刚刚，穆迪下调富力地产评级！
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来源 | 综合标准地产研究院
穆
穆迪周一宣布，将广州富力地产公司评级从B3下调至B1，所有评级展望转为负面，因对其运营现金流疲弱以及未来12-18个月内可观债务规模的担忧。
穆迪称，尽管该公司2019年报告的全年合同销售额为1380亿元人民币，但穆迪估计其土地付款前的经营现金流仍约为100亿元人民币，约占合同销售额的7％，远逊色于同业。富力地产现金流的弱势短期内不太可能得到实质性改善。
净负债率居高不下
富力地产最新运营数据显示， 除了在营收、净利润、销售额均出现同比下滑以外，高不下的净负债率引起市场广泛关注。
1、去年一季度富力地产净利润1.51亿元，同比下降65.68%；归属母公司净利润6657万元，同比减少83.48%。合约销售金额约为167.1亿元，销售面积140.13万平方米，同比分别减少32.65%和34.87%。
2、富力地产短期借款139.23亿元，一年内到期的非流动债务约为729.35亿元，负债总额3518.9亿元，较2019年年末增加了43.7亿元，涨幅1.26%。
3、富力地产的手持货币资金仅为57.58亿元，完全不足以覆盖其一年内到期的非流动债务，现金及现金等价物余额为172.55亿元，较2019年年末下降24.66%。经营活动产生的现金流量净额为-60.85亿元，筹资活动产生的现金流量净额约为9.41亿元。
富力的艰难，其实也不是一天两天的事。 富力地产的净负债率由2018年的184.10%上升到2019年年底的198.9%，同比上升14.8%，且该指标一直呈现出稳步攀升态势，暂时看不到好转的迹象。
根据亿翰智库和国际金融报统计的2019年50家典型上市房企的净负债率，2019年上市房地产企业的平均净负债率为92.52%，富力地产的净负债率比行业平均水准的两倍还多。
富力地产的净负债率排在倒数第二，仅次于泰禾集团。
富力为了把净负债率给降下来，也想了一些办法： 比如2019年，富力就一直在忙着融钱，据标准地产研究院的统计，2019年富力地产全年累计发债15次，通过发行境内公司债、超短融资券、境外美元债等方式累计募集资金达336.46亿元。
再如2019年底，富力以13.68港元发行了2.73亿股H股新股，这是富力从2006年上市以来首次进行股票配售，通过发行股份，富力直接募集到了37.35亿港元的资金。
不仅如此，富力管理层对高净负债率情况也尤为重视，在2019年全年业绩发布会上，富力集团董事长李思廉就曾表达降负债决心，要通过加快销售速度，以及放慢买地速度来降低富力的净负债率水平。
按理来说，通过频繁的发债和融资，能很大程度能改善富力的流动性和降低负债比率的，但为何富力的净负债率仍这么高呢？
其一，富力的负债结构上，短期负债占大头。
根据富力2019年财报数据，在所有的负债中，富力地产需在一年内、两年、三至五年以及五年以上偿还的债务为622.71亿元、576.07亿元、557.44亿元、215.19亿元，分别占总负债的31.59%、29.22%、28.28%以及10.92%。
其二，自有资金无法覆盖短期负债，融资金额多用来偿还债务。
富力地产一年内到期的非流动债务约为729.35亿元，负债总额3518.9亿元，账面上不受限货币资金为299.04亿元，无法覆盖短期借款。
可以预料，富力2019年虽然融了十几笔钱，融资金额300多亿，但这些钱，只够富力地产用来短期债务。
「现金短债比」业内垫底
财报数据显示，富力2019年的流动负债为2043.03亿元，其中短期贷款为622.7亿元，账面上不受限货币资金为299.04亿元，受限制资金为155.32，而一年内的短期借款就达到了622.7亿，现金储备无法覆盖短期借款。
富力地产的现金流紧张，在指标“现金短债比”上得到了充分体现。
根据信息时报统计数据，截至2019年底，统计了60家上市房企的现金短债比平均为1.49。其中，现金短债比超过1的企业有44家，占比超过7成；现金短债比低于1的有16家，占比低于3成。
统计富力地产近几年的现金短债情况，富力地产的现金短债比仅为0.48，就算加上受限制的资金，现金短债比也只达到0.61，在行业内几近垫底。富力地产的现金短债比在行业内垫底，主要是是房子卖得不好和销售回款率不高造成的。
首先可以肯定的是，2019年富力地产并未大幅拿地，所以并不会存在通过拿地侵占现金流的情况。
2019年富力地产新增权益货值1220亿元，面积939万平米。截至2019年底，富力地产权益建筑面积约7060.5万平方米，储备货值约7450亿元，可售面积约为5790万平米。
观察富力地产近几年的土储及增速可以看出，富力地产在2017年曾购入大量土地，土储增速为33.57%，但在之后两年之中，土储增速一降再降，2019年土储增速仅为0.12%。
富力地产2019年销售目标为1600亿元，2019年富力地产1381.9亿元的销售额，仅完成销售目标约86%。更值得关注的是，2018年富力地产销售额增速为60.15%，2019年增速下降至5.14%，增速下滑54.74%。
此外，根据国泰君安统计的2019年房企的回款率情况，2019年房企的平均回款率为82.4%，根据国泰君安研究院的数据显示，富力地产的回款率仅为62.2%，富力地产的回款率情况要远低于行业平均水准。
当地产行业进入调整期，越来越多房企开始更为重视稳健发展的理念，而富力地产的经营现金流净额已经连续七年为负，2012年-2019年富力地产的经营现金流分别是-24.64亿、-118.62亿亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。
一般来说，经营现金流所反映的是经营活动（比如销售商品或提供劳务，不包括补贴和卖楼）产生的现金流。
在地产行业出现经营现金流为负的情况，并不少见，但连续多年持续为负的也不多见，并且富力地产的经营现金流可能还有持续恶化的趋势。
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