中介破限购之心不死，北三县什么时候迎来春天|实地调研

前言：

老实说不想写实地调研类的文章，花费精力太多，还不如标题党、热点类的文章关注度高。

写完一篇吐血一次。所以，如果你们喜欢，不求打赏，请多多转发。不然真的是很没有坚持下去的动力啊啊啊啊啊~

另外，北三县粉丝群已经建立，想了解加V信yuanweitishang。备注“北三”

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北京五大水系之一的潮白河，其东侧有着三块接壤的、全国最大的飞地。

这块飞地，是国内房产投资最火热的地段之一，也是迄今为止，全国房价下跌最多、媒体最唱衰的区域。

这块地区，就是包括三河市燕郊、大厂回族自治县以及香河县在内的，统称为环京之王——北三县。

                                                        图中蓝色线条，便是将北三县与通州隔开的潮白河

上篇文章，介绍了北三县的大致情况——房价腰斩，一年跌50%？别再妖魔化北三县！很多朋友问我具体情况。看得出来，对北三县有热情的人非常多。

但前景好是一回事，实操又是另外一回事。关于投资，猫叔有一个非常粗浅的经验之谈——

真正的机会，往往让人犹犹豫豫、患得患失；

而看上去一本万利，毫无风险的，百分之百是陷阱。

北三县，充满了投资的机会，但是也布满陷阱。所以，猫叔尽量写一篇，客观的的实操指南。

朋友圈、粉丝中不乏北三的投资大牛，也请多提意见，多多指教。

投资都有风险，还是要严谨的提示：以下仅供参考，不构成任何买房建议。

01

北三县是一个什么样的存在？

如果用一个词来形容北三市场，那应该是“过山车”。

什么是过山车？体现在房价上就是“直上直下”。

市场疯狂的时候，直接翻倍的暴涨；

市场不景气的时候，直接腰斩。

实在是太刺激了!

北三是环京房价的领头羊，而燕郊房价是北三的领头羊。我们来看看，燕郊从08年到18年的房价历程。

08年的时候，燕郊的102国道涌现出大量售楼处。此时房价在4000元左右。得益于“4万亿”的刺激，燕郊房地产在09年之后出现暴涨。一年之间，从4000元左右，涨到8000元。

2011年-2012年，市场行情不好，再叠加楼市限购政策影响，燕郊房价从最高点的8500元下跌到5500元左右，直接腰斩。

2013年-2014年，楼市小幅度回暖，但之后收到了调控政策的遏制，燕郊一年大起，一年大落。

2016年，是燕郊房价有史以来的最强爆发年。这一年，北京副中心定址通州的消息发酵，平谷线进燕郊的消息传遍大街小巷，从均价上体现，燕郊房价翻倍，有些楼盘开盘的上涨幅度一夜就达到5000元，传闻距离地铁站最近的首尔甜城，直接涨到4万。

之后的事情，大家都知道了，燕郊又迎来了腰斩、暴跌。目前燕郊的均价在2W左右。

北三县，是一种怎样的存在？

前景是光明的，

站岗是惨痛的。

之所以出现这种大涨大落的现象。我认为原因有三：

1、虽然地理位置优越，但北三县这么多年拿到的资源不多，没有产业的区域，房价支撑有限。

以燕郊为例，2010年燕郊成为河北省第四个国家级高新区，八大重点项目只有百世金谷产业园落地，而原定产业园大部分沦为房地产：

首尔园成为首尔甜城，

航天现代服务业发展区变成天洋城四代，

港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾。

这其实是一种无奈。京冀两地的产业存在隔阂、利益分配有矛盾冲突，决定了燕郊产业梦破碎，最终沦为睡城。当然，随着通州副中心的利好，产业、配套资源都有望改善。

2、北三县大部分居住群体是外地人。置业客源6成以上是北漂族。极容易受限购、限贷的调控政策影响而丧失流动性。市场不稳定。

有粉丝说，限购不是问题。想买很简单。其实，买房最大的问题是，如何卖出。流动性是第一位的。

3、北三房价史就是一部炒房史。当地炒房成风，炒楼花、压房的现象数见不鲜。开发商违规操作的现象也非常多。五证不齐就开盘的比比皆是。今年年初，还爆发了燕郊尚城华都楼盘因债务问题被查封、开发商跑路的消息。买房客高杠杆、投机属性重。

这里还要吐槽一下部分无良中介。

环京中介经常会释放一些利好的谣言，多以北三县为首。比如最近“国务院放开限购”的谣言，就是出自环京中介兄弟之手。

还有最新的燕郊出现不限购的商品房，其实是星河湾的限价房。一旦卖出还要支付高额的出让费。这类住房原本是给无房困难户的保障性福利，结果沦为中介获利破限购的工具。这类房源有着极大的政策不确定性。

如果你去北三县踩盘，销售员给出的不靠谱说辞包括但不限于：

1、北三行政上会划给北京

2、大厂一定会有厂通桥

3、限购马上放开

4、明年房价一定会涨

5、北京XXX附小已经选址在这里，是学区房

6、平谷地铁燕郊站点已经确定……

好了，估计说完这些，会被一群人拉黑了。

02

北三县区域如何选择

领头羊燕郊：楼盘品类差异大、二手房市场成熟

在上一篇分析北三县的文章里，有个粉丝怼我，说北三县是没人住的县。

好吧，你没去过燕郊，我不怪你。但是我可以用一张图DISS你。这是燕郊102国道的交通地图。

在燕郊居住，最大的问题是什么？

是堵啊大哥。

燕郊的人口密度，是北京的两倍。如果你去搜燕郊的新闻，至少有一半是在抱怨：燕郊又又又赌成狗！

为什么说，燕郊市场的成熟度要远大于香河、大厂？就是因为，燕郊新盘基本售罄，已经进入存量房市场。存在二手房的市场，才有投资价值。

在区域划分上，燕郊地块主要分为北城与南城，以102国道为界，北侧为北城，南侧称之为南城。

北城在前几年中一直优于南城，北城是先发展后规划，交通、配套已经比较完善，二手房流动性更好。但是规划问题是困扰北城的一大顽疾。楼太密，路太窄，遇水就淹，就算是想扩充修路，也已经无地可修。

而南城，规划先于发展，主干道和配套设施同步建设，未来会有大片绿地。虽然交通、教育、商业等生活配套都还未成型，但是居住舒适度比北城更好。

至于置业，选择燕郊南还是北。自住可能更喜欢南边。投资的话，猫叔个人倾向于北城。因为亲身经历了这么多年，深刻了解到，北三县的变数太大了。

无数次的利好消息流产；无数次的规划梦碎。

燕郊地铁盼望了10多年，平谷线才终于确定，又传出全线停工、优化线路的消息。

尽管燕郊南距离通州副中心更近，规划更好，但地铁6号线东延破产，公交系统远没有北边完善。而北城，有徐尹路大桥、京秦高速利好，还有平谷线的开通，这些是刚需进北京上班的必要条件。

当然，我知道还有非常多的人更看好南城，见仁见智嘛。毕竟副中心的利好，对南城北城来说，差别不大。

跑盘推荐：大盘天洋城、刚需福成五期、改善港中旅、夏威夷蓝湾等等。（请自行百度燕顺路、燕高路等易积水路段，注意规避）

未来新星大厂：只差一座厂通桥

因为通州副中心，大厂的区位优势显而易见。

因为缺少一座桥，大厂的缺陷显而易见。

从北京去燕郊，有102国道；

从北京去香河有京哈高速；

但是去大厂，要走一条，比较窄的小路。很不方便。

从地图上就能看出来，大厂与通州，相隔只有一条河。这里本应该有一座桥。

有了这座桥的大厂，才是真正意义上把大厂区位优势发挥到极限。

没有这座桥，从大厂想去通州，只能从那一条窄窄的河堤路去绕道。

可惜的是，这座桥迟迟不肯修。大厂的价格，也由此打了折扣。

区域划分上，大厂主要是分为潮白新城、夏垫、县城三个区域，而潮白新城，是大厂最具发展潜力的板块。

区位来看，潮白新城距离通州最近。而且整个潮白新城由环京霸主华夏幸福一家打造，从土地规划到影视基地，人工智能等等产业布局等等，都让潮白成为大厂一支独秀的区域。在交通上，从城市副中心开往唐山的京唐城际铁路，特设立大厂站； 规划中的地铁22号线齐心庄站也紧邻潮白新城。

至于夏垫的楼盘，胜在价位。

但实际上，我还是推荐大家最好买潮白新城。

毕竟大厂还是新城，开发最早的楼盘英国宫入住率也不到50%。当地也没有形成二手房市场。

在流动性不强的区域里，优质地段永远是最佳选择。

跑盘推荐：最早楼盘英国宫、优质大平层学府澜湾、位置最好早安北京等

产业强县香河：性价比最优

香河是北三县中离北京最远的，但是是性价比最高的。

交通来看，从香河走京哈高速的到国贸只需40分钟，反而是超过了拥堵的102国道的燕郊与窄小河堤路的大厂。

从本地消费力来看，香河是北三县中产业支撑最好的。香河传统产业是家具业。在香河汇集了上千个家具厂家。此外，京津冀汽车零部件物流交易中心、京东电商园、可口可乐分工厂、牛栏山酒厂香河生产基地都在这里。

区域上，香河分为北部新城、老县城、安平板块。直接享受通州利好的是北部新城。此区域由富力、万科、秀兰、华夏、鸿坤、绿地、爱晚恒康、荣盛等各大开发商云集拿地开发，区域价值已经被公开认可。

县城虽然配套成熟，但主要是当地的刚需，与北部新城北京外溢的购买人群不同；安平位置比较远，不做考虑。

跑盘推荐：温莎郡、万科哈洛小镇

最后，综合来看，如果把通州这个北京副中心在地图上画出来，那么由北向南，燕郊南城、大厂潮白新城、香河北部新城是离着通州最近的，可以预见，在未来交通变得更加便利、北京通州人口溢出之时，这里的价值会更加明显的体现出来。

我个人的区域排名是燕郊（南城+北城）>大厂潮白>香河北部新城

03

当下要不要买？

首先，北三县已经跌无可跌。燕郊房价是通州的一半左右，目前通州10月份均价在47198 元/平方米，而燕郊不到20000元/平方米。大厂均价比燕郊略低3000-5000元，香河均价比大厂低5000元左右。

北三县均存在价格上的低估。那么，买入最大的风险就是对赌政策。

买不买见仁见智。但如果买的话，那么你必须要有一定的投资房产经验，知道如何做行情判断，并且能接受3年以上不能变现，并且有一定支付能力。品牌开发商、核心地段是必要条件。

手里有三五十万，不知道投资哪里，经验少的小白，不要因为开发商说可以网签就盲目入。宁可等放开限购，或者等有人才引入等等宽松的条件再进入吧。 因为房地产跟股票不一样，会有窗口期，政策一出来，虽然会涨，但是也要有一个上涨的过程，至少三个月缓涨后再急涨。宁可花钱多一些，但那个时候能贷款，流动也好，买入安全。

好了，不能再多说了。太敏感。希望这篇文章能对北三县置业的朋友有所帮助。

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