迷途协信：白衣骑士或求离场，吴旭该向何方

来源丨不良资产行业观察综合证券之星地产、DM、风云地产界

新加坡城市发展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，下称：CDL）入主协信地产不到一年，最近有消息称，CDL正在内部讨论出售协信远创持股，并进行债务重组。

据了解，2019年，协信地产发生债务危机后迎来了新加坡最大的土地业主之一——CDL作为白衣骑士，并在去年4月最终完成接手。CDL当时还表示，由于标的情况及疫情影响，认为这笔收购很划算。

如今已卖身新加坡丰隆子公司CDL的协信又陷入迷茫。

据彭博社报道，CDL正在内部讨论出售协信远创持股，并进行债务重组。CDL内部就还因入资协信而导致内部分裂，以郭令柏为首的3名董事会成员相继因此辞职。在辞职信中，郭令柏坦言，“与董事会和管理层就集团对协信的投资及其继续向协信提供财务支持存在分歧”。

汇生国际融资总裁黄立冲表示，首先，2019年协信地产的危机还没有完全暴露出来，CDL就以股权的形式进入，选择的时间点不合适。由于房地产在国内的土地一般是被债权人质押，因此如果出现债务违约，那么股东方一般是完全清零的；其次，CDL对疫情的深远影响、对市场影响和资金面的影响都低估了，导致现在救也不是，不救也不是，落了个烫手山芋。

不仅如此，2017年入股协信的绿地集团，也退意明显。据绿地控股2020年中报显示，绿地对协信远创的投资额从49.67亿元下降至24.82亿元，并且从 “长期股权投资”项流转至“其他权益工具投资”项，其投资性质，从股权投资变成权益投资。这意味着协信对绿地来说，已从发展共赢的战略伙伴，转变为带有“金融属性”的权益投资。

协信地产是渝派资本集团“协信系”的最重要部分，成立于1994年，在很长一段时间里都是重庆房地产市场的头部玩家，曾与龙湖、金科并称“渝派房企三甲”，最高冲进过房企50强。协信地产究竟如何走向下坡，为何迟迟没有上市，又是如何最终被迫“卖身"，还成为了烫手山芋？

转折点

2014年，协信的签约销售金额首次突破百亿，维持在重庆的销售第一梯队水准，协信更是与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派房企的“五朵金花”。

不过好景不长，吴旭和协信却遇到了一次重大转折。当年5月，中国南方官场燃起的反贪腐大火烧到了山城，吴旭遭遇了从业20年的至暗时刻，其因牵涉华润宋林案，被相关部门带走“协助调查”。

回归后的吴旭试图摆脱对住宅市场的依赖。协信先是通过与清华系的启迪控股股份有限公司合作成立启迪协信科技城投资集团有限公司，切入了产业地产领域，此后又陆续收购了多利农庄，涉足特色小镇、田园综合体，在上海成立协信家，打造高端服务式公寓。

但相比住宅，这些新业务前期投入大，回报周期长，无法快速实现收益，其地产原先的规模相对有限，无法保证对新业务的输血。

2015年，经历了高峰的协信远创则开始出现业绩下滑——营收和净利同比分别下降5.8%和39.47%。

此后，受房市调控政策影响，市场开始出现下滑。2017年12月，绿地控股以约为50亿元获得协信远创40%股权。尽管协信解释此举是为了上市做准备，但外界普遍认为这是在通过引入战投缓解资金压力。

绿地入股后不久，时任协信远创常务副总裁张泽林曾表示：“去地产化”对财务的影响非常大，需要再熬一段时间，如果体量再大一点达到500亿元，30%的持有型物业，会比较舒服，这个阶段付出了发展速度不快的代价。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也曾表示：“协信很早就开始做商业地产和产业地产，但商业模式没跑通，就开始多元化开展新业务，导致新业务没有足够资金培育，又耽误了高周转推动住宅业务上规模的时机。”

来源：证券之星地产整理

据协信远创2020年债券半年报显示：

其房产销售板块收入为17.23亿元，毛利率11.39%；

租赁板块收入为1.43亿元，毛利率87.89%；

其他主营1.25亿元，毛利率30.12%；

其他收入 0.67亿元，毛利率80.31%。

2020年上半年，协信远创累计实现营收20.57亿元，同比下降46.08%，净利润为-12.58亿元，同比下降795.03%。

除地产以外的业务，虽然又较高的毛利率，但营收占比较低，并没有为协信贡献较多的现金流。从现金流上看，该公司经营活动现金流净额为31.79亿，较上年同期增长26.21%。期末现金及现金等价物余额为19.82亿，较上年同期下降52%。协信远创有息负债达356亿元，其中短期有息借款158.82亿元。

去年1月，协信集团旗下有机蔬菜品牌“多利农庄”还被曝出欠薪、欠贷事件，导致平台陷入瘫痪、员工无法正常工作。

失落

据官网，协信又开始讲新的故事。该公司称，“不动产是基础，金融是桥梁，科技是未来。”以“商业+产业”的经营能力为核心，聚焦于地产及科技金融领域，以及打造科技领域专业核心平台和科技投资集团。

然而，协信这一路走来并不是一帆风顺：

2011年

早在2011年，协信就提出上市，但先后两次打算赴港IPO都没能如愿。

2012年

据了解，2012年8月至2013年3月短短半年，协信远创拿地和签约文化旅游用地的投资额高达280亿元，而当时协信2012年的销售额仅为90多亿。有分析认为，销售额与投资金额之间存在巨大的差距，协信为上市不惜高负债圈地再扩张，这一度被称为“协信的上市赌约”。

2015年

吴旭喊出“双千亿”目标，当年协信携手启迪控股进军产业地产，按照吴旭的设想，协信集团将全面进军产业地产，五年内达到千亿元规模，并寻求新业务上市。然而，过去数年协信经历业务拆分重组、人事频繁更换，距离千亿及上市的目标相去甚远。

同时，协信重启上市之路。协信商业地产集团进行分拆整合，并按照“标配”将总部搬到了上海，而且还表示最迟要在2020年上市。但协信的上市路总是差了临门一脚。

2017年

吴旭通过旗下企业耗资约10.745亿元，获得狮头股份25.27%股权，从而成为实际控制人，之后，又增持到27.81%。

2018年

协信远创原拟将旗下的优质物业公司天骄股份注入狮头股份，并启动了重大资产重组，但由于狮头股份原实际控制人陈海昌股权纠纷等原因，宣布终止。这注定是条走不通的路，“因为地产业务装不进去，监管部门不会批准”，分析人士认为。

协信为数不多的高光时刻，刘爱明、魏开忠、王裕强“三人组”在吴旭协助调查期间顽强地守护了企业。

但频繁的企业战略变动等诸多因素，导致了经理人频繁更替，“三人组”均以不同理由离职。此后的2018年初，曹志东离职，年底副总裁、多利农庄总裁高剑青离职；去年2月底，协信地产联席总裁张泽林同样递交辞呈。

落寞的协信曾迎来两次转折的机会。

2016年11月

绿地控股宣布拟通过股权转让及增资的方式收购协信远创40%股权, 交易价格为49.666亿元，当时并列成为协信远创的第一大股东。

宣布收购协信远创之后，绿地毫不掩饰地说出自己的计划：将主业中的部分商业和产业地产运营业务，委托给目标公司进行管理，并继续推动它的证券化进程。这显然并不是一笔简单的财务投资：绿地对协信远创寄予了厚望。

而现在，绿地也已经自顾不暇，更重要的是，债务高企的协信变成了烫手山芋。

2020年4月

在陷入“资金链断裂”传闻很长一段时间后，协信地产终于迎来了“白衣骑士”。2019年5月，协信远创引进了CDL，并在2020年4月完成签约。

根据交易方案，CDL以43.9亿元人民币获得协信远创51.01%股权。交易完成后，CDL将成为协信远创的第一大股东，吴旭退居第二大股东。此外，CDL有权在2022年行使看涨期权，即以同样的估值，再以7.7亿元获得协信远创9%的实际权益。此举可能使CDL的实际权益持股量增加至60.01%，并将获得协信远创的唯一控制权。

但有媒体报道，在入主协信地产数月后，CDL母公司的掌舵人郭令明就在一封公开信中承认，在商业环境快速变化的背景下看待对协信的投资，疫情的全球蔓延让这笔投资更具有挑战性。

偿债压力巨大叠加疫情，协信成了CDL的重担，其内部也因是否继续投资协信产生分歧。去年年中，协信一年内到期的有息借款158.82亿元。但它的在手现金，却只有19.82亿元。

评级下调

联合资信发布公告决定，将协信远创主体和“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”、“16协信08”信用等级下调至AA-，并将其列入可能下调信用等级的评级观察名单。

上述评级调整主要鉴于截至2020年6月末，公司债务规模达373.63亿元，其中短期债务达166.05亿元，货币资金为26.21亿元，流动性紧张。

同时，未来1年内，公司有数笔公司债券陆续到期，集中兑付压力大。相关项目转让计划尚无明确方案，项目转让进度存在不确定性，公司债务偿还对于股东支持依赖度高。

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