都市客梦碎长租乡

撰文 | 程杰

内容总策划 | 郭楠

2020年的突发疫情，让超过十亿人只能宅在家中，“硬核”的乡村防疫战上演的同时，城市的管理措施也在日益加强，不少社区还对外来人口采取了程度不一的限制措施：

一些城镇和社区发出通知，劝阻外地人员返程和租户入住； 2月10日，成都某社区发布公告称,“返蓉租户进小区需交50万保证金”，目前，该公告已被撤下； 北京一些社区租户返程，需要房东/业主与租客双方签订“自觉隔离14天”的承诺书、租客出示健康证明才能入住，昌平多社区甚至采取了非业主不能入住的严格核查措施； ......

几年前，流行一个辩题叫做“选择大城床，还是小城房？”

在租客身份与城市认同间徘徊难定，这是当代都市客共同的现实困境。

作为城市房屋租赁新兴势力的长租公寓，也显现出各种乱象：

• 1月底，蛋壳公寓被爆出，以疫情为由，单方面要求房东增加一个月空置期（武汉地区3个月），也就是免租，与此同时，却并未给租户免租；

• 自如则被指，借疫情涨价，不少租客反映，租金续租普遍在10%~30%，涨价的具体方法包括“假期不退租、短租变长租、续长租涨价”等等。

实际上，2019年包括北上广深等不少城市的租金价格都有所下降。

贝壳研究院的数据显示，2019年全年范围看，全国重点18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%，部分房源还推出首月零租金的促销活动。

而另一面，很多长租公寓仍在涨价，蛋壳在上市前就被爆出要求业主降租，同时对租客涨价，与此次疫情中的套路如出一辙。

买房经济能力不足，租房市场环境不佳，这是城市流入人口在居住问题上面临的普遍问题。

上世纪九十年代，我国开始推广经济适用房的建设，为城镇中低收入家庭、居住困难户提供社会保障性商品房，但其供给比例和发挥的作用一直很有限。

近些年，广州、青岛等很多城市已经不再新立项建设经济适用房，取而代之的是共有产权房和公租房在逐渐被推广为广泛的保障性住房制度。

但由于核心城市房价居高不下，再加上城市的人口流动以及独居生活比较普遍，市场化房屋租赁仍然是城市流入人口居住问题最现实的解决方案。

疫情时期的租赁市场乱象，折射出很多值得思考问题：

近些年，租赁市场的涨价基础在哪里？
长租公寓给租赁市场带来了哪些变化？
为城市发展做出贡献的租客群体，在城市的生存状况如何？
房屋租赁的市场变化将如何影响城市发展?

城市的活力根本上源于人口的活力，无论是公共住宅还是住房租赁，如何改善城市人的居住状况也就显得尤为重要。

正如简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》所述：

公共住宅本身并不是一个目的，它只能是达到目的的一种手段，这个目的是把我们的城市变成适合居住的地方。

1、降温的租赁市场，涨价的长租公寓

“口惠而心不实"

2020年的新冠肺炎对租客的影响，蛋壳、自如等长租公寓相继被爆出以疫情为由要求房东降价，给租户涨价。

其后，蛋壳回应，将为武汉城市租客返还一个月租金（3月2日后），针对其他城市租客，将根据当地延迟返工政策，提供相应天数的租金返还或免费延住天数。

（蛋壳公寓公告）

对此，有蛋壳房东反映，蛋壳单方面要求业主免除的是超30天的租金（武汉3个月），而仅给租户免除10天租金（以2月10日复工计），这中间存在着20天以上的差价空间；

蛋壳的租客发现，蛋壳的十天租金补贴，仅能在蛋壳APP内用来抵扣服务费、维修金、水电燃气费（非自缴）、租金（分期月付除外）及续租首付款等费用。

早在去年年末，蛋壳未上市前，就被爆出逼房东降租、给租客涨价。

而自如对于涨价的“执着”也毫不逊色，2018年12月起，自如取消了涨价不超过5%的承诺（当年8月承诺），涨价最高幅度达10%。

此次疫情中，自如针对租客的涨价，被指责趁租客不便搬家“坐地起价”，续租的普遍涨幅在10%~30%左右。

有租客称，因疫情原因不得已想短租一个月，但是要短租的话价格要涨两次，一次是在原基础价格上涨10%算是长租涨价，然后短租再涨15%，服务费照常收取10%。

2月10日，自如回应称，多是因长租客想改为短期续约引起，与租客基本达成共识。

2月12日，自如回应，疫情期间和之后房租保持价格平稳，同时在全国九城推出新签自如客“0押金”租房。而对于因疫情导致2020年3月1日后还无法返回租住城市，且暂时不考虑继续居住的自如客，届时可以为租客办理无责退租。

看似因疫情原因给出的各种优惠实际上仍然存在问题，早在2018年，由于租赁市场不景气，包括自如、蛋壳等长租公寓就开始了“首月免租”的促销活动，2019年，这些长租公寓也普遍推出了“首月免租、免押入住、服务费折扣”等促销活动。

也就是说，这些基本上属于正常的促销活动，不过，疫情压力下，连年亏损的长租公寓确实也很难拿出更大的优惠。

但其实，最大的问题在于，长租公寓在房东、租客之间的信息差价不透明，因此缺乏用户信任，令人怀疑是否存在“明降暗涨”的操作？

2、长租公寓、房东、租客的三方博弈

“买单的最终还是租客"

近几年，租房市场涨价过快，很大程度上是受长租公寓的竞价收房源模式之害，而长租公寓自身的运营成本很高，效率不高，进一步抬升了涨价基础。

出租房，主要是解决城市流动人口的住房需求的商品，市场供给、需求方数量庞大，即使在信息发达的互联网环境下，依然存在着相当程度的信息差，传统的房屋中介就是赚中间的信息差费用。

“让合适的租客找到合适的出租方”，似乎是一个永恒的难题。

直到近些年长租公寓的兴起，这些“二房东”们通过批量租赁市场闲置房、统一装修、配备家电用品等完成了一次租方市场的“品牌升级”。

长租公寓一般有着相对良好的装修、维修保洁服务、以及相对灵活的租期，押一付一的支付方式......种种附加特质使得长租公寓的住房有了些许规格化的“标品”特质。

对于收入相对还不错的都市白领们来说，选择一家长租公寓成为很多人品质生活的第一步。

              （长租公寓装修风格）

但长租公寓的问题也很明显，由于需要签约大量的房源形成规模优势，再加上行业涌入的竞争者众多，彼此非理性抬价问题特别突出，是近些年房租租赁整体价格上涨过快的主推力。

品牌公寓拿到房源后，还需要至少为期三个月的的装修与空置过渡期，每期租客退租、换房也有一段时间的空置期，开拓新市场、收房、装修、人力等运营成本往往居高不下。

长租公寓要“烧钱”，除了不断融资，提高租金费用、收取服务费、维修保洁等附加费用外，往往还有两个措施：

其一是将客厅等使用率较低的公共空间改造（隔断）为原户型之外的卧室（户型N+1），这样就能多收一间卧室的钱；

其二是推广租金贷，以租客的名义从金融机构贷款，以此提前获得年租资金，借以维持扩张和运营支出，而租客则向金融机构分期偿还租房贷款，这也就是“押一付一”的来由。

作为出租方的长租公寓天然具有一种将成本连同风险一并转嫁给租客的“禀赋”，比如这些年层出不穷的自如甲醛屋事件、品牌方暴雷跑路等等。

对于长租公寓而言，高负债、高杠杆、高周转、低利润是一个普遍特征，一旦资金回流跟不上，很容易出现资金链断裂，市场环境、政策因素带来的租房市场变化也充满着不确定性。

2019年以来，已经有超过60家长租公寓因资金链断裂、经营不善等问题破产。

早在2018年，杭州、上海等地方政府就曾出台过严格规范长租公寓租金贷业务的文件，2019年12月份，住房和城乡建设部、发改委、市场监管总局等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见提出各地方要指导租房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，并规定住房租金贷款不得超过企业租金收入占比的30%，超过比例应于2022年年底前调整到位。

租金押金纳入监管，30%的租金贷上限......这些政策给长租公寓的业务模式带来了更大的压力。

租金贷是典型的“饮鸩止渴”，靠资本维生的长租公寓，不能停下扩张脚步，撑的过上市就能熬到下一个阶段，撑不过就直接倒闭。

年初刚刚上市的蛋壳，相对指标都是行业内比较出色的，但招股书披露的数据依然骇人：在2017年，91.3%的用户使用了租金贷，2018年和截至2019年前9个月，租金贷占收入比例分别为75.8%、67.9%，贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元。 

蛋壳公寓的租金贷的占比虽然在下降，但增长规模依然庞大，67.9%的比例是监管标准两倍多。

对资本的高度依赖造成了长租公寓这个行业从出现就必须维持高速规模扩张的步伐，快则生慢则亡，资金链犹如一根绷紧的橡皮筋，经不得大风大浪。

这场突出起来的疫情，对长租公寓的影响也就可想而知，尤其是在疫情防控的严峻形式下，部分城市、社区要求住房租赁企业“只出不进‘，也就意味着长租公寓将进入一段为期不短的租赁萧条期。

在没有资本注入的情况下，想续命的公寓方天然的就会将压力转嫁给房东和租客两端，于是也就有了之前提到的要求房东降租、租客涨价的操作。

其实从市场契约的角度看，维持现有租赁履约并非不可理解，但一边要求房东降租，又给租客涨价的双重操作，长租公寓攫取了数目庞大的利润差值。

长租公寓、房东、租客，这是目前住房租赁市场的话语权排序，在供需本身没有出现大问题的情况下，行业压力最终还是会由租客买单。

3、住房与城市化

“城市化归根到底是人的城市化"

在长租公寓出现之前，国内的住房租赁市场缺乏足够的专业化、标准化服务能力。

普遍单价较高的长租公寓受欢迎的这些年，实际上是有一定支付能力和意愿的客户愿意为增值服务买单。

长租公寓宣传的是高品质、全周期、可信赖的服务，实际上是一种“二次租赁+第三方服务+金融服务”的复合产品，这种金融属性是行业滚雪球发展的助推剂，也导致了其对资本的高度依赖。

在通过高额租金诱惑与大量个人房东签单后，长租公寓方普遍拥有了与房东、租客的议价能力，此后，无论是跟房东协议降低房租还是通知租客涨价，都有了粗暴对话和执行的底气。

每一次长租公寓与房东、租客的矛盾，都是一次履约危机，都在损耗行业的长期市场。 

租赁市场的恶性循环，损伤的是都市客的对城市的信心，影响城市的人口流入，最终损害城市的发展前景。

哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽在《城市的胜利》中曾指出：

建造住房可以让一座城市得到发展，并吸引怀有梦想的人们。这不仅发生在阳光地带，在比较古老的城市里也是如此，只要它们拥有足够多的让人们喜欢它们的其他理由。

长期看，住房租赁市场稳定、有序的基础还是在供应端，大盘来讲是城市住宅资源的合理有效分配，落到细节关系到每一个业主、房东、中介与租客。

我们只有两条路可以选择，一是基础住房保障政策的更有效地继续推进，二是房产市场与配套公共服务的改革。

在现代社会中，房屋关联的东西太多了，住房问题涉及到房市改革、市政管理等跨部门、跨行业的协作，让“房住不炒"成为现实，还要实现城市居民公共服务均等化、将租售同权落到实处。

这又是个需要精细操作的宏观经济问题了。

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