与刘先生签订《定金协议》2，支付100万定金，约定20日内网签（务必多于前一交易），其与刘先生交易的付款时间及宽限期、违约条款等条款，均是在居间方及律师讨论后确定的。
第四步：网签、过户等（略）
如果房价持续上涨，二手房市场符合本文前面所说的几个行情特征，那么建议置换家庭参考该流程，避免置换失败的风险，避免连环违约。
民事法律行为的风险
大多有一个特点
：
知道了，就能避免！
这也是我们选择二手房交易这一案由
向普通购房者大力普及法律风险知识的原因
简法编辑部
· END ·
案例故事丨风险分析丨法律意识 | 维权方案
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——简法编辑部
2019年3月16日（周六）10:00-12:00
简法读书会第五期
「付定金后，房价开始上涨，我该怎么办？」
2019年3月23日（周六） 10:00-12:00
简法读书会第六期
「置换购房，连环违约到底有多可怕」
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