恒大为什么要卖商业资产？

↓活动详情↓

来源 | 综合新京报

在年初的业绩发布会上，恒大集团董事会主席许家印曾表示，要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。年中刚过，恒大祭出一场大规模商业资产出售，以期降低负债。

7月7日，一份恒大集团的待售商业资产清单出现在网络上，涉及恒大集团在全国各地的约200个商业项目，资产类别包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心等，分别位于上海、深圳、杭州、宁波、台州、温州、湖州、长春、南京、重庆、成都、海口等100多个城市。值得关注的是，恒大曾大手笔投资的海南海花岛项目，包括双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店在内的三个酒店和一个会议中心，也出现在了待售名单上。（文末附列项目清单）

随后，媒体援引接近恒大的人士确认了这一消息，并称这属于正常的出售行为，此次集中推出系希望通过专业团队去推荐销售，商业物业开发和持有需要沉淀大量资金，恒大计划出售旗下写字楼、酒店、商业等物业，意在盘活存量资产，进一步降低负债，反映出其大力降负债的决心。“恒大没有做商业地产的基因，不如将资产变现，以降低负债。”

如果不是这份待售清单，外界恐怕很难知晓恒大的投资物业项目储备。

根据上述清单粗略统计，恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个，大部分位于一线城市、省会城市，少部分位于三四线城市，另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国。

这是一份怎样的资产清单呢？仔细观察曝光的出售清单，可以发现在223个项目中不少是恒大早期，如2015年集中收购的一批物业。当年，恒大斥巨资将张松桥（中渝置地）、郑裕彤（新世界集团）及刘銮雄（华人置业）等“大D会”成员在内地开发的项目尽收囊中，如今又计划套现撤出。

以购物中心为例，将恒大和近年来比较活跃的几家开发商做一个比较，会发现恒大购物中心的规模和区位其实没有明显的劣势。截至2019年底，龙湖、大悦城、华润置地、新城自持开业的购物中心数量分别是39家、10家、42家、63家。

不过，在商业地产领域，数量优势并不等同于质量优势，投融管退是一套专业系统，要在这个领域拥有名字，是一定要付出代价的。

上述四家地产公司，从盖房子延伸到做商业，都搭建了独立于地产开发之外的商业管理体系，在招商运营、投融资安排、退出方式上，数年甚至十数年不间断地进行了投入和探索。

万科切入商业领域还想做到数一数二，花的是真金白银，2016年斥资130亿元收购了印力集团，迅速拥有了排名行业第二的规模。

更典型的例子是融创文旅，2018年10月，融创收回了万达对13座文旅城的运营管理权，用什么去填充这13座文旅城，内容的重要性迫切地摆在面前，两个月后，由融创集团董事长孙宏斌长子孙喆一执掌的融创文化应运而生，成为了与住宅、文旅、服务并列集团四大战略板块之一。

从开发到持有，中间是一道鸿沟，要跨过去不容易。

这道理，恒大当然懂得，它也曾在文旅方面进行过尝试。海花岛、启东海上威尼斯都是恒大具有标杆意义的文旅项目，但它们的配套酒店和会议中心现在都出现在了待售清单上。现在，恒大的资源和热情属于新能源汽车。

商业或者说投资型物业并没有被放在这样的战略高度上，恒大没有独立的商管团队，投资型物业更多归属于各个区域，难以系统化耕耘，尽管它也是四大业务板块之一，但业绩表现承载不了更多期待。

恒大中国的收入来自四大业务分部：地产开发、物业投资、物业管理及其他。2019年度，这四大业务贡献的收入分别为4646亿元、13.6亿元、43.8亿元和72.5亿元。

虽然排序在地产开发之后，但物业投资的收入贡献仅占上市公司总收入的0.29%。根据年报，恒大旗下投资物业的表现一直不算理想。资料显示，在许家印充分展露商业地产雄心的2014年，恒大自持的投资物业账面总值619亿元，全年商业物业租金收入却只录得1.44亿元。翌年，恒大投资物业账面总值增加至971亿元，当年租金收入只有2.41亿元。

而到2019年，恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元，包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业裙楼、写字楼及约36.3万个车位。但全年下来只产生了13亿的租金收入，收益率不到1%。即使算上公平价值收益的15.2亿元，也是寥寥无几。

从这个角度来说，这些待售的资产甚至算不上核心资产，更多是开发业务的副产品。而创造了0.29%收入贡献的这部分资产估值有多少呢？1626亿元。

许家印在今年3月的业绩发布会上曾表示，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。”其中，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，2022年实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

在销售额方面，2020年上半年，恒大累计实现合同销售金额3488.40亿元，同比增长23.8%，增速超过部分同行。在降负债方面，恒大上半年完成的如何？这有待从恒大的年中财务报告中一窥究竟。

以下是在售清单：

相关阅读

点击“阅读原文”即可报名参加

第六届中国特殊资产管理与破产重整高峰论坛