破产观察丨复盘重庆聚丰22年地产路：如何从50强走向破产

来源 | 界面新闻

有22年历史的重庆老牌民营房企重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司，其破产清算申请近日被重庆市第五中级人民法院裁定受理，这一消息意味着，这家曾经上榜重庆地产50强的房企，落下了辉煌的帷幕。

回看其起、兴、衰、落的发展简史，可以从中探寻重庆民营房地产企业的发展侧影。

起 | 抵债地皮上“长”出重庆聚丰

重庆聚丰的历史，起于一个平凡的人和一个平凡的故事。

重庆聚丰成立于1998年，其创始人是叶兴全，即现在公司的实际控股人。在上世纪八九十年代，叶兴全只是一个普通的石匠，后来开始承包工程项目，逐渐有了一些原始资本积累。

1995年左右，叶兴全承包了另一家房产公司的工程项目，这家房产公司没有资金支付他尾款，就把一块地作价用于抵付工程款抵给他。这块地，就是重庆聚丰发家的地方。

1997年左右，叶兴全开始在这块地上谋划修建“聚丰大厦”“聚丰苑”“聚丰阁”，当时这个项目还叫重庆南岸汽车配件市场二期工程。1998年，重庆聚丰公司就在此基础上成立，正式涉足房地产行业。

聚丰大厦

图片来源：受访者提供

公司成立之初，重庆聚丰成功开发了“聚丰大厦”“聚丰苑”“聚丰阁”三个商业和住宅用房项目，并形成了聚丰第一个物业小区，还成立了重庆聚泽物业管理有限公司。由于叶兴全是做建筑工程起家，对建筑板块有专业独到的见解，所以重庆聚丰的房产开发从工程质量到工期速度，都能得到又快又好的保障，并达成100%销售。

随后，“聚丰花园”“聚丰·锦绣盛世”项目相继动工，“聚丰花园”的成功开发，以及优秀的物业管理表现，奠定了重庆聚丰在重庆地产的江湖地位。

2001年、2003年、2005年重庆聚丰都被评为重庆市房地产开发企业50强。“聚丰系”的产品，迅速打开重庆房产的市场，在消费者间短时间内打响了重庆聚丰的名气。

在此之间，重庆聚丰还成立了重庆圣灵旅游有限公司，并于2002年通过公开拍卖获得重庆丰都天堂仙景大型旅游项目，即现在已建成营业的五鱼山玉皇圣地旅游项目。

至此，重庆聚丰的巨轮扬帆起航，与这座城市一起迎来了重庆民营房地产发展的黄金时代。

兴 | 黄金10年开启多元化之门

2002年到2012年，是重庆聚丰发展的黄金10年，十年左右时间，重庆聚丰做大做强，在重庆房地产行业风生水起。

2005年，重庆聚丰开始打造“聚丰·江山里”项目。该项目毗邻南滨公园，背靠南山，面朝长江，是当时重庆聚丰致力打造的南岸乃至整个重庆独具特色的高尚景观住宅。

江山1号项目

图片来源：成静/摄

由此，重庆聚丰开始打造“江山系”项目，包括“聚丰·江山汇”“聚丰·江山天下”“聚丰·江山一号”等大型项目，都位于重庆核心地带。其中“江山里”因其屋顶上建有一条可通车的公路，一度成为网红打卡地，“江山天下”也凭借独特的景观成为网红拍摄地和影视剧热门取景地。

“聚丰系”和“江山系”项目的成功开发，使得重庆聚丰在房产开发方面获得了成功。在建筑方面，重庆聚丰先后承建重大“渝南佳苑”“江南明珠”“肖合香榭”“帝景名苑”“皇冠自由城”等多个项目，累计完成建筑面积50多万平方米。

在此之间，重庆聚丰除了投资修建商品房外，还广泛涉及泛地产开发和多元化经营，投资成立了重庆聚丰汽车销售有限公司、投资开发了丰都天堂仙境项目、全资投入修建重庆市第五人民医院门诊楼及功能房等。

衰 | 自持物业过多拉断资金链

火红的发展之后，从2012年开始，重庆聚丰的诸多问题开始出现。

在重庆聚丰的发展期间，涉足投资矿产、娱乐、旅游、健康、金融、酒店等多个行业，涉及多方投资。

据天眼查APP资料显示，重庆聚丰投资控股的公司有16家，其中已吊销或注销的有7家：

01

占股90%的重庆聚丰汽车配件超级市场，于2008年吊销

02

占股35%的重庆建文峰旅游发展有限公司，于2011年吊销

03

占股40%的重庆融灏房屋销售有限责任公司，于2011年吊销

04

占股90%的重庆聚丰汽车销售有限公司，于2011年吊销

05

占股35%的重庆昶通聚丰医疗器械有限公司，于2019年注销

06

占股35%的重庆昶通聚丰医学检验所有限公司，于2019年注销

07

占股99%的北京同仁堂（重庆）养老运营管理中心（有限合伙），于2020年注销

还存续的有9家：

01

占股55%的重庆时道房地产开发有限公司

02

占股22%的重庆锐诺创远实业有限公司

03

占股45%中盛聚丰实业有限公司

04

占股60%的重庆圣立旅游有限公司

05

占股10%的珠海新皖创富投资管理合伙企业（有限合伙）

06

占股9.7%的贵阳市云岩区通盛小额贷款股份有限公司

07

占股20%的重庆徽商融资担保有限公司

08

占股51%的重庆鼎典物业发展有限公司

09

占股5%的重庆美高梅酒店有限公司

纵横国际项目

图片来源：成静/摄

据了解重庆聚丰内部运营的消息人士介绍，投资板块并未给重庆聚丰造成重大的资金问题。那么是什么导致了重庆聚丰开始出现资金问题？消息人士称，从现状来看，重庆聚丰资金出现问题的原因一个是自持物业过大，主要涉及的就是位于南滨路的“江山1号”项目和位于观音桥的“纵横国际”项目，这两个项目的总建筑面积共约18万㎡。

界面重庆实地走访两个项目发现，“江山1号”靠近龙门浩道路的大门紧闭，门前的道路破烂不平，堆积着沙石、破木板和杂物，3栋建筑的玻璃和墙体肉眼可见灰尘堆积，并未有除重庆聚丰以外的企业入驻和居民入住，而“纵横国际”商业物业区域紧闭，除少部分写字间楼层有租赁外未见营业现象。

“纵横国际”先前规划商业物业，曾采取分零销售措施来缓解企业资金压力，但只出售了200户物业，后来由于资金使用调配不当，未能及时偿还项目抵押款，导致房产未能解押，无法办理产权证，业主也就拒绝支付尾款，进而被抵押权人限制销售。没有房产销售的收入，重庆聚丰就没有资金去解押，从而形成一个恶性循环，最终导致资金链彻底断裂。

纵横国际项目

图片来源：成静/摄

另一个原因就是资本运作不利，重庆聚丰在解决资金流过程中，在加杠杆举债和出货消债上显现出企业的决策误判。

2016年至今，“纵横国际”国际住宅销售8千余万，写字间和商业销售近1亿，加上推出的部分车位销售，对于负债近40亿的企业，这完全是杯水车薪。

销售不够，举债来过。“江山1号”项目本来是银行的在建工程抵押，通过举杠杆的方式，向华融资产融资9.8亿，但是截至目前，“江山1号”项目仍未建设完善。重庆聚丰还借了一部分的小额贷款，但这些融资也未能有效地让债务资产良性而消除举债杠杆，导致债务利息愈加繁重。

江山1号项目

图片来源：成静/摄

另外，大环境的变化对商业房产带来冲击，这也是导致重庆聚丰的商业房产闲置的原因之一。

除开涉及多方投资和资金运作的问题，据了解，2005年-2015年，重庆聚丰在十年间先后更换过三四批职业经理人，但是每一任职业经理人都任职不长。

外聘的职业经理人在重庆聚丰基本都很难将工作推行下去，导致一些实际的问题较难得到及时解决；同时，重庆聚丰鼎盛时期那群职业经理人，没有随着企业的发展壮大得到应有成长，有的因此被迫远走高飞。了解重庆聚丰内部运营的消息人士透露，比如，重庆聚丰曾出现过一职业经理人做了七百余万元的广告，却一套房也没卖出的情况。

落 | 无力偿债申请破产

商业大环境不利，资产运作中导致债务加重，管理问题叠加，经营乏力……一系列问题终究是导致了重庆聚丰一步步走向申请破产。

重庆聚丰出现资金问题后，也积极寻求解决方案，先后找农商行、华融信托、安信信托、华融资产、哈尔滨银行、农业银行及其他金融机构融资。但都没能将这些资金很好的运转，反而加重了债务负担，重庆聚丰目前已累积了约40亿的债务。

近三年，重庆聚丰几乎没有业务方面的发展，在进行的大多是股权买卖和资产重整，据天眼查APP资料显示，从2019年开始，重庆聚丰公司法人代表频繁更换。

因重庆聚丰资金链断裂，今年4月21日，重庆市高级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上以11.93亿元的价格首次公开整体拍卖重庆鼎典物业发展有限公司所有的位于南岸区南滨路88号、89号房地产，但这次拍卖流拍。

今年1月，重庆聚丰地产所持的重庆农商行100万股股权也被司法拍卖，所涉案由为重庆大顺小额贷款有限公司与重庆聚丰、重庆聚丰酒店、重庆圣立旅游有限公司、叶兴全等借款合同纠纷一案，这次拍卖以5334000元的价格成交。

不仅如此，重庆聚丰还深陷多重法律纠纷。据天眼查APP显示，该公司自身风险高达252条，被法院列为限制高消费企业，共涉及140个案件，有83起法律诉讼。

近日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆聚丰地产的破产清算申请，一代老牌民营房产企业的辉煌就此落幕。

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