海航破产风暴中的地产终局

来源丨不良资产行业观察综合中房报、第一财经等

从世界五百强到破产，仅仅用了三年。

早在一年前海南省政府就派遣了联合工作组进驻海航，协助有关资产风险的处置工作，这也被看做是海航为了避免破产的最后的努力。

就在工作组进驻海航之前，集团董事长还在拼命处理资产，在一年的时间处理3000多亿资产后，海航仍有7000多亿的债务，并誉为“亚洲债务最多企业”。

2009年，海航旗下公司不足200家，11年初，已经逼近600家。这样的速度堪称疯狂，甚至在流动性危机的17年，海航还收购了曼哈顿公园大道-245号大楼，并增持德意志银行，收购香港-惠理集团，新加坡物流公司等。然而一系列堪称辉煌战绩的背后，却暴露出海航的一个致命缺项，那就是资产管理能力，在这方面海航几乎没有。

海航旗下的600家公司，良莠不齐，很多企业盈利能力低下。严格的来说，如何消化到手的资产，并保证这些资产的运营有序，从而达到保值和升值的目的，才是海航应该仔细考虑的问题。而海航给出的方法却是聚焦行业战略，以航旅和物流为主线，辅以金融和租赁业务，加上地产和零售业务作为保值手段。然而现在看来，这种方式并没有根治海航的弊病，反而将海航拖入一个深渊。

一场持续约三年时间的自救行动，并没有将海航集团有限公司从早已深陷的债务泥潭中拖出。如今，终于到了海航集团命运重写的时刻。

在海航集团官宣破产重整之际，回望过去数年，从海航集团“起高楼”到“楼塌了”的整个过程，地产业务在其中都扮演着极其重要的角色。

1月31日，作为海航集团旗下最重要的从事地产开发的上市平台，海航基础设施投资集团股份有限公司披露2020年年度业绩预亏公告，公告称海航基础当期的亏损额度区间将为50亿元至80亿元。

值得一提的是，2020年中报显示，海航基础的净利润为9.88亿元，同比增330.42%，但至全年，海航基础却录得巨额亏损。对此，海航基础表示，是受新冠疫情影响，以及增加关联方资产减值和关联担保预计负债的预计损失所致。

然而，计提巨额亏损并没有浇灭投资者的信心，连日来，海航基础的股价接连获得抬升，截至2月2日收盘，报7.88元/股，涨8.09%。

2月2日，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林在接受访时表示，当前，市场对于海航基础多为博弈心理，并非投资心态。“海航基础是海航集团主要的地产持有子公司，所以投资者认为，海航集团破产重整会导致海航基础控制权转移，而由于土地资产在海航基础旗下是实打实存在的，转手交易反而利好海航基础。”

处置地产未成“救命稻草”

回首海航集团的房地产发展史是其从兴起到衰落。时间回溯至2002年5月28日，海口新城区开发建设有限公司成立，注册资金12亿元，主要开发大英山老机场的3000亩土地，这便是海航地产控股有限公司的前身。

2007年5月28日，海航集团出资17.5亿元成立海航置业控股（集团）有限公司，作为海航集团旗下专业从事房地产投资经营的板块。大英山老机场的3000亩土地也归至其名下。

海航置业成立后，建立了北京、海南、西北、上海、广州、昆明、东北区域公司和成都、天津分公司以及10余家附属公司。此后，在海航置业的官网上，海航地产的身份为海航置业的分公司，由后者为其注入资产。

到2017年底，海航地产的经营范围已遍及全国40余个省市，拥有房地产项目超过100个，其中持有型项目近60个，总资产规模及银行授信超千亿元。

在中国指数研究院发布《2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜》中，海航地产以154亿元的销售额排名第121位，成为上榜百亿军团的唯一一家海南房地产企业。

海航地产业务的大肆扩张只是集团扩张的一个缩影，而海航集团整体扩张是通过大规模举债，自2017年海航集团债务出现问题后，其开始甩卖旗下资产，主要瞄准金融、地产等非航空资产和业务。

在海航神秘的地产资产包处置中，融创、富力、万科都值得拥有姓名。

融创是较早出手接盘海航地产资产的房企。2018年3月12日，融创以约19.33亿元接盘海航两个地产项目。5个月后，孙宏斌再次低调出手，海南海岛航翔投资开发有限公司的股东已从海航地产集团变更为海南融创基业房地产有限公司，认缴出资额约9.81亿元，涉及项目包括曾经的海航集团总部所在地——海口望海科技广场。

2018年4月20日，富力地产、海航基础共同发布公告，双方达成一笔57亿元框架协议，交易标的是海航地产在住宅系列中的最高端产品——海航首府。值得注意的是，项目所在的一处B18地块总投资就已接近65亿元，且部分楼栋已接近封顶。

2018年7月，海航控股将武汉海航蓝海临空产业园（一期）80%股权，以3.12亿元出售给北京万科。2018年11月6日，海航基础公告，拟以10.35亿元将广州中央海航酒店广场出售给北京万科。

对海航的优质地产资产，万科一直不离不弃。2019年7月，万科终于如愿将北京海航大厦纳入囊中，交易作价13.04亿元。

除内地房产以外，海航集团的香港及海外资产也在2018年遭到抛售，包括澳大利亚悉尼的OneYork写字楼项目、美国希尔顿酒店的股权以及在香港的多幅地块。一个月回笼资金超200亿元。2019年，海航集团继续抛售了香港国际建投股权、英国伦敦金丝雀码头写字楼等地产类资产。

地产业务几乎销声匿迹

一位接近海航集团的人士告诉记者，“2020年海南省的GDP为5000多亿元，一个海航集团欠下的债务比全省的GDP还多。”由于现金流枯竭，有息债务太多，尽管近几年海航不断处置最具价值的旗下物业项目，但显然还是不够偿还其欠下的债务。

2019年上半年，海航集团总负债为7067亿元，负债率为72%，同比上升2%；有息负债为5548亿元，其中短期借款951亿元，高于819亿元的货币资金。

截至目前，海航集团旗下涉及地产业务的上市公司分别是海航基础、供销大集、海航投资集团股份有限公司。

2020上半年，供销大集地产业务营收2.1亿元，占比17.66%，地产业务已近边缘。

1月31日，海航基础公告称，经财务部门初步测算，公司预计2020年年度实现归属上市公司股东的净利润为-59亿元到-80亿元，与上年年度业绩(重述前)相比预计减少46.87亿元到67.87亿元，同比减少386.43%到559.57%。

海航基础认为，当期业绩预亏的主要原因，一方面，受新冠疫情影响，各板块业务收入下降，包括部分项目工期延后，减免租户租金等；另一方面，海航基础增加了关联方资产减值和关联担保预计负债的预计损失。

预计2020年净利润获得大幅亏损后，海航基础将连续两年录得净利润亏损。根据A股上市公司的相关规定，上市公司连续2年亏损会被ST特别处理。

不过，多数投资者在控股股东海航集团破产重整之际，选择忽视表面上的利空，认为海航基础持有的离岛机场免税店股权，将成为其股价的有力支撑。然而，这些与昔日海航基础的地产主营业务已经不再有太多关系。

1月31日，同属海航集团旗下的海航投资公布2020年年度业绩预告。海航投资预计2020年度归属上市公司股东的净利润盈利2.5亿元至3.75亿元，比上年同期增长733.04%至1149.56%。

海航投资表示，净利润获得大幅增长的主要原因为，该公司控股子公司天津亿城山水房地产开发有限公司在报告期内将出售给百年人寿的房地产项目确认收入，根据会计准则确认的收入为12.12亿元(不含税)。

这笔发生在2020年底的交易，是海航投资旗下最后一个地产项目，出售后，海航投资从此彻底告别房地产。

海航受理重整后的下一步

此次获得法院受理的60多家企业，正是1月29日海航集团和旗下三家上市公司海航控股、海航基础、供销大集陆续发布公告宣布被债权人申请破产重整的企业。

据了解，这60多家公司的债务，相当于海航集团总体债务的60%左右，如果这些公司的债务问题得到解决，海航集团的整体债务风险就化解了一大半。

按照惯常流程，法院裁定对债务人企业破产重整的当天，债务人企业（海航）的全部债务都将不计算利息，并可以申请公益基金。破产重整期间债务人企业（海航）还可以持续经营，破产重整期间债务人企业（海航）为了持续经营还可以继续借钱，法律上将这种重整期间借的钱定性为“共益债务”。

在法院裁定受理重整后，将通知已知债权人向管理人申报债权，管理人接收债权申报后在海航集团的协助下，结合事实情况和法律依据审查确认债权人的债权金额。同时，企业所欠职工工资、社保、补偿金等职工债权由管理人主动调查并公示。

事实上过去一年里，工作组已经与海航的债权银行召开了不下30次会议，收集债委会几百条意见，核心就是债权的清偿率和债务延期等问题，并将意见纳入了风险化解方案。这也意味着，风险化解方案的制定，相当于也是将进入破产重整程序后的谈判过程进行推演。

接近工作组的人士透露，目前风险化解方案已经获得了相关部门对破产重整思路的理解和支持，并向绝大部分债权机构进行了介绍，包括债务清偿等方案的设置，已经取得了80%以上债权人的支持，被认为是切实可行的实施方案。不过具体协议的签署则需要等法院受理，并进入破产重整的司法程序后，按照司法相关流程进行投票确认。

与此同时，法院受理重整申请后，管理人即可以着手战略投资人的招募与谈判工作，通过引进新的战略投资者，为公司发展带来新的资金支持，而老股东的权益就将调整清零，这意味着，海航集团的原股东都将失去在海航集团的股权。

根据海航集团此前披露的股权架构，海航集团由海南省慈航公益基金会、Hainan Cihang Charity Foundation Inc.、12名自然人以及海南航空控股股份有限公司间接拥有。其中，分别设立在境内外的慈航基金会和Cihang Foundation拥有海航集团50%以上股份，12个自然人股东持股47.5％，海南航空控股股份有限公司持股0.25％。12个自然人股东均为海航集团创始人和高管，其中，陈峰和王健分别持股14.98％，为最大自然人股东。

而对于将要引进的战略投资者，据记者了解，不管是海航集团层面还是航空板块，都希望在引资后继续保持民营主体，目前也有几家有意向的民营机构在洽谈。

三家上市公司债务转移

在法院裁定受理重整后，多家海航系上市公司随即发布了被实施退市风险警示的公告。

其中，海航控股、海航基础、供销大集均表示由于法院裁定受理公司重整，公司股票于2月18日停牌一天，19日复牌并被实施退市风险警示，股票简称改为*ST海航，*ST基础，*ST大集。

据了解，这三家上市公司囊括了海航集团旗下的航空主业、基础设施投资建设、商品流通服务三大业务，也是被大股东海航集团资金占用规模较大的三家上市公司。

在此之前，海航控股发布公告称，如重整申请被法院裁定受理，将通过债券转移至股东和关联方海航集团和海航航空集团清偿的方式解决此前披露的资金占用、违规担保等问题，转移的债务金额预计不少于约725亿元。此外，还有预计至少约109亿元不应承担担保责任。

海航基础及供销大集则表示计划通过担保责任认定、资本公积金差异化转增等方式进行重整。

据接近工作组的人士透露，以海航控股为主的海航航空板块，将会整体引进战略投资者，这意味着此前与各地方政府签署了重组框架协议的首都航空，乌鲁木齐航空，北部湾航空，西部航空等海航系下航空公司，都不会落实各自出售给地方政府的协议，以保持海航第四大航空集团的地位，解决海航的长周期发展问题，不被三大国有航空收购。

根据《企业破产法》的相关规定，自人民法院裁定海航集团重整之日起六个月内，应同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。如有特殊情形可以延期三个月提交。换言之，管理人或债务人最晚应该在受理重整之日起9个月内提交重整计划草案。超期没有提供的，法院将宣告债务人企业破产清算，相当于重整失败。

知情人士透露，如果破产重整成功，新的战略投资者和不少债权人将成为海航集团的新股东，海航集团将成为一个参股和持股平台，仍在旗下航空等板块公司保留一定的股份（比如降为海航控股的二股东），并在之后的几年继续偿还债权人同意延期清偿的债务，投资者和债权人也将通过在海航集团拥有的股权价值提升获得收益。

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