01今天，央妈发布了一条，比较重要的消息。我先来简单概括一下。1、老乡们，还房贷的有福了！首套房房贷利率以前最低只能到4.6%，现在可以到4.4%了，下调了20个基点2、各个城市的兄弟们，可以根据自身情况灵活把握。咱不做统一要求。原文在下边，比较拗口，嫌麻烦的可以略过不看了——对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。这里，我给没有还过房贷的小白们简单科普下，房贷利率=5年期LPR+加点目前5年期LPR是4.6%，但是各个城市加点情况不一样。目前一些二线城市，首套房房贷可以做到4.6%，人家就不加点。深圳可以做到4.9%，加了30个基点。但是北京最可怜，要到5.15%高位，加了55个基点。今天央妈就说，现在4.6%调整了，你们可以往下减20个基点。最低给房奴们4.4%的利率。老实说，央妈这个力度是很大的。首先，关于房贷利率的调整。央妈一直是小幅度一点点的调，每次也就减5个基点，这次一下子减了20个基点。以贷款200万房贷，25年等额本息为例，如果5年期LPR4.6%，按照25年等额本息每月还贷11230元当房贷利率降低到4.4%

加微信maoshuxxx，回复通州，进通州粉丝群交流。不得不承认，这几年，在北京所有的行政区中，最受规划倾斜利好的，新旧交替最快最复杂的，逆袭最成功的区域，当属通州。它很新。*2021年新开业的环球影城全景也很旧。*通州某胡同未拆迁的低楼瓦房它很国际范儿。*大运河周围夜景，华灯初上，碧波荡漾也有市井气息。*街头卖豌豆黄、豆面糕的三轮电车，走街串巷叫卖它很开放，也很保守*佛教文化随着大运河传入，历经千余年，仍保留着的燃灯佛舍利塔一点一线的景象，编织了复杂多面的通州。今天，我们梳理时间的脉络，重新认识下通州。01无运河，不通州几千年前，有一个叫潞县的地方，位置既不临海河，又不能形成关隘地势。可以说，资质平庸，不是老天爷喂饭吃的地段。但巧的是，一位名叫杨广的帝王择址于此，修建大运河。这条运河贯穿五大流域，成为链接南北最便利的通道。运河的兴盛，吸引了大量人气，也带来了滚滚财富。因此，位于大运河最北端的潞县荣升为通州。历史的长河不断前进，越来越多的贸易在运河出现。山东临清的砖石，江南深山老林的木料等，统统会游经运河送往宫殿高墙内......所以，在明清时期，有这么一个说法“一京二卫三通州”。啥意思呢？就是除北京和天津外，通州是京城附近最富有的地方。但伴随着大运河的断运，作为交通线上的通州又沦为不“通”之城。通州随着运河落寞了。果真，“无运河，不通州”，这件事恰巧说明，通州诞生的先决条件就是运河。021.0的通州，繁华在新华大街伴随大运河的衰落，通州一度籍籍无名。民国时期，通州还是河北省的一个边陲小镇，直到1958年才划归到北京。通县与通州市第一次合并后，统称为通州区，但中间名字却几度更迭。直到1997年，成为了北京的卫星城市后，“通州区”这顶帽子才戴稳，并奏响了新的乐章。彼时的通州区，靠通燕高速发展，最繁华的地方就是长安街延长线的新华大街，而老城区最繁华的地段就是沿着新华大街发展的。这里的人们住的都是公房与单位建房，一提到某某小区，就知道是哪个单位的家属楼。比如四中家属院、通州区第二毛线厂宿舍等，全是七八十年代建成的，户型面积小。现在挂牌价在2-3.5万左右。彼时，闲暇时间，人们通常会到通州最热闹的万寿宫消遣。万寿宫可以说是通州最早期的平民化雅俗共赏的综合性大市场。小吃茶肆、摊点店铺、曲艺杂耍、邮局报亭等，各行各业保罗万象，人流穿梭热闹非凡。直到人民商场的出现，通州才有里真正意义上的大商场。别看现在人民商场里“一双皮鞋100块随便挑随便选”的地摊儿架势，在2006年之前，通州的大型商场只有人民商场。在通州约人逛街，通州老城区中心位置的人民商场作为地标建筑，妥妥的首选地。像现在的梨园商圈啊，在当时还没出现。而贵友也只是一个菜市场，眼瞅着人民商场客流量大，把菜市场进阶成商场。可惜的是，贵友商厦开业没多久，罗斯福广场也鸣鞭放炮开业了。加上当时通州群众的消费水平普遍比较低，两个新开的商场并没有预期那么好。熬了几年，新开业的贵友大厦和罗斯福广场依旧没什么起色，反而熬来了万达来通州的消息！032.0的通州，被八通线盘活资本是逐利的。那当时还只是通县水平的通州，为啥能受万达青睐？难道是为爱发电？结合当年的情况，我总结了两点原因：一是外部原因，国贸外溢，通州成睡城，人流量多；二是内部原因，通州要通地铁了，发展潜力大；那时的通州，没有支柱产业、没有城市中心花园、没有五星级酒店，没有三甲医院，只有被开发起的楼栋，所以通州一度被称为睡城。尤其是和朝阳区接壤的通州北苑板块，成为国贸外溢首选地。从国贸下班后，打车15-20元钱到通州北苑，在国贸和通州北苑两点间奔波，是很多打工人的真实写照。就连说过“我没想嫁入豪门，我就是豪门”霸言霸语的“范爷”，想当年还是小糊咖的时候，在通州北苑的京贸国际公馆有一套房子，据说是HJB买的。有明星的地方就会有八卦，八卦从不缺席。如今通州北苑周边底商云集，是一个成熟的商圈聚集地。而打破通州睡城状态的，就是八通线的开通。标志着通州开始与北京接轨。2003年年底，地铁1号线的东延长线——八通线开通试运营。此后，从通州进城，不再单纯依赖公交及驾车。从国贸直达通州，仅需要半小时。因此，选择去通州居住，进城上班的人越来越多，单2004年就高达5万人！地铁一响，黄金万两。2000年-2008年这段时间，金地、首开、远洋、华远、京贸、当代等大型开发商纷纷在通州八通线沿线布局，商品房大量出现，顶替老公房。新开的楼盘主要集中在通州北苑、果园、梨园、九棵树周边。像京贸国际公寓、当代名筑、世纪星城等楼盘都集中在地铁线附近。买这里，是配套最稳妥，最通勤的选择。下一站的临河里、土桥房源远不如前几站热销，“跟着地铁买房”的观念深入人心。2000年梨园就是字面意思，从楼栋望下去，是一片片的梨树。2000年通州的房价大概在4000元/平左右，对均价2000元/平的通州来说，八通线沿线妥妥的高房价聚集地。十多年时间过去了，在通州，2004年左右建成的房子出现了一些有意思的现象。差不多时间上新，当年价格几乎一样，并且相隔不远的两个楼盘，十年后，房价却相差近万元。比如BOBO自由城和光讯花园，只隔一条通胡大街，BOBO自由城目前均价5.6万，光讯花园均价4.7万。为什么BOBO自由城房价会这么高？我们接着往下聊。043.0的通州，武夷花园板块逆袭想解释清楚上面的问题，必须得先讲讲副中心。北京副中心的发展史，说白了，就是武夷花园板块的逆袭史。武夷花园板块，也叫运河三角区。买这里，可能是涨幅最大的区域。2014年，大大指出要打造城市副中心，通州摇身一变，从小透明站到了协同京津冀发展的战略高度。随着副中心1亿平方公里的建筑规模提出，通州对58.5平方公里的老城区展开改造和重建。目前整个通州内全达到海绵城市标准，连一些老破小建筑，也做了翻新。像日化二厂家属院，是1975年建成的宿舍楼。现在去看，外立面搞成小洋房样式，只有从内部，才看到小区的老化及破败感。同时圈定了副中心155平方公里，并划分为三个中心：分别是商务服务中心、行政办公中心以及文化旅游中心。先看行政中心。其实就是2019年搬过来的北京市政府。在六环路以东，减河以南，北运河以北，除了政务办公外，还规划了园林景观和水系。同时，还配备了北京最强教育资源，北京学校、皇城根小学等十余所中小学和幼儿园输送到通州。最有名气的北京学校，就在市政府新址正东约4公里的地方，从小学到高中一站搞定，总招生规模为108个班，可招3000多名学生。再看商务服务中心。这个地方是商业产业集中地，写字楼林立，相当于副中心的CBD。这次，通州靠着运河又翻身把歌唱！不在八通线上、人见嫌的武夷花园板块，因位于运河三角区，被幸运砸中脑袋，成为武夷·高光时刻·逆袭代表·被光选中的区域·花园板块。现阶段，运河三角区写字楼多是国有企业入驻，主要签约的企业是国有银行、城市商业银行、保险公司等金融企业。大家所熟知的中国银行、工商银行、北京金融科技国际产业园、北京国际财富中心等的总部都在这里。六大商业综合体，全布局在运河商务中心，对万达广场来了一场降维打击：六大商业综合体包括：爱琴海购物公园、远洋乐堤港、富力广场、珠江合生汇、运河壹号、新光大大融城。特别是刚封顶的乐堤港，24小时营业+悬空露天泳池，下一个网红打卡地即将诞生！再来看看板块内房源情况。区域内的房源，均价在5.5-6万左右。以10年以上房龄的高端的二手房为主，离河越近，价格越高。运河三角区板块，未来不会在供地，加之临近大运河，可享受河景，绝对是通州绝版板块。你看板块内的2001年的BOBO自由城，是香港人建的，别看房龄已经20年，依旧有人出资购买。这也是为什么BOBO自由城房价，比一街之隔的光讯花园每平贵近1万的原因之一。至于通州整个板块内其它房源，哪个板块及房源有潜力，下一篇咱们继续聊。最后再说下文旅中心。其实就是指环球影城，目前已经建成开园，热度非常高，一度是小红书的流量密码。

这篇文章，是你们期待已久的永丰楼盘点评。我知道你们已经迫不及待了。先别着急脱，把裤子系好——一发解决不了你们的所有问题，所以我们分两篇说。（别怪我，我已经被猫叔聊八卦群的一群LSP带坏了）第一篇点评一下永丰——作为2022年新盘高光之地，中海汇德里值不值得9万？买了是人生赢家还是大冤种？永丰未来增值空间如何？就投资而言，作为海淀西的永丰，PK昌平南，区域规划到底谁强？第二篇八卦一下中海PK华润——两家销售斗智斗勇，无底线舆论撕逼，以及楼盘该怎么选择。因为内容有点敏感，所以我只能让大家付费看，请我喝个奶茶了。01永丰在海淀，到底是什么段位？海淀整个区，在北京来说，其实都是很高光的。垃圾板块很少，牛逼板块很多。所以造就了一种“海淀光环”——好像只要是海淀，就没有不增值的房子，就没有不好的地段。是这样吗？是。全文完。好了我错了兄弟们，快回来吧。抖个机灵不行吗……事实当然不是这样。我先介绍下海淀区的整体情况。你们就清楚永丰的档次了。先看下海淀的地势图。上图我用红线把整个海淀区一分为二。为什么这么分呢？因为海淀是城乡分野明显的二元空间结构。以百望山为分界线，海淀区分为山前、山后两个区域。百望山以南，叫做山前。山前是海淀所有资源最聚集的地区，像我们熟知的中关村、以及海淀区政府的行政办公、海淀的文化体育公共设施，都在这里。海淀最集中的豪宅片区，也是以西北四环集中。海淀山后是什么？北京的近郊区。有非常多的农村用地和……农村用地。所以海淀看上去整体很牛逼。但是海淀的板块素质，就像海淀的学校成绩一样。牛的笑傲全国，渣的不如其他区域普小。海淀的城乡板块发展，极差很大。如果单价代表一个板块天花板，牛逼的板块极小户型可以炒到25万（蜂鸟家园），垃圾板块小户型也就4万多（前沙涧路7号院）下图放一张，海淀土地利用密度的变化。其中，建设用地用粉丝色表示了。你们直观感受下。此外，照大大小小的板块排序，海淀大致为成三个功能区——第一梯队：城市功能区，10-15万以北西环和西四环区域为中心，包括万柳、中关村等板块。靠近内城区，属于强资源吸附区。第二梯队：科技区，8-11万以上地、西二旗、清河、西北旺等为主。依靠产业优势加持。第三梯队：农业区，6万永丰、苏家坨、上庄、温泉镇。空地很多，大部分是农业用地。所以你们知道永丰在海淀的定位了吗？如果鸡头是第一梯队，鸡翅是第二梯队，那么永丰，就是鸡屁股上那一撮最靓丽的毛。好看是好看，但毕竟是鸡屁股。如果你和北京其他区域对比，永丰跑赢大盘是没问题的。但如果你和海淀的强势区域比，永丰是最差梯队里的上等马。这么对比，大家能大概理解吧?029万的永丰价格有没有透支？没错。

各位过年好呀。熬夜刷剧打dota的假期过去了，开始新一年的工作，周一例会、周五周报，动不动996的节奏还习惯吗。不习惯也没关系，我只是怕冷场，先扯点别的。。。。。。。今天这篇文章，为大家预测下2022年的北京楼市走势。干货多多。铁子们必须点赞、分享转发。不然猫叔讹你们奶茶喝。012021年房价涨幅，超出了大部分人的预期在谈2022年之前，先问大家一个问题——你们对于2021年怎么看的？全年房价涨了没有？涨了。涨幅还不低。关于2021年，我去年做了预测。2021年北京楼市大概率上涨，也大概率被调控现在复盘，这篇文章里说的还算准确。很多优质板块，涨幅在10-20%左右。这里包括被精准狙击到的顶级学区房。东西城、海淀、朝阳一些没有被狙击到的学区、优质产业+次新房板块，涨到了20%左右。丰台泛丽泽板块，西局、六里桥、菜户营、草桥优质次新，也涨到了20%左右。以上结论并非自己胡诌，这里教给大家一点我自己总结出来的方法论。2021年的房价预测，主要基于两个原因。首先在2021年1月份，写文章的时候，货币比较宽松，其次2021年即将迎来互联网IPO大年。很多互联网人着急变现，对财产的增长比较乐观。细心的观察，你甚至会发现2019年10月份左右，海淀学区房就已经优先于西城涨起来了。所以，房价预测，首先抓住两个核心。一是宏观，二是中观。货币是宏观因素

“不是我说，正经人谁买大瓦窑？”撰写：QQ老师

、户型多少差点意思如果说楼栋分布牺牲了刚需群体部分权益，那熙悦晴翠的户型设计，纯属是拿市场买房人当冤大头！因为户型差点意思。南地块的户型相对好点。

3、从户型产品来看，对比保利·锦上飘窗设计，朝阳壹号的窗户比较小，窗墙比是0.31-0.35。4、另外朝阳壹号的得房率相对保利·锦上要低，仅为71%左右。关于两个项目更全面的信息，可以戳👉

中秋佳节的第一天，我接待了两个朋友。他们从杭州过来，为北京落户买房做准备。那天我带他们去望京吃了行运打边炉，还不能用美团优惠券，在我将要发火的时候，看到我朋友抢先付了钱，心里的怒火稍稍平息了一些。期间，经过朋友和熟悉的爆料，我居然还吃到了一个关于自己粉丝的惊天大瓜。他曾经问了我很多北京楼盘的问题。我以为他是来北京买房自住的，没想到是专业的C房客，去年年中的时候，和一帮人控盘了望京的三个小区——就是大家常聊的望京三杰：融科橄榄城、保利中央公园、东湖湾。当然，除了望京三杰之外，海淀的蜂鸟家园、双井的首城国际也赫然在列。目前来看，操作的时机相当到位，这些盘从去年年底到现在，涨幅25%以上不止。我大概估算了下，除了各种税费和持有费用（涉及到ABC单），每个盘2000万以内买入价，保守获利至少300不成问题——前提是卖的出去。我把这个瓜发到微博上，遭到了老炮们无情的回复：猫猫你的反射弧也太长了。额……我是知道有这个事情，只是没有想到，这事情发生在自己身上。01先聊一下，总体的看盘感受吧。那就是望京整体的市场变冷。这种冷，一方面表现在成交数据上。上半年二手房最高点成交在3月份，随之每月的成交都有降低的趋势。8月份成交量连续降低，最高点3月份成交是2.3万套，到了8月份成交量已经到1.6万套。北京楼市1.5万套以上，是活跃期，房价大概率上涨。8月份成交量1.6万，比7月份成交下跌16%左右。9月份大概率达不到这个水平了。问了下我的御用中介，望京出房最多的1月份，融科橄榄城一共网签了21套（今年小阳春前置的原因，前文有分析），但9月份，，你们猜猜，融科总成交了多少套？答案是3套。西北旺吴彦祖告诉我，融泽嘉园和金域华府情况也差不多。市场变冷，还有一方面体现在买家心态上。我前文提到的，那帮控盘的人，目前正在出货，而买家已经不太着急了。因为价格已经涨上去了，他们希望房价再跌一跌。而且今年朝阳是供货大年，包括崔各庄三兄弟、金盏三兄弟、王四营三兄弟，豆各庄……十几个新盘出来，会和二手房抢买家。那么多盘，挑挑拣拣，倒是也不太着急。02北京几乎是一夜之间入秋。望京这样的市场行情，也是西北旺、万柳、东西城、太阳宫……的映照。往日的标杆梯队，也支棱不起来了。年初的时候，我写过一篇文章。2021年北京楼市大概率上涨，也大概率被调控目前来看，行情和预估的情况差不多——总结一下，我对2021年北京楼市的看法：1、会上涨，也会调控，从而形成价格分化。2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，总价800万以上的房源也容易涨。乐观的话，恢复到17年价格最高点，不是问题。10-20%涨幅。这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西二旗、望京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为京楼的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。买入品质房：近地铁、有学校、次新、好物业避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶楼、遮挡视野的一楼、商住两用房古城、西局、草桥、亦庄、西三旗、清河、新北苑、东坝、朝青、常营等次新房为主的刚改板块，可以重点关注。4、300万—400万的购房群体完全不用慌。(学区上车房、城六区上车房除外)大部分板块在远郊，尤其是2021年房山官道一带、顺义马坡依然有大量新房供应。多挑多看。03复盘一下，目前北京楼市，到底处于一个什么样的状态。从2017年开始，北京和全国楼市，都进入了下行通道。新的一波楼市起势，是从深圳开始的，传递到上海，再传递到广州。这种城市的房价轮动，来自于猫叔最早提出的，资金的“北上运动”，房价上涨路线如下：深圳---广州\上海-----北京1、2020年是深圳大年。2021年8月，S房理落网。深圳行情结束。2、广州，以黄埔区2019年12月首次开放人才购房政策为标志，开启行情上涨。上周，黄埔人才住房政策取消。标志着广州行情结束。3、上海行情启动的标志，是开启985高校毕业生直接落户政策。加上2016年初开始5年限购，今年正好释放一批达到5年社保需求的购房者，需求方大大增加。2021年1月21日，上海出台调控政策，包括离婚新政，增值税2改5。虽然目前行情仍未冷却，也蹦跶不了多久。4、北京去年10月份左右启动二手房上涨。但也只是个别学区+产业优质板块上涨。7月份多校划片政策冲击，目前楼市冷却。这样的冷却，预计会持续到年底。而对比上海和广州、深圳大盘上涨至少30%的行情，北京这点涨幅不能算涨。确切的说是，上涨途中被迫中止。北京楼市的上涨，是从第一梯队，太阳宫，望京，万柳、西北旺等涨起来的。第一梯队上涨之后，价格到了高位。而后续的板块，自东向西，自北向南传递上涨。目前传递到了亦庄，和大兴核心区，有些微热。其他远郊板块还没有启动上涨。我为什么这么笃定——还不是踩盘多。举个例子，我周六日去房山某个楼盘踩盘，发现客户很少，而每次去旧宫、亦庄，客户就会偏多一些。我觉得接下来北京进入了一个可以挑挑拣拣的好时机。市场冷淡下来，你就可以多看房了。明年的行情，可能总体是冷的。但小阳春会热。不要等到小阳春，房价又开始涨了，市场又开始热了。你又着急了。-------------------------------------------------------------------------------新增金盏三兄弟中海首开拾光里

深夜，看着旁边熟睡的女儿和老公。忍了一天的情绪再也忍不住，我捂着被角，偷偷的笑出了声。老公被我毛骨悚然的笑声惊醒，关爱的说了句——老婆，你神经病又犯了？我说：我实在是忍不住了，我要被笑死了。自从分钟寺踩盘回来，猫叔我这两月没听德云社，光指着世茂天誉销售小哥哥说的笑话活了。由于印象过于深刻，哪怕是过了两个月，依然想起来会发笑的程度。————不算前记的前记是的。这是一篇虽迟但到，拖延了许久的楼盘测评文。郑重声明：这篇稿子不严谨不专业我先说了，不构成任何购买、投资意见。杠即是您对。也没有任何利益关系。如果粉丝们还有想要了解的豪宅，欢迎联系猫叔。我们一起八卦北京豪宅的那些事儿。01先说一下我为什么笑。众所周知，分钟寺三兄弟，虽然位置挨着。但实则是竞争关系。最便宜的金茂走性价比，最贵的缦云走逼格和产品线（既缦合北京之后的缦系新作），但夹在中间的世茂天誉，就比较难受。也就决定了世茂天誉在介绍产品之外，还要精准的抓住两个竞品的劣势，一一打击，获取客户。可能是世茂天誉销售太急迫了。在提到他们的宋代园林和侘寂风的建筑后，销售小哥哥一本正经的跟我说：“我们这个楼盘，是依托东方千年文化底蕴诞生的。和市面上所有豪宅都不一样。百年以后，当世茂天誉会成为世界文化遗产建筑，成为您的子孙后代，传承的遗迹。”不夸张的说，我当时正在喝水你们知道吗。我听了这段话，水都喷出来了，你们知道吗。笑死我了。尽管从网签数据和渠道佣金来看，世茂天誉这套销售说辞并没有太奏效。但依然不妨碍我被世茂天誉用心打击竞品的精神所感动。看完世茂天誉我得出了一个结论：世茂天誉也许不是最好的那个，但世茂天誉绝对是分钟寺最努力的那个。在踩盘三兄弟过程中，只有世茂的销售做到了在夸赞自己项目的同时，真正多维度打击竞品，这种敬业且职业的精神，值得肯定。02那么，世茂天誉的销售跟我说了啥呢？第一点是，世茂天誉说自己的地块紧邻地铁，位置最好。而且最方正。如图，L24、26是东叁金茂府。L39是合生缦云。L41是世茂天誉。世茂说的是对的吗？大家知道，分钟寺这三块地，是合生拿的，之后又引入金茂、世茂联合操盘。那么会不会有一个疑问：作为最有话语权的合生，为什么要把最小的一块地给自己？是基于什么样的考量？做楼盘，地块当然越方正越好，尤其是南北短东西长的地块，更有利于楼栋的排布。金茂地块，夹角有一定的倾斜度，合生地块，南北长度过长，东西宽度不够。看起来，应该是世茂的地块最好。为什么合生把这块地，给了世茂？如果把不利因素考虑进去，那么就合理了。分钟寺以前是北京最大的城中村，现在看到的地块，都是经过拆迁改造的。我从官网查询到的信息是，分钟寺回迁安置人口大约在11300多人，回迁安置房用地是13.8公顷，规划地上建筑面积是48.4万平方米。虽然不是全部回迁房都会选择原址回迁，但毕竟回迁的属于大多数。可想而知，分钟寺地块不是单纯的豪宅板块，而是豪宅、回迁房混杂的板块。所以负面因素，对三个地块影响最大的，应该是分钟寺地铁站北边的回迁房项目。这里多提一句，千万不要低估回迁户，他们才是分钟寺的真正主人。懂得都懂。世茂地块虽然资质最好，但北侧是医院和回迁房，西侧紧邻地铁站和停车场，人员流动大，有噪音。你去地块上实地走一圈，还能看到不远处高压线和正在冒烟的大烟囱。哦对了，去过世茂天誉售楼处，这根大烟囱一眼就能看到，非常醒目的矗立在正前方。这种野蛮的工业时代和现代文明撞击迸发出来的美感，也只有分钟寺能体现出来。后来我每次看到世茂天誉的楼盘效果图，有优美的园林和国贸建筑群，我总是脑海中自行PS一根燃烧着的大烟囱，画面非常壮观。至于金茂，北侧是中学和幼儿园略有噪音，西侧和回迁房紧挨着，也是不利因素。东边京沪高速隔着一层绿化带，但也未必没有噪音。而合生，是在世茂和金茂中间，不利因素都被两块地遮挡了。虽然地块偏窄，但可以经过后期的规划改善。看来合生还是很鸡贼的，把最好操盘的地块留给了自己。但无论如何，三个项目周边整体上都比较杂乱，这一带很长时间，都是城乡结合部的状态，主要居住人群为村民和外来务工人员。土地一级开发只限于红线内。而成寿寺一带的大片区观感依然很差，未来类似于孟买，豪宅和平房比邻而居。要知道，豪宅项目的一大卖点就是视野——窗外的价值。从观感来看，其实是缦云更好一些。03销售说的第二点是，关于户型、园林、会所，世茂是吊打金茂的。其实吊打金茂是合理的。因为金茂根本不是改善置业的逻辑。分钟寺的置业逻辑，其实更符合刚改。怎么，谁说过1200万以上的置业者，就不能刚改？这个地块，最大的优势在于交通。尽管很堵，但是地理位置上去国贸太方便了。分钟寺置业的群体，很明显就是国贸上班族。而且对于上班通勤，是有要求的，依然会受到地段的制约。所以是刚改逻辑。买豪宅是什么逻辑？终极改善。你说买分钟寺的这批受众，是优质的中产阶层，小有成就的一部分人，我信。但如果说是走向人生巅峰的赢家，确实还差一步。这批人需要的是，社会关系、社交需求，家庭改善需求，依然有总价上的制约。30+人群偏多。但40+50+以后，60-70后这部分群体，目前的财务状况和事业阶段，已经走向了人生的巅峰。对于30+这部分人，拿出1500万不难。拿出3000万左右就比较难。要置换，要卖掉一套买豪宅，还受到购买力的制约。比如很多来自双井、青年路二手房置换的业主，对于40+这部分人，那购买力就是3000万以上，甚至没有预算限制。能买3000万，就可以买4000万、5000万。我曾经问过一个长期负责霄8的朋友，为什么霄8直接是400平的户型，如果做200平，早就去化了。不至于卖这么多年。他鄙视了我一下，说终极改善逻辑和产品，都不一样的。要的就是直接断层的购买力。越贵越能筛选你的邻居。这部分人买哪里都可以，只要他喜欢。全北京都看。他要做的是神隐，社会上想要巴结他的太多了，他需要找个安静的地方，享受晚年生活。好了，大家不要吵，这个是猫叔以前做豪宅策划的一点点经验，装个逼而已。无论如何，买分钟寺的业主们，你们都很牛，都比我牛。我只配租500块地下室。当世茂天誉说，金茂产品不行。没有会所，建筑密度大，户型紧凑，园林一般，说的对吗？当然对。金茂就没想做豪宅，人家做的是快消品。金茂是个倾斜的地块，15栋楼被市政马路分割成南北两部分。楼栋是点状围合排布，能看出密度很大。老实说看到这个沙盘，跟我吹豪宅我是要晕厥的程度。从户型分布来看，户型面积越小，所占的资源越差。基本上每个户型都有槽点。125户型，所在的2、3、4栋楼都是临街，而且是中间户的位置。145户型，就没有中间户，全部是边户，品质感提升了。个人认为2号楼最好，可以面向中央景观。但1、6、7号楼145全部是西边户，视野一般。你仔细看，小区最东侧的一排高层，是错落排布，而且楼间距比较窄，所以145户型的视野，东侧上会有一部分楼栋的遮挡。175户型全部在高层东侧，而且都有露台，可以站着北眺国贸和城市林海。为什么是站着呢？露台只有0.8米，你能坐的下吗？但是没关系，刚改客户最明显的优点就是——只要价格便宜，什么都可以原谅。分钟寺三兄弟，金茂才是最机智的。要了最便宜的一块地，做了最小的户型。谁要高逼格呀，谁要和你们抢客户啊，谁要和你们共沉沦呀。对不住了兄弟们，我先跑一步。当世茂天誉、合生缦云在鼓吹分钟寺板块价值在12-13万的时候。东三金茂府直接10.6万左右的价格卖出，是不是显得便宜了？小户型总价还低。所以125、145平卖的很快。因为他的产品逻辑做对了。不过175平和195平估计也难去化。一是总价上去了，购房门槛提高了。二是报价也偏高。具体卖多少钱还未知。猫叔这里问的价格是175㎡南北四居，预计单价11.5万195㎡南北四居，预计单价12.5万如果单价真的卖到12万，性价比也不高了。04世茂销售聊的第三点是:世茂天誉的独特优势。从外立面聊到园林再到20大智慧黑科技。（因为户型很多公众号都分析了，我这里就没必要再聊。因为户型问题纠结的，可以私信猫叔聊。）聊一些其他号没写过的。首先说外立面，我们不聊设计理念，聊成本。外立面的成本，一般情况按照材质排列，玻璃幕墙＞石材＞铝板＞真石漆＞涂料（并不绝对）纯粹的玻璃幕墙，成本需要上千元一平。如果是铝板+玻璃幕墙，可能是800-1000元一平。石材大概是700-900元一平。目前市面上的高端楼盘，外立面都在往玻璃幕墙上走，但并不是纯粹的玻璃幕墙，大多是铝板+玻璃幕墙。能做到全玻璃幕墙，成本是非常高的。我只见过个别的融创壹号院以及绿城的个别项目做。北京壹号院所以世茂天誉、合生缦云都不是纯粹的全玻璃幕墙，两个项目的外立面成本，可以参考具体的窗墙比数据。可惜，这个数据我还没有拿到=

前一阵子大表姐约我去顺义看盘，我就想怎么打扮。翻箱倒柜一顿找，大金链子小手表，精玉镯子贵皮包，武装到位都戴好。结果大表姐见到我直接凌乱：你这是有猫病，我们是去看刚需盘！好的吧。本篇顺义踩盘，走起。快转发！分享！点赞！求求了！01在万物皆可卷的时代，北京楼市的刚需盘当然也冲向内卷前线。北京楼市的主要矛盾是五环内大家日益增长的购房需求但房价太高和五环外新盘扎堆价格便宜大家又看不上的矛盾。每一个刚需扎堆的板块，上辈子都是折翼的卫生巾，这辈子注定大出血。如果2018年是北七家贴身肉搏，2019年是青龙湖垂死挣扎，2020年亦庄大乱斗，时间到了2021年，传球压力来到了顺义这里。我曾经问过某投拓大神，未来两年面对七八个竞争对手，上万套竞品房源，没有地铁没有配套的局面，怎么保证楼盘卖出？他摸了摸头顶尚存的几根凌乱的头发，冲我邪魅一笑：秘诀只有一个字，那就是：坚强！顺义刚需盘，主要在三个板块：后沙峪、马坡、仁和。后沙峪的刚需盘，已经度过了最尴尬的时间段。当2019、2020年北京5万+左右限竞房扎堆的时候，后沙峪的楼盘们发挥了谦让的美德，充分给予买家们挑选海淀、昌平、丰台、石景山等板块的选择自由。哪怕是网签难看点、回款慢一点，他们也绝对不为难买家，充分表示出宽容大度、尊重市场选择的职业道德。到了2021年，5万+的限竞房去化的七七八八，商品房价格上涨一触即发。后沙峪的网签终于支楞起来了。事实证明，不管多难卖的刚需盘，只要敢于打持久战，就不怕卖不完。虽然公园十七区、建邦·顺颐府，距离后沙峪地铁站3公里，虽然周边的国际学校刚需们上不起，但其他你还是没的选了呀。至少板块商业、公园、医院、学校的配套都在。没来得及上车的房票们也只能登上后沙峪的客船。马坡板块目前也不算特别惨，不过迟早会很惨。恒大上和府上千套房源，面对竞品橡树珑湾、国誉府还能勉强喘口气。等后续中建一局、保利金地联合体、保利华润4个盘上来，六大门派围攻光明顶的时候，恒大就非常被动了。猫叔这里虔诚的祈祷踩了三条红线的恒大，依然能取得消费者的信赖，快点把房卖完。当然眼下最惨的还是仁和板块。仁和板块有多惨？没有大型商业配套，目前需要依附于顺义老城区。等龙湖商业建起来的话，至少三五年了。下图是三兄弟周边的原汁原味的乡土风商业配套。你们感受下。以最近的路劲·御和府为例，如果要到顺义核心区购物，比如新世界百货、华联商场、鑫海韵通大卖场，打车要20分钟左右。另外就是没有地铁通勤，如果是步行+坐公交车，去最近的15号地铁站顺义需要1个小时。打车的话，最快15分钟。值得一提的是，R4线东延已经进入北京地铁三期规划（2021-2027年），横穿仁和板块，而且仁和科技园是确定有一站的，只是等待时间过长，也算一个利好吧。仁和的惨还在于，路劲·御和府、龙湖·云河砚、公园都会三兄弟地块相邻，都是低密社区，都是1.6容积率，都是精装交付。单价4万左右，价格都差不多的情况下，三家贴脸竞争，赤身肉搏。该板块一共4000多套的供应，快赶上顺义一年的供应量了。这就相当于本来可以一天吃三顿饭，非要一顿饭吃三天，轻则腹胀，严重的话什么心脑血管疾病、脂肪肝、肥胖症都要被诱发出来了。所以仁和板块的内卷，不是一般程度的卷，已经卷成了麻花。02在这激烈的时刻，仁和三兄弟抢客大战一触即发。三个盘看下来，大家都战出了风采、赛出了热情。本着销量第一、友谊第二的原则，销售小哥们分别把对方的缺点给你说的一针见血、详细周到。不买我们不要紧，坚决不能买竞品！白嫖大表姐做的图首先打响抢客第一枪的是路劲御和府。是他为解放北京刚需族的六个钱包做出了突出贡献。拿地比别家贵，卖的还比别家早，交房还比别家提前一年——路劲高周转很牛逼，已经将第一批韭菜妥妥收入囊中。根据销售小哥说，和龙湖、旭辉相比，路劲有两个优势。一是地块上的优势。1、路劲整体地块最靠近顺义老城区，也是最靠近燕京啤酒、北京现代汽车这些支柱产业区的。个人觉得这个优势比较鸡肋。因为三个地块相邻，资源都是共享的，一荣俱荣一损俱损。少走的几步路，解决不了通勤的实质问题。2、地块整体比较纯粹，没有配建，只有6600平米的幼儿园。这可以算优势。3、不临近外环路，没有噪音污染。销售小哥还说未来外环路还要拓宽，噪音会更大。这一点我目前还没有查到准确信息，有知情的老铁可以留言。另外，据销售聊，这条路貌似是地下水系统没有做好，下雨也经常被淹。有一说一，外环路影响噪音很大。我在那呆了2分钟，经过了五辆大车，还发现一个单手骑摩托车打电话的暴躁老哥。第二个优势就是产品上的户型。再精确一点来说是户型优势。更精确一点来说，是阳台+设备间优势。懂得自然懂。六环外的楼盘，赠送面积都比较多。路劲的话，要80-90%左右了。他的户型是68-82-89-108-128㎡，基本上每个面积段的户型，但八成是89平以内的面积，各个户型都有设备间和阳台。以68平户型为例吧。为什么我要说68平呢，因为总价270万起，这个价格是普宅。不会吧不会吧，不会还有小白不知道普宅少交首付少交税吧？虽然仁和不适合大多数人买。但顺义本地人，或者兜比脸还干净的朋友，很可能会买。本着抠门抠到家的原则，自然要把省钱这个原则贯彻到底喽。6环外普宅线是280万，请刻烟吸肺。从户型上你可能没什么感觉，但是看了样板间还是挺高能的。因为这个阳台TMD是室内阳台。北京已经很少有阳台产品出现了。而且还能做到室内阳台。空间被充分利用了起来。89平的更爽，书房和客厅的阳台直接打通，阳台有6米宽的样子。另外你去看户型图，北向储藏室送设备平台，但实际样板里是给直接打通，变成一个卧室的，北面和西面是落地窗。这么干我是直接震惊的程度。路劲的路子真是野。据友商来说（注意这里是友商啊），这么干是有很大的隐患的，很可能交房的时候被拆掉。但路劲小哥听了很生气，说绝对不可能，我们卖的是最好的，别家就是故意黑我们，羡慕嫉妒恨罢了。03紧接着压力来到了旭辉公园都会这里。仁和三兄弟中，旭辉是体量最大而且配建最多的，这样的好处是拿地成本会相对低一些。路劲御和府成交楼面价21190元/平方米，公园都会成交楼面价15130元/平方米。每平成本低6000元/平，所以旭辉的利润空间大，相对而言做好产品的动力就足一些。首先说旭辉的亮点吧。首先配套比路劲要多。旭辉分为南北地块，中间被4.3万㎡的市政公园间隔开，本身旭辉还有自持1.9万平的商业。但实质上，这些配套都是可以共享的。另外，旭辉三面紧邻12年制教育用地。旭辉东侧是在建的15班制幼儿园，西侧和北侧是规划的中小学教育用地。目前学校还没有确定是哪个，不过学校是为东城区的安置房配建的，猜测有可能引入东城学校。这里要注意的是。没交房不确定能不能上。旭辉的示范区确实也比路劲做的好。这种立面曲线的元素，有点中海甲三那种豪宅的意思。不过后续路劲售楼处也会搬过来，重新建设装修，和旭辉、龙湖一教高下，这场面太刺激了。社区内的绿化做的也不错，小区配备的智能系统，有很多小细节上的体现。比如进入小区的人脸自动识别。接下来就是鸡蛋挑骨头的环节了。有一些比较琐碎的缺点。在我看来问题不算大。因为旭辉整体上瑕不掩瑜。1是外环路如果真的拓宽，那么旭辉南侧的绿化势必受到影响，那么临近楼栋还是会有噪音影响的。2是临近商业配套的公交车站，有噪音、人流影响。3是户型。这个重点说。同样的面积段，如果单纯聊样板间感受，旭辉更好，但是理智选择，我会倾向于路劲。旭辉肯定是对路劲做了充分的调研和对标，以致于在户型面积上要处处压路劲一头。旭辉的面积段是72-89-95-107-129平，大户型占比偏多。相对路劲更偏改善。72平应该能做到普宅线内的，对外宣传的是总价280万起。所以买房的时候一定要再三确定是不是普宅线内，如果不是，那么这个户型就是鸡肋。和路劲一样，旭辉户型也有很多亮点。比较独特的是客厅落地窗和南北双阳台。放一下拍的渣图，就是这么个意思吧，技术太差，大家多体谅。为什么我更倾向于路劲呢？这篇字数太多了。下篇聊。等不及的，可以来粉丝群一起聊🚬。（+V信

大家好，我是和猫叔一起踩盘的她姐。在进入今天正题之前，我要和大家实名制吐槽猫叔～～我们都爱的猫叔，到底有多迷糊，你知道吗？昨天我和猫叔约着去看了最近大家关注度比较高的合生me悦，约好了在德茂站碰头。

前一阵子大表姐约我去顺义看盘，我就想怎么打扮。翻箱倒柜一顿找，大金链子小手表，精玉镯子贵皮包，武装到位都戴好。结果大表姐见到我直接凌乱：你这是有猫病，我们是去看刚需盘！好的吧。本篇顺义踩盘，走起。快转发！分享！点赞！求求了！01在万物皆可卷的时代，北京楼市的刚需盘当然也冲向内卷前线。北京楼市的主要矛盾是五环内大家日益增长的购房需求但房价太高和五环外新盘扎堆价格便宜大家又看不上的矛盾。每一个刚需扎堆的板块，上辈子都是折翼的卫生巾，这辈子注定大出血。如果2018年是北七家贴身肉搏，2019年是青龙湖垂死挣扎，2020年亦庄大乱斗，时间到了2021年，传球压力来到了顺义这里。我曾经问过某投拓大神，未来两年面对七八个竞争对手，上万套竞品房源，没有地铁没有配套的局面，怎么保证楼盘卖出？他摸了摸头顶尚存的几根凌乱的头发，冲我邪魅一笑：秘诀只有一个字，那就是：坚强！顺义刚需盘，主要在三个板块：后沙峪、马坡、仁和。后沙峪的刚需盘，已经度过了最尴尬的时间段。当2019、2020年北京5万+左右限竞房扎堆的时候，后沙峪的楼盘们发挥了谦让的美德，充分给予买家们挑选海淀、昌平、丰台、石景山等板块的选择自由。哪怕是网签难看点、回款慢一点，他们也绝对不为难买家，充分表示出宽容大度、尊重市场选择的职业道德。到了2021年，5万+的限竞房去化的七七八八，商品房价格上涨一触即发。后沙峪的网签终于支楞起来了。事实证明，不管多难卖的刚需盘，只要敢于打持久战，就不怕卖不完。虽然公园十七区、建邦·顺颐府，距离后沙峪地铁站3公里，虽然周边的国际学校刚需们上不起，但其他你还是没的选了呀。至少板块商业、公园、医院、学校的配套都在。没来得及上车的房票们也只能登上后沙峪的客船。马坡板块目前也不算特别惨，不过迟早会很惨。恒大上和府上千套房源，面对竞品橡树珑湾、国誉府还能勉强喘口气。等后续中建一局、保利金地联合体、保利华润4个盘上来，六大门派围攻光明顶的时候，恒大就非常被动了。猫叔这里虔诚的祈祷踩了三条红线的恒大，依然能取得消费者的信赖，快点把房卖完。当然眼下最惨的还是仁和板块。仁和板块有多惨？没有大型商业配套，目前需要依附于顺义老城区。等龙湖商业建起来的话，至少三五年了。下图是三兄弟周边的原汁原味的乡土风商业配套。你们感受下。以最近的路劲·御和府为例，如果要到顺义核心区购物，比如新世界百货、华联商场、鑫海韵通大卖场，打车要20分钟左右。另外就是没有地铁通勤，如果是步行+坐公交车，去最近的15号地铁站顺义需要1个小时。打车的话，最快15分钟。值得一提的是，R4线东延已经进入北京地铁三期规划（2021-2027年），横穿仁和板块，而且仁和科技园是确定有一站的，只是等待时间过长，也算一个利好吧。仁和的惨还在于，路劲·御和府、龙湖·云河砚、公园都会三兄弟地块相邻，都是低密社区，都是1.6容积率，都是精装交付。单价4万左右，价格都差不多的情况下，三家贴脸竞争，赤身肉搏。该板块一共4000多套的供应，快赶上顺义一年的供应量了。这就相当于本来可以一天吃三顿饭，非要一顿饭吃三天，轻则腹胀，严重的话什么心脑血管疾病、脂肪肝、肥胖症都要被诱发出来了。所以仁和板块的内卷，不是一般程度的卷，已经卷成了麻花。02在这激烈的时刻，仁和三兄弟抢客大战一触即发。三个盘看下来，大家都战出了风采、赛出了热情。本着销量第一、友谊第二的原则，销售小哥们分别把对方的缺点给你说的一针见血、详细周到。不买我们不要紧，坚决不能买竞品！白嫖大表姐做的图首先打响抢客第一枪的是路劲御和府。是他为解放北京刚需族的六个钱包做出了突出贡献。拿地比别家贵，卖的还比别家早，交房还比别家提前一年——路劲高周转很牛逼，已经将第一批韭菜妥妥收入囊中。根据销售小哥说，和龙湖、旭辉相比，路劲有两个优势。一是地块上的优势。1、路劲整体地块最靠近顺义老城区，也是最靠近燕京啤酒、北京现代汽车这些支柱产业区的。个人觉得这个优势比较鸡肋。因为三个地块相邻，资源都是共享的，一荣俱荣一损俱损。少走的几步路，解决不了通勤的实质问题。2、地块整体比较纯粹，没有配建，只有6600平米的幼儿园。这可以算优势。3、不临近外环路，没有噪音污染。销售小哥还说未来外环路还要拓宽，噪音会更大。这一点我目前还没有查到准确信息，有知情的老铁可以留言。另外，据销售聊，这条路貌似是地下水系统没有做好，下雨也经常被淹。有一说一，外环路影响噪音很大。我在那呆了2分钟，经过了五辆大车，还发现一个单手骑摩托车打电话的暴躁老哥。第二个优势就是产品上的户型。再精确一点来说是户型优势。更精确一点来说，是阳台+设备间优势。懂得自然懂。六环外的楼盘，赠送面积都比较多。路劲的话，要80-90%左右了。他的户型是68-82-89-108-128㎡，基本上每个面积段的户型，但八成是89平以内的面积，各个户型都有设备间和阳台。以68平户型为例吧。为什么我要说68平呢，因为总价270万起，这个价格是普宅。不会吧不会吧，不会还有小白不知道普宅少交首付少交税吧？虽然仁和不适合大多数人买。但顺义本地人，或者兜比脸还干净的朋友，很可能会买。本着抠门抠到家的原则，自然要把省钱这个原则贯彻到底喽。6环外普宅线是280万，请刻烟吸肺。从户型上你可能没什么感觉，但是看了样板间还是挺高能的。因为这个阳台TMD是室内阳台。北京已经很少有阳台产品出现了。而且还能做到室内阳台。空间被充分利用了起来。89平的更爽，书房和客厅的阳台直接打通，阳台有6米宽的样子。另外你去看户型图，北向储藏室送设备平台，但实际样板里是给直接打通，变成一个卧室的，北面和西面是落地窗。这么干我是直接震惊的程度。路劲的路子真是野。据友商来说（注意这里是友商啊），这么干是有很大的隐患的，很可能交房的时候被拆掉。但路劲小哥听了很生气，说绝对不可能，我们卖的是最好的，别家就是故意黑我们，羡慕嫉妒恨罢了。03紧接着压力来到了旭辉公园都会这里。仁和三兄弟中，旭辉是体量最大而且配建最多的，这样的好处是拿地成本会相对低一些。路劲御和府成交楼面价21190元/平方米，公园都会成交楼面价15130元/平方米。每平成本低6000元/平，所以旭辉的利润空间大，相对而言做好产品的动力就足一些。首先说旭辉的亮点吧。首先配套比路劲要多。旭辉分为南北地块，中间被4.3万㎡的市政公园间隔开，本身旭辉还有自持1.9万平的商业。但实质上，这些配套都是可以共享的。另外，旭辉三面紧邻12年制教育用地。旭辉东侧是在建的15班制幼儿园，西侧和北侧是规划的中小学教育用地。目前学校还没有确定是哪个，不过学校是为东城区的安置房配建的，猜测有可能引入东城学校。这里要注意的是。没交房不确定能不能上。旭辉的示范区确实也比路劲做的好。这种立面曲线的元素，有点中海甲三那种豪宅的意思。不过后续路劲售楼处也会搬过来，重新建设装修，和旭辉、龙湖一教高下，这场面太刺激了。社区内的绿化做的也不错，小区配备的智能系统，有很多小细节上的体现。比如进入小区的人脸自动识别。接下来就是鸡蛋挑骨头的环节了。有一些比较琐碎的缺点。在我看来问题不算大。因为旭辉整体上瑕不掩瑜。1是外环路如果真的拓宽，那么旭辉南侧的绿化势必受到影响，那么临近楼栋还是会有噪音影响的。2是临近商业配套的公交车站，有噪音、人流影响。3是户型。这个重点说。同样的面积段，如果单纯聊样板间感受，旭辉更好，但是理智选择，我会倾向于路劲。旭辉肯定是对路劲做了充分的调研和对标，以致于在户型面积上要处处压路劲一头。旭辉的面积段是72-89-95-107-129平，大户型占比偏多。相对路劲更偏改善。72平应该能做到普宅线内的，对外宣传的是总价280万起。所以买房的时候一定要再三确定是不是普宅线内，如果不是，那么这个户型就是鸡肋。和路劲一样，旭辉户型也有很多亮点。比较独特的是客厅落地窗和南北双阳台。放一下拍的渣图，就是这么个意思吧，技术太差，大家多体谅。为什么我更倾向于路劲呢？这篇字数太多了。下篇聊。等不及的，可以来粉丝群一起聊🚬。（+V信

它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，从南向北，依次经过亦庄新城、CBD、望京、未来科学城。未来国贸、望京的通勤，非常方便。

楼市行情预测，是地产自媒体每年都特别热衷搞的一档节目。所以我也来写一写。目前北京二手房的行情是，不少板块，房源挂牌价已经高了。以学区房为首的优质房源，出货也很少了。再加上，关于房价的讨论文章，99%都在说明年房价要涨。看上去，市场比较躁动，舆论也是一边倒的看涨。但我始终觉得，没那么乐观。不出意外，2021年房价大概率上涨，也大概率被调控。01单纯讨论涨跌，是无效的，不仅浪费时间，而且对于真正的实操来说，没有意义。你务必要清楚，房价的有效参照指标是什么。（数据来源：jitaofang.com，仅做参考）以上是北京17年3月份到2020年底的二手房均价趋势图。北京楼市的第一个有效参照指标就是17年3月份的价格，这个价格，是京楼有史以来的最高点。从17年3月份以后，京楼就一直走低。不管是东西城等其他城六区，还是房山、门头沟等等，都经历了不同程度的跌幅。下跌区间大概是10%-20%。目前大部分板块，已经走出了最深的谷底，开始慢慢上涨。但对于80%以上的房源来说，价格还没有超过17年3月份的最高点。再来看，第二个参考指标。同样是一线城市，深圳、上海和北京的对比。就在北京楼市阴跌的时候，深圳、上海行情是怎样的？你随便去翻一翻去年深圳楼市新闻，上头条的关键字是：深圳几乎每个月都在热搜头条有一席之地：日光盘、万人摇。而去年下半年，上海也是出现了以浦东前滩、张江、唐镇等板块为首的，大部分板块不同程度的上涨。一线城市的房价和M2密切相关。在2020年M2重返两位数的时候，货币放水，通货膨胀，深圳上海都在涨。只有北京是个乖孩子。被严厉的调控政策打压着。如果你不了解以上情况，别人告诉你，2021年北京楼市会上涨，你可能难以接受。但你了解了大致情况，心里有了参照物，那么换一种说法——从17年开始到2020年，北京楼市4年不怎么涨了，明年无论如何，都会涨一波。你是不是比较好接受？2021年，北京楼市上涨是有合理性的，与其说是上涨，不如说是被打压之后的价值修复。这么来看，北京楼市应该很乐观呀。恰恰相反，2021年的楼市，可能会非常棘手。02如果你经历过1个楼市完整的上涨——调控——下跌周期。你就会知道，房价不会缓慢的上涨。一旦涨，就不太容易控制的住。房价牵扯到无数人的神经。起先涨那么一点点，中介就容易吹风，紧接着媒体容易跟风，卖家提高挂牌价格，买房的人开始紧张。一紧张，越涨越要买，越买就越涨，于是陷入群体非理性的怪圈。2021年的京楼，还要叠加小阳春效应引发的“共振”。北京每年3-5月份都是二手房成交高点（2020年因为疫情影响，成交高点延迟到了5月），如果没有特殊情况影响，一年之中的涨幅，也大部分在这个阶段完成。今年小阳春，又赶在京楼价值修复的大前提上，涨幅、成交量很大概率走高，而且会超越以往的18、19、20年份。那么问题就来了。这件事我们知道了。老爷们会不知道吗？老爷们知道我们知道了，但大多数人还不知道老爷们知道我们知道了。所以你猜，老爷们会怎么应对这件事？房价上涨很好猜，但老爷们的调控策略，才真正的决定了，2021年的楼市最终走向。有的人会说，你看某某城市也调控了，但是房价依然涨。这种说法，真的太不了解北京的特殊性了：不管哪个孩子感冒，北京总要跟着吃一吃药。作为全国楼市的风向标，政策上最严厉的城市，北京的房价走势，其实就是对于房住不炒这个政策，态度上是否坚决执行的表态。一旦楼市过热，那就免不了被调控了。基于这个原因，如果你在3-5月份买房，很可能踩到本年度楼市最高点。如果卖家报价过高，甚至跳涨，价格远超17年3月份最高价，那么还是尽量理性一些，不要盲目买入。等到6、7、8月份，楼市冷静下来，再慢慢看房也是一种选择。03因为调控出现，楼市会出现明显的价格分化。为了让小白能了解，哪些板块会涨，以及背后的逻辑。我这里做一个极简的楼市模型。假设北京楼市全部供应是10套房。300万3套，500万5套，800万2套。假设北京楼市买家有10个人。不同预算分别对应了不同房源。如图：那么供应和需求对等，价格是稳定的。现在，第11个买家来了。这个人，过去两年里，发了一笔横财。他要把这笔钱用于买房。这笔钱是怎么来的？可能是因为疫情原因，他所在的行业利润增长，比如新能源汽车、线上教育、生物医药等等，可能是炒股，他买的金龙鱼、茅台大涨，更有可能，他买的深圳、上海的房子涨了以后卖掉。总之，M2超发，钱开始快速流动，流到了他的口袋里。他要买房子。可以以公司的名义、员工的名义买，他不受限贷约束，有足够的财力，直接全款。调控对于他的约束比较小。他要在北京买房，800万一套，买两套。那么这个时候，800万的2套房子，对应3个买家。而且有一个是超级有钱的买家。800万的房子，就要涨了。所以，2021年，最容易上涨的房源，是豪宅、改善房。总价至少在800万以上。再聊聊500万的购房群体。这部分人，是京楼的主力。也是受限贷政策制约最大的群体。当500万房源的卖家，发现了800万以上的房子开始涨。他有点慌了。因为他卖房子就是要置换到800万去。以至于不得不提高自己房源的价格。但他对应的500万的买家，和800万是有本质不同的。800万买家，财力足够，可以全款买入，更容易接受房价上涨。500万买家，有相当一部分依赖贷款，而且工资有限，如果房价上涨，可能买不起。你可以猜猜，5套500万的房子，最终买卖双方博弈的结果是什么样的？我猜想很可能是：最终有3套涨价成交。有1套降价成交。有1套未成交。一旦房价上涨，总有卖家挂出一个很高的价格，故意捂盘不卖。所以有1套未成交。实际上市场只有4套房子，5个人抢。再细分，4套房子，有3套近地铁、有教育配套、房龄很新，有1套是房龄老，有硬伤。5个人都倾向于买那3套好的，有硬伤的无人问津。3套好的加价卖，1套有硬伤的降价卖。以上是我的推演逻辑。不出意外的话，近郊板块的500万以上的优质房源会上涨。而一些远郊板块、有硬伤的房子，反而会降价卖。最后，再说300万的房子。事实上，因为限贷影响，资金到500万的区间就已经传递受限了，所以300万的房子价格整体变动不大。04总结一下，我对2021年北京楼市的看法：1、会上涨，也会调控，从而形成价格分化。2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，总价800万以上的房源也容易涨。乐观的话，恢复到17年价格最高点，不是问题。10-20%涨幅。这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西二旗、望京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为京楼的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。买入品质房：近地铁、有学校、次新、好物业避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶楼、遮挡视野的一楼、商住两用房古城、西局、草桥、亦庄、西三旗、清河、新北苑、东坝、朝青、常营等次新房为主的刚改板块，可以重点关注。4、300万—400万的购房群体完全不用慌。(学区上车房、城六区上车房除外)大部分板块在远郊，尤其是2021年房山官道一带、顺义马坡依然有大量新房供应。多挑多看。最后，我想对过去的2020年说：去你MD吧。希望2021年，我们都能开开心心，平安顺遂。——————欢迎不点赞、不转发、不分享，您的每一次白嫖，都是吴彦祖心安理得拖更的理由~猫叔,前资深地产策划人，现在是地产自媒体从业者，也是新晋宝妈一枚。为你解读红盘的卖出逻辑，以及幕后故事。欢迎对文章提出批评和质疑，因为我的观点不适合所有人。希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。这正是猫叔聊地产的价值所在。+V信

前几天，有位朋友要买双井的某小区，他问我，猫叔，现在楼市行情是怎样的，如果等明年再买，这个小区，会不会价格低一点。我果断的回答，不可能。除了双井是很优质的板块之外，还有一个支撑我的理由，就是分钟寺。我们知道，最近这一段时间，分钟寺太热闹了。世茂天誉、东叁金茂府、合生缦云，三个盘都在宣传造势。定位偏刚需，拿地最便宜的项目，东叁金茂府，均价也要11万左右，而另外两个盘，均价很可能要12万了。所以这是妥妥的豪宅板块。这个豪宅板块，最大的卖点在于：东南三环，而且距离国贸CBD很近。但是再近，也没有双井近。分钟寺到国贸开车15分钟，早高峰堵车，那就至少半小时了。但双井到CBD,用不了15分钟，溜达着就可以过去了。按照东叁环价值来说，眼下双井才是真正的钮祜禄·东叁。你分钟寺，目前想上位，还不太够格。01城市发展的脉络清晰可循。板块之间的资源争夺也从未停歇。想要知道分钟寺未来能成什么样，有多大的发展潜力，一个最简单的方式就是，拿他标榜的，和他本身来比一比。从这个角度来看，没有哪个板块，比双井-九龙山更合适了。这个板块，是国贸后花园。是国贸上班族置业的第一梯队。也是承接国贸最优质的居住板块。还是拥有高端住宅、配套成熟，价值都被认可的“龙头股”。而分钟寺……的现状，就比较一言难尽。下图是我去分钟寺踩盘拍的照片。地铁站不远处地铁口旁边的工地可以说，现在分钟寺要啥没啥，有的只是一纸规划，大吊车，和工地。所以买分钟寺的楼盘之前，你要克服一下心理障碍，去分钟寺这个地段实际去看看，感受一下。以前这里是北京最大的城中村，也是北漂来到北京的第一站。尽管地理位置不错，但一度是三环发展最落后的地段。可想而知，当时的棚户区、违建是很严重的。我去踩盘的时候，缦云售楼紧挨着的，就是这样的，还没有拆除的建筑。如果你想沿着整个分钟寺村逛逛，你还会发现，还有一些半拆的房子、在颓败的墙缝中居住着的零星的一些人。哪怕将来分钟寺整体拆迁的干干净净，但是出了拆迁的范围，比如再向龙爪树村以南走，这里还是原汁原貌的……浓烈的乡土风。周家庄路向东走，就会看到麻辣烫、胡同小串、黄焖鸡这样接地气的商业配套。所以，未来的很长一段时间，分钟寺就是这样的情况。即使房子建好了，等规划中的配套落地，乐观的话，也要5-10年。你要忍受这样的“配套”很长很长时间。如果你坚定要在分钟寺买房，那么深吸几口气，再继续往下看。02仅凭目前的现状，一个东南三环的位置，是无法匹配豪宅板块的。所以未来还需要完善的配套支撑价值。按照分钟寺的规划，倘若这个板块的配套能得以实现，那么是这样的标准：1.2万m²三甲医院，替代掉现在规模很小的北京首大眼耳鼻喉医院，北京金桥医院；5.8万m²从幼儿园、小学、中学的教育用地，替换掉村小丰台分钟寺小学；18万m²商超配套替换掉现在没太多人气的新业广场；还有3.5万m²主题运动公园、45万m²休闲绿地等等。看上去挺不错的。但问题是，这些配套和双井对比起来，貌似也没有太大的竞争优势。甚至拿双井的配套和分钟寺比，其实是有点欺负人的。比如商业，富力广场、家乐福、合生汇等，更不要提2公里外的银泰、SKP……如果是医院，那么一般情况垂杨柳医院就可以满足，朝阳医院离双井也不远；学校资源那就更多，芳草地国际学校、陈经纶分校、北京工业大学附属小学等等；何况双井还有大量的写字楼，本身就是产住结合区域。至于地段，我想双井显然要更好，单说交通优势，不仅有10号线，还有14、7号线，以及未来的17号线，四条地铁线贯通。所以，除了极其有癖好的少数置业者，非新房不买，对于大多数买家来说，你们必须思考，而且必须要问销售顾问这样一个致命的问题：明明双井这么好，为什么要跳过双井，去选择分钟寺？03倘若你说，双井的房子偏老，品质没有新盘好，那又大错特错。对比分钟寺豪宅和拆迁安置房并存的配置，双井板块梯队更丰富，低、中、高、顶级的小区都有。在二手房板块里，是更加健康的生态链条。你说世茂的园林好？双井也有园林不错的小区——首府官邸，才均价7万，是已经绝版的城内叠墅。园区绿地率达到40%，而且造价不菲。每颗银杏树就要2万块，上百年的雪松，价值20多万了。你说金茂的绿金科技无敌？广渠金茂府了解一下。两居小户型才7-8万，大户型贵一点，但10万左右就能拿下。是不是比新盘东三金茂府确定性更高一些？你说合生缦云的产品力好，纯大户型社区，非常稀缺。12万均价的富力十号，难道不更香嘛？如果觉得价格贵，还有富力城、乐成国际、乐成公馆这些高端楼盘，哪怕是中档社区，比如苹果园社区，次新，小区有4万平花园，得房率80%，也还蛮不错的。如果真正了解了双井，你会知道，如果押注国贸的成长性，显然双井是首先要选择的板块，也是国贸产业红利外溢的第一梯队。这里的高档楼盘品质，其实不输分钟寺，但还要比分钟寺便宜一些。这还是双井现有的配套都非常齐全的情况下。分钟寺无疑有很好很光明的未来，而且确实有蛮高的成长预期。痛苦的是，你明明押注这个板块的成长，但买入的价格，却是红利兑现以后的数字。-END-欢迎不点赞、不转发、不分享，您的每一次白嫖，都是我心安理得拖更的理由~猫叔,前资深地产策划人，现在是地产自媒体从业者，也是新晋宝妈一枚。为你解读红盘的卖出逻辑，以及幕后故事。欢迎对文章提出批评和质疑，因为我的观点不适合所有人。希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。这正是猫叔聊地产的价值所在。

01跑过那么多新盘二手，以致于我对北京的很多区域、板块都有一些感情。如果让我描述对房山的感情，那我可以打一个比方。看过《演员请就位》这个节目的朋友们，肯定知道一个情节，那就是郭敬明给一个演技不怎么样的小鲜肉颁发含金量最高的S卡，这个行为导致很多网友们diss郭敬明，导演们也觉得不可思议。一个小鲜肉，顶多就是有点流量，被剑刺以后演得就像刺块木头一样，凭什么给S卡？如果给他S卡，郭敬明是不是太不尊重演技好的演员了？但如果，把各个板块比作演员，作为导演的猫叔，可能也想颁一张S卡给房山。同样很多人觉得不可思议，房山有什么好？有万柳阔气嘛？有三里屯时尚嘛？有奥森环境好吗？即使和近郊区比——门头沟西长安街沿线打通，晋升为京西改善区，大兴有亦庄产业园，有新机场，通州副中心不用说了，妥妥的亲儿子，未来晋升到和国贸一个梯队也不稀奇，昌平紧抱海淀大腿，回天码农聚集地，未来科技城还有利好，顺义后沙峪是出了名的别墅居住区，还有首都机场。和他们相比，房山好像没有特别能拿的出手的利好。那为什么我会给房山S卡呢？房山到底有什么特别之处？还真有。房山最特别的地方就是它特别便宜。看到这里，你是不是要喷出口中的茶水要喷人了？别急，听我慢慢说。02这是我从某海鲜网站做的截图。我们来看一眼近郊几个区。通州4.3万，亦庄4.3万，大兴4万，昌平4.1万，顺义3.8万，门头沟3.5万，房山3.2万。房山是最便宜的一个近郊区。便宜，其实分为两种。一种是地段看上去很好，但实际是坑的。大山子地段多好，就挨着望京，但老破小多，堵也是真堵。有句话怎么说的来着，人生五大过不去,生老病死大山子。青塔板块，距离西四环，看上去地段也不错，但经适房回迁房多，尤其是两不靠地铁的小区，价格便宜，但同样也不怎么涨。另外一种便宜，就是房山的这种，缺少了板块升值的概念和预期，但本身实力不差。商圈有奥莱，教育有大学城，长阳也有几个叫的出去的小学也不差，还有地铁，长阳公园。至于价格，均价3万多、4万多的二手房成群成片，而且是次新房，品质也不算差。哪怕是长阳的标杆小区中粮京西祥云，也才5万多一点的价格。对于刚需来说，难道不香吗？你再来看，丰台科技园区算是丰台次新比较多的住宅区，长阳板块是房山最好的板块。丰台科技园区板块均价是5.4万，长阳板块是3.6万，只隔着房山线大葆台、稻田两站的距离，价差却有1.5倍。价差这么大的板块，只是辖区不同，而住宅品质还有的一比，配套也不算差，至少在北京是少有的。当然，我喜欢房山，还有一点点我的私心。京西京北的很多板块，其实潜力都不错。一旦开发出来，大开发商拿地，要么就直接价格拉升了，要么就是SM。总之和刚需无望。典型的古城板块，海淀西北旺板块都是这样。即使是门头沟，长安西延线、S1号线开通，房价直接从3、4万蹿升到6、7万。刚需真没有多少机会。如果说门头沟、丰台都是贫富不均的板块，那么可以说房山“穷的很平均”。正是因为穷，刚需们才有可以搏一搏，上车的机会。加了我好友的老粉丝们说，我最近有点不务正业，不写房地产，天天朋友圈研究股市。我炒股其实不是为了赚钱，当然钱越多越好，本质上是通过投资，想多了解更多的知识（这话真不是装逼）。最近的感悟就是，无论是炒房和炒股，大众最喜欢的永远是最热的题材，比如汽车板块，暴涨的没有天理，资本也愿意给很高的估值。对于这样的板块，什么市盈率什么营收，其实不重要，重要的是人气和预期。但是明明一些好的公司，基本面也不错，发展也不错，但就是没有热度，炒不起来。像粤港澳大湾区一些鸟不拉屎的板块就是前者，而房山就是后者。我并不是说，房山一定会大幅度上涨如何如何。我是说，像房山这样配套比较完善的板块，给了想上车北京，而且想要比较完善的配套的刚需朋友们，提供了一个机会。至少首付100来万的次新小两居，在这里还能找得到。而且本身价格已经相对低估了，二手房市场换手率也还不错，已经跌不到哪里去了。买入不至于因为溢价站岗，反而等丰台地王们炒作的时候，还能沾一点运气。03当然了，置业房山也是需要点勇气的。西部南部上班族们比较好一些，有房山线沿线，但如果是在东部北部置业，那可真要哭了。至于房山置业群还有不少在望京上班的朋友，对你们肃然起敬。所以房山的价格低，也是有客观原因的。一是确实位置偏僻了一点，置业人群受限。二是通勤就靠房山线。交通也不算优势。还有一点，丰台你真的太不争气了，房山什么时候才能抱一抱你的大腿？丽泽商务区能不能给力点？周边的棚户拆迁，和断头路能不能快点？眼巴巴的看着大兴和通州一路奔腾，你咋也不着急呢？如果说未来房山还有什么优势，那么房山北延线，还算一个。这条线的路线和站点已经实锤，就差开通了。上图我画了两个圈，房山线北延，一个圈是首经贸站与10号线衔接换乘，一个圈是丰益桥南站将与在建的16号线换乘。这两个圈，未来会对房山通勤族带来很大的便利。另外丰益桥南站还是丽金线的起点，直达金融街。金融街的民工们可以关注一下这条线沿途的二手房。不过，房山坑也是不少的。和大家简单聊了聊房山的优劣以后，我们系统的来看看，房山必须买在哪里，涨幅才能不输大盘。以下仅仅是我自己的分析，因为我分析从来不靠谱，而且从来不客观。请不要抄作业。很多年前，我第一次去房山的时候，我发现了房山特别有意思的一个地方。你们看，房山区政府和房山地铁线，隔得很远。或者说，房山地铁线，是有意识的脱离了老的房山区。很多区域的地铁规划思路是，领导班子在哪里，就往哪里修地铁，这样可以让老城区的人赚得地铁的红利。这么做非常合情合理。但是房山，很珍惜这样一条地铁线。这条线彻底绕开了区政府。到底是为什么？为了不着眼于眼前的利益，发展更广阔的新城。为了留住更多的外来人群，合理的在地铁沿线规划各种配套。所以非常明显，房山区的买房思路就是：一定要沿着地铁线找楼盘。而且要尽可能在人气足够旺，距离地铁足够近的地方找，最好是1KM以内，步行15分钟左右达到地铁站。按照15年以内的次新房去选择。长阳板块2097套，良乡板块774套，阎村354套，城关、燕山不足百套。所以沿着地铁线，越往城区的方向，流动性越高，可选择余地越大。我觉得这里有一个安全阀门，就是良乡板块的边界，苏庄地铁站。苏庄地铁站以西，流动性明显的降低。至于具体的小区，只要是有小学一年级的画图水平，就可以找到。04另外，再提供一点干货。很多大V把房山按照板块来排序。我觉得可以更精确一点。因为房山是典型的沿地铁发展的规划区域。直接按照站点来分更好。请注意，这里不是以距离城区远近排序那么简单。而是以地铁站点的配套、人气、小区品质等综合因素。按照购房优先级排序1、长阳地铁站、篱笆房目前房山价值最高的地方，房山CSD中央休闲购物区最核心的部分。有商圈，有小学，次新品质，换手率高。2、稻田虽然是距离丰台最近的站点，但是配套差一点，生态环境不错，适合做改善。仅次于前两个站点。3、良乡大学城北、良乡大学城大学城商圈。因为各大校区存在，生活便利性更高。4、广阳城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄配套相对不完整，老房子多一点，换手率略差。接下来，说一说限竞房。本质上房山这篇也是限竞房板块系列文章之一。没有任何利益相关，全凭个人喜好。良乡大学城板块，限价4W+。和周边次新价格略持平。华发中央公园和中海京西里，是我认为唯二可买入的。地铁地铁地铁，重要性说三遍。良乡非地铁沿线板块，限价3.5万左右，金樾和著，旭辉城，中骏·云景台等扎堆，不建议买入。原因之一是，刚需盘没了地铁优势，铁定大幅度跑输大盘。因为品质或者价格低买入，实际上你会发现，通勤太痛苦了。一个典型的例子就是，旭辉城。2018年8月当时售价为3.8万遇冷，一度降价到2.9万，后来还因为减配的原因搞维权。原因之二是这里同质的产品过多。地段差不说，还要面临大量的同质对手盘。中骏·云景台3800多户，如果再加上另外两个盘，以及恒大新盘等，那么这个板块仅限竞房就要供应6000多套。如果未来到二手市场，同质化产品过多，需求不足，很容易产生价格上的相互踩踏现象。一句话总结就是，刚需非地铁盘+大量同质化楼盘供应，是买房大忌。同样的现象，还表现在青龙湖板块，限价3.2-3.5万不等。青龙湖板块虽然环境优越，但交通不便，只能靠驾车通勤。再加上金地大湖风华、首开熙悦观湖、熙湖悦著等等上万套的限竞房供应，未来在二手房市场不容乐观。最后，猫叔划一下重点：

大家国庆快乐~刚刚过去的9月份，颐和金茂府、香山壹号院、中海天钻总销售额突破了100亿。帝都有钱的壕真的多。不过热闹是他们的。后台不少朋友，已经对猫叔盘点豪宅有意见了。猫叔你一直写豪宅，你要我怎么面对我40平的老破小？好了刚需朋友们。这就为你们奉上4万+买房板块分析。4W+的买房板块，毫无例外，都是郊区大本营了。对于刚需来说，手握100万，自住的需求要比投资高一些。那么买房的时候，要有更多的考量。其实100万首付城六区也可以买，虽然比较少，但不至于绝迹。比如丰台的青塔一带，石景山的八角一带，基本都是老破小一居或者开间。这种房子周边配套成熟，出租也方便，但对于自住是不太合适的。刚需预算有限，而且一般会住5-10年时间，甚至更长，所以一定要有长远的考虑，尽可能的多买大面积。将来结婚、生娃，都需要房间，哪怕位置远一点也没有关系。另外就是，一定要买地铁房。距离地铁站一千米左右最好，步行十分钟内到达最好。这样即使不在城六区，交通的便利性可以抵消距离上的差距，房产增值也有保障。好了。沿着这个思路。我们看看哪些房可选。门头沟：限价5.1万，实际二手房在3-4万左右关于门头沟，我干脆开门见山，刻薄一点来评价。从投资角度来看，买门头沟的意义不大。为什么这么说。我们需要看一看门头沟的地形图。如图所示。这张图片中的蓝色虚线内，都是门头沟区域，但真正能居住的地方，仅仅存在于很小的一个片区内。这个片区被我用红色圆圈表示出来。在1455平方公里广袤的土地上，只有这么一小块，大概20平方公里左右的面积。在地产圈呆久了，一个区域最终能有多大发展，其实很多时候不用太看规划，你只需要了解这个区域的地形和交通条件就可以。典型的就是门头沟这种山地区域，三面环山，东边还有一条永定河包围。可以说四面都被自然环境制约了，导致片区太狭窄，就像一个口袋，能装的东西有限，门头沟能接受的常住人口同样有限。一个区域真正能长足的发展，需要有大面积的平地，这样才能吸引更多的人，更多的企业过来。显然门头沟不适合这种发展模式。我这里不是看衰门头沟。门头沟有优越的京西生态环境，最适合门头沟的，应该是做一些改善楼盘。比如小洋房啊，别墅啊，京西退休的老同志们在这里养养老，或者企业中高层改善置业。他们认可门头沟环境，也会为身体健康、家庭幸福买单，对开发商来说，也能实现不错的溢价。这是双赢的局面。倒霉的是，这两年北京大环境很不好。5万+的限竞房遍地是。商品房也卖不上价格，沦落到要和限竞房抢客户的阶段。目前S1号线周边的商品房合景领汇长安、中骏·天峰，基本在5万左右，去化一般。比起改善盘，有翡翠长安、西山燕庐这类品质盘，他们比不了。对比刚需盘，5万以上的价格并不低，没有性价比优势，周边二手房普遍是3-4万区间。就像娱乐圈的85后小花们，上承接不了四大花旦，向下又有90后小花占领市场。真的很尴尬。在售的限竞房仅有华萃西山，均价5.1万/平，也是洋房+别墅的配置。不过周边配套比较荒凉，这盘也降价了，实际成交价格在5万以内。如果刚需朋友在这里置业，可选择的也不多。门头沟分为老城区和新城区。老城区的二手房比较多，但距离新城区所在的地铁S1号线太远。通勤太不方便。沿着S1号线来找，上岸地铁站，也就是北京长安天街附近，这一片是纯粹的改善住宅。西山燕庐、翡翠长安、西长安壹号都在这里。这是长安街西延线带来的极大红利。不仅优质改善盘扎堆，连配套都已经落到实处。这里也是门头沟未来最好的区域。没有之一。不过，刚需预算够不到。刚需买房的思路是，尽量靠近这一片区域。那么稍微能看的，合景领汇长安78平三居，另外也可以看看S1号线沿线的二手。像永兴嘉园、京西紫金新园，品质差一些，均价在3万左右。不过猫叔还要提醒一点，门头沟的二手房流通性很差。因为这里的房子，要么房龄老，要么是回迁房，真正能交易的房子比例极低。这样造成的结果就是房产中介都没有积极性做带看。想要着急出手，必须要给予买家很大的价格让步。从这个角度来说，买入门头沟，你还是要有足够的耐心，等待二手房市场的成长。————————附：其他限竞房板块分析北京板块的真正价值排序，都隐藏在限价里——限价7-9万/平的板块北京板块的真正价值，到底该怎么排序？——限价5.5万-7万/平的板块限价都是5万，北京哪个板块更能增值？——限价5-5.5万/平的板块可能是最不靠谱的大兴限竞房板块价值排序——限价5-5.5万/平的板块欢迎对文章提出批评和质疑，因为我的观点不适合所有人。希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。不随波逐流，不人云亦云。借着我的文字，找到你自己的路。这是猫叔聊地产的价值所在。

亲爱的朋友们我又来啦，这次本彦祖表示坚决不鸽猫叔了，在猫叔的催（金）稿（钱）攻势下，熬夜也要坚决写完这篇北清路沿线购房指南。毕竟，我这个年纪，脱单可以等，脱贫不行。在上一篇文章中我们按照房屋价格由低到高对西北旺核心片区住宅进行了梳理，可能是最详细的北部地区购房指南—海淀山后龙头西北旺而在本文中，我建议如果考虑在北清路周边购房，请务必首先考虑周全家庭核心需求——海淀/昌平区域选择、教育资源选择、西二旗/西北旺/13号线/8号线/车辆通勤方式、周边配套、户型等。在必要时果断舍弃其它次级需求，毕竟北清路沿线没有一个十全十美楼盘。本文将按照各楼盘所能提供的核心属性，在西至16号线起点安河桥站，东至海淀昌平交界处北清路快速路起点范围内进行梳理。而北清路昌平区域的商品房领秀慧谷和热盘华润万橡悦府则放在本系列最后一期泛回龙观区域盘点中与其它楼盘详加对比。

均价9到7万板块梳理：北京板块的真正价值排序，都隐藏在限价里均价5.5到7万板块梳理：北京板块的真正价值，到底该怎么排序？大兴限竞房5W+板块梳理：可能是最不靠谱的大兴限竞房板块价值排序本文是限价房板块梳理第四篇。上篇我们盘点了大兴限竞房。这篇，把其他区域5-5.5万区间的汇总起来，一起拉队列。01首先就来说一说，和大兴亦庄挨着最近的，台湖板块吧。台湖：限价5.1万

本文是限竞房板块梳理，第三篇。前两篇分别分析了5.5万-9万的限竞房板块——北京板块的真正价值排序，都隐藏在限价里北京板块的真正价值，到底该怎么排序？被大家各种催之后，终于到了5万/平这个价格区间。也是刚需朋友们关注最多的板块。其中，大兴几乎一己之力囊括了绝大多数板块，也是各大限竞房血拼厮杀的大本营……分析了大致的板块之后，我觉得把其他区的板块和大兴PK有点尴尬，相当于几个兵和一个团出来打，太不公平了。索性先把大兴说清楚，再排序吧。（我这里不做限竞房盘点，因为每个项目都太复杂了，所以疏忽掉一些限竞房大家见谅）大兴第一梯队：亦庄、大兴黄村从板块限价价格来看，黄村是比亦庄要高一些的。但我认为亦庄的未来发展前景会比黄村更好。黄村有一个规划的大杀器。亦庄则是产业为王。你是更认可规划，还是更认可产业升级？我非常明确的一点是，产业升级。黄村：大兴新城西片区规划利好，限价5.5万这个板块内所在的新房限价在5.5万左右。比如江山风华、招商雍合府等等。目前周边二手房品质次新在4.5-5万左右，可以说新房的价格比较合理并且没有倒挂。事实上你去看大兴所有的限竞房板块，除了个别的一两个，其他的二十多个都没有倒挂现象。还是那句话，南城的价值体系在重塑。继续聊黄村。我觉得黄村不用太多介绍，这是大兴区政府所在的板块，拥有大兴最好的商业配套和公园等生态资源。整个4号线贯穿南北，为金融街输送了很多的金融民工（无贬义=

接上文北京板块的真正价值排序，都隐藏在限价里03四张2：孙河、丰台郭公庄、东坝、大兴西红门这四个板块能在同一梯队，我还是觉得挺有意思的。个人价值排序：孙河＞东坝＞郭公庄＞西红门孙河——天花板在7万以下孙河是纯改善的别墅板块，也是北京唯一一个被一湖三园所包围的城市别墅区，光这一点，很多人就觉得孙河应该放在第二梯队，至少和望京来广营打个平手吧。所以孙河板块限价6.8万/平，大多数人觉得，这个限价被低估了。另外这个价格对比周边二手价格也算有优势。二手房北京院子均价8.5万/平，景粼原著8.6万/平，首开琅樾的四居大平层报价也在6.5万/平以上。推出的限竞房项目，天瑞宸章、禧瑞春秋、北京院子二期限价都是6.8万/平，瑞悦府限价6.7万/平。限价政策催生了低总价的洋房和经济型叠墅。让本来预算不足的买家也有了入驻孙河的可能。比如瑞悦府600万出头，90平米三居，1300万起的叠拼，很有性价比。另外，这里对于正在维权的北京院子二期业主表示同情，大部分人半辈子身家在这里买了房，结果面临烂尾，也是心力交瘁。东坝——限价6.9万/平，让人震惊作为东坝的第一个限竞房，华樾国际的定价让人觉得是商品房定价。限价6.9万/平，是比孙河给出的价格还要高1000元/平。而且项目所在的位置也不是比较好的地段，楼梓庄路以南，和机场第二高速的夹角位置，没记错的容积率2.8，要做20多层的高层，主推89平三居。另外，这个价格和链家APP显示的东坝板块5.4万/平均价对比，也是有不少溢价。且不说这里很多保障房价格便宜，在4.5万到5万之间。就算对比改善项目，首开常青藤、奥林匹克花园的均价也仅在6.5万/平左右。尽管东坝作为朝阳区最后一片成规模开发的板块，第四使馆区规划高大上，前景还是不错的，但周边配套暂时缺失以及6.9万/平的价格，说明新房价格对预期红利已经开始透支。郭公庄——6.7万/平限价，倒挂不明显板块主要在于两个优势，一是距离丰台科技园比较近，二是郭公庄站是三轨交汇的地铁站，已建成的有地铁9号线、房山线，在建中的是房山线北延。中铁诺德逸府、中铁诺德春风和院、京投发展臻御府均价在6.7万/平。其实这个价格还是比较合理的，不太存在倒挂，二手房品质不错的标杆小区中海御鑫阁在6.6万/平，旁边的御景春天，是2011年的塔楼，均价5.1万/平。三个盘加起来库存也不少，所以中铁诺德逸府首期开盘6.1-6.2万/平快跑还是明智的。西红门——双姐妹地块，限价6.4万/平，价格不太敢想两宗地是4月底成交的，目前还没有消息。老实说项目所在位置还不错。南四环和南五环之间。要商圈有商圈荟聚购物中心，要地铁两公里左右有4号线西红门站，但是这个地块也明显的开始有了溢价。其实西红门我一直觉得是一个被低估的板块，往北距离丰台不远，往南就是大兴核心黄村。周边的配套也都完善。而且西红门商圈周边，房价也才4.5万左右，是一个自住+投资都可以考虑的板块。然而，这里的限竞房，均价已经到6.4万/平，这样大的差距是连想都不敢想的。我觉得这两个项目去化会有难度。另外一方面也说明，南城的房价体系，是时候需要重新审视了。04五张顺子：后沙峪、西北旺、未来科学城、古城、东小口这一梯队，是5.5万/平到6万/平价格区间的板块。把这几个板块放在一起排序，我觉得争议会比较大。个人价值排序：西北旺＞古城＞未来科学城＞后沙峪＞东小口后沙峪：别墅板块，总体定价最高别墅项目观承大家是6万/平，中铁诺德阅墅6.2万/平，分别在机场北线高速一南一北。别墅祥云赋5.5万/平，公园十七区都是5.5万/平。产品上以改善为主，也有未来科学城的预期拉升，总体上是一个限价和板块价值持平的情况。西北旺：5.8万限价，实际价值在7.5万/平以上比较合理西北旺重点看这篇文章吧。二手房均价在7.9万/平，西山锦绣府这个定价属于误差很大的特例，本身价值在7.5万以上比较合理。可能是最详细的北部地区购房指南—海淀山后龙头西北旺东小口：5.8万限价，无倒挂实话实说，我觉得这两个盘没什么倒挂红利了。在之前的文章房价在暗涨里也点评过，两个地块溢价率不算低，而且主打小户型，本身就是收割韭菜的行为。但一居两居的小户型，还是值得上。因为新房可贷款额度高，首付门槛低呀。后来有人杠我，你是不是拿距离说事吗？你拿5.4万/平的万橡悦府对比干嘛，怎么不拿更近的清河对比，清河要7万/平，这两个盘明显就是倒挂红利。额……对于这种杠精我真不能说什么。你拿万柳板块对比呀，你拿清河的世华龙樾10万/平对比呀，这倒挂不更多嘛？即使清河板块内离得更近，海淀区域+学区属性，和东小口是没有太多可比性的好吗。如果有预算的改善群体，还可以考虑看看西三旗标杆富力桃园。总的来说，东小口其实位置不错。有13号线地铁线，去西二旗和望京都比较方便，还是可以入的。古城：5.8万/平限价被低估，前景看好其实现在分析古城板块是有点马后炮，因为古城现在改善商品房的价格要7.5万/平左右了，而之前的限竞房长安云锦是5.8万/平。其实当长安云锦是5.8万/平的时候，我就觉得定价偏低。因为不远处的西黄村限竞房禧悦学府，定价在6.2万/平。禧悦学府主要价值点在北大附石景山分校，但是就规划来说，西黄村一带明显比不上古城首钢园区+冬奥会的利好。更何况，古城一带老破小社区很多，板块拉低了价格。但实际上，石景山的新房很少，品质不错的次新涨幅和增值能力都不错。比如标杆小区远洋沁山水已经到了8.2万/平——我觉得可以参考这个价格，作为古城的房价天花板。未来科学城：5.5万限价，合理估价为什么我要把古城排在未来科学城前面，主要是因为冬奥会的推进，古城这几年变化比较大，比较明显。而未来科学城，整个板块很大，规划也太过于高大上，就导致真正能实现的话，是一个相对漫长的过程。从限定价格来看，未来科学城总体定价其实也是偏低的。比如东区的未来金茂府5.4万/平，而不远处的商品房华润未来城市6-6.5万/平。其实在2017年，北七家很多新盘都到6万以上。包括万科翡翠公园，曾经成交均价在6.5万/平。表面来看，现在5.5万/平的未来科学城的价格是出现了倒挂。但是你对比周边二手房的价格，2000年左右的房子，价格在4万/平。未来可能出现的情况是，这个板块刚需盘和改善盘会出现价差。刚需新盘5万/平左右，比如金辰府5.3万/平。而改善盘就要高一个梯队，在6万/平左右。但总的来说，这是一个新房和二手价差过大，典型溢价的板块。PS：下文我们分析限价房5万/平的板块。简直是一片血海，欢迎关注。欢迎对文章提出批评和质疑，因为我的观点不适合所有人。希望你能读过文章后思考，得出自己的结论。不随波逐流，不人云亦云。踏着我的肩膀，找到你自己的路。这是猫叔聊地产的价值所在。

猫叔说：之前写过一篇西北旺可能是北京最被diss的地段，房价都8万了，可有人说：“他不配！”但具体的房源没有写的太详细。刚好有朋友在西北旺买了房，也有跑盘经验，正好，他是单位的笔杆子，我就威胁他把跑盘经历写了下来。分享给正在跑盘买房的粉丝朋友。千万不要说他写的比我好，我会生气的。以下是正文。——————————01下笔北部地区购房指南的想法，最初是在踩盘海淀北部地区各个小区过程中萌生的。彼时正处于刚刚买完房就被女朋友甩了的时段，时间大大的有，遂在看热闹不嫌事大的猫叔屡次威逼利诱下答应了此事。然鹅放荡不羁爱自由的我，其实本来已经打算假装无事发生过，鸽了好几个周末去玩耍和相亲，却没想自己这个拖稿小能手最终还是没能逃过猫叔魔爪，被迫熬夜码字营业。言归正传，广袤的北部地区囊括了海淀和昌平两块。本系列文章先说地处西北角的海淀。如果将海淀北部新区比喻成一条振翅欲飞的雏龙，那已经落地并规划南延的16号线就像是它的脊背，北清路沿线的产业和中关村科技园北区像是它的双翼，军工企业研究所人员（有户口）和高新技术企业从业人员（高薪水）是他源源不断的血肉，不断填充落地的医疗、教育、商业配套是它的筋骨。而若论起这条龙的龙头，毫无疑问则是百望山脚下的西北旺核心片区。西北旺片区，就像中奖绝缘体身边那些令人嫉妒的锦鲤朋友一样，好运气不断：论产业，不断承接中关村和西二旗外溢的高科技公司，百度、新浪、网易、腾讯、联想、快手、滴滴等科技巨头北京总部先后位于此处；论环境和位置，左拥上风上水上海淀的自然生态（遭人诟病的六里屯垃圾场也在逐步治理），右抱16号线地铁和北清路快速路、永丰路、京新高速等四通八达交通网；论教育，核心片区在1911前全部可上海淀山后唯一靠谱学校中关村二小百旺校区（近几年校长已坐镇此地办公，属于少有的非论斤批发的“分校”而是实打实的良心分校区），一路走来乌鸦变凤凰的历程堪称励志典范。同时也让这一片地区的各路房源你方唱罢我登场，形成了成熟且合理有序的房屋价格体系，每个房地产小区甚至每套房屋的定价原因都能够逻辑自恰。今天，我们就将西北旺地铁站口附近的几个好盘一网打尽，详述其定价理由。觉得太长的话，可以先看下图中标注的小区特点汇总（黄色框为限竞房/回迁房，红色框为刚需商品房，蓝色框为人生赢家改善房）。021.

北京近三年楼市疲软，主要是因为调控+新房的大量供应。18年开始，上百个新盘陆续入市，到现在，无论是开发商心态还是买家心态，都发生了很大变化。最起初，开发商心态是，北京房子不愁卖，更何况限竞房，本身价格就被限制，所以马马虎虎做楼盘，也能去化的很好。但现在，很多板块库存积压，加上融资难，能多卖就多卖，能早点卖就早点卖。另外新盘层出不穷，市场倒逼着，开始认认真真研究产品了。而买家心态，则是由焦虑慢慢平和了。最起初限竞房入市，还是哄抢的状态，现在房价比较平稳，新盘还有一大部分，认真货比三家再做决定。可能很多年以后，回头再看，我们应该感谢政府给予的这么长的置业窗口。另外，由于政策原因，新盘开盘价格都差不多，即使差距，也是在几千块钱。但很多年以后，这些楼盘会出现价格上的分化。分化不是说，几千块钱的价格差距，可能会是剧烈的，大幅度的分化。所以我觉得，很有必要写一篇文章汇总，并且将板块和新盘做个排序。若干年以后拿出来，把新房和二手房的价格对比，我们会知道好的地段、好的产品，到底有多么重要的意义。当然了，依然是不客观的板块排序，我写板块什么时候客观过？以自己的认知为主。欢迎提出意见或者加以补充，如果有必要后续会出一个修订版。千万别杠，杠就是你对。01大小王——东西城以及海淀山前所谓大小王，基本上是地段绝版，而且买不到的项目。但为什么还要分析，因为这些绝版地段的限价，代表着整个限竞房的天花板，以及所在板块的合理估值。大小王是两个项目。永定府：东西城唯一限竞房、二环孤品，限价89068元/平，是北京限竞房最贵的项目，也是天花板。具体在东城区地铁永定门外，紧挨着中轴线。周边二手房80年代的在7万多，2000年以后的房子在8万多，距离不远处的次新房，2010年的中海紫御公馆10W+。相对新盘，8.9万/平这个价格，很有吸引力。可惜因为中轴线申遗工程，要无限期的延缓销售了。另外一个海淀天恒学院里，也是绝版地段，位于海淀四道口，13号线的大钟寺站旁边。这个项目限均价8.5万/平。旁边的铁道科学研究院均价11.7万/平，交大东路7号院均价10万/平。项目属于北下关街道，属于北太平庄学区，其中中国农业科学院附属小学的本校部是区重点。02两颗王炸：丽泽板块和大望京板块除了大小王，接下来要说的板块是泛丽泽板块和大望京板块。从限价逻辑来看，目前这两个板块打成平手。但未来一定会分出胜负。这两个板块都是产业区，我之前的文章里也曾经解读过。最严限购过去两年，北京依然有小区降价上百万十年来，为什么赌丽泽的人都输了？望京已经很成熟了，而丽泽也处于高速发展期，有金融街的外溢产业和外溢的购买力，都非常具有升值前景。丰台泛丽泽板块——右安门外以及西局，8W压顶佑安府是右安门外板块，叠拼，均价7.9W，板块内老破小均价是6.5万左右，附近的昆仑域和中国玺二手房已经到了12W我之前说过，西局和草桥是丰台我最看好的两个板块。西局豪宅加持的改善板块，草桥城市界面也很好，次新多，有城市航站楼，又有19号线利好。而西局板块的西城天铸，均价7.78万/米，户型实在很差，优点是有中关村第三小学加持。距离北京十二中也不远。附近的标杆小区，保利百合在8.6万/米，豪宅西辰原著12.3万/平。益丰苑8.1万/米。西局板块的金融街·融府也是叠拼，限价在6.68万/米，因为周边塔楼比较多，房龄也偏老，均价在6万左右，所以融府限价比较吃亏。和不远处的西城天铸差价差了一万。但融府有总价门槛限制，想要获得这个倒挂红利还是有难度的。跃层和上下叠要千万起，150㎡的四居据说全部内部消化，82-89㎡两至三居也基本是秒杀状态。金融街·融府和西城天铸的限价对比，刚好和大望京的两个盘类似。大望京板块——崔各庄、马泉营，同样是8万压顶崔各庄的华樾北京和马泉营的中海望京府，两个项目离的也不远。

01距离北京17年的317调控，已经过去了三年多的时间。这三年多时间里，北京房价一直是疲软的状态。前两年即使有个3-5月份的小阳春，房价和成交量稍稍抬头，但接着六七八月份又开始沉寂。今年受疫情影响，小阳春靠后，5、6月份二手房开始发力，但现在来看，依然也是季节性的小行情。买家也多半处于不慌不忙的看房状态，好像我们似乎都忘记了，16年房价大涨，一夜房价跳涨50万的时候。那个场景似乎就像做梦一样，仿佛没有发生过。不过今年的行情，发生了和以往不同的变化。这种变化，在粉丝们问的比较多的、快要开盘的两个项目中表现明显。这两个盘位于昌平东小口：奥森one和奥海明月。我对比了下附近的限竞房价格。在此之前的限竞房，北七家的华润理想国、和悦华玺，均价4.9万/平朱辛庄的万橡悦府，均价5.4万/平。未来科学城的未来金茂府5.4万/平。而东小口的两个盘，均价在5.8万/平你可以找理由说，东小口的位置更好，距离市区更近，而且紧邻奥森，居住环境也更好，值得这个价格。但是你必须要承认，北京是一个新房稀缺的市场。对于买家来说，那些错过的新盘，没了就是没了。再买必须付出更高的价格。02再看产品。如果项目面对的是改善群体，那还好，改善更要求品质，对于价格不算特别敏感。但是这两个盘，都瞄准了刚需，是纯正的刚需——都有一居两居的户型。这些户型，非常一般。不仅仅得房率不高，而且空间尺度也很狭窄。可以说是牺牲了居住舒适度，无视人性的体验，单纯从去化率来考虑的户型设计。奥森ONE59平一居，全东向或者全西一室一厅，暗厨暗卫。另外，75平的户型不仅做了两居，还做了三居。两居是全南户型，卫生间尺度小的可怜，洗衣机要放在门口处。次卧采光很差，卫生间是暗卫，即使南向的两间房也有空调外机影响采光。至于75平三居，是东西向户型，将空间的紧凑做成了极致。两个东向次卧一个不足7平一个不足5平。可能考虑到尺度问题，在户型图上，东向次卧的墙选择南北放置，东西放置大概连门都打不开。对比奥森one，奥海明月的小户型也差强人意。48平一居已经是不错的了，东西向，暗卫。66平两居做成了这个鬼样子，长进深，从进门到主卧还有一个长过道面积被浪费。当然两个项目还有很多小户型，也有稍微不错的，以上仅仅是举例子。但总体看下来，小户型做的还是比较差。可能是最近一年，市场上三面宽的户型太常见了，我看过了太多南北通透的户型，一比较下来，这两个盘的小户型有点惨不忍睹。不过比较讽刺的是，这种小户型应该会卖的很好。比如一居，一个59平，一个48平，总价300万左右。这个价格在北五环本来可选余地就不大——上周我有粉丝刚买了回龙观龙泽苑的56平一居，350万左右。东小口的这两个盘说明了一种情况：新房价格更高的同时，刚需买到的面积也是更少的。举一个例子，15年北五环出的新盘比较多。可以和这两个盘一比的，是强佑清河新城，均价在45000元/平。户型是75平一居，120平两居，和168平三居。如果按照当时的均价，和现在对比，即使北京这三年房价很稳定，但从15年算起，那么每年也是要涨2000元/平的。03这两个盘让很多人印象深刻在于，他们是在今年的2月14日，情人节那一天土拍的。（图片来源：乐居买房）当时的溢价率一个是34.24%，一个是29.79%——这个溢价率是不低的。你们知道2019年北京土地成交的平均溢价率是多少吗?才9.4%而已。情人节过后的四天，2月18日绿城又拿下的台湖不限价地块，溢价率达到了49.78%——是两年以来的峰值。如果你心细的话，你会发现，今年上半年以来，无论是限竞房还是商品房，土拍溢价率都在走高。而且，纯商品房用地要比限竞房用地占比更大。上半年31宗住宅用地，不限价23宗，限竞房仅6宗，不限价占比74%。（图片来源：中国指数研究院）上半年的土拍现象反映到下半年，就是限竞房的房价涨了，商品房的房价涨的更快。你看下半年入市的大热项目，中海甲叁号、香山壹号院、颐和金茂府、和锦诚园等等，都是改善盘，至少6万起步，10W+也是常见的。所以限竞房你看着贵了几千，还要买。因为不买就没有了。我把以上的这种情况，叫做房价的暗涨。什么是暗涨？你看二手房，波澜不惊。你看新房的去化和网签量，似乎也没太理想。无论如何，楼市看起来是稳定的。但是市面上推出的便宜房子越来越少，你的钱能买到的房子面积越来越小。比起房价大涨，这种暗戳戳的温水煮青蛙现象，其实也要关注。几百万的标的，一平涨百分之一

这几天，后台有很多粉丝留言给我，大多是关于育儿方面的内容分享，我虽然不能一一回复，但都最近看了。真的特别谢谢你们。感谢你们对宝宝的关心。感谢你们在我怀孕生娃期间，不离不弃。感谢你们对我接广告的支持，对我的信任。有你们才有猫叔的坚持。爱你们。——————好了，言归正传。出来写文章的，欠下的债迟早要还的。这篇就写写你们关注的丰台丽泽。不客气的说，这篇文章应该是价值上万的。尤其是对于，正打算考虑在丰台买房，想依靠丽泽商务区的发展，让房子升值的这部分人。这篇文章，应该会让你们有所收获。但千万不要心急的问——猫叔，你就告诉我买哪里就行了。对于这部分人，连区区10分钟左右的阅读都坚持不下去，却妄想能够买入即赚，往往是命定的输家。01最近一段时间，高端改善楼盘入市，咨询2000W总价的朋友多了起来。丰台是他们不得不看，而又保持怀疑的一个区域。不得不看，是因为比起其他区域，丰台还算是新房有的选的（城六区能开发的地儿太少）。保持怀疑，是因为这么多年，丰台的发展相对于东西海朝比较落后，经常听到的一句话是“丽泽都嚷嚷了十多年了，除了新建几栋写字楼，大部分还是内样儿”。甚至，群里边小哥手握2000万，打算看看丰台的新盘，然后说了句：“猫叔您别笑，我还真有点不好意思的。”丰台为什么发展不起来呢？答案从《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》里就能找到。看最后的两项，属于丰台一直以来扮演的角色，一个是服务保障区，一个是交通枢纽。服务保障区的意思就是，丰台是北京的生活物资批发地，衣服、食品都要从丰台分发到北京各地。早期疏解的大红门服装批发市场，包括最近人心惶惶闹出新冠疫情的新发地，旧机动车交易市场、纺织服装鞋帽市场、家具建材市场、花卉市场都在丰台。丰台就是各种市场、棚户区的集聚群。所以丰台的高端产业基础很差，海淀的高科技，西城的金融，东城的文创、朝阳娱乐把丰台甩出了很大的差距。一定程度上说，为了保障北京的衣食供应，丰台牺牲了自己的发展。另外就是综合交通枢纽，这个很好理解。丰台的衣服、食品需要从全国各地运输，再分发到北京各个区域，所以丰台是京西南陆路交通的咽喉要地。感兴趣的朋友可以去找地图看看，丰台是北京铁路最密集的地区，也是北京高速路、国道及其出口最多的区。环线路、快速路、城市铁路，这些道路把丰台相当一部分区域切割的很碎，住在丰台这边，会有很多断头路出现，丰台也难有一块比较完整的连片的土地开发。这两个原因，造成了丰台的开发难度非常大。像朝阳、通州，很多版块的开发是简易模式，拆迁以后平整土地就可以了。但是丰台这里，基本上是炼狱模式。不仅棚户区腾退任务繁重，而且因为道路问题，开发途中变更设计，拖慢进度是常有的事。所以，丽泽的开发，注定了是一个高举慢打的模式。这样的模式下，如果要投资丽泽，是非常需要时机和眼光的。从时机来讲，丽泽的开发是非常慢的，不能过早进入，战线拉的很长，就极有可能跑输大盘。从选筹来看，丰台整片区域品质住宅不高，而且有很多地方是开发死角，你买入了被地铁、高架桥割裂的小区，同样也会跑输大盘。02来看丽泽商务区具体的建设时间表：2008年11月，丽泽金融商务区启动国际方案征集工作；2010年1月经市政府专题会议审议通过规划综合方案；2012年12月由原市规划委批复控制性详细规划和城市设计导则。2013年丽泽商务区开工。2015年基本形成了丽泽金融商务区建设骨架。2019年，丽泽商务区已建成楼宇陆续投入使用，截至2019年12月底，丽泽金融商务区入驻企业共计505家。

这是小白买房系列最后一篇。万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？（上）如何寻找未来十年最有投资价值的房子？小白买房硬核分析（中）同样，这篇也是理论性的东西，实际问题还会复杂很多。但掌握了核心理论，就等同于掌握了最基本的公式，万变不离其宗。01接着中篇来说，通过板块发展的不同阶段，我们可以把当下的板块分成四类。后台有很多朋友反馈说，不知道怎么区分各个板块所在的时期。想让我多聊几句。哎，没办法，所以我又要多加更一大部分内容。这里简单教给大家两个方法。一个是搞清楚板块的发展规律——尤其是有产业的板块。当一个板块的企业足够多，而企业发展越来越壮大，需要更多土地的时候，企业更倾向于在该板块周边寻找更便宜的地皮。在便宜的地皮落户，不仅降低企业建设的成本，税收上也会有一定扶持。而尽量靠近原板块周边选址是为了避免员工流失。当年东哥把京东从中关村搬到亦庄，京东员工流失20%以上……互联网产业的板块发展是，从中关村到西二旗、上地，再到西北旺。中关村、西二旗、上地是成熟区，但西北旺的配套没有起来，包括山后还有大量空地可供开发，所以还是成长区，未来依然有增值潜力（西山壹号院这种高溢价豪宅不算）。再比如，望京最起初是建国初期的老电子工业基地酒仙桥、大山子的居住区，但这里有着最早的电子企业基因。2000年代左右，当酒仙桥、大山子已经落寞时，大量的跨国、高科技、互联网公司的入驻，就带领着大批的人口来到望京。同时，外企云集的三元桥，已经无法承载更多的外企入驻时，就有很多企业也选择了临近的望京。现在三元桥、望京区域企业已经接近饱和，配套齐全并且没有空地，早就是成熟区了。而望京北的来广营正处于成长期。我个人非常看好来广营，可惜刚需产品就只有一个北纬40°。02如果说第一个方法需要查资料、看规划才能弄清楚。那么第二个方法更加直接，看看这个板块的小区情况。比如方庄和亚运村这两个板块。这两个板块，一个处于北四环，一个处于南二环，都是北京最早开发的板块。但后来的命运有很大的不同。先看方庄，这是一片密密麻麻的住宅区，周边也有成熟的生活配套，但没有大规模的空地用于开发了。某海鲜APP上，某个房源的周边配套说明。我们看看板块的详细小区情况。小区均价在6W+左右，板块内大多是90年代的老房子。主要卖的多的户型是50平左右的一居，总价300W+，70平左右的两居，还有少数三居，总价400W+，还有少量90平及以上三居，总价600万以上。300W在北京的上车盘总价区间段。400W在刚需两居的总价区间段。你可以初步判定，这是一个典型的刚需上车聚集地。又结合板块内大多是90年代的老房子，又因为没有空地开发，增值预期不强。所以能得出的结论是，方庄大概是在90年代开发的板块，现在已经进入衰退期。虽然房价比较低，但是指望房价暴击，买这里跑赢大盘的人，估计会失望了。事实也是如此。方庄是北京最早规划的居住区，之后逐渐发展成为富人区。尤其在90年初的时候非常繁荣。但这里有一个很大的问题是，方庄没有建写字楼，无法引入企业，导致功能太过于单一。所以方庄很快就被之后崛起的国贸取代。再来看亚运村板块（包括亚运村小营）。这个板块就很有意思。看这个板块的房源，从刚需到刚改，到高端改善，到豪宅，每个档次的都有。小区价格从6W到10W+不等。找几个比较有代表性的小区：慧忠北里

之前怀孕的时候写过万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？（上）如今娃都两个月了，终于要出中篇了。本来打算是两篇文章写完，后来发现，工作量太大了。根本写不完。所以还是有必要再拆解两篇出来。上篇虽然看上去比较复杂，但主要是税费和政策方面的解读。基本买一套房，就知道怎么回事了。接下来聊板块和具体的选筹，其实特别难写。主要原因在于，楼市是一个体系，能够把整个体系理顺，而且逻辑自洽，这非常难。更何况北京市场还相当复杂。各种理论五花八门，你写什么都有人喷。在这里，我要郑重说明，因为我看房经验少，资历浅，所以本文的看法，仅仅是一家之言，请各位大佬们多提意见，买房的朋友们仅供参考……（此时此刻求生欲已经溢出手机屏幕了有没有）

这篇文章，我们聊一聊，关于买房方面的一些硬核知识。算是给计划买房的小白做一个基础科普。争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）了。如果你看完后还是一脸懵逼，而且觉得这写的什么玩意我都看不懂，那也太浪费我的心血，太让人伤心了，那就别怪猫叔我爬你家窗户了~01关于买房，我有两条最诚恳的忠告做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。你可能觉得提问有什么难的，别说，对有的人还真挺难的。很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重——连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途——好多小白经常问，买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房不好吗?买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产，近一点的，17年317以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。所以我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。想要买房发财之前，请问一问自己：你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。2、请永远记住第一条。02小白买房的三个原则接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。根据猫叔跑盘的心得来说，小白买房，要注意以下三个原则：不看新房看二手

北京500万区间的楼盘数量很多，属于竞争红海。但实际上，想挑一个不将就的优质楼盘，却很难。不将就，就说明这必须是一个均好性的楼盘。也就意味着从地段、到户型，到社区园林、物业和精装细节等等，都超过市场同价位项目的普遍水准。毕竟大部分楼盘，都存在至少那么一两个短板：配套不算理想、户型略差、区域同质化严重、社区和物业一般等等。500万的均好性楼盘，掰着手指都能数得过来。当有粉丝问我，500万的新房，你会选哪一家时，我毫不犹豫的把长安云尚列为首选。以下，聊聊我的具体理由。01之前写过中海长安云尚的户型，👉被惊艳到了，这才是真正尊重每一平空间的三居户型。相信这个户型，已经有很多人看过，猫叔的朋友圈也一度被这个户型图刷屏。这就是长安云尚的78平三居。在拿到户型图之前，其实很难想象两居户型的面积段，做出了89平三居都可能欠缺的舒适尺度，放眼北京也是独一份的。实际上，小户型多居室的规划，很容易有面宽窄，收纳空间不够的痛点，但长安云尚78㎡三居，客厅面宽3.75米，进深4.8米。整个客厅有18㎡，周末陪孩子在客厅玩玩游戏，空间完全够用。主卧面宽3.3米，在78㎡面积段中也算亮眼，进深3.65米，整体面积12㎡以上，加大双人床也放得下。连最容易被忽视的次卧，也有照顾到，7㎡和10㎡的建筑面积，三口之家，父母偶尔来住，以及二胎家庭，都有足够的居住空间。这么舒适的空间尺度，源于长安云尚超高的得房率。这里科普一下，长安云尚在拿地的时候，规划指标中24米的限高，决定了他会是一个8层以下的洋房社区。相较于高层，一梯两户的板式洋房，不仅可以做到户型通透，并且因为容积率低，拥有更多土地实现宽敞的楼间距，同时公摊小，得房率高，同层住户少，不仅居住环境舒适，而且保证了业主的私密性。一般来说，高层得房率普遍在75%左右，洋房的得房率则普遍在80%以上。而长安云尚的实际得房率，肯定罕有敌手。02除此之外，长安云尚还有更多社区、园林、装修等等能提升项目附加值的因素。在景观规划上，长安云尚以美国林肯中心为指引，将现代与古典风格巧妙地结合起来，打造出了一座具有都市摩登情怀的主题庭院。以大围合式社区打底，整个园林被规划成不同组团，会客花园植被花卉高低错落，搭配规整的线条，严肃却不刻板。金属、轴线等古典主义风格色彩和材质的运用，也为园林带来强烈的仪式感。当然，在兼顾艺术性同时，园林的实用性也尤为重要。据我所知，长安云尚根据每个景观组团的侧重点，分别配备了娱乐运动设施，景亭、休闲长椅和儿童娱乐活动区等功能场地。这样，空闲时间就可以下楼健健身，跑跑步，或者带孩子溜溜弯，老年人也可以一起在景亭赏赏花、聊聊天。不过我个人更看重的是，长安云尚类似老北京四合院的大围合设计，不仅能保持户户观景的均好性与私密性，而且能形成有效的社区边界，容易封闭管理。我想，在经历了这次疫情带来的慌乱后，围合式的封闭社区，会比敞开式社区更符合人们心理上对安全感的需求。有了这道安全边界，社区内花开花谢，社区外车水马龙，很容易让人有一种“离尘不离城”的居住感受。03除了在社区园林上苦下功夫，长安云尚高标准的精装交付，也会给客户意外的惊喜。在过去的两年时间，北京楼市交付的主流是毛坯或者简装，而以工程起家，堪称最懂建筑的开发商，中海精益求精的精工品质，在北京乃至全国皆有目共睹。中海的精工品质，往往从解决客户的痛点开始。以收纳方面举例来说，刚需群体最大的痛点就是空间不够用。希望新房在精装方面，能够针对每一位家庭成员的生活习惯，规划合理的收纳空间。据我所知，长安云尚针对现代城市家庭收纳需求的“痛点”，对各项收纳需求做了细致的分类，包括全屋玄关、衣柜、厨房等五大收纳体系在有限的空间里拓展出超过10立方米的收纳空间——这个尺度大约相当于300个20寸登机箱。此外，长安云尚的精装包括不止于——玄关鞋柜、门、窗等工艺材料的打磨；分户控温，独立新风、一键式离家的智能化系统；“中央空调+新风+地暖”的取暖制冷配置；入户门、卫浴、龙头、洗碗机、净水设备等都是一线大牌；总之，这是集“声、光、气、温、材”五位一体的健康体系，社区智能化系统及室内智能化系统的应用。可以说，中海精装从细节到整个精装规格，不止是高标准高品质，而是充满温度和情感共鸣，与人居相匹配的。因为中海的精工品质，长安云尚的精装标准同样值得期待。04最后，我要聊一聊，经过疫情影响，大家越来越重视的物业方面。在面对公共突发事件时，好的物业带来的价值才被真正体现了出来。比如，没有物业的老破小小区，只能靠看门大爷测体温做登记，全靠大家自觉维护秩序，有好物业的小区，不仅在人员和装备上准备到位，在消毒清理工作、送菜接收快递等方面也体现了更多关怀。在这方面，中海物业可以说是被业主们表扬最多的物业品牌之一了——为保障社区粮油蔬果肉的供应，中海物业将“菜篮子”引入社区，业户通过线上接龙下单，次日送达，物业人员随后进行统一消毒；特殊时期，部分业户出行不便，社区物业人员化身“快递小分队”，实行快递一条龙送达服务，存放消毒、分区调配，专车运送、专人派送；受疫情影响，部分中海业户未能按时返回家中，家中的植物、宠物面临缺水、断粮的窘境，物业管家们迅速响应业户需求，化身家中“小保姆”，在线直播为业户照看家中宠物……还有免费为业主的爱车搭电，补气，提供免费打印服务、邀请理发师进小区理发等等。我们买房子，选择的过程可能需要三五个月，但居住起来，少说也要三五年。优质的物业不仅能提升房产价值，更关键的点在于，他能决定问未来的生活品质。贴心物业，让房子更保值，甚至升值，好的房子，遇不上好物业，多年以后也会破败。中海物业，不仅行业内还是业主们都具备极强的认知。这同样是我看好长安云尚的重要理由之一。05我之前提过，长安云尚，是粉丝里提及频次最多的楼盘。因为，放眼石景山，甚至全北京，这种兼顾户型舒适度和面积段的项目，并不多见。我盘点了下，长安云尚主力户型以88㎡以及78㎡三居为主，搭配少量50㎡一居以及64㎡两居，最大户型不超过115㎡，看起来面积段更多面向刚需。但从面宽尺度、极高得房率、户型舒适度、园林、精装等等来看，无一又不是改善项目的配置。有位错过云锦的粉丝，也已经打算要买云尚了。她说，虽然500万的选择看起来很多，但大多数新盘看起来并没有什么意外和期待。真正符合自己预期的项目，似乎只有长安云尚。这和我的想法一样。500万的新房项目中，长安街、中海品质、超高得房率、园林、精装洋房……这些因素加起来，让我看到的不仅是长安云尚为刚需群体谋取福利的项目范本，更是刚需群体对生活方式的预期和美好向往。

01前几天，我和一位地产营销朋友聊天，她说你有没有发现，现在年轻人买房，刚需和改善的边界越来越模糊了？我想了想，的确是这样。拿一位粉丝举例。他的预算是首付200万，总价500万左右，这个购买区间，恰好属于典型的刚需群体。他问了我几个楼盘，有新房有二手，最大的纠结点在于：到底是买好地段还不错的两居，或者选择更远地方，配套不成熟的三居？这位粉丝的痛点，也是首次置业群体最大的痛点——地段和户型的抉择，往往不可兼得，尤其是在房价贵的一线城市。选择好地段，就意味着牺牲居住空间，换取工作、生活上的便利。但两居迟早是不够的，未来还有孩子，必要时还需要和老人同住，那么依然需要继续置换。问题是，限贷条件下置换成本真的很高，你有信心将来的工资跑赢二套房的首付吗?选择三居户型，上班时间长不说，周边配套也不方便。房子空间是大了，但周边的交通、商业、教育配套，不是短期就能起来的。经过一番纠结，这位粉丝还是选择了那个配套缺失、地段一般的三居楼盘——原因也很简单，房价太贵，可能将来置换不起，宁可忍受工作生活不便，牺牲地段增值潜力，尽量一次性到位。这种情况叫做，刚需无奈下的妥协——看起来是改善了空间，其实牺牲了地段和配套。不算真正的改善。看到这里，可能很多朋友要落泪了——这说的不就是囊中羞涩的自己么？不过，当我拿到长安云尚最新的户型图时，我惊喜的发现——刚需的痛点，居然被长安云尚完美解决了。02答案就藏在下面这张户型图里。看到这张图，很多人的第一反应是，相当不错的89平三居。但请格外注意这张图片标注的尺寸——这是一个78平的三居，并非市面上的89平三居。老实说，看到这张图的时候，我也不太敢相信。仔细盘一盘每个空间的尺寸吧——客厅面宽3.75米，主卧面宽3.3米，总面宽尺度7.05米，不输于市场上常见的89平米户型；北向次卧也达到10平方米以上，是比较舒适的尺度;最小卧室面积也不低于7平方米，满足人体尺度与室内空间的科学边界；厨房面宽也达到2.5米，U型厨房不仅可以收纳更多物品，还可以多人操作，充分利用空间；卫生间面积也有6平米多，干湿分离……综上所述，这是一个目前市面上没有的，专门为刚需准备的，性价比碾压周边竞品的三居户型，而且根据尺寸和居住舒适度，完全不输89平三居的户型。这个户型对于当下市场的意义是：北京进入三居户型的全新PK阶段，新刚需时代的三居产品，需要重新被定义了。03最近三年，北京市场出现的楼盘很多，但真正能解决客户痛点的楼盘很少。每当我提起优质地段，却做出差户型的时候，总有开发商朋友反驳我，说什么土拍成本、现金流、利润率等等，弄得我很无语。我在想，是不是大家都有点本末倒置了？房子可以是用来赚钱的产品，但更是城市空间，是生活方式，只为了利润去做产品，忽视买家需求，楼盘滞销的例子还少么？好的产品，是自带营销能力的。我们可以从78平三居的户型倒推，看看长安云尚对于空间的理解。首先是突破惯性思维，谁说刚需的面积，做不出改善的空间？什么是刚需，首付、总价都是相对确定的，所以刚需买房上精打细算，是一种本能。这就意味着，刚需的居住面积是被限制的。所以谁家得房率越高，谁家空间功能更多，就更能赢得市场。虽然没有准确数据，但长安云尚的得房率很有可能达到90%，从空间尺度来讲，他做到了住在78平感觉像住在89平。各个户型和功能空间的面宽，远超标准户型数据，是同类户型里的最优；客餐一体的设计，让客厅视野更为开阔，通透采光性能更好；全明格局，户型通透，整体看起来很舒服，没有多余的走廊和拐角；明厨明卫，主卧次卧双向分布，动静分离。总的来说，这是一个真正不浪费每一平方米的好户型。要知道古城这一带的楼盘很多，但如果89平和78平能实现同样的空间体验感，那么买家肯定是优先选择78平。节省出来一间房子的钱，难道不香吗？所以长安云尚是没有竞品的，一出手就是王炸。其次，真正对空间的尊重，就是为客户规划更好的生活。很多粉丝问我怎么看户型图，其实有一个很简单的逻辑，就是把自己带入这个空间，想象在里边的生活场景，场景越多，往往户型越好。长安云尚的78平户型，其实是可以做改善型两居的，居住更舒适，但远远没有三居户型有吸引力。根本原因，就是三居户型，做到了生活方式的升级。举个例子来说，如果没有疫情的出现，大家对于空间的需求感并不是那么强烈。但疫情出现后，很多人需要在家办公，这时候就能体现出有一个书房是多么重要了。多一个房间，会多很多生活场景，这就是生活方式的升级。对三居户型来说，二人世界，除了主卧外，其他居室可以做衣帽间，可以做书房，可以做健身房；如果是三口之家，次卧可以做儿童房，还有一间书房可以用；如果是二胎时代，三个房间也能保证两个孩子的共同成长。最重要的一点，意识到空间是随着客户的购房需求改变而改变的。很多楼盘往往是什么户型好卖，就模仿做个差不多的，说起户型细节头头是道，殊不知市场的需求已经悄悄改变——当开发商做两居户型的时候，刚需已经开始追求一步到位的三居，当开发商研发89平三居的时候，刚需又开始寻找更小面积、但功能性更强的三居。大部分楼盘的产品变化，已经严重滞后于客户需求，而长安云尚，可以及时发现需求，甚至创造新的需求——所以78平三居户型，对当下市场的判断，和产品研发的思路，都有着很重要的积极意义。04除此之外，长安云尚还有88平三居D1户型，以及115平三居E1户型。总体格局基本是78平三居的放大版。88㎡三室两厅一厨一卫，同样的全明格局，动静分离，但空间尺度感更强——客厅面宽4.15米，媲美120平米户型的客厅面宽；主卧面积13.5平米，面宽3.6米，完爆市场平均水平的3.3米；两个次卧的面积，分别是12平米和9.5平米，次卧的面积都比得上同面积中的主卧了……115㎡三室两厅一厨两卫：客厅面宽是4.4米，已经达到豪宅的尺度，可以媲美160平、180平的面宽；主卧套房26平米，增加了衣帽间，功能性更强；双卫设计自然是必不可少，两个北向次卧面积都达到10平米以上。另外，项目还有50平的小户型，300多万总价，需要上车的朋友可以关注一下。再说地段位置，长安云尚位于长安街的南侧1公里，西侧紧挨着的就是之前热销的限竞房长安云锦。同样是双地铁配套，除了1号线古城站，未来还有11号线通往丽泽商务区、北京西站、北京南站。目前售楼处所在的位置，就是以前的长安云锦营销中心。作为商品房，长安云尚也可以说是云锦的升级大作，在户型、产品上都有全新的升级，低密度8层洋房，一梯两户，采用智能家居配置，高品质精装交付。长安云尚首次定义“全能户型”，所谓全能户型，就是真正满足从小孩到老人不同需求的户型，这是真正满足各个年龄段居住需求的社区。作为中海地产首个空间系列作品，长安云尚本周六启动排卡，

01山后的房子，也敢卖8万？有产业的区域，房价就会有支撑。如果是产业+学区，那房价就要占据高地了。比如海淀。东西城因为极为特殊的原因，成为北京房价最高的地方，而海淀凭借着多年的产业发展，以及海淀家长们对教育的狂热，让海淀房价成为仅次于东西城的存在。然而，在海淀，有一个板块，即使房价已经接近8万，依然还是有很多人diss，觉得他不配，这个板块，就是西北旺。一句话概括这个板块就是：“产业的高地，教育的洼区”。西北旺之所以被diss。很大一个原因在于——位于山后区域。对于房产投资者来说，熟悉一个区域的地理环境，是非常重要的事情。当一个区域被高铁、高速、自然条件形成的山河分割的时候，这个区域的发展往往不平衡。因为资源总是选择在最有利的交通条件下集中。想要了解西北旺的情况，就不能不提海淀区的规划。迄今为止，海淀区的规划，依然和海淀的地势有非常重要的关系。我们看海淀的地势。海淀和北京总体地势是一致的，西北高东南低。辖区内的西山，是太行山的一条支阜，宛如腾蛟起蟒，从西方遥遥拱卫着北京城。因此，古人称之为“神京右臂”。请注意下图的小红点，百望山所在地，这里是太行山脉的最东端，也是海淀发展不平衡的分割点。人们习惯性的把百望山南部叫山前（约210平方公里）；北部叫山后（面积约226平方公里）。那么海淀的核心在哪里？我们来看海淀分区规划（2017-2035年）的草案。其中明确了“一带一核多极体系”。请注意，红框内是得分点，已经圈出。海淀的核心是三山五园和中关村科学城核心区。也就是在山前。至于永丰啦、翠湖啦，当然也是发展级，只是在一众发展级中并不特别突出。更不要和核心区比。所以，对于不熟悉情况的人来说，一提到海淀，中关村啊，颐和园啊，清华北大啊，厉害厉害。但他们不清楚，这些全部是山前地区。而海淀本地人经常说的一句话就是“山前、山后，一个天上一个地下。”所以，有一个海淀哥们是这么评价西北旺的：“山后也配卖8万？要疯啊”02刚需不配住海淀看到这里，可能有朋友质疑我了。猫叔，你看山后几个新盘，比如翠湖三杰，不也卖的不错么？山屿湖、翡翠云图、葛洲坝北京紫郡兰园不也都卖的不错么？有人买，就说明人家有价值呀。（图：新浪北京房产）呵呵，能没人买么。看看海淀历年来的供应量吧。除了2010年上半年海淀新房供应了3000套之外，从2011年开始，海淀新房的供应量直接腰斩。有统计称，从2013年到2018年长达六年的时间，海淀只供应了8975套商品住宅。这个比例，在全北京市的占比，只有4%，几乎可以忽略不计。更何况，这些商品住宅的供应，大部分是改善房。刚需想买也是买不起的。海淀刚需处于拥有十分强烈的购房需求但没有新房源的痛苦之中。实在等不了的，只能去昌平、石景山，甚至房山……所以，这几年的情况是：刚需不配住海淀。盼望着，盼望着，新房来了，2019年供应大年到了。坑爹的是，供应几千套房源，统统在山后，统统在山后，山前依然不会有哦亲~但好歹，刚需码农们有了新的选择，以后——上庄、苏家坨、温泉、西北旺，这些传统的农村地区，清一色的山后楼盘，将成为刚需们置业的家园。2019年的住房情况是：刚需不配住海淀山前。山前没有新盘，原因在于，海淀在下一步很大很大的棋。因为山前山后发展极其不均衡，海淀基本80%以上的资源都被倾斜到山前，而有50%以上面积的山后，居住着大量的农转居、进城务工人员等等。如何解决这些人的就业问题、实现区域均衡发展呢？这就要提到“海淀北部生态科技新区”了。2009年，中关村被批复为“国家自主创新示范区”之后，海淀趁热打铁，调整了北部地区的发展规划，提出建设“海淀北部生态科技新区”。新区几乎包括了整个山后区域。新区还有个很洋气的名字，叫做CID，是中关村创新中心区的英文缩写。简单粗暴的理解新区规划，那就直接把其看作“中关村2.0”版本吧。这个新区最大的优势是地多人少，还能直接承接中关村的部分产业转移——其他区招商引资别提有多难了，但海淀有先天优势啊（此处应有昌平和丰台的吐槽）。整个地区由西北旺、温泉、苏家坨、上庄四个镇组成，当时户籍人口才12万。而规划中的新区预计容纳居住人口是30-38万人，提供就业岗位45-62万个。如今随着山前核心区的人口饱和，居住用地的零供应，且未来15年海淀人口规模不能再增长，那么海淀人口新增加的地区，也只有山后了。实际上，在2010年版的新区的规划中，对于用地也非常克制，总建筑用地只有69平方公里，占总面积的30%，剩下70%的空间都是绿地。我们看下图，只有黄色的地块可供居住。中间是一个大绿心，居住用地组团分散在四个方向，总建筑规模大概是1000万平方米，也就是1000公顷——什么概念呢？按照土地供应大年2017年北京的建设用地供应计划，大概全年是1200公顷，共计约25万套住房。粗略估计，山后会有20万套住房的总量。但总体上，即使是山后，土地供应也非常克制。属于一年半载的出一块地解渴的状态。未来山后置业，左右逃不过温泉，上庄，西北旺，苏家坨这四个板块。西北旺是产业集聚地，二手房市场也比较成熟了。温泉镇是正在开发的板块，翠湖三杰的新盘就在这里，交通条件、商业配套比西北旺还不如。至于上庄和苏家坨……那里目前还是徒步、骑行，搞农家乐的好地方。所以即使我再diss山后，也不能不承认，西北旺属于山后最好的板块了。没有之一。这里互联网巨头扎堆，跳槽十分方便。而且没有什么娱乐设施，适合专心搞技术、搞科研。更重要的是，对开发商来说，作为互联网宇宙中心，环境又好，最适合做高端改善的住宅产品，随便几个高薪企业的管理层，就能支撑房价了。至于配套，我记得一年前去西北旺调研商业配套，要写一篇报告交给甲方，中午实在饿了，就在大众点评上找啊找啊，终于找到一家看起来大一点的馆子，吃了一顿剁椒鱼头。有人说，在西北旺人均20元以上的饭馆活不下去，不知道是真的假的。我思来想去，这么要商业配套没商业配套，要教育也只有中关村二小百旺小区的地段，均价8万是为什么。为什么不买德胜门，为什么不去看看山前，为什么不去国贸、望京？想了想，也只有——码农们虽然赚钱多但经常熬夜加班，为了节省时间这一主要原因了。在这里也说一句，之前有人问我，山后有哪些不错的小学。按照学区划分的话，无论是上庄西北旺学区，还是温泉苏家坨学区，我这里没有推荐的小学。=

01很多朋友用2003年北京市场的数据，来说明疫情对楼市的影响。其实根本没有可比性。老地产人，上了点年纪的北京人都知道，北京1999年才开始正式取消福利分房，那时候商品房很少，很多人都不知道售楼处大门往哪儿开。所以2000年初期，是一个让客户逐渐接受买房，市场上存在大量买房需求的时代。一个老报社的地产大哥说，那时候一整版的地产广告打出去，接二三百个电话都正常，哪里像现在，开发商几十万的银子花了，可能连个响都听不到。2003年正是处于这样的背景之下。非典只是短暂影响了一下销售节奏，但非典过后，大家买房的需求集中爆发，甚至更火热。换成2020年的北京市场，限购限贷、房住不炒的大环境不说，2019年新房供应量已经到了9.5万套，像青龙湖、大兴的几个友商，都被库存压哭了。所以看到有人拿2020年疫情和2003年非典对比，并且得出房价要涨的结论时，你只需要礼貌的回复对方一句：“涨你奶奶个爪”，就可以了。嗯，我们一定要以德服人。但2003年还是有很多值得说的地方。可能很多人都想不到，非典对当时北京地产最大的影响是：它重塑了大家对好房子的认知，无意间引发了一场买房观念革命。02房地产发展的初级阶段，在住房产品的设计上，开发商是走了很多弯路的。八九十年代的北京，正是住宅非常稀缺的年代，大家最迫切要求就是有的住，对居住舒适度没有太大概念。所以当时住宅大多照搬香港模式，高容积率的塔楼很流行，甚至一度占到北京市新建住宅面积的90%。现在三环的很多塔楼，大多是那个时候建造的，比如方庄最早期的商品房，就是25-29层的高塔。不过后来人们发现香港和北京居住环境差距悬殊，港式塔楼的弊端很多。比如香港人口密度是北京的5倍，塔楼是被迫的选择，但北京建造这么多的塔楼，反而破坏了原来舒展开阔的天际线美感。比如除了建设成本低的少数优点外，更多的是缺点，居住不便、治安困难、需要更高的维修成本等等。最要命的是，当时塔楼户型大多奇葩，简直是反人性的存在。为了能在楼体内多插入住户，一个完整的矩形被分割成各种瘦长、或者带边角料的户型。这类户型往往采光、通风都不好，也不讲究朝向。我们经常看到的垃圾户型也多是出自八九十年代的塔楼。过于狭长的户型。常见的手枪户型。丰台的嘉园一里订书机户型。洋桥北里的马桶户型。2003年非典，一个高密度塔楼里的病毒传播案例，让大家对塔楼的非议达到了顶峰——这就是震惊全国的香港淘大花园SARS事件。因为住宅设计不合理（厕所U形水槽变成传播病毒渠道、天井空气不流通、建筑密度大等等），导致淘大花园一个小区的感染数和死亡数，分别占香港非典伤亡统计总人数的五分之一和七分之一。所以非典过后，大家对好房子有了最基本的认知——必须南北通透、必须低密度、必须要板楼。由此，板楼终于扬眉吐气了一把，因为低容积率、南北通透的优点，奠定了北京住宅市场的江湖地位。2003年北京通州的板楼项目格兰晴天，因为非典影响楼盘滞销，销售们一度流下了悲伤的泪水。没想到非典结束后，大家压抑的买房热情迅速爆发，房源抢购一空，居然比非典前卖的更好，销售们又一度流下了欣喜的泪水。而同一时期的不少塔楼项目，打折才卖的出去，买家还一副不情愿的样子。03也是在非典前后，北京市场首批刚需购房群体和改善群体出现。第一批买家的心理非常朴素：反正房子单位不给分了，既然让老子花钱买，那房子必须称老子的心意。消费者住好房子的需求觉醒，房企们开始告别随便唬弄下完事的时代，开始互拼刺刀抢客户。2003年北京市场也是风起云涌、大浪淘沙的一年。远在广深盘踞的粤企、以及江浙联军，冥冥之中感受到了北京市场的召唤，纷纷北上和京企打起了擂台，惹得潘石屹、易小迪们直呼：狼来了！狼来了的呼声并非没有道理。当时南派房企，尤其粤企的楼盘开发水平，可以说是全国标杆。时任北京富力集团董事长谢强曾表示：北京房企的开发水平，可能比南方房企要落后三到五年。这话还算谦虚了。彼时北京这边还在研究如何改善居住舒适度，比如，小高层板楼、改进后的蝶型塔楼，板塔结合的产品越来越多。而南派房企已经有了快速、薄利、精品的大盘规划理念，尤其是在园林建设、产品风格、开发效率上，对京企就是降维攻击。比如2003年的富力城，这是富力以32亿拍下的广渠门地王项目，也是富力进京首作。新盘刚推出的时候，非典还没过去，所以楼盘是一边打折一边卖，当年卖了18亿的销售额，价格也从2003年的7000元一路打折卖到2005年第三期近万元。富力城实景图富力城首次将“精装修”概念引入北京，并且投资了1亿多元来做园林。为了给北京购房者普及园林知识，当时富力城的楼盘还做了精美的《园林手册》和户型图一起放在售楼处。现在来看，手册上的风景效果图，已经实实在在呈现了出来。富力城实景图2003年也是合生创展大放光彩的一年，合生创展从兄弟珠江地产那里接手了接近200万平方米的三个大项目，即为后来享誉京城的“三驾马车”——珠江绿洲、珠江罗马嘉园与珠江帝景。这一年三个项目同时开盘，销售额达到22亿。直到现在，珠江帝景依然是我很喜欢的小区，同时他也是大望路区域的二手房标杆。成交次数和带看次数，被当作改善楼盘的价格风向标。珠江帝景实景图当年的西大望路正是投资热点，已经有十多个不同物业类型的楼盘，但珠江帝景从浩大的社区规划、纯正欧洲宫廷式建筑风格、以及产品类型的丰富程度上来说，独树一帜。珠江帝景效果图值得一提的还有黄文仔，2003年黄老板正在一年前拿下的朝阳北路的地块上奔波。当时那片还是荒地，很多人都不看好，但黄文仔铁了心进京赶考，发誓“拿不到状元就走路回广州”。两年后大名鼎鼎的星河湾面世了。星河湾建造前星河湾实景很多人无法得知当年星河湾面世造成了多大的轰动，但请想象一下，这个连续创造5年年度、半年度销冠业绩的项目，这个先后有14个国家外交大使来参观的项目，是当时地产圈是多么牛叉的存在。04当然2003年可以说的事情还有很多。比如万科继城市花园、万科星园、青青家园之后，开发了北京第一个高档住宅西山庭院，2006年的时候，这个小区就已经开始自发执行垃圾分类了；这一年年底，孙宏斌带着顺驰，以9亿元的天价拿下了大兴黄村地块，一举轰动全国，成为“世纪第一拍”，顺驰走出了全国化的第一步，从此江湖上有了孙老板的大名；这一年前后，沿海集团、绿城、复地，以及鲁能、万达蜂拥进京，北京房地产自此迎来了真正的黄金时代。感谢当年搅动风云的地产大鳄们，他们快速激发了北京市场的生机和创造力。所以你看到北京二手房市场留下的经典项目，也多是2003年之后开发的。现在来看，这些地产商，有些已经无声落寞，有些成为了全国大房企，还有的依然在默默蓄力，以图雄志。但购房者并不太关心这些，他们真正关心的，就是房子质量好不好，住的是不是舒适。建筑作品才是房企们存在的最有力证据。或者流芳百世，或者遗臭百年。讽刺的是，近两年的很多楼盘质量，都在倒退。甚至有些楼盘的设计水准、产品质量还不如2003年。你能想象到，华润一个9.5万/㎡的单价的楼盘，外立面从红色手工砖，变成网格布加涂料吗？你能想象到一个豪宅项目，毛坯交付的楼梯，还不如保障房吗?更不要提一些项目，至今居然还在用当年塔楼用的手枪户型、狭长户型。以质量著称的绿城，居然交房还交付出匪夷所思的“监狱落地窗”。在我diss楼盘质量的时候，也有不少开发商的朋友提出了不同的意见：拿地贵了，根本没什么利润；项目的规划指标确实有问题，我们也没办法；价格都这么便宜了，还挑什么质量?说到底，其实不都是立场问题么？找理由永远是最容易的事情。对于房企来说，一个项目亏损了可以下个项目再努力赚回来，但对于一个购房者来说，产品质量不好，就是一辈子的大事。更何况，大部分购房者都是善良的，不做过多苛求的。只要你把房子造好，硬件看的过去，和宣传上的用料大差不差就行。这点看起来最基本的要求，很难吗?所以每当我看到那些维权的新闻，都会很心酸。我们已经为高房价付出了很多，为什么还要处理这些本来不该发生的问题？为什么还要住在这样垃圾质量的房子里？所以我无比怀念2003年，那个风起云涌的时代。那个真正造好房子的时代。城市分析：北京：望京

上篇文章，对北京轨道交通第二期规划调整中的平谷22号线，13号线做了分析——未来5年，投资哪些板块收益会最大？从北京地铁规划深度分析因为后台粉丝的强烈要求，本文继续分析备受关注的新机场线、CBD线建设，寻找未来5年内，还有哪些值得关注的板块。新机场线利好板块：丽泽、草桥、玉泉营、大兴新城首先要说的是新机场线一期，目前已经正式运行。全线共设草桥、大兴新城和大兴机场三站。虽然草桥是暂时的临时起点，但这个板块的关注度比较高。主要就是新机场线+19号线的利好。19号线也是一条南北走向，关注度很高的骨干路线。这条线跨越丰台、西城、海淀三大城区，经过南苑、金融街、中关村科技园等重点区域，同样是潜力很大的地铁线路。目前草桥是10号线、新机场线的站点，在2021年，19号线草桥以南将作为样板段在2021年先行开通。19号线一期从草桥可以到达金融街。19号线二期将继续向南北延长，根据规划，北段由牡丹园出发，经北沙滩、花虎沟、上清桥、西三旗、龙泽、生命科学园（史各庄）、沙阳路（沙河大桥）、满井，终点为沙河高教园与昌平线换乘；南段将设置南苑站、西红门东站、星光影视城西站、磁各庄西站、海子角站等车站。对于在金融街、中关村一带上班的刚需人群，可以重点关注草桥板块。300-500左右的区间，还是可以有不少可以选择的。接下来重点要说丽泽板块。其实，在最早期的时候，新机场线起点是在牡丹园，深入中关村、金融街等人群比较多的客源地。但因为工期、成本、施工难度等等问题，只能改成草桥换乘19号线、10号线的方案。在新机场线的调整中，新机场线草桥至丽泽金融商务区段新加了3.5公里总投资40.4亿元，项目建设工期3年。同时也会配有城市航站楼。灵魂画手猫叔画了下大概的线路。之前，一篇终止原《轨道交通新机场线丽泽城市航站楼设计方案及建筑一体化城市设计方案征集》工作的声明，搞得大家以为丽泽航站楼要取消，谣言沸沸扬扬，现在也不攻自破了。我们再把丽泽这个板块详细分析一下。只从地铁规划来说，丽泽板块的线路太强大了。除了已知的新机场线，还有14号线中段的建设，16号线南段外，还有规划中的11号线、丽泽-金融街联络线（也叫房山线北延，或者25号线，南起房山线北延丰益桥南站，北至金融街站）。丽泽商务区这一个站点，足足有5条线路换乘的配置。更不要说环绕着周边还有10号线。从交通轨道的规划，以及新机场北延来看，上层对丽泽的偏爱很明显。未来的发展，我个人是非常看好的。另外，因为16号线南段，以及房山线北延，丰益桥南站也是换乘站，所以玉泉营这一带也值得关注。最后来聊聊大兴新城这个站点。大兴把机场线唯一的一座单体车站设置于此，可以看出对大兴新城的重视。未来大兴新城站将和区域快线S6号线换乘。S6号线横跨大兴新城，是连结大兴新城和亦庄、通州副中心的重要交通线路。除了大兴新城站点，在交通规划图中，我们还能看到区域快轨s6号线在大兴新城西片区有一站，黄村火车站附近一站。三个站点正好也对应了大兴新城将要重点建设的板块——大兴新城西片区、黄村火车站地区、大兴新城站地区的建设。规划图大家看着有点不清楚，猫叔标注了大概的片区位置。可以说，未来这一带潜力很大。尤其是依然还有大片空地的大兴新城西片区，东西各有两大绿地，生态环境很好，很适合做改善型的住宅产品。不过这个板块目前还没有特别好的入手机会。因为目前正处于规划方案编制阶段，而且也没有特别好的房源。CBD线（28号线）：利好板块：东四环居住组团、百子湾一带CBD线，也就是北京轨道28号线，可以说是朝阳群众们最喜闻乐见的一条线路了。这条线的建设，就是为了解决CBD区域出行过于拥堵，弥补交通线网不足的问题，所以在国贸一带工作的朋友备受关注。这条线近期建设东大桥站至广渠东路站，线路长度不到9公里，但共设9座车站，相当于不到一公里就一站，而且有5座换乘站，远期线路还会从东大桥，经过工体、春秀路延伸到东直门。尽可能的加强客流集散点和各个居民组团的联系。个人认为，28号线最大受益区就是东四环、百子湾一带的居民小区，尤其是300-500万之间总价的刚需房源，更能受益。至于600万以上预算的改善购买群体，单纯因为地铁规划买入这里就不太合适了，改善更多还要考虑学区、小区品质、入住群体等等，可以选择的板块非常多，尤其是东北二环到四环的改善，总体比东南方向要优质。我们来看CBD线具体经过的片区。首先肯定备受关注的是东大桥站点。这个站点有四条地铁线路。除了在建的28号线，已经有的6号线外，未来还能和17号线，22号线换乘。但实际上，东大桥本身所在的区域配套已经很成熟了，紧邻CBD，次新房价格也不低了，又因为芳草地国际学校在这里，还有学区房的溢价，板块本身就有了很多利好支撑。所以地铁规划只能说锦上添花，但不能太指望有超出预期的增值空间。再来看红庙一带，我画了一下大概的地铁线走向，。要么是特别老的70年代的房子保值受限，要么是2000年之后的次新，大户型单价高总价也高，购买群体有限。光华路一带有300-400万以内的一居小户型，租金也不错，适合上车的人群考虑。最值得关注的，还是大望路和百子湾板块。这一带在28号线中有三站：大郊亭、百子湾（广渠路）、广渠东路。其中比较大的居住社区，比如后现代城、沿海赛洛城、百子湾家园等等，后现代城有很多开间小户型，沿海赛洛城从LOFT、开间到别墅品类很多，但是开放式小区，物业有一定影响，百子湾家园是经适房，税费高，但得房率不错。总之，刚需可以好好挑选一下。——————以上就是对新机场线、CBD线的解读。后续会整理出2020年各板块购房指南，希望大家继续关注。提前祝大家新春愉快，身体健康，出门多带口罩~爱你们。问问题，就加猫叔小密圈，时效永久。分享好玩的经济学知识，投资房产的小心得，2019年最新房地产数据、买房资料分享。365元/人。涨价看心情。加小密圈前先别付费，请联系V信yuanweitishang。备注“小密圈”，可以多一项24小时退款的选择。

有的时候，明明做的还很不错的项目，但营销过度，就容易让人反感。比如最近几天，群里讨论比较多的，被刷屏的某个热门项目的“神户型”。这个户型，其实设计的很可以了。为数不多的网红眼镜户型，面宽和进深比例接近1:1，除了主卧的面宽小一些，两个卫生间是暗卫之外，没有别的毛病。而且89平有玄关、衣帽间这种小细节设计，出自日本设计师之手，很戳女主人的心了。但问题是，这个户型并不是传统意义上的南北通透，因为这是一个连廊户型严格意义上来说，带连廊的户型，都不能算神户型。01关于连廊户型，其实北京比较少见，更多常见于华东地区。这种户型主要用于18层以上的两梯四户。为什么要有连廊设计呢？先来看传统的两梯四户。比较常见的是这一类蝶形布局，中间户突出采光好，但南北不通透，边户南北通透，但因为中间户突出的部分墙体，遮挡了边户的部分采光。所以边户买的贵，中间户卖的便宜一些。为了解决这个问题，就有了连廊。我们来看这个项目的平面图。原来居中的交通核被放到了两边，各自有楼梯电梯，中间加上连廊，看起来保证了中间户不遮挡不通风的问题。但实际上，这个连廊紧邻北侧，做的是贴合式设计。我放一张类似的图就明白了：和墙体一体，向外一侧有护栏，中间没有天井。也就是说，你在厨房做菜、在书房（北侧卧室）看书，突然一抬头，发现窗外可能有个人盯着你。你站在窗内看风景，窗外的人在连廊看你……是不是很吓人……这样私密性并不能得到保障。也有人说，何必这么矫情，拉上窗帘不就好了。是的，但如果拉上窗帘，关闭窗户，又哪来的采光、通透性呢？02还有一种连廊，为了保护隐私，中间设有天井。这样连廊和边户就隔开了一定的距离，但也有问题。天井形成了一个封闭式的空地，如果邻居乱扔垃圾，就会是天然的垃圾场，或者容易引发违规搭建。这就是我为什么叮嘱大家，买房子一定要平面图。有些项目，户型图看起来特别完美，但平面图会看到很多问题。尤其是带连廊的户型，一定要看平面图。实际上，以上的连廊设计，还算可以的。至少可以电梯入户。还有一种更坑爹的连廊是，电梯放在中间。边户想要回家，只能通过两侧的连廊。这样的连廊，才是最可怕的。如图，有没有一种很晕眩的感觉？因为连廊是半开放空间，万一是醉酒状态，或者小孩子经过，或者下雪脚滑，都是很大的安全隐患。随便搜一搜相关新闻，你就知道，这些不是猫叔胡乱揣测，而是有很多前车之鉴的案例存在。另外，连廊对邻里关系也是很大的考验。虽然现在开发商会有很多说辞，消除买家疑虑。比如，平时不开门，只有上下班高峰期打开，或者特殊情况打开等等。但实际上，买了连廊户型之后，你要经历两次考验。一是物业，能不能及时对连廊的开关问题进行有效的管理，二是邻居问题，如果边户邻居出于安全考虑，或者为了遮挡雨雪，想要加高侧面，作为中间户的你怎么维权。03那么连廊户型到底能不能买？其实还是取决于个人吧。猫叔的观点是，连廊可以买，但买之前，请一定要降低预期。不要因为开发商的宣传噱头，所谓的神户型而买，而是综合对比各个因素，再选择理性下手。尤其是看上去很好的南北通透，实际上真正住起来，并没有想象中的好。买之前，你要问自己一个问题：连廊户型有这么多隐患，那么项目有没有足够的优点，说服我为这个隐患而买单？我有两个粉丝，做出了相反的抉择。一个因为连廊的问题，放弃了这个项目，选择另外的楼盘；也有一位，实在是四环内找不到什么好房子，忍着锁定了这个项目的房源。对大部分人来说，什么样的户型才是神户型？应该是儿时记忆里的宽宅大院，庭院前有一方土地，可以种花种草，抬头就是蓝天，母亲做好了饭，直接在门口喊一声，你就马上甩掉小伙伴撒丫子跑回家吃饭。只可惜我们回不去了。现在的户型，看多了所谓吹嘘的神户型，但实际上，只是我们在城市打拼下，妥协的产物而已。——————问问题，就加猫叔小密圈，时效永久。分享好玩的经济学知识，投资房产的小心得，300份全国房地产数据、资料分享。365元/人。涨价看心情。加小密圈前先别付费，请联系V信yuanweitishang。备注“小密圈”，可以多一项24小时退款的选择。

大家过年好。给大家拜个早年。不知道前段时间，大家有没有注意到一则新闻：关于调整北京市城市轨道交通第二期建设规划方案的批复。这条新闻非常重要。为什么这么说呢？2000年后，北京先后开展了三次重大的城市规划交通建设规划。北京城市轨道交通第二期建设规划包括了2015-2021年的重要地铁线路。但是未来几年，北京有几件重要的、急迫需要解决的大事，这些大事和交通规划息息相关，而一时间北京轨道交通第三期规划又出不来，所以只能在原有的二期规划中，进行调整。这次调整，涉及到5条线路的改变——平谷22号线、CBD线、13号线、东奥支线、新机场线。我们可以看到，这些线路中，也涉及到副中心建设、有丽泽商务区、新机场建设等等重大利好。同样也是未来5年，北京最热门的投资话题。经过征询群友的意见，今天我们就来聊聊，这次调整中，大家最关注的13、22号线线路，以及投资最容易受到利好的版块。当然以下是我个人的看法，欢迎大家多提意见。01首先来看大家关注的13号线。利好版块：回龙观、天通苑、马连洼、西北旺、未来科技城。13号线的拆分，主要就是为了缓解北部交通的拥堵压力。我们来看，原来的13号线情况。原13号线呈现“n”的形状，但实际上压力大的方面主要来于自西向东的方向。也就是回龙观、天通苑的两大社区里的通勤族去往中关村、上地、软件园、永丰的拥堵客流。而从北苑到东直门的压力并不大。13号线拆分之后，形成两条位于城市北部的交叉的“X”型线路：13A线和13B线（图中的红线和蓝线）。其中13A线新建13座车站，13B站新建6座车站。13号线拆分直接受益的地区，毫无疑问首先就是回龙观、天通苑两大社区。13A线，南段起点从西直门改成了车公庄，与6号线、2号线换乘。重要的是北段，直接在回龙观地区加了5站，天通苑加了3站。我大概画一个走向，大家大致看一下。从回龙观社区中间横穿，在回龙观东大街站实现和8号线的换乘。对回龙观中部，以及沿线的小区，比如首开国风美唐、紫金新干线等小区肯定是利好。回龙观社区天通苑也是从社区中间横穿，对接已有的5号线以及规划中的17号线。双重地铁线路会对天通苑东二、东三区带来更大利好。不过也有人担忧，临近地铁的噪音问题、群租问题，相比之下，东一、中苑距离地铁站点也不远，更适合宜居。天通苑社区这里还有一个间接受益的版块值得注意，那就是北七家未来科学城。继回、天规划失败，沦为睡城之后，未来科学城版块是目前昌平最有潜力，也是最重点打造的版块。原来的未来科学城，其实就是下图中17号线未来科学城南区、北区站覆盖的区域——在下图红圈范围里。继《未来科学城规划（2017—2035）》发布之后，新的未来科学城面积扩充了16倍，原来的未来科学城成为东区的主要组团——包括未来科学城一期、北七家成果基地等。西区包括沙河高教园区、中关村生命科学园等等。目前来说，东区比西区建设更好，配套也更齐全。未来13A对接17号线，会让回天地区向未来科学城输送更多的人才，人流向市区反方向走，不仅仅是缓解了交通压力，更大意义在于疏解人口，产业进一步向外转移。接下来说说，很多认忽略的受益的两个版块，西北旺和马连洼。下图所示。画的不是特别精确，大家明白意思就行。制约中国互联网产业发展的后厂村路，终于有了地铁。从西二旗到软件园不足4公里却要坐一小时班车的时代结束了。13B线从回龙观到马连洼都是新建路线，这里设置了后厂村、软件园、马连洼三个站点。当然意义不止于此。到了马连洼还可以和16号线换乘，16号线目前还没有全段运营发挥他的优势，但16号线可是经过中关村、丽泽两个非常重要的产业集群。13B北段和16号线连通，使得马连洼、西北旺两个版块的未来潜力很大。0222号线是北京、环京人群关注度最高的一条线。利好版块：燕郊、大厂、通州、定福庄、管庄、平谷新城等等。关于22号线，调整的次数也很多。目前终于定下最终版本。起点从朝阳区东大桥，经过通州北关、运河商务园，再到河北三河四站（燕郊镇-神威北路-高楼南-齐心庄），最终到达平谷新城。这条线可关注的点确实太多了。猫叔捡着重点来说一下。首先看朝阳区，朝阳区东西向的两条线主要就是1号线和6号线，这两条都是非常拥堵的线路。而两条线的中间地带，因为交通不便、配套不齐全，出现了几个发展不太理想的版块，比如定福庄、管庄。而22号线走向几乎在1、6号线之间，拥有了站点的甘露园、定福庄，以及多一个地铁站点的管庄，会迎来交通利好。但有一说一，交通的利好并不完全代表版块未来的发展，这个还要具体问题具体分析。定福庄一带因为传媒大学的影响，空地发展有限；管庄属于两不靠地带；常营稍微还好一些，距离通州CBD很近，不过有飞机航线干扰，我们后续再细聊吧。通州版块的利好在于规划，也不主要在22号线。具体的版块分析，还是留在日后细聊。通州确定的快线地铁站有6站：行政中心东站、行政中心站、副中心站(换乘)、运河商务区站、北关站(换乘)、永顺站。毕竟是亲儿子，给通州的每个重要版块都做了站点规划。值得注意的是，22号线通过永顺、北关两站之后，走的是运河北边，横穿了运河三角区。如果这张图看的有点晕，灵魂画手猫叔再次画一下。我曾经多次说过，运河三角区的版块，是未来我最看好的通州版块，没有之一。如下图。未来运河商务区和副中心站在这里。往西是运河CBD版块，往东是政务区版块，往北有通燕高速，往南是运河风景。两个版块之间的黄金三角区，地块不大，但位置极佳，多重利好因素。请重点关注。话说某个不要脸的楼盘，户型极其差，就因为在这个版块，敢要到6.3万-6.7万/平方米，周边5W多的二手房它不香嘛……再来说说，牵动多少人的三河市段。我这里会详细的说一下燕郊的两个站点。为什么呢。要知道，这两个站点，是多少燕郊人盼了十几年的……多少人从媳妇熬成婆，终于敲定了。还要安慰一下，当年因为投资燕郊地铁盘买了首尔甜城的朋友，真是一把辛酸泪。谁知道后来改线了。哎。先说燕郊的两个站点，燕郊镇和神威北路。我们知道燕郊城区以102国道为界，分为北城和南城。北城是高密度的住宅区，配套比较齐全，二手市场也很成熟。南城规划的比较晚，但因为集中开发、定位高端，有着明显的后发优势。燕郊两个地铁站点，一个在北城，一个在南城。南城的燕郊镇，在102国道以南，目前附近唯一挨着比较近的，就是天洋城四代距离。其他小区更远。燕郊镇站点一路向北，在神威北路设有地铁站点。另外还需要注意的是，在通州M102，也就是之前的D2线，未来会有一个燕郊支线，沿着神威大街由宋庄连接到神威北路站。（M102在神威大街还会有燕顺路站点）总之，请多关注神威大街沿线小区。至于高楼南站和齐心庄站，我在地图上大概标了下位置，不是很精确，大家看一下大概方位。目前还是地铁周边还是空地状态，有待开发。至于22号线平谷段，因为关注度比较少，这里就不详细聊了（求别打我）。另外如果大家还对新机场线、或者冬奥支线感兴趣，欢迎在文章底部留言。我会根据大家的需求，看看要不要再来一篇。——————问问题，就加猫叔小密圈，时效永久。分享好玩的经济学知识，投资房产的小心得，300份全国房地产数据、资料分享。365元/人。涨价看心情。加小密圈前先别付费，请联系V信yuanweitishang。备注“小密圈”，可以多一项24小时退款的选择。

这篇文章，我要纠正绝大多数人一个关于“地铁盘”错误的投资逻辑。大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大

01多年前，我和一位业内前辈去做竞品调研的时候，问他：究竟什么样的楼盘可以碾压周边竞品，做到畅销、光盘？这位前辈回答说：“要尊重脚下这片土地，尊重市场规律，尊重客户的需求”，“如果用一句话总结，那就是需要不可替代的产品力。”可惜，这样的楼盘越来越稀缺，限竞房时代，市场上刚需产品层出不穷，数量庞大。但对消费者来说，实际上要想挑选一套真正舒适度高的户型，都很难——有的是户型差，靠精装修+高档家具卖出溢价；有的是过于样板间和场景化，实际房子尺寸和样板间对比水分很大；还有的是增加了各种噱头，讲理念讲园林，但实际上最基本的居住舒适度都做不到。今天，我们就来聊聊，到底什么样的户型，才是最有产品力的户型。以最近比较热，大家问的比较多的长安云锦为例。一个好户型，最硬性的指标是什么？得房率。越是刚需群体，越是需要有效利率每一平方米——得房率越低，就代表你买的房子，被浪费的空间越大，钱花的越冤枉。得房率，最能表现开发商的良心。正常情况下，不同形态的产品得房率也不同。目前市场上的板楼产品，能做出80%的得房率已经算很好，做出85%已经很罕见，而高层产品得房率，能到75%已经算可以了。作为纯洋房社区，清一色的8层小板楼，一梯两户，我们来看长安云锦的得房率：52平一居的户型，套内面积44平，得房率84%；74平两居的户型，套内面积62平，得房率84%；87平三居的户型，套内面积77平，得房率88%；112平三居的户型，套内99平，得房率90%；138平四居的户型，套内124平，得房率90%。即使是不同的户型，从一居到四居都能达到超高的得房率。这样的数据在目前的北京市场很罕见，可以说是真正硬核的产品力输出。02首先，很惊喜的是，长安云锦居然有52平一居的户型。即使是一居室，也充分尊重了单身贵族们生活品质的要求，户型全明结构，客厅和卧室总面宽6.4米，这个尺度已经不输于很多三居面宽了。明厨明卫，卫生间干湿分离，还赠送飘窗、阳台，预留了很多收纳空间。这样的一居户型，市面很少见，非常稀缺，堪称上车神器。再来看长安云锦的主力两居户型。目前能做好两居户型的产品很少，一是两居空间有限，各个功能区很难合理排布，二是市场三居户型当道，两居户型稀缺，针对客户是最刚需的群体，似乎不用怎么动脑子搞设计，就能卖的很好，总价低是王道。而长安云锦的74平东西通透两居，你可以完全对比市面上三居户型来看了。实地看过1:1样板间的朋友体验就是：天哪，OMG，也太宽敞了吧！买它！一定要买它！（此处带入李佳琦的声音）套内面积62平，这是什么概念？对比目前的在售项目，很多89平三居套内面积才不过66平。70平两居套内面积也不过50多平。所以长安云锦应该是北京两居中套内面积最大的，各个功能区的面宽、进深尺寸不输三居。两个卧室：面宽，主卧3.2米，次卧3米，进深4.2米。两个卧室都赠送了60cm的飘窗，又扩展出3米多的空间。由于经常跑盘看样板间的缘故，我知道很多紧凑户型的样板间都会忽视收纳。比如主卧为了凸显空间够用，只放一张床，不会布置家居。但长安云锦的卧室，足够满足安置衣柜、床头柜的摆放，哪怕是次卧，1.5米床，加上正常尺寸的家居，也绰绰有余。（样板间图片）客厅：面宽3.9米，进深5.4米。客厅和开敞式阳台连接，未来交房时会有墙垛和塑料门窗，交房后可以拆掉。阳台长度大概在1米左右，按照赠送一半面积来算，又多了2米左右的赠送空间。算上阳台，客厅的总进深拉长，更方便沙发、茶几、电视等等家具的摆放。还能增加更多家庭成员的活动空间和收纳空间。除了赠送多、公摊少之外，两居户型能表现出空间最大化的重要原因，那就是格局整齐。长安云锦的两居，每个房间和功能区，都是一个完整的矩形。没有拐角和任何浪费的空间。所以看过样板间之后，很多人的感受是74平两居的实用面积基本上要接近90平的三居实用面积了。在功能分区上，长安云锦也充分考虑到刚结婚夫妻的居住需求。客厅、餐厅、厨房、卫生间依次排布，与两个卧室分布在两侧，户型线路组织合理，动静分离，减少彼此的空间干扰；卧室并排保证了私密性，一间做卧室，一间做书房或者健身房，采光得到极致的扩张；厨房L型设计，橱柜布局使空间更加宽阔，半高柜方便摆放电器和用品；卫生间干湿分离，有效保证了实用合理性，提高生活便利度……说到这里，我想谈一谈北京市场的小户型现状。近几年的新盘，很少有70平左右的小户型诞生，更多的是同品类的89平小三房。而二手房市场，低总价小户型多是一些早期的老破小，物业不给力，户型也很差。这类老破小成为二手房市场最便宜的一种上车盘，居住投资属性都大大降低。但是长安云锦的两居——在户型设计上，你可以看到几乎每一寸空间都最大化的被利用；在功能区设置中，每一个住户的需求能尽可能照顾到。什么是产品力？这就是产品力。03因为长安云锦每个户型都有赠送阳台和飘窗，所以户型面积越大，赠送越多，得房率只会更高而不会降低。目前市面上89平三居，多是2+1的户型——两个卧室加上一个7平米左右局促的半房。这样的空间，如果是上小学、中学的家庭还勉强可以满足，一间主卧一间次卧，小半房可以做书房，如果空间太狭窄，干脆直接打通，3居变大两居。但如果考虑到孩子成年、兼顾老人同住的可能性，那空间受限，三居的功能就无法体现出来，成为了“残次品”。长安云锦87平米三室两厅一卫，哪怕最小的卧室也有9.6平方米，两个次卧的面宽都达到了2.8米。在面积赠送上，北向次卧和客厅阳台虚线部分算一半面积，主卧飘窗不算面积，所以得房率高达88%，比同样户型的高层要多10多平米的面积。客厅面宽达到4.15米，依然秒杀同面积的三房，可以堪比140平的户型了。主卧面宽3.6米，这个尺度超过了“别人家的客厅”。同时，该户型是全明结构，270度采光、明厨明卫、U型厨房设计、卫生间干湿分离，细节处理上非常合理。110平米三室两厅两卫户型，得房率高达90%，是在87平户型上进一步升级版，是对人性需求的深度挖掘。关于三居室，到底要不要两个卫生间（甚至有些楼盘宁可压缩一个次卧的面积也要多加一个卫生间），是根据客户不同需求而定的。比如一次性改善到位的新婚夫妇，还是二胎家庭、家里有老人的家庭，使用卫生间的频次是不一样的。112平三居，除了比87平每个空间的尺寸更大之外，主卧变成套间，还多了一个干湿分离的卫生间，紧邻次卧。这样更方便二胎家庭，或者有老人的家庭使用，最大程度的满足了不同家庭的居住需求。令人惊艳的是，相较第一期，长安云锦这次新增了138平四室两房两卫。整体户型方正，餐厅客厅对位设计，十字轴线布局合理。南向三面宽度达到11.8米，主卧套内设计，依然加赠飘窗、阳台。客厅分布在四角互不打扰，私密性很好，动线布局合理，是三代同堂家庭的改善首选。综合下来看，长安云锦的每个户型，都对应了不同家庭结构、不同阶段的居住痛点。刚需侧重性价比，那就扩大空间尺度，增加使用面积；改善侧重空间功能，那么就尽可能优化每个空间的使用功能。最关键的是，无论是一居两居三居四居，长安云锦都能对满足每个空间居住的舒适度，这就是对客户最大的尊重。在浮躁的房地产市场，这一点很不容易。我始终坚信，好的产品力背后一定是好的产品理念，也是企业产品观的由衷表达。开发商对待客户的态度，不在于销售多么热情、样板间多么精美，而是在于户型的尺度，空间人性化的尊重。从这个角度来讲，长安云锦做到了。*本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。因为无法涵盖项目所有信息，请以权威资料为准。欢迎多多交流置业心得。欢迎留言。

阅读须知：*本文不含任何利益相关，纯粹是个人观点。如果有不同看法，请多探讨，请多包涵。——求生欲满满的猫叔最近微信群来了一位朋友，预算350W左右的房子，从北边的沙河看到南边的瀛海，从西边的房山看到东边的通州。问了我好多区域和房源。但每次都是嫌这嫌那——沙河太远；房山太偏；瀛海那边新盘限价，8年才能卖；通州6号线太挤了……至于房源，要么户型差，要么物业差，要么房龄老，要么面积小……总之没有一个满意的。说实话，如果不是他帮我跑盘搜集资料，我真的忍不住要拉黑了。买房挑剔的毛病，让房价治治就好了。01一个完美的房子，包括了哪些因素？主要是户型好、有学区、有升值潜力（地段优质、有地铁、好物业、生活配套齐全）等等。但实际上，世界上不存在完美的房子，哪怕满足以上因素，也需要支付一个很高很高的价格。大部分人的购买力，不足以承担这个价格。所以买房的本质，就是在做包容性测试。如果主要在乎的是房屋实用面积，那么通勤时间长、地段偏远这些缺点就要适度容忍。如果主要在乎的是学校教育，那么房屋使用面积，房龄过老这些缺点就要适度容忍。如果主要看性价比，那么好地段的楼盘，哪怕户型品质差一些，也比差地段无配套的精装好户型更值得买。而且，总价决定了对住房缺点的包容程度。越是总价低的房子，越包容更多缺点，甚至是硬伤。越是总价高的房子，越不能容忍比较大的缺点。怪不得鲁迅先生说，买房能逼疯天秤座，能气死处女座。02以刚刚开盘的华樾北京楼盘为例。限定销售均价为78148元/㎡，且最高销售单价不超过82055元/㎡。重点分析89㎡和143㎡户型。89㎡总价约700万，143㎡总价约1100万。总价700万和总价1100万，可以明显看出不同阶层购买力的选择倾向不同。由于华樾北京购买人群，有着很强的地域辨识度。我们把华樾北京所在的善各庄版块和望京区域做一个比较。红色的望京区域，蓝色的是善各庄版块。卫星地图会更明显一些。传统的老望京区，无论是交通配套，还是商业，各方面已经发展的很成熟，是二手房市场。而善各庄版块，是一个正在开发的版块，属于中关村朝阳园电子城北区，还有阿里巴巴总部的签约进入。华樾北京的地段确实是很有潜力的。但你会发现，这个版块和老望京区域，隔着五环和铁路，其实是天然分割的。目前的情况是这样的：这个版块让我想到之前文章里提到过的西北旺。山前山后因为地理形态被分隔开，配套暂时受限。所以华樾北京的楼盘的优势表现在哪里？在望京，89平基本只能买到两居，你想要的买三居，总价很贵，好一点的楼盘需要1000万+，但是我这里，700万就能买到。但实际上，700万的89平三居户型是这样的：南向面宽7.1米还不错，但进深12.9米，书房面宽2.35米，儿童房2.5米，可以说很局促。群友们对这个户型的评价是：那么问题来了，户型既然不好，还有没有买89平三居的必要？猫叔认为：有必要。还是那句话，总价决定了对住房缺点的包容程度。配套更合适的望京区域内，总价700万的户型，基本都是两居。所以在总价相同的情况下，望京的刚改客群更愿意牺牲了居住舒适度，换来更实用的面积。选择一步到位的三居，即使户型紧凑一些，但至少多一间房子。所以89平三居，在泛望京（包括大望京北部片区），总价700W，是很有竞争力的。03但是，总价到了1100万，置业逻辑又会不一样。华樾北京143平4室2厅3卫，户型方正，这里就不挑小瑕疵了。单纯从增值角度分析。如果不是特别需要四居户型（家庭配置不是夫妻+二胎+父母），那么在望京可以挑选的房源其实很多。我之前写过一篇望京区域的跑盘分析，望京1000W-2000W之间的房子，跌了很多，幅度15%-20%左右。单价8W左右的华樾北京，并没有产生明显的价格倒挂。比如融科橄榄城，最近的行情都是130-150㎡的三居户型，1150万左右成交。房龄老一些，但是地段更好，配套更好的房源，1000W的也不少。在望京区域成熟地段、二手现房，甚至包括学区房的因素下，华樾北京143平4室的户型竞争力就显得没那么能打。相反，总价1100W，对于周边相对不成熟的配套，容忍度就会变低。对于华樾北京是限竞房，拿了房本5年内不能卖出——8年内没有流动性，这个缺点的容忍度也会变低。望京区域二手房地段+配套+流动性的优点，大于华樾北京143居的优点。所以猫叔聊地产的一位粉丝，在左右纠结之后，放弃了选房，也很能理解。我的朋友小白，经常跑高端改善、豪宅市场的妹子，曾经跟我说过一句，当下改善客户的置业逻辑，很简单很粗暴——限贷情况下，还能拿出1000W来买房的客户，在市场就像稀缺的大熊猫，闭着眼看核心地段，看现房，准没错。——最后说一句充满求生欲的话，华樾北京143平四居没几套，应该是卖光了。本文只是纯粹的置业探讨，很纯粹。好文推荐：粉丝必看：这是猫叔最有诚意的一篇，我们要有什么样的买房观？对不起，未来一年内，炒房要吃土警惕以下趋势：越是全面放开户口，三四线就越加速收缩！城市分析：北京：望京

01山后的房子，也敢卖8万？有产业的区域，房价就会有支撑。如果是产业+学区，那房价就要占据高地了。比如海淀。东西城因为极为特殊的原因，成为北京房价最高的地方，而海淀凭借着多年的产业发展，以及海淀家长们对教育的狂热，让海淀房价成为仅次于东西城的存在。然而，在海淀，有一个板块，即使房价已经接近8万，依然还是有很多人diss，觉得他不配，这个板块，就是西北旺。一句话概括这个板块就是：“产业的高地，教育的洼区”。西北旺之所以被diss。很大一个原因在于——位于山后区域。对于房产投资者来说，熟悉一个区域的地理环境，是非常重要的事情。当一个区域被高铁、高速、自然条件形成的山河分割的时候，这个区域的发展往往不平衡。因为资源总是选择在最有利的交通条件下集中。想要了解西北旺的情况，就不能不提海淀区的规划。迄今为止，海淀区的规划，依然和海淀的地势有非常重要的关系。我们看海淀的地势。海淀和北京总体地势是一致的，西北高东南低。辖区内的西山，是太行山的一条支阜，宛如腾蛟起蟒，从西方遥遥拱卫着北京城。因此，古人称之为“神京右臂”。请注意下图的小红点，百望山所在地，这里是太行山脉的最东端，也是海淀发展不平衡的分割点。人们习惯性的把百望山南部叫山前（约210平方公里）；北部叫山后（面积约226平方公里）。那么海淀的核心在哪里？我们来看海淀分区规划（2017-2035年）的草案。其中明确了“一带一核多极体系”。请注意，红框内是得分点，已经圈出。海淀的核心是三山五园和中关村科学城核心区。也就是在山前。至于永丰啦、翠湖啦，当然也是发展级，只是在一众发展级中并不特别突出。更不要和核心区比。所以，对于不熟悉情况的人来说，一提到海淀，中关村啊，颐和园啊，清华北大啊，厉害厉害。但他们不清楚，这些全部是山前地区。而海淀本地人经常说的一句话就是“山前、山后，一个天上一个地下。”所以，有一个海淀哥们是这么评价西北旺的：“山后也配卖8万？要疯啊”02刚需不配住海淀看到这里，可能有朋友质疑我了。猫叔，你看山后几个新盘，比如翠湖三杰，不也卖的不错么？山屿湖、翡翠云图、葛洲坝北京紫郡兰园不也都卖的不错么？有人买，就说明人家有价值呀。（图：新浪北京房产）呵呵，能没人买么。看看海淀历年来的供应量吧。除了2010年上半年海淀新房供应了3000套之外，从2011年开始，海淀新房的供应量直接腰斩。有统计称，从2013年到2018年长达六年的时间，海淀只供应了8975套商品住宅。这个比例，在全北京市的占比，只有4%，几乎可以忽略不计。更何况，这些商品住宅的供应，大部分是改善房。刚需想买也是买不起的。海淀刚需处于拥有十分强烈的购房需求但没有新房源的痛苦之中。实在等不了的，只能去昌平、石景山，甚至房山……所以，这几年的情况是：刚需不配住海淀。盼望着，盼望着，新房来了，2019年供应大年到了。坑爹的是，供应几千套房源，统统在山后，统统在山后，山前依然不会有哦亲~但好歹，刚需码农们有了新的选择，以后——上庄、苏家坨、温泉、西北旺，这些传统的农村地区，清一色的山后楼盘，将成为刚需们置业的家园。2019年的住房情况是：刚需不配住海淀山前。山前没有新盘，原因在于，海淀在下一步很大很大的棋。因为山前山后发展极其不均衡，海淀基本80%以上的资源都被倾斜到山前，而有50%以上面积的山后，居住着大量的农转居、进城务工人员等等。如何解决这些人的就业问题、实现区域均衡发展呢？这就要提到“海淀北部生态科技新区”了。2009年，中关村被批复为“国家自主创新示范区”之后，海淀趁热打铁，调整了北部地区的发展规划，提出建设“海淀北部生态科技新区”。新区几乎包括了整个山后区域。新区还有个很洋气的名字，叫做CID，是中关村创新中心区的英文缩写。简单粗暴的理解新区规划，那就直接把其看作“中关村2.0”版本吧。这个新区最大的优势是地多人少，还能直接承接中关村的部分产业转移——其他区招商引资别提有多难了，但海淀有先天优势啊（此处应有昌平和丰台的吐槽）。整个地区由西北旺、温泉、苏家坨、上庄四个镇组成，当时户籍人口才12万。而规划中的新区预计容纳居住人口是30-38万人，提供就业岗位45-62万个。如今随着山前核心区的人口饱和，居住用地的零供应，且未来15年海淀人口规模不能再增长，那么海淀人口新增加的地区，也只有山后了。实际上，在2010年版的新区的规划中，对于用地也非常克制，总建筑用地只有69平方公里，占总面积的30%，剩下70%的空间都是绿地。我们看下图，只有黄色的地块可供居住。中间是一个大绿心，居住用地组团分散在四个方向，总建筑规模大概是1000万平方米，也就是1000公顷——什么概念呢？按照土地供应大年2017年北京的建设用地供应计划，大概全年是1200公顷，共计约25万套住房。粗略估计，山后会有20万套住房的总量。但总体上，即使是山后，土地供应也非常克制。属于一年半载的出一块地解渴的状态。未来山后置业，左右逃不过温泉，上庄，西北旺，苏家坨这四个板块。西北旺是产业集聚地，二手房市场也比较成熟了。温泉镇是正在开发的板块，翠湖三杰的新盘就在这里，交通条件、商业配套比西北旺还不如。至于上庄和苏家坨……那里目前还是徒步、骑行，搞农家乐的好地方。所以即使我再diss山后，也不能不承认，西北旺属于山后最好的板块了。没有之一。这里互联网巨头扎堆，跳槽十分方便。而且没有什么娱乐设施，适合专心搞技术、搞科研。更重要的是，对开发商来说，作为互联网宇宙中心，环境又好，最适合做高端改善的住宅产品，随便几个高薪企业的管理层，就能支撑房价了。至于配套，我记得一年前去西北旺调研商业配套，要写一篇报告交给甲方，中午实在饿了，就在大众点评上找啊找啊，终于找到一家看起来大一点的馆子，吃了一顿剁椒鱼头。有人说，在西北旺人均20元以上的饭馆活不下去，不知道是真的假的。我思来想去，这么要商业配套没商业配套，要教育也只有中关村二小百旺小区的地段，均价8万是为什么。为什么不买德胜门，为什么不去看看山前，为什么不去国贸、望京？想了想，也只有——码农们虽然赚钱多但经常熬夜加班，为了节省时间这一主要原因了。04刚需手握500万，海淀还能选哪里？如果手握500万，不看海淀，那么昌平的回龙观、石景山的苹果园、八角、金顶街，西城的广安门外都可以看看。但如果对海淀有执念，除了温泉镇的翠湖三杰，还有哪里能看呢？先说不太可能买得到的西山锦绣府吧。鉴于很多人问，这里统一回答下吧。这个楼盘怎么说呢，刚需们重在参与。关于项目信息就不多说了，很多号都写烂了。我只给个结论就是：如果不绑定仓储、车位，那么大概率买不上。为什么呢？1、一开始遮遮掩掩说要内部消化，整个项目当成内部职工住房来开发，之后传出了“请喝茶”的消息，才不得不放出一部分房源。2、这个地块对外宣传的是，限均价58622元/平，且最高销售单价不超过61554元/平。这个价格和周边二手呈现明显的倒挂，整体差价在2-3万。3、如此低的售价，外立面采用局部石材立面、金属挑檐等主材，内部装修采用原木地板，局部石材，物业费为7.4元/平方米·月，这像是卖给刚需的吗？这像是6万的限竞房吗？老板不傻，成本明摆着，不可能亏钱做。4、公司是科技公司，不是房地产开发商，不着急高周转，规划了五期开发建设，可以慢慢卖。5、至于是否强制捆绑，完全看说辞。“我们不会强制捆绑，但推荐购买仓储和车位哦亲。”如果不买仓储和车位，那么开发商不愿意卖给你，有的是办法。所以只需要讨论，如果加上仓储、车位，那么西山锦绣府是不是还值得买？如果车位+30平米的仓储，那么首付加100万，均价要7万以上。且不说垃圾场的因素，因为不是学区房，很大几率不是中关村二小的划片区域，如果是其他小学，这个价格就是鸡肋了。因为周边价格倒挂的楼盘，无论是春夏秋冬四姐妹（秋露园、夏霖园、春晖园、冬晴园），还是中海枫涟山庄，都是学区房的单价。在这里也说一句，之前有人问我，山后有哪些不错的小学。按照学区划分的话，无论是上庄西北旺学区，还是温泉苏家坨学区，我这里没有推荐的小学。=

前天，北京第101-103宗限竞房住宅地块出让，引发了大家的关注。算一算，如今北京市场上的限竞房项目，已经有100多个了。这里边表现很好的，一开盘就热销；表现差的，即使宣传再用力，渠道再拓展，也没有卖出几套。限竞房市场，已经呈现极端的分化状态。那么，一个热销限竞房项目，需要具备哪些条件呢？今天猫叔以万科东望这个项目，来深度的剖析一下。首先从东望所在的台湖板块入手分析——1、半熟地的区域属性什么叫半熟地？一个板块从规划到发展再到产业、配套都建好，是由生地变为熟地的过程。半熟地，就是有了规划，目前规划正在逐步落地的板块。如果买入生地，可能规划还不确定，持有很长时间不说，未来的红利有多少也不确定；如果买入熟地，当然也可以享受房价长期、稳定的增值过程，但错过了板块快速发展的黄金期，什么配套都有了，预期的上涨空间也就不存在了。所以最好的地段是半熟地。首先，已经有了非常清晰的区域规划，其次，规划正在逐步落地，比如地铁开始施工、企业逐步入驻、商圈正在完善……这个阶段，不仅买入安全，而且还能赶上房产增值的最大空间，享受整个板块的蜕变过程。我们来看台湖的规划图。台湖的定位是形成演艺主题和科技产业融合发展的格局。京津高速以北，演艺小镇、文化旅游区、万亩休憩园等等，主打演艺主题；高速以南科技产业格局，环渤海总部基地、光机电一体化产业基地等等在这里落户。如果你能更为细致的看懂规划图，不同颜色代表规划中的不同含义，那么你会发现台湖是一个产城融合、职住平衡的优质板块。包括商业配套、教育用地、高端办公、品质住宅等多个城市功能也都有体现。台湖就是一块半熟地，未来政府的持续投入，会让台湖板块加速升值过程。2、三区交汇的优越位置如果是强区域和弱区域之间的中间板块，那么很可能发展不起来，原因就是强区域对弱区域的吸血效应。但如果强区域和强区域之间，会有出现利好叠加，中间板块爆发出更大的价值。而台湖，是朝阳区、通州、亦庄三大强区域的中间地带。他可以辐射到朝阳区的利好，所以有很多在国贸上班的朋友来台湖买房；他也可以享受通州副中心的红利，过去5年，通州板块的增值程度普遍超过了大兴机场的红利板块；他还能对接亦庄的产业，亦庄已经有很多500强的工厂了，台湖可以承接亦庄产业、居住人口的外溢。三个强区交汇的板块，也弱不到哪里去。3、难得的黄金交通枢纽台湖是一个地铁、城铁、公交、高速、机场集合的枢纽区域。这里重点我要说的是，由三条高速组成的扇面交通以及地铁17号线。京哈高速、京津高速、京沪高速就像打开的扇子骨架一样贯穿了台湖板块。扇面交通的好处就是，保证了在台湖任何一个地方，开车走高速，直接上五环、六环都很方便。有兴趣的朋友可以实测一下，即使在上下班高峰期，三条高速也不是很堵车，非常节约时间。即使堵车了，也可以通过环线迅速绕道另外一条高速去，扇形交通，保证了条条路通。再说地铁17号线，我之前的文章里也提过，17号线是目前来看，北京最牛的一条地铁线。17号线的作用，可以类比之前的地铁4号线。我们知道，北京南城北城发展是非常不平衡的，而4号线的修建，形成了贯穿南城北城的重要交通线路。

1、宏观经济就像天气预报，可以作为参考，但并不是决定性因素。与其犹豫要不要买，不如想，既然迟早要买，那么什么时候买，买哪里，怎么买的切实问题。这是你从不切实际到学会思考的实质性转变。恭喜你，成长了。

“猫叔，望京2000万的别墅求推荐。”关于这个问题，我脑中闪过的是孙河、亦庄、门头沟、顺义，更远一点的，还有怀柔、平谷、密云。想要在均价7万的望京板块购买2000万以内的别墅产品，这几乎是一道无解题。且不说一线梯队的果岭里CLASS、远洋万和公馆、东湖湾均价早就突破10W。也不说望京作为北京第二大CBD寸土寸金，“限房价、竞地价”的土拍政策，能做别墅的地块几乎绝迹。即使真的有，价格还要在2000万以内，除了掰着手指能数过来的2000年左右的个别老别墅房源，在新项目中选择的话，太难了，真的太难了。所以当我得知，中海·望京府二期要推出，还有51套1690万-1950万的合院时，我内心是激动的：土豪们！快去抢啊！01这两年的北京市场，中海可以说是表现最亮眼的房企之一。

这篇文章，我要纠正绝大多数人一个关于“地铁盘”错误的投资逻辑。大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大

英国经济学家罗宾逊夫人讲过:“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”这篇买房科普类文章，也是同理。买房毕竟是上百万的大额资金支出，是多数人一辈子做的重大决策之一。所以，买房之前，有必要狠狠下一番功夫，了解基本的楼盘信息。作为一个没有购房经验的小白，当你踏入售楼处的那一刹那，就已经有无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。可是，你看到的、听到的，都是提前设计好的。这种情况下，如何不被轻易被迷惑呢？我把买房人经常犯的错、栽过的跟头放在这篇文章里。一定一定要收藏！1、大部分人都忽视的指标——容积率当对比多个楼盘的时候，我们会根据地段、商业配套、是否有地铁、学校资源等等，对楼盘进行优先排序。但当你只参观一个楼盘的时候，需要关注的最重要指标是什么？答案是容积率。容积率直接决定了楼盘的品质。容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定，是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下，如何获取最大利润，是开发商最重要的事。请注意，这里猫腻就来了。本来，不同的容积率对应不同的产品形态，如上图所示。但我们能看到的一个常见现象是：有些小区是洋房、别墅+高层，多种建筑形态的搭配。这就是我们常说的“高低配”。为什么要做“高低配”呢？看一个非常简单的算术题。一个项目总建筑面积是10万，如果全部做成高层，高层均价1万/平方米，那只能赚10万。如果做成高层+洋房，高层8万平方米，均价1万，洋房2万平方米，均价1.5万，那么可以赚11万。所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。（网传泰禾尖岗山的拿地方案，极致58层200米高住宅，后来因为限高方案毙掉）请注意，在买房过程中，置业顾问往往会灌输一个奇葩的销售逻辑：有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。实际上这是纯忽悠。同样的容积率，纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。这里引用某开发商容积率的汇总，你可以初步判断：小区的品质到底是什么样的。容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。容积率6.0以上，摩天大楼项目

好久没出跑盘系列了。今天出一期，给目前关注市场的朋友一个参考。首先要谈一个关于“认知偏差”的问题。楼市向来有多军、空军，对房价未来走势看法不同，这是很正常的。问题是，你对楼市的看法，来源于哪里。是看新闻、是听大v们人云亦云，还是你自己亲身的经历感受?所以，我试着以北京市场举例说明，当下真实的市场到底是什么样的。（说明一点，跑盘房源有限，欢迎各位多留言，补充信息。）01老破小：价格稳定回升，18年年底是最低点北京楼市，如果分档的话，300-500万是刚需盘，500-800万是首次改善，800-1500万是再次改善，1500万以上，就属于终极改善了，大平层或者别墅的范畴。那么我结合最近跑的比较多的望京，来聊聊目前的房价情况。为什么选择望京呢？因为望京是发展30多年的成熟二手房板块，每个档次的房源都有，非常具有代表性。引用望京业主排序：首先就是300-500万的刚需盘。这里以花家地为例。花家地是一个地名，也是90年代初望京最早开发的一批小区，比如“花家地西里”、“花家地北里”、“花家地南里”、“花家地”等等，形成了一大片的居民区。我们看的是花家地小区。距离地铁望京南、阜通1000米左右，小区1995年建设，有很多周边上班的小白领、中央美术学院的学生住在这里。整体来说，小区绿化并不好，而且出现很多违建、堆放垃圾的现象。去年街道做了一系列的清杂物现象，这种情况好了很多。但一时间禁止还是很难的。目前花家地小区的业主们每天和堆放垃圾的不良现象斗智斗勇中……听中介小哥哥说，前两个月，花家地还出现了一起因为电源使用不当引发的火灾。不止花家地业主们，在北京，有大量的上车盘老小区，物业差、房屋品质不好、租户多。但小区地段好，上班也近，刚需们，并没有太多选择。我们主要看的是，44平方米的一居上车盘。南北通透，还有个小储物间，不能要求更多了。目前小区的挂牌价格是325万。把同户型的，有代表时间节点的成交价格做一下对比。17年4月份最高点是356万，19年1月初是283万,不过这是个顶层。5月份最新的成交价格是321万。18年底是一个低点，价格跌了20%左右，5月份又回升，比最高点跌了10%左右。02500-800万的首改盘：跌幅不大，回升比较乐观500-800万的首改盘以望京新城为代表，均价6w+，这里是望京置换最高的小区，1998年入住，26栋楼，共有5000多住户。小区真的很大，逛完这个小区猫叔决定晚上加一个麦辣鸡腿。如果说自住的话，还是推荐塔楼蝶型，421、427、417、414、411（如果没记错的话）这个小区比较牛叉的是，学校就在小区内。孩子上学都不用出社区，一楼多商业，吃饭烫头全都搞定。（虽然学校一般，是望京新城幼儿园，白家庄小学、首师大附中）从414栋楼可以看到学校的操场……416号楼小吃一条街，还有有名的韩式美食城，消费不高，但是好好吃(╹ڡ╹

01所有事情，都有可以追溯的源头。北京的城市规划，最早要追溯到1957年的版本。最初的设计是，北京以旧城区（主要是二环以内的古城区）为单一的市中心，通过环线向外蔓延生长。可以说，现在的北京，就是按照当时的规模设想一步步走过来的。但北京的发展速度远远超出了所有人的想象，当规划还停留在图纸的时候，北京就已经提前完成了无序的开发和扩展。结果就是北京60多年来一直在摊大饼。大饼的膨胀速度有多惊人呢？举个例子来说，当1993年国务院刚批准北京1991-2000年城市规划的时候，仅仅过去两年的时间，北京就提前实现了规定的城市用地规模，人口比2010年的目标人口还多了80万。当人口规模、用地规模快速膨胀的时候，单一的市中心格局就出现了很大的弊端。如今北京三环内聚集了大量的工作机会，产业过度聚集在中心城区，人口也就会进一步集聚到这里，越来越堵。有人说，北京上班族是全国最痛苦的。很多年前，北京的平均通勤路程就居全国首位，上下班往返时间也是全国所有城市中最长的——平均1.32个小时。但这个时长对很多上班族来说已经很幸福了，在平谷、在燕郊、在房山的一群人，往返时长甚至要三个小时以上。当北京早晚高峰时期，拥堵的国贸桥十字路口亮起一片红灯时，地铁上陌生人把脸贴向对方的后脑勺时，我们只能无奈的承认：以前的规划，是出了一些问题的。02很多问题，如果不能在源头解决，那么就容易滚雪球，越滚越大。但凡提到北京城市规划，很多人都会提起60多年前的“梁陈方案”。梁陈方案和既有的规划思路不同，他的核心思想是，保护原有的旧城，将城市中心西移，选择公主坟以东，月坛以西的适中地点规划行政中心。在《方案》的规划草图中，还有一个商务区，大致位于今天的北京西站及周边地区。这样一来，北京将拥有三个相互联系又功能区分的中心区域，行政、商务、文化功能区分离，各自组团式发展。这个方案，在当时看来是很先进的，首先就避免了城市摊大饼的问题，其次还能解决城市功能和产业的杂乱导致的城市病。这种理念和现在城市规划中提到的“有机疏散”理论很相似。梁思成对旧城还有一个很浪漫的构想：把城墙做好绿化，将永定河水引入护城河，夏天放舟，冬天溜冰。使旧城成为全世界独一无二的环城立体公园。

今天这篇文章，猫叔要聊聊关于当前经济、以及投资房产的一些看法。这个社会很多人听不得真话。即使说了真话，也未必有人领情，还会来喷你一顿。所以猫叔的真话，往往比较含蓄的加在文章里。能不能GET到重点，那只能随缘了。也许我的观点不够新颖，也许我的逻辑不够严谨，但绝对是肺腑之言。01股市、楼市大涨的秘密很多人都想着发财，但从来不动脑子，对投资完全没有认知。所以导致的一个现象是：炒股亏钱的人做大v，收割股民韭菜，没有房产实操经验的人，教别人买房。问题是，钱真像大V们说的，那么好赚的么？上述表格是我参考上证指数，以及北京楼市做的（我比较熟悉北京，深圳、上海等城市对比也可以）。下面我们回顾历次的股市、楼市，看看能不能找到什么规律。2005年-2007年那一轮牛市，是最让股民感动的，也是最具有基本面支撑的牛市了。上证指数从998点涨到6124点，是至今为止最为波澜壮阔的大牛。当然更让人印象深刻的是2007年5月30号，血泪史我们不说了，史诗级大震荡你们懂的。2006年北京楼市还是不温不火的状态，到了2007年，北京房价涨幅越来越高。任志强在博鳌房地产论坛上直言“没买房的人都亏了”，成为网络红人。当时有家媒体做了一个专题叫做“中国进入房疯时代”。进入2009年，是股楼双涨的一年。这一年金融危机来袭，四万亿救市。在制造业低迷的情况下，老板们寻找股市、楼市的机会。当时，买房的人和炒股的人还在互骂SB。事实证明，股市在2009年只是象征性的来了一波“小意思”，到9月份就继续疲软了。反观楼市，从09年到11年，走了一波3年的长牛。12年-13年，股市长期低迷，楼市继续走高。股民们再一次被房东狠狠嘲笑，越来越多的人鼓吹：京沪永远涨，房价不会跌。14年-15年，2015年再一次迎来全面的货币宽松。这一次，股市迎来由杠杆资金引发的中小创主升浪，但基本面未发生明显好转。踏着险浪入市的股民，很快在2015年6月份赔掉了底裤。而楼市从14年年底到2018年上半年，发生了有史以来历经时间最长、由一线到二线到三四线，最后传导到小县城的板块轮动上涨行情。从2005年至今，三轮股市牛，四轮楼市牛。股民们在血泪史中割肉离场，房东们躺在沙发上赚钱。亿万人赌上身家，用残酷的投资经验告诉我们：1、每一轮牛市，都是由股市打头，摇旗呐喊，但楼市才是最终的归宿。2、股市牛市短，熊市长，楼市牛市长，熊市短。股市往往昙花一现，楼市牛了20多年。不得要问一句：当楼市成为了全民信仰，投资房产成为老百姓抗通胀的最主要方式，楼市还会大涨吗？02一盘很大很大的棋现在让我们站远一点，看清整个棋盘的布局。我们知道这些年，超发了很多很多货币，而我国对外汇是严格管控的。那么这么多货币流向了哪里呢?普通人能接触到的，无非是股市、楼市。股市、楼市都是资金的蓄水池，但池子大小是不一样的，A股总市值超过了50万亿，而据有关机构统计，中国楼市总市值至少在200万亿以上。股市的资金量，取决于实体经济，也就是基本面到底好不好。楼市的资金量，取决于老百姓的六个钱包。不管你如何抱怨，我们依然要感谢这两个资金池，如果不是他们拥有蓄水的功能，卤煮估计要几百块钱一碗了。这些年，眼看着楼市的资金池越来越大，股市却一蹶不振，怎么办呢？想了想，还是要放水。事实上，这是没办法的事情，A股市场想要起来，货币政策必须要宽松。典型例子就是2009年美联储的量化宽松政策，给了美国三大股指长期的牛市。但这次放水的姿势已经不一样了。原因是上一轮的放水吃了教训，单纯的依靠货币增量、信用扩张推动的“人造牛”走不通，反而引发了一波不小的危机（此处忽略1000字）。这就是为什么，2016年首次提出了GDP为6.5%的增长目标，并且GDP不再是地方政府考核重点，并且大刀阔斧的进行供给侧改革的原因。放水的同时，各地楼市依然采取限购、限售的措施，让货币进入股市，同时对房地产行业严防死守，限制房企融资，严厉禁止信托行业违规向房企注资。严厉的措施之下，华夏幸福因为环京限售搭进去半条命，泰禾因为资金链紧张疯狂卖项目，至于小房企中弘地产，人家老板早就背着40亿巨债跑路了。如果说，高层对待楼市就像冬天一样寒冷，那么对待股市就像春天一般温暖。前几天，某位分析师因为在微信群说了几句科创版的不当言论，就被罚了一个季度的奖金，可见高层对于股市呵护之至。如果你看懂了局势，也就清楚了棋手的思路：放水的同时，开前门，关后门。如果股市不涨，资金绝不可能先给楼市。除非股市涨，楼市才有机会。03不入局怕收割，入局必被割未来，我们还面临一个更加蛋疼的局面——不炒房怕被割，炒房必被收割。在货币宽松的情况下，楼市不涨，股市一时也无法吸纳大量资金，那么卤煮就要涨一涨了。2019年6月份，全国居民消费价格CPI同比上涨2.7%。其中，猪肉同比上涨21%，鲜果同比上涨42%。不要小看猪肉，猪肉不仅关系到卤煮的价格，更关系到CPI，关系到通货膨胀。长城证券做了一份研究报告，分析猪肉会不会继续上涨。其中监测到猪饲料玉米和豆粕4月份价格开始上行。这大概率说明：当成本上行就会逐渐向下游转嫁，猪饲料都贵了，猪肉也会继续涨。再看银行的存款准备金率，银行存储的钱越来越少，放出去的钱越来越多。这说明，未来的通胀是大概率还会走高的。因为一盘很大的棋正在下，对于通胀的容忍度也会高。这个时候，手里拿着现金的你,面临资产缩水的情况慌不慌?慌就对了。那要不要去炒房？过去的20年，高等教育精英们在股市赔的底朝天，而没有文化的中国大妈们因为手握房产，享受了火箭一般蹿升的房产增值红利。是精英们比大妈笨吗？原因无非是大妈们稀里糊涂的站对了边。可笑的是，一群接受了高等教育的精英们，居然也开始借鉴大妈的经验，手握现金，加杠杆炒房。2019年以来，很多不限购的地区，迎来了一波又一波的炒房团。中介们拿着佣金赚的盆满钵满。一个粉丝说，被忽悠买了X海一套房，中介告诉我3年翻两倍。靠谱吗？我问，如果X海3年翻两倍，那么深圳房价涨不涨?如果深圳房价不涨，买X海的价格都可以买深圳了，这可能吗?如今，有价值的区域因为限购不能买，能买的地方99%是坑。什么惠州、嘉善、什么杭州湾、什么清远……通通是坑。你的钱，不买房就要贬值，买房就要被开发商割韭菜。这实在是一个非常艰难的选择。那么，你选择哪个?想一想，抗日的时候你错过了当将军的机会，改开的时候你错过了当大佬的机会，互联网时代你又错过了当马云的机会。大机会都错过了，还在乎这种看上去就是圈套的小机会吗？聪明的人都不选，让子弹飞一会。好文推荐：粉丝必看：这是猫叔最有诚意的一篇，我们要有什么样的买房观？这些城市将陷入5年以上的阴跌，请购房者做好准备！请转发给要买房的中产朋友，抓住未来20年唯一的翻盘机会！所有事实指向一个真相：未来两年，请务必把房产转移到以下城市！城市分析：北三县1

昨天，大家都在讨论一份文件发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》。然后我简单的说了下看法，是群发消息。今天，重点的把这份文件看了看，发现了很多重要、不同于以往的改变。01首先，人口净流出的三四线凉了。2019年对于中小城市的发展态度有了些变化。2018年城镇化建设重点任务中提出：中小城市和建制镇要全面放开落户限制；加快培育新生中小城市，引导特色小镇健康发展。在2019年的文件中，却罕见提到了这一句“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。这说明，人口净流出的三四线不能再摊大饼发展了。有学者统计了2000年和2010年两次人口普查数据。发现10年以来一个很触目惊心的现象——中国有三分之一的国土人口密度在下降，中国行政意义上的600多个城市中，有180个城市的人口在流失。但同时，地方政府依然大规模卖地、搞基建，出现了很多烂尾楼，房价依然居高不下的奇葩现象。以后收缩型中小城市，将会避免土地、公共资源浪费。这是一个非常大的思路转变。会影响未来20年的中国中小城市的发展格局。02另外一个明显的变化就是积极鼓励大型城市、中型城市的落户限制。城区常住人口

最近和媒体朋友们交流，他们说自己的公众号涨粉、打开率都在下滑，问我有没有这种感觉。额，作为更文频率比较不稳定，而且发文篇数也比较少的号来说，我并没有出现这个现象。反而奇怪的是，虽然一周一篇文章，但每天粉丝都在增长……所以还是感谢各位衣食父母对我的支持了。一周前写了一篇一二手房的分析，之后就发了一篇广告（居然没人取关=

前两天出席一个小规模的论坛，有朋友问：猫叔，针对现在的市场行情，作为一个买房者，觉得最重要的事情是什么？我说：现在楼市有点像十字路口，有的楼盘降价也卖不出去，有的楼盘排队抢也不到。大多数人还在观望和等待的时候，你主动出击做出选择，那么你就赢了。选择不是要立刻买房。而是付出行动。猫叔的大多数粉丝，甚至是小密圈里的粉丝，都停留在观望和等待的阶段。所以大家的特点是：先看看公众号说了什么，再问问“专家”什么时候买房合适。如果没有大的行情，那么刷刷微博、看电视剧、逛街吃美食，买房的计划一拖再拖。生活中有个定律叫做“二八法则”，意思是说20%的人知道行动才有结果，80%的人会被周围的环境所影响。而这个比例到了楼市，就会变得更加极端，成为“一九法则”。90%的人选择刷公众号，还只是看标题不看内容那种。只有10%的人会选择跑盘、调查市场，所以只有10%是真正了解楼市的人，只有10%的人在资产保值这条路上走的更远。