城市更新系列之企业篇：主流房企旧改业务知多少？

联系人：陈雨田  高文君

摘要

■主流房企城市更新业务现状。

（1）从2020年中报披露的信息来看，近70%的TOP50房企参与了城市更新业务，其中京津冀和粤系房企参与比例最高，达到85.7%、80.0%，川渝系最低，为50.0%。（2）房企城市更新业务规模分三个梯队，第一梯队为佳兆业、时代、富力、恒大、奥园、龙光等，城市更新土储建面在2000万方以上。其中佳兆业2020H1城市更新项目土地面积达4200万方、货值2.6万亿，城市更新土储（土地面积）占宽口径土储(城市更新土储+表内土储)的61.0%。时代和富力城市更新业务规模也较大，土储建面均在4000万方以上，城市更新土储占宽口径土储(城市更新土储+表内土储)的70.5%、40.8%。第二梯队为合景、首开、万科、华润等，城市更新土储建面在500万方以上；第三梯队为绿城、世茂、招商蛇口等，涉及城市更新项目数相对不多。（3）从项目孵化情况来看，龙光、时代2019年城市更新项目孵化较多，龙光2019 年孵化深圳蛇口等3个项目，可售货值700亿元；时代2019年孵化10个项目、总建面368万方。富力2019年孵化3个项目、总建面179万方；佳兆业2019年孵化8个项目，总货值350亿元。（4）从项目区位来看，大湾区为房企城市更新业务主要集聚区。其中深圳作为最早提出城市更新理念的城市，是房企城市更新布局最多的地区，佳兆业、恒大、龙光、卓越、华润置地等13家TOP50房企均有布局。北方城市北京、石家庄等参与城市更新的TOP50房企主要有首开、恒大等；东部城市上海、厦门、福州等布局的TOP50房企主要有佳兆业、建发、正荣等。

■房企参与城市更新的三种模式。

（1）政府主导模式，又分为收储模式、统租模式、综合整治模式三小类，其中房企较常参与的是政府收储模式。该模式下企业不参与土地前期整理，项目周期通常较可控，但地块通常附带较高的配建或自持要求，考察房企的资金实力和综合开发能力。代表项目为中海红旗村旧改项目。

（2）市场主导模式，又分为农村集体自改、村企合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造四小类，其中房企较常参与的是村企合作改造和企业收购改造两种。一般而言，市场主导模式下企业需参与土地前期改造工作，开发周期相比政府主导模式更长。代表项目为深圳佳兆业城市广场、广州猎德村项目等。

（3）政府和市场合作模式，又分为土地一级整理、类毛地出让模式两小类。土地一级整理模式下参与土地整理的企业不一定为土地最终竞得人；类毛地出让模式企业一般可通过土地整理锁定土地。该模式项目周期一般长于政府主导模式。代表项目为新湖中宝闸北旧改项目等。

■风险提示：样本选择偏差，财报信息披露不全等。

正文

城市更新一般包括旧厂、旧村、旧城“三旧”改造，七成TOP50房企已涉足这一业务领域。一方面，城市更新为房企提供优质的低成本土储，另一方面，项目周期长、孵化不确定性高也使其成为部分房企信用风险爆发的导火索。本文作为城市更新系列第一篇，从企业的视角出发，当前主流房企参与城市更新的情况如何？哪些房企孵化效率高？房企参与城市更新主要有哪些模式？何种模式不确定性更高？

1. TOP50房企城市更新业务现状

1.1. 哪些房企参与城市更新业务？

从2020年中报披露的信息来看，七成TOP50房企参与了城市更新业务，京津冀、粤系房企参与比例高。根据公司中报梳理TOP50房企参与城市更新的情况，TOP50房企中近70%参与了城市更新业务。分企业性质看，国有房企参与城市更新的比例更高，为88.2%；民企59.4%参与城市更新；分规模看，大型房企（TOP11-30）参与城市更新的比重高于龙头（TOP10）和中型房企（TOP31-50）；分地域看（按公司成立地划分），京津冀和粤系房企参与城市更新的比重最高，达到85.7%、80.0%，川渝系最低，为50.0%。

1.2. 哪些房企城市更新业务规模大？

TOP50房企城市更新业务规模可分为三个梯队。尽管大部分房企已涉足城市更新业务，但因介入时间、运营经验、布局区域等存在差异，拥有城市更新业务的规模差异较大。我们根据房企2020年中报披露的通过城市更新获取、但未转化为土地储备部分的建筑面积、项目数、潜在货值等指标衡量房企城市更新业务的参与度。

第一梯队为佳兆业、时代、富力、恒大、奥园、龙光六家粤系房企，城市更新土储建面在2000万方以上。其中佳兆业2020H1城市更新项目土地面积达到4200万方、项目数167个、潜在货值2.6万亿，城市更新土储（土地面积）占宽口径土储(城市更新土储+表内土储)的61.0%。公司城市更新业务起步较早，1999年涉足，2011年组建城市更新集团，业务涵盖旧城、旧村、旧厂以及烂尾楼改造；时代和富力城市更新业务规模也较大，土储建筑面积均在4000万方以上，城市更新土储占宽口径土储(城市更新土储+表内土储)的70.5%、40.8%；恒大城市更新项目数达到104个，其中深圳项目占52.9%；奥园和龙光城市更新土储建面均在2000万方以上，城市更新土储占宽口径土储(城市更新土储+表内土储)的56.8%、38.8%。

第二梯队为合景、首开、万科、华润四家房企，城市更新土储建面在500万方以上。首开、华润、万科三家国企城市更新土地储备为1589、1630、582万方，华润和万科城市更新土储占宽口径土储（城市更新土储+表内土储）的21.2%、5.8%（首开数据未披露）。其中首开城市更新项目集中于北京，少数布局于河北环京区域；华润城市更新项目主要位于深圳和广州；万科城市更新项目较多位于深圳。合景泰富近年积极布局城市更新业务，目前项目集中广州，2020H1可售建面超过1300万方、项目数超过20个，城市更新土储占宽口径土储（城市更新土储+表内土储）34.4%。

第三梯队为绿地、世茂、招商蛇口等房企，涉及城市更新项目数较少。其中世茂、招商蛇口、阳光城、金地、华夏幸福主要涉足深圳的城市更新项目；绿地、远洋主要涉足石家庄的城市更新项目；融信、金科、中梁主要在郑州、济南、烟台等城市布局。

1.3. 哪些房企城市更新业务孵化快？

龙光和时代2019年城市更新项目孵化较快，其中龙光2019年孵化深圳蛇口、惠州大亚湾、深圳华侨城3个项目，可售货值700亿元，孵化货值相当于年末城市更新土储货值的14.9%；公司未来3年可孵化货值在1500亿以上。时代2019年孵化10个项目、总建面368万方，孵化项目建面相当于年末城市更新土储建面的8.6%；公司2020年仍计划孵化10个城市更新项目，总建面超过200万方1。富力2019年孵化3个项目、总建面179万方；佳兆业2019年孵化8个位于深圳、上海和惠州的城市更新项目，总货值350亿元。

1.4. 房企城市更新业务分布在哪些城市？

大湾区为房企城市更新业务主要集聚区。其中深圳作为最早提出城市更新理念的城市，是房企城市更新布局最多的地区，佳兆业、恒大、龙光、卓越、华润置地等13家TOP50房企均有布局，如佳兆业2020H1在深圳拥有112个城市更新项目、恒大有55个。此外，广州、湾区其他城市共有9家、6家TOP50房企布局。

北方城市北京、石家庄、太原、郑州、济南等也有部分房企布局。其中布局北京的TOP50房企主要为本地国企首开和首创；布局石家庄的有绿地、恒大和远洋等；布局太原、郑州的有恒大、融信等；布局山东的有金科、中梁等。

在东部城市上海、厦门、福州等布局的房企主要有佳兆业、建发、正荣等。其中佳兆业2019年新增首个上海旧改项目，建发和正荣的城市更新项目分别主要位于厦门和福州。

2. 房企参与城市更新有哪些模式？

房企参与城市更新一般分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，不同模式下项目孵化难度、项目周期、企业承担风险有所差别。

2.1. 政府主导模式：中海红旗村项目

政府主导城市更新包括收储模式、统租模式、综合整治模式三种，其中房企较常参与的是政府收储模式，即由政府征收土地（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，再由受让人开发建设的情形。该模式下企业不参与土地前期整理，项目周期通常可控。为配合拆迁规划，地块通常附带一定的配建或自持要求，对房企资金实力、综合开发能力有一定要求。

政府主导模式的案例为中海红旗村旧改项目。上海普陀区红旗村于2015年3月启动旧改，拆迁实施主体为上海普陀区国资委全资持股的上海中环投资开发（集团）有限公司，2016年末土地一级整理基本全部完成。

2018年10月，上海海升环盛房地产开发有限公司（以下简称联合体）以93.99亿元地价摘得红旗村四块地，该公司由中海地产、上海中环投资开发（集团）有限公司、上海新长征（集团）有限公司联合成立（实控人为普陀区长征镇农村集体资产管理委员会），持股比例分别为70%、20%、10%；2020年1月-2月，联合体再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。出让地块要求竞得人配建租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等，同时商办项目要求全部自持，且需引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等符合普陀区产业定位的企业。2019年8月，中海甄如府首期开盘，项目从拿地到首开仅10个月。

2.2. 市场主导模式：深圳佳兆业城市广场、广州猎德村项目

市场主导城市更新包括农村集体自改、村企合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式，房企较常参与的是村企合作改造和企业收购改造两种。其中村企合作改造模式由农村集体经济组织与开发企业合作完成改造，通常需由开发企业垫资完成拆迁补偿、土地平整等前期整理事项；企业收购改造指开发企业收购改造地块，由地方自然资源主管部门进行归综后再集中改造的情形。一般而言，市场主导模式下企业需参与土地前期改造工作，开发周期相比政府主导模式更长。

（1）企业收购改造模式案例：深圳佳兆业城市广场

佳兆业城市广场位于龙岗区坂雪岗科技城核心区，前身为宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址（以下简称宝吉厂）。宝吉厂曾为全球最大的圣诞树生产厂家，2008年金融危机破产后厂房废弃，2010年1月佳兆业以8.4亿的价格收购该厂房，并向深圳市政府申请将用地性质更改为商业、住宅，计划将原宝吉厂开发为含商业、住宅、学校的大型综合体项目——佳兆业城市广场。2011年1月深圳市龙岗区政府下发了《关于宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）专项规划审查意见的函》，批准宝吉厂城市更新项目；2011年3月该项目被列入深圳市“十二五”规划60个重点工程项目之一；2011年9月，佳兆业完成项目范围内的搬迁和拆迁谈判，并全部签订《搬迁补偿协议书》；2012年12月所有回迁户完成选房工作。

佳兆业城市广场项目总占地面积约为40万方，总建筑面积约为180万方，项目共分为4期，2012年12月该项目实现首次销售，项目从获取到首开时滞35个月。截至2019年末，佳兆业城市广场已经开发3期，为包含学校、写字楼、商业购物中心的大型综合体项目。

（2）村企业合作改造模式案例：广州猎德村项目

猎德村是广州市首个改造的城中村，1994年猎德村与广州市土地开发中心签订《交地协议》，2002年天河区政府同意猎德村撤销村民委员会，建立猎德经济发展公司。2007年5月猎德村改造计划正式启动，7月村集体通过了拆迁补偿方案：猎德村原地拆除，村西片区逾11万方土地用作商业用途，公开市场拍卖后所得款项用于满足村改造资金的需求；村东片区拆迁后用于安置居民，具体拆迁补偿原则为“拆一补一”，并另在村南保留一块土地建设酒店以支持集体经济发展。

2007年9月，富力、合景泰富、新鸿基联合以46亿的价格竞得猎德村西片区商业地块，其中约25亿用作拆迁款安置及新楼建设款，10亿用于投资村南酒店。2007年10月猎德村开始进行拆迁，2009年底拆迁基本完成，2010年初回迁户回迁至原村东片区。

猎德村西片区商业地块由富力、合景泰富、新鸿基共同开发，三家分占三分之一权益，地块总建面约56.8万方，规划建设为包括高档公寓、酒店、购物商场、写字楼的大型综合体项目。其中公寓天銮2011年11月首次销售，项目从获取到首开时滞50个月。写字楼天盈广场、天盈广场东塔分别于2013年下半年、2015年下半年推售，购物广场IGC于2016年10月正式开业。

2.3. 政府和市场合作模式：新湖中宝闸北旧改项目

政府和市场合作城市更新主要包括土地一级整理和类毛地出让两种模式，均为房企涉足城市更新的常见模式。其中土地一级整理指政府在拆迁阶段通过招标等方式引入企业承担拆迁工作，完成拆迁后通过招标、拍卖、挂牌等方式出让土地，政府取得地价款后再向企业支付拆迁费用和合理利润。该模式下参与土地整理的企业不一定为土地最终竞得人；类毛地出让模式指政府通过招标等方式征选合作方，既承担土地前期整理的具体拆迁工作，又是土地使用权人。该模式下企业一般可通过一级土地整理锁定土地。总体来看，政府和市场合作模式下企业需参与土地前期整理工作，项目周期一般长于政府主导模式。

新湖中宝上海闸北旧改项目为政府与市场合作模式。新湖中宝闸北青-12地块旧城改造项目位于上海静安区核心位置，多数为房龄超过50年的棚户区。2002年新湖中宝拿下该地块，项目总占地面积约6.5万方，总建面约34.5万方。项目分为两期拆迁，一期于2002年开始动迁，预计总投资3.5万亿，2010年拆迁完成，2015年首次开盘，2017年正式交付。二期于2007年获得准拆证，2014年开始正式拆迁，受部分单位未签约影响，2017年完成全部拆迁，项目预计2020年开盘预售。