聚焦|私募爆雷，知名央企深陷其中

来源 | 固守预警

中粮云景国际项目2014年至今涨幅绝大，可私募基金的投资人却出现了亏损，问题出在哪里？

有投资人反映其购买的《中粮地产深圳光明新区云景国际项目专项私募基金A6类》已经延期一年半了，根据最新的评估，无法覆盖本金。

根据该基金认购指南中粮地产深圳云景国际项目是一款契约型私募基金，投资人通过认购该私募基金份额，从而间接投资于中粮地产位于深圳光明新区的云景国际项目，期限21个月，该基金管理人是上海景时股权投资基金管理有限公司，其控股股东是上海景荣投资。

而通达金融获得的一份景泉财富的资料显示，中粮地产深圳云景国际项目还未视为是成功案例用于宣传。

实际上，作为地处深圳光明新区的中粮云景国际项目，从2014年到现在涨幅巨大，那么该项目投资人为什么还会出现亏损呢？

先来看下这个产品的交易结构：

从上面这个图可以看出，这个产品交易结构非常复杂，通过多层嵌套，其资金最终用于和开发商合作拿地。

从成本来看，前端拿地融资成本是最高的，对于开发商来讲，只要搞定拿地的钱，后面融资压力并不大，所以也催生了一批地产私募股权基金。

很多房地产私募股权基金都做过联合拿地，合作模式是股+债的形式，出资比例五五开、六四开、三七开都有。利润分成的话要看合作形式，债的部分按照约定成本分成，股的部分则按照项目收益来分成。

根据查询，上海景荣基金旗下所发行的地产私募股权基金也都是这个套路，而现在发生违约并不是因为项目不好，更深层次的原因在于管理人和开发商互相推诿，意图侵蚀投资人的利益。

根据投资人的反映，该产品存在诸多疑点：

1、该基金2014就入股云景国际项目，期间深圳房价涨幅巨大，云景国际销售额超过百亿，为什么投资人还会亏损？

2、项目公司在2017-2018年多次向上海景荣进行分红，累计4.43亿，现该资金已被管理人挪用，造成无法估量的损失。投资人质疑项目还未结束为什么要分红？上市公司大悦城旗下子公司分红为什么不公告？

3、上海景荣和中粮地产合作的多个基金均存在超募现象，而且募集资金也不知去向。为什么管理如此混乱的基金公司会成为央企的合作伙伴？这中间有没有利益关系？

4、从开始退出到现在已经一年半了，为什么存货评估价格远低于市场价格，投资人要求对项目公司进行全面的审计。

这个产品具有一定的代表性，交易结构采用了“股+债”的模式，最没有发言权的是投资人，项目失败承担股权风险，项目成功也退不出来，成为管理人和开发商砧板上的肉。

公开信息显示，有投资人曾在上市公司网上问答提问大悦城董秘：贵公司多次在平台回复2017年至2018年期间已向基金公司多次分红，合计4.4394亿元。中粮深圳云景项目做为资管计划合投的项目，这些分红款为什么不按照合同约定打入三方（中粮、财通、景时）共同监管的账户，而由贵司直接打到基金方指定的账户？导致我们近百名投资者（2016年投资此项目）到2018年无钱兑付并延期至今无法解决，且我们资管计划到期日为2018年9月2日。

董秘对此回复称，云景国际项目公司从2015年6月份之后未收到基金方（股东）新增投资款。云景国际项目公司已于2016年9月之前还清基金方（股东）借款本息。按照我方与基金方（股东）签署的协议内容，云景国际项目公司在2017年至2018年进行分红，分红款均支付至基金方（股东）书面确认的银行账户。建议基金投资者向基金方了解详细资金情况。

值得一提的是，去年3月份, 大悦城地产与中粮地产147亿元重组落地，中粮地产更名为大悦城控股。重组完成后，大悦城地产成为大悦城控股子公司，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一地产平台。